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優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議篇一
「案情」。
1月30日，甲與乙公司簽訂房屋租賃合同，甲租用乙公司商業(yè)用房一間，至7月30日期滿。2月1日，因乙公司欠丙銀行貸款，法院依法將該房屋強制執(zhí)行給丙銀行。在執(zhí)行過程中，法院告知甲對房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，甲未主張該權(quán)利。同年3月3日，丙銀行領取了該房屋的所有權(quán)證書。3月4日，丙銀行與第三人簽訂房屋買賣協(xié)議，將該房屋出賣給第三人，第三人于當日向丙銀行交清房款。3月7日，丙銀行將房屋過戶給第三人，第三人領取了房屋所有權(quán)證書，并將其買房情況告知甲，要求甲向其交納房租費或遷讓房屋，甲當即表示異議。206月6日甲以丙銀行的行為侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，向法院起訴，請求宣布丙銀行與第三人的房屋買賣關系無效，維護其對該房屋的優(yōu)先購買權(quán)。
「爭議」。
第一種觀點認為，根據(jù)“買賣不擊破租賃”原則，原租賃合同對甲、丙銀行繼續(xù)有效。依照《合同法》第230條之規(guī)定，甲作為房屋的承租人，享有優(yōu)先購買權(quán)。丙銀行在出賣該房屋之前，沒有通知甲也未給其合理的答復期，應認定丙銀行未履行法定的通知義務，其行為侵害了甲享有的優(yōu)先購買權(quán)。而甲從第三人處得知房屋出賣情況，是其得知權(quán)利侵害之日，由此計算的期間為訴訟時效的期間，而非法定的優(yōu)先購買權(quán)的計算期間。所以，應維護甲的訴訟請求。
第二種觀點認為，原租賃合同對甲、丙銀行繼續(xù)有效。甲在明知丙銀行將房屋出賣給第三人的情況下，應當在法定的合理期限內(nèi)（3個月）主張自已所享有的優(yōu)先購買權(quán)，而其沒有主張，應視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。所以，應駁回甲的訴訟請求。
第三種觀點認為，民事主體行使權(quán)利履行義務，應當遵循誠實信用原則。1、甲在此案中享有兩次行使優(yōu)先購買權(quán)的機會，當法院將房屋執(zhí)行給丙銀行時，其未主張優(yōu)先購買權(quán)。丙銀行與第三人有理由相信其放棄優(yōu)先購買權(quán)而買賣，現(xiàn)甲又行使該項權(quán)利，其前后行為發(fā)生矛盾，屬權(quán)利濫用。2、甲明知對該房屋的買賣第三人不得對抗承租人，其應依法行使優(yōu)先購買權(quán)，而其沉默不為行動，其行為顯然已引起丙銀行與第三人的正當信任，認為甲不欲行使其優(yōu)先購買權(quán)，現(xiàn)又行使該項權(quán)利，致丙銀行與第三人陷入困境，其違反誠實信用原則，不得再行行使該項權(quán)利。據(jù)此，應駁回甲的訴訟請求。
第四種觀點認為，依《合同法》第229條、第230條之規(guī)定，原租賃合同對甲、丙銀行繼續(xù)有效，甲當然享有優(yōu)先購買權(quán)。但優(yōu)先購買權(quán)屬形成權(quán)，依其性質(zhì)應適用除斥期間的規(guī)定，而非適用訴訟時效的規(guī)定。在法無明文規(guī)定的情形下，應類推適用民法關于除斥期間的規(guī)定，除斥期間屆滿其權(quán)利絕對消滅。
「法理評析」。
本案事實雖為簡單，在法律適用上卻見解不一，眾說紛紜。究其原因源于我國對優(yōu)先購買權(quán)的立法過于簡陋和法官在對法律規(guī)范的理解上存在差異。按照民法解釋學，法官在審理具體案件時，第一步的工作是尋找所應適用的法律規(guī)范作為裁判的大前提，稱為找法活動。找法的結(jié)果有三種可能：1、有可適用的'法律規(guī)范。2、沒有可適用的法律規(guī)范，這種情形即存在法律的漏洞。3、雖有規(guī)定，卻過于抽象，須加以具體化。本案爭執(zhí)的是房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，調(diào)整該優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)范和司法解釋有國務院《城市私有房屋管理條例》（以下簡稱條例）第11條、最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見（試行）》（以下簡稱意見）第118條和《合同法》第230條規(guī)定的內(nèi)容?！逗贤ā返?30條源于《條例》和《意見》的相關內(nèi)容，為調(diào)整房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的最高法律規(guī)范。
[1][2][3]。
優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議篇二
鑒于：
____________公司(棄權(quán)股東)為____________有限責任公司(以下簡稱"目標公司")的合法股東之一，并依據(jù)公司章程規(guī)定持有目標公司百分之五十一(____________%)的股份。
____________有限公司(股權(quán)出讓方)為目標公司的另一股東。依據(jù)公司章程規(guī)定合法持有目標公司百分之____________(____________%)的股份。
____________年____________月____________日，依法召開目標公司股東會，股東同意并形成決議，____________有限公司(股權(quán)出讓方)向____________股份有限公司(股權(quán)受讓方)轉(zhuǎn)讓其持有目標公司百分之____________(____________%)的股份。
____________公司(棄權(quán)股東)在此聲明：
1.本公司無條件放棄依據(jù)《中華人民共和國公司法》和《____________目標公司章程》對出讓股份所享有的優(yōu)先購買權(quán)。
2.本公司放棄股權(quán)優(yōu)先購買權(quán)的決定是無條件的和不會撤銷的，并承諾在目標公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中不反悔。
3.本公司同意就出讓相關事宜對《____________目標公司章程》進行相應修改。
____________公司(棄權(quán)股東)(蓋章)。
授權(quán)代表：____________(簽字)。
日期：____________
優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議篇三
乙方：___________。
代理人：_________。
根據(jù)中華人民共和國以及_________市房地產(chǎn)法規(guī)的有關規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過平等協(xié)商，簽訂本協(xié)議。
一、銷售模式說明。
本項目商業(yè)類產(chǎn)品施行分期銷售。
本協(xié)議不表明甲乙雙方對_________商業(yè)類產(chǎn)品進行認購或者進行類似性質(zhì)的活動，而僅是甲、乙雙方約定，待_________商業(yè)類產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方有按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認購、購買產(chǎn)品的權(quán)利。
二、標的物。
1.產(chǎn)品：_________商業(yè)產(chǎn)品。
2.物業(yè)地址：_________。
姓名/公司名稱：_________。
代理人：_________。
身份證號碼/護照號碼：_________。
公司注冊號/法人代碼：_________。
地址/法定地址：_________。
電話：_________。
郵政編碼：_________。
傳真：_________。
電子郵箱：_________。
乙方有意購買本協(xié)議第二條第一款所指明的`物業(yè)產(chǎn)品類型，本協(xié)議確認的優(yōu)先權(quán)號碼為_________。_________居住類產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認購、購買本種類產(chǎn)品的權(quán)利。
1.為了確保在項目正式開盤銷售時，乙方能夠按照所擁有的優(yōu)先權(quán)享有相應的優(yōu)先挑選及購買產(chǎn)品的權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，乙方愿意以每套產(chǎn)品_________元金額向甲方支付優(yōu)先權(quán)保證金。乙方意向購買的產(chǎn)品數(shù)量為_________套，乙方向甲方支付人民幣_________元整。
2.甲、乙雙方正式簽訂《_________市商品房預售合同》，本協(xié)議優(yōu)先權(quán)保證金自動充抵部分乙方所購產(chǎn)品首期款。首期款不足部分根據(jù)甲、乙雙方簽訂的《_________市商品房預售合同》，乙方需另行補齊。
五、優(yōu)先權(quán)終止及失效。
1.甲方在正式簽訂《_________市商品房預售合同》前三個工作日電話或書面通知乙方選房，并辦理相關購房手續(xù)。
2.乙方與甲方正式簽訂《_________市商品房預售合同》之前，乙方有權(quán)放棄優(yōu)先權(quán)。
3.在甲方正式通知乙方選房后的三個工作日內(nèi)，若乙方尚未與甲方正式簽署《_________市商品房預售合同》，則視為乙方自愿放棄本協(xié)議約定的優(yōu)先權(quán)。
4.自甲方接到乙方書面告知其自愿放棄優(yōu)先權(quán)之日起，甲方開始為乙方辦理免息退還優(yōu)先權(quán)保證認金的手續(xù)，并在十五個工作日內(nèi)將乙方按本協(xié)議支付的優(yōu)先權(quán)保證認金無息退還給乙方。同時，本協(xié)議自動終止。
六、其他。
本協(xié)議共三頁，一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份，自雙方簽章之日起生效。
法定代表人（簽字）：_________代理人（簽字）：_____________。
_________年____月____日_________年____月____日。
優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議篇四
甲方：
乙方：
代理人：
根據(jù)中華人民共和國以及 市房地產(chǎn)法規(guī)的有關規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過平等協(xié)商，簽訂本協(xié)議。
一、銷售模式說明
本項目商業(yè)類產(chǎn)品施行分期銷售。
本協(xié)議不表明甲乙雙方對 商業(yè)類產(chǎn)品進行認購或者進行類似性質(zhì)的活動，而僅是甲、乙雙方約定，待 商業(yè)類產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方有按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認購、購買產(chǎn)品的權(quán)利。
二、標的物
1．產(chǎn)品： 商業(yè)產(chǎn)品
2．物業(yè)地址： 。
三、優(yōu)先權(quán)確認
姓名／公司名稱：
代理人：
身份證號碼／護照號碼：
公司注冊號／法人代碼：
地址／法定地址：
電話：
郵政編碼：
傳真：
電子郵箱：
乙方有意購買本協(xié)議第二條第一款所指明的`物業(yè)產(chǎn)品類型，本協(xié)議確認的優(yōu)先權(quán)號碼為 。 居住類產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認購、購買本種類產(chǎn)品的權(quán)利。
四、優(yōu)先權(quán)保證金
1．為了確保在項目正式開盤銷售時，乙方能夠按照所擁有的優(yōu)先權(quán)享有相應的優(yōu)先挑選及購買產(chǎn)品的權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，乙方愿意以每套產(chǎn)品 元金額向甲方支付優(yōu)先權(quán)保證金。乙方意向購買的產(chǎn)品數(shù)量為 套，乙方向甲方支付人民幣 元整。
2．甲、乙雙方正式簽訂《 市商品房預售合同》，本協(xié)議優(yōu)先權(quán)保證金自動充抵部分乙方所購產(chǎn)品首期款。首期款不足部分根據(jù)甲、乙雙方簽訂的《 市商品房預售合同》，乙方需另行補齊。
五、優(yōu)先權(quán)終止及失效
1．甲方在正式簽訂《 市商品房預售合同》前三個工作日電話或書面通知乙方選房，并辦理相關購房手續(xù)。
2．乙方與甲方正式簽訂《 市商品房預售合同》之前，乙方有權(quán)放棄優(yōu)先權(quán)。
3．在甲方正式通知乙方選房后的三個工作日內(nèi)，若乙方尚未與甲方正式簽署《 市商品房預售合同》，則視為乙方自愿放棄本協(xié)議約定的優(yōu)先權(quán)。
4．自甲方接到乙方書面告知其自愿放棄優(yōu)先權(quán)之日起，甲方開始為乙方辦理免息退還優(yōu)先權(quán)保證認金的手續(xù)，并在十五個工作日內(nèi)將乙方按本協(xié)議支付的優(yōu)先權(quán)保證認金無息退還給乙方。同時，本協(xié)議自動終止。
六、其他
本協(xié)議共三頁，一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份，自雙方簽章之日起生效。
甲方（蓋章）： 乙方（簽字）：
法定代表人（簽字）： 代理人（簽字）：
年 月 日 年 月 日
簽訂地點： 簽訂地點：
優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議篇五
乙方：______________。
丙方：_____________。
丁方：______________。
戊方：______________。
鑒于：__________。
1.甲方、乙方、丙方、丁方、戊方是逝者(生前身份證號為：__________)的子女，甲、乙、丙、丁、戊五方系兄弟關系。
2.于_____年_____月_____日過逝，在生前立下遺囑：位于____________的房產(chǎn)歸甲方所有，但是如要出售房產(chǎn)的，其他兄弟具有優(yōu)先購買權(quán)。
3.依據(jù)國家有關法律、法規(guī)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，乙、丙、丁、戊四方放棄逝者遺產(chǎn)中位于____________的房產(chǎn)(房產(chǎn)證號為：__________)的優(yōu)先購買權(quán)，并與甲方達成如下協(xié)議：
一、根據(jù)當?shù)孛袼?，乙、丙、丁、戊四方放棄逝者遺產(chǎn)中位于________________的房產(chǎn)，同意該房產(chǎn)可由甲方自由買賣，乙、丙、丁、戊四方今后不能就該房產(chǎn)的任何事宜(包括但不限于未來可能的拆遷改造、政府補貼、房產(chǎn)買賣)向甲方主張任何權(quán)利。
二、甲方同意自由處理逝者遺產(chǎn)中位于________________的房產(chǎn)。
三、若后續(xù)涉及房屋買賣的過程中，所發(fā)生的所有相關稅費及公證費由甲方負責。乙、丙、丁、戊四方應當積極協(xié)助甲方辦理房屋買賣手續(xù)。
四、鑒于親情考慮，經(jīng)當事各方協(xié)商，該房產(chǎn)有一樓梯，屬于公用，乙、丙、丁、戊四方同意房產(chǎn)出售后，購買人也有權(quán)使用樓梯。
五、本協(xié)議簽訂過程中所產(chǎn)生的糾紛由各方協(xié)商解決，協(xié)商不成的可依法向房產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。
六、本協(xié)議經(jīng)甲、乙、丙、丁、戊簽字捺手印后生效。
七、本協(xié)議一式伍份，甲、乙、丙、丁、戊各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。
(以下無正文)。
甲方(簽字捺手印)：__________。
簽署時間：__________。
_____年_____月_____日。
乙方(簽字捺手印)：__________。
簽署時間：__________。
_____年_____月_____日。
丙方(簽字捺手印)：__________。
簽署時間：__________。
_____年_____月_____日。
丁方(簽字捺手印)：__________。
簽署時間：__________。
_____年_____月_____日。
戊方(簽字捺手印)：__________。
簽署時間：__________。
_____年_____月_____日。
優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議篇六
商品房優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議要如何寫，以下由文書幫小編推薦
天津市商品房買賣合同（居住型公寓）
閱讀。商品房優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議
甲方：_________乙方：_________
代理人：_________根據(jù)中華人民共和國以及_________市房地產(chǎn)法規(guī)的有關規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過平等協(xié)商，簽訂本協(xié)議。
一、銷售模式說明
本項目商業(yè)類產(chǎn)品施行分期銷售。
本協(xié)議不表明甲乙雙方對_________商業(yè)類產(chǎn)品進行認購或者進行類似性質(zhì)的活動，而僅是甲、乙雙方約定，待_________商業(yè)類產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方有按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認購、購買產(chǎn)品的權(quán)利。
二、標的.物
1.產(chǎn)品：_________商業(yè)產(chǎn)品
2.物業(yè)地址：_________。三、優(yōu)先權(quán)確認
姓名/公司名稱：_________
代理人：_________
身份證號碼/護照號碼：_________
公司注冊號/法人代碼：_________
地址/法定地址：_________
電話：_________
郵政編碼：_________
傳真：_________
電子郵箱：_________
1.為了確保在項目正式開盤銷售時，乙方能夠按照所擁有的優(yōu)先權(quán)享有相應的優(yōu)先挑選及購買產(chǎn)品的權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，乙方愿意以每套產(chǎn)品_________元金額向甲方支付優(yōu)先權(quán)保證金。乙方意向購買的產(chǎn)品數(shù)量為_________套，乙方向甲方支付人民幣_________元整。
1.甲方在正式簽訂《_________市商品房預售合同》前三個工作日電話或書面通知乙方選房，并辦理相關購房手續(xù)。
2.乙方與甲方正式簽訂《_________市商品房預售合同》之前，乙方有權(quán)放棄優(yōu)先權(quán)。
3.在甲方正式通知乙方選房后的三個工作日內(nèi)，若乙方尚未與甲方正式簽署《_________市商品房預售合同》，則視為乙方自愿放棄本協(xié)議約定的優(yōu)先權(quán)。
4.自甲方接到乙方書面告知其自愿放棄優(yōu)先權(quán)之日起，甲方開始為乙方辦理免息退還優(yōu)先權(quán)保證認金的手續(xù)，并在十五個工作日內(nèi)將乙方按本協(xié)議支付的優(yōu)先權(quán)保證認金無息退還給乙方。同時，本協(xié)議自動終止。
六、其他
乙方(簽字)：_________
法定代表人(簽字)：_________
代理人(簽字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
簽訂地點：_________
簽訂地點：_________
優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議篇七
出讓方（甲方）：
受讓方（乙方）：
甲、乙雙方本著自愿、公平、誠信的原則，就房屋購買權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，簽定本合同，并共同信守。
一、甲方自愿將公司職工內(nèi)部認購的地鐵名典小區(qū)d棟單元住房的購房名額轉(zhuǎn)讓給乙方。
二、甲方購房指標轉(zhuǎn)讓費用人民幣22000.00元。乙方于合同簽訂之日起向甲方一次性付清。本合同生效之日起，該房屋的所有房款由乙方交付開發(fā)商。
三、因開發(fā)商暫時不能給予過戶更名，現(xiàn)房屋簽訂內(nèi)部認購協(xié)議，暫時仍為甲方名。
四、甲方應當積極協(xié)助乙方辦理購房的'相關手續(xù)，并及時向乙方提供房屋建設的相關信息，當房屋的戶型、面積、價格等發(fā)生變化時應及時告知乙方，乙方不能以房屋的戶型、面積、價格等發(fā)生變化為由而終止協(xié)議。
五、本合同生效以后，此房屋的房費、物業(yè)費、水電費等相關費用均由乙方承擔。
六、乙方交納購房的相關費用后，甲方應協(xié)助乙方與開發(fā)商簽訂有效購房合同，并辦理房產(chǎn)證等相關手續(xù)，所有合同、房產(chǎn)證等相關購房手續(xù)資料，均由乙方保存。待房產(chǎn)可以更名時，甲方應無償協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)更名過戶等相關手續(xù)。更名所發(fā)生的費用全部由甲方承擔。
七、今后的房屋質(zhì)量、驗收、物業(yè)管理費、裝修等問題由乙方自行負責，甲方僅有從旁協(xié)助的義務。
八、甲方確認該房屋權(quán)屬無糾紛、無欠款、無抵押，并具有真實性，合法交易性。如因此給乙方造成任何損失，甲方應負全部責任。本協(xié)議由房屋所在地法院管轄。
九、違約責任：如甲方違約，支付乙方萬元的違約金。如乙方違約，乙方所交的轉(zhuǎn)讓費不予退還。
十、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等效力。
甲方：
乙方：
簽訂日期：
優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議篇八
某鎮(zhèn)某村農(nóng)民孫家立一家15人曾于1993年翻蓋瓦房9間，1994年全家分家析產(chǎn)以后，孫家立與其二個弟弟孫家謀、孫家虎各分得三間瓦房。1995年4月18日，孫家立因其子在本村另外申請到一塊宅基地，準備蓋一棟二層每層三間的樓房，因資金不夠，遂決定將其三間瓦房作價2萬元賣給本村的李洪國。雙方正式訂立了書面合同。合同規(guī)定：“一旦新房蓋成，就交舊房（三間瓦房）?！崩詈閲㈩A付了1000元定金。同年6月2日，孫家立之子突然患病住院，花費2萬余元醫(yī)藥費。孫家立感到已無力再蓋新房，遂找到李洪國提出解除合同，并退回定金。李洪國認為雙方已訂立了正式的書面合同，如孫家立不愿交房，則應將其已申請到的一塊宅基地轉(zhuǎn)讓給他。雙方因不能達成協(xié)議，李洪國遂到法院起訴，要求孫家立交付房屋，雙倍返還定金，如不能交付房屋，應將宅基地估價轉(zhuǎn)讓給他。而被告孫家立的弟弟孫家謀則提出孫家立轉(zhuǎn)讓房屋時沒有通知他，侵害了他的優(yōu)先購買權(quán)。
（二）對本案的不同觀點。
關于被告孫家立是否應有義務向原告交付房屋，在法院內(nèi)部存在三種不同觀點。
第一種觀點認為：被告在訂立合同以后，以其兒子犯病住院、資金緊張為由，不再履行合同規(guī)定，是沒有道理的，被告已構(gòu)成違約，應有義務向原告交付房屋并承擔違約責任。
第二種觀點認為：被告之子犯病住院屬于不可抗力事件，被告據(jù)此應被免除責任。
第三種觀點認為：被告在轉(zhuǎn)讓房屋時，確實沒有通知其兩個弟弟，根據(jù)有關規(guī)定，其行為已侵害了其兩個弟弟的優(yōu)先購買房屋的權(quán)利，因此，被告與原告訂立的買賣房屋合同應宣告無效。
（三）作者的觀點。
首先需要討論被告是否構(gòu)成違約，并應承擔違約責任的問題。被告在合同訂立以后，突然遇到其子犯病住院，花費2萬余元醫(yī)藥費，被告感到資金非常緊張，已無力再蓋新房，遂向原告提出解除合同，退回定金。那么其子犯病這一事件，是否構(gòu)成不可抗力？《合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的`除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”不可抗力必須導致合同完全不能履行，才能使債務人被免除合同不履行的責任。從本案來看，盡管被告對其子犯病住院這一事件是不可預見的，但犯病住院并不是不能避免和克服的客觀情況。尤其應當看到犯病住院這一事件只是使被告因支付2萬余元醫(yī)藥費，發(fā)生經(jīng)濟困難，難以翻蓋新房同時交付舊房，而并不能導致被告完全不能交付舊房。換言之，被告之子犯病住院，只是使被告履約發(fā)生困難，而并非使合同根本不能履行，所以犯病住院這一事件不能構(gòu)成不可抗力。
[1][2][3]。
優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議篇九
先看看以下案例：
范女士于從一個二房東手中租賃到了一套單元房，房屋租賃合同中有房東同意二房東轉(zhuǎn)租該房屋的聲明和簽字。范女士入住后在征得了房東和二房東同意的前提下進行了簡單的再裝修，并一直居住至今，此時離房屋租賃合同期滿之日只有一個月的期限了。上個月，房東突然通知二房東和范女士說他的房屋已經(jīng)賣給別人了，讓范女士在合同期滿之日搬離住房，逾期要賠償其一切經(jīng)濟損失?？煞杜恳粫r找不到合適的房屋，再者自己裝修的投入怎么辦？于是她想自己作為次承租人能不能行使優(yōu)先購買權(quán)，買下該房屋。在向房東主張優(yōu)先購買權(quán)未果后，范女士一紙訴狀將房東告上了法庭。
法律分析：范女士作為次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)以及是否優(yōu)先于承租人是本案的關鍵。
一、《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）第224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效，第三人對承租物造成損失的，承租人應擔賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。第230條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）中把這個合理期限界定為3個月。
轉(zhuǎn)租是指承租人不退出租賃關系而將租賃房屋以自己名義出租給次承租人，從而獲利的行為。在轉(zhuǎn)租的情況下，涉及三方當事人，兩個法律關系。承租人與出租人的租賃法律關系，承租人與次承租人的房屋租賃法律關系，其中承租人又是轉(zhuǎn)租人，次承租人實際占有、使用房屋并享受收益，兩個法律關系共存于一個標的物上，當房屋出售時必將產(chǎn)生糾紛。
本案中若次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)并優(yōu)先于承租人或者承租人放棄了優(yōu)先購買權(quán)，那么范女士就可以優(yōu)先于已經(jīng)簽訂了房屋買賣合同的買受人，在同等情況下購買該房屋，從而使自己的損失減少到最低；如果次承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)或者享有優(yōu)先購買權(quán)但后于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，那么勢必給其造成較大的損失，物質(zhì)上的、精神上的！
二、理論界目前關于次承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)主要的理由如下：
1、優(yōu)先購買權(quán)是一項法定權(quán)利，我國現(xiàn)有法律沒有賦予次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)；
3、如果承認次承租人的優(yōu)先購買權(quán)，會帶來更多的麻煩，比如在房屋多次轉(zhuǎn)租的情況下數(shù)個承租人均有優(yōu)先權(quán)，孰先孰后？無形中加重了出租人的義務。出租人可能不知最終承租人是誰而無法履行通知義務；出租人作為房屋的所有權(quán)人，不能充分的行使處分權(quán)，勢必使權(quán)能被嚴重限制；因為存在眾多的優(yōu)先購買權(quán)人，第三人可能會放棄洽談，同等條件的確立也就成了難題，買賣也就成了難題了。
5、出租人在無法充分行使處分權(quán)的情況下，完全可能以不同意轉(zhuǎn)租為由解除合同，從而阻斷房屋轉(zhuǎn)租，直接向承租人收取租金，免除以后的諸多麻煩，這樣將不利于房屋使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，房屋轉(zhuǎn)租成為空談，次承租人的優(yōu)先購買權(quán)更成為了空談。
筆者認為，以上理由都未免過于牽強。分述如下：
2、關于合同相對性之說――“次承租人行使優(yōu)先購買權(quán)違背了合同的相對性原則，所以不宜賦予次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)”的說法更是難以令人信服。眾觀諸法，突破合同相對性原則的規(guī)定并非罕見：
《合同法》第73條、74條關于債的保全的規(guī)定：“因債務人怠于行使其到期債權(quán)，對債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人的債權(quán)，但該債權(quán)專屬于債務人自身的除外?！騻鶆杖朔艞壠涞狡趥鶛?quán)或者無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。債務人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為?！?/p>
《合同法》第244條關于融資租賃的規(guī)定：“租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔責任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的除外?！?/p>
《合同法》第272條第2款關于工程承包的規(guī)定：“總承包人或者勘察、設計、施工承包人經(jīng)發(fā)包人同意，可以將自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果與總承包人或者勘察、設計、施工承包人向發(fā)包人承擔連帶責任。承包人不得將其承包的全部建設工程轉(zhuǎn)包給第三人或者將其承包的全部建設工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人?！?/p>
《合同法》第313條關于單式聯(lián)運的規(guī)定：“兩個以上承運人以同一運輸方式聯(lián)運的，與托運人訂立合同的承運人應當對全程運輸承擔責任。損失發(fā)生在某一運輸區(qū)段的，與托運人訂立合同的承運人和該區(qū)段的承運人承擔連帶責任。”
《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第25條、第26條的關于工程承承包糾紛訴訟主體資格的規(guī)定：“因建設工程質(zhì)量發(fā)生爭議的，發(fā)包人可以以總承包人、分包人和實際施工人為共同被告提起訴訟。實際施工人以轉(zhuǎn)包人、違法分包人為被告起訴的，人民法院應當依法受理。實際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，人民法院可以追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案當事人。發(fā)包人只在欠付工程價款范圍內(nèi)對實際施工人承擔責任。”
等等…。
3、至于“在房屋多次轉(zhuǎn)租的情況下數(shù)個承租人均有優(yōu)先權(quán)，無形中加重了出租人的義務，出租人可能不知最終承租人是誰而無法履行通知義務?！边@一說法就更不符合法律的基本精神了。《合同法》明文規(guī)定了承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。也就是說，承租人轉(zhuǎn)租房屋要么是經(jīng)過出租人同意，要么是出租人解除合同導致轉(zhuǎn)租合同因履行不能而解除或者是無效（理論上還有一種觀點認為承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租的合同效力待定）而根本不會發(fā)生當事人意定的法律效果。對于前者，出租人同意轉(zhuǎn)租就應該審慎的了解次承租人的情況，否則一個漠視甚至放任自己權(quán)益保護的權(quán)利者是不主張去積極的保護的，這也是法律諺語――“法律不保護在權(quán)利上睡眠的人”所體現(xiàn)的精神；對于后者，要么是合同解除、無效要么是拒絕追認效力待定的合同而使其歸于無效，很少或者都不會產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)的問題，如同不能拿特殊情況來代表普遍真理一樣，我們不能拿可能出現(xiàn)的少數(shù)情況，且是具有不可預期性的少數(shù)情況來否決對大眾弱勢群體的保護，這樣不符合公平理念。根據(jù)上述，應該賦予次承租人優(yōu)先購買權(quán)，出租人只要盡了審慎、合理的注意義務是完全可以排除因不知次承租人是誰而導致的義務加重。
顯然，這四個問題的答案都是否定的，權(quán)衡之下，我們有理由相信賦予次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)是符合社會公平及正義理念的。
5、關于“出租人無法充分行使處分權(quán)的情況下，以不同意轉(zhuǎn)租為由解除合同，這樣不利于房屋使用權(quán)的流轉(zhuǎn)”的說法，筆者也認為不妥。觀點如下：法律是有著嚴密的體系性和邏輯性的，按照體系性解釋，轉(zhuǎn)租賃的合同效力與出租人的同意與否無關，在出租人不同意承租人轉(zhuǎn)租賃的情況下，可以解除合同，那么轉(zhuǎn)租合同會因為前一個租賃合同的解除導致實際上履行不能，當事人可以以合同目的不能實現(xiàn)為由解除合同，追究過錯方（承租人）的違約責任；若出租人同意轉(zhuǎn)租，那自不必說。這樣一來，三方的利益平衡，而且毫不妨礙房屋使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，何樂而不為呢？所以賦予次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)并不會必然導致限制房屋使用權(quán)流轉(zhuǎn)的情況發(fā)生。
三、筆者認為次承租人應該享有優(yōu)先購買權(quán)的理由：
4、法律設計承租人優(yōu)先購買權(quán)這一制度的初衷是保護弱勢群體，在出現(xiàn)次承租人的轉(zhuǎn)租三方當事人中，次承租人才是真正的弱勢群體，其權(quán)益更易受到侵害。在利益大小不能區(qū)分的情況下，我們確定弱勢的標準就是看是否具有利益被侵害的緊迫性，承租人的利益具有現(xiàn)實緊迫性嗎？顯然沒有，反而是承租人在出租獲利，成為了強勢群體（打個比方：只有吃飽了，才能想著去吃好，沒有了住房的緊迫需要了，才會去出租獲利。）；而次承租人才真正具有利益被侵害的現(xiàn)實緊迫性，才是真正應該被保護的對象。
四、關于房屋多次轉(zhuǎn)租如何來行使優(yōu)先購買權(quán)的問題：如前所述，賦予轉(zhuǎn)租合同效力，使其效力不因出租人的同意與否而受到影響，可以運用解除合同的手段來達到平衡利益的目的，以次為前提條件而賦予次承租人優(yōu)先購買權(quán)也就順理成章了。無論房屋轉(zhuǎn)租了多少次、轉(zhuǎn)租給了多少人，都嚴格按照保護弱勢群體這一設立承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法初衷來處理，問題都迎刃而解――永遠都是：誰正在占有、居住、使用房屋，誰就應該享有行使優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利，承租人包括其他的次承租人實際上都早已經(jīng)喪失了弱勢群體的地位，保護他們基于租賃房屋的利益而賦予優(yōu)先購買權(quán)不符合公平原則，也偏離了承租人優(yōu)先購買權(quán)制度設計的理念和初衷。
綜上所述，賦予次承租人優(yōu)先購買權(quán)不僅符合法律的公平原則，更有利于簡化程序、減少損失，更符合承租人享有優(yōu)先購買權(quán)這一法律制度所體現(xiàn)的立法初衷！
優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議篇十
隨著法治精神地不斷發(fā)揚，人們愈發(fā)重視合同，越來越多的場景和場合需要用到合同，簽訂合同能促使雙方規(guī)范地承諾和履行合作。那么合同書的格式，你掌握了嗎？下面是小編精心整理的商品房優(yōu)先購買權(quán)合同，歡迎閱讀與收藏。
甲方：___________ 乙方：___________
代理人：_________
根據(jù)中華人民共和國以及_________市房地產(chǎn)法規(guī)的有關規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過平等協(xié)商，簽訂本協(xié)議。
一、銷售模式說明
本項目商業(yè)類產(chǎn)品施行分期銷售。
本協(xié)議不表明甲乙雙方對_________商業(yè)類產(chǎn)品進行認購或者進行類似性質(zhì)的活動，而僅是甲、乙雙方約定，待_________商業(yè)類產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方有按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認購、購買產(chǎn)品的權(quán)利。
二、標的物
1.產(chǎn)品：_________商業(yè)產(chǎn)品
2.物業(yè)地址：_________。
三、優(yōu)先權(quán)確認
姓名/公司名稱：_________
代理人：_________
身份證號碼/護照號碼：_________
公司注冊號/法人代碼：_________
地址/法定地址：_________
電話：_________
郵政編碼：_________
傳真：_________
電子郵箱：_________
乙方有意購買本協(xié)議第二條第一款所指明的物業(yè)產(chǎn)品類型，本協(xié)議確認的'優(yōu)先權(quán)號碼為_________。_________居住類產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認購、購買本種類產(chǎn)品的權(quán)利。
四、優(yōu)先權(quán)保證金
1.為了確保在項目正式開盤銷售時，乙方能夠按照所擁有的優(yōu)先權(quán)享有相應的優(yōu)先挑選及購買產(chǎn)品的權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，乙方愿意以每套產(chǎn)品_________元金額向甲方支付優(yōu)先權(quán)保證金。乙方意向購買的產(chǎn)品數(shù)量為_________套，乙方向甲方支付人民幣_________元整。
2.甲、乙雙方正式簽訂《_________市商品房預售合同》，本協(xié)議優(yōu)先權(quán)保證金自動充抵部分乙方所購產(chǎn)品首期款。首期款不足部分根據(jù)甲、乙雙方簽訂的《_________市商品房預售合同》，乙方需另行補齊。
五、優(yōu)先權(quán)終止及失效
1.甲方在正式簽訂《_________市商品房預售合同》前三個工作日電話或書面通知乙方選房，并辦理相關購房手續(xù)。
2.乙方與甲方正式簽訂《_________市商品房預售合同》之前，乙方有權(quán)放棄優(yōu)先權(quán)。
3.在甲方正式通知乙方選房后的三個工作日內(nèi)，若乙方尚未與甲方正式簽署《_________市商品房預售合同》，則視為乙方自愿放棄本協(xié)議約定的優(yōu)先權(quán)。
4.自甲方接到乙方書面告知其自愿放棄優(yōu)先權(quán)之日起，甲方開始為乙方辦理免息退還優(yōu)先權(quán)保證認金的手續(xù)，并在十五個工作日內(nèi)將乙方按本協(xié)議支付的優(yōu)先權(quán)保證認金無息退還給乙方。同時，本協(xié)議自動終止。
六、其他
本協(xié)議共三頁，一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份，自雙方簽章之日起生效。
法定代表人(簽字)：_________代理人(簽字)：_____________
_________年____月____日_________年____月____日
優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議篇十一
摘要：優(yōu)先購買權(quán)的法律上之力，即優(yōu)先購買權(quán)之力究竟為形成力，抑或請求之力，在此基礎之上，對于這兩種學說進行分析，筆者認為，根據(jù)我國法律的規(guī)定，承租人的優(yōu)先購買權(quán)應為一種形成權(quán)。
關鍵詞：優(yōu)先購買權(quán);法律上之力;形成力;請求力。
關于權(quán)利的本質(zhì)，歷來眾說紛紜。
以德國學者梅克爾為代表的“法力說”認為，權(quán)利之本質(zhì)為法律上之力。
所謂法律上之力，系由法律所賦予的一種力量，憑借此種力量，既可以支配標的物，亦可以支配他人。
[1]形成力與請求力就是這樣一種法律之力，是以法律之力的性質(zhì)為劃分標準，亦即以權(quán)利之作用不同而對權(quán)利作出的劃分，此外還有支配力等。
一、比較法上的借鑒。
德國民法理論界通說認為該項權(quán)利是一種形成權(quán)，具有形成力，權(quán)利人可以通過單方意思表示而在自己與形成權(quán)的相對人之間成立買賣合同，無須相對人為承諾。
[2]優(yōu)先購買權(quán)行使的結(jié)果是“僅使權(quán)利人取得移轉(zhuǎn)受先買權(quán)拘束的標的物的債權(quán)”，[3]也即，行使優(yōu)先購買權(quán)的后果是使承租人與出租人之間形成一個房屋買賣合同，使得出租人受合同之債的約束，承租人可以向其主張履行請求權(quán)，即移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)請求權(quán)。
臺灣地區(qū)學者們更多主張該項權(quán)利是附停止條件的形成權(quán)。
黃茂榮教授在分析“土地法”第104條時指出，優(yōu)先購買權(quán)之性質(zhì)為附有條件之形成權(quán)，以先有買賣契約存在，且優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)為條件。
因優(yōu)先購買權(quán)人附有條件的形成權(quán)之行使，使權(quán)利人與義務人間成立以義務人與第三人所定的買賣契約之內(nèi)容為內(nèi)容的契約。
[4]王澤鑒教授亦認為該項形成權(quán)附有停止條件，須俟義務人出賣標的物于第三人時，始得行使。
[5]筆者并不贊同形成權(quán)可以附條件，因形成權(quán)的相對人必須接受權(quán)利主體行使形成權(quán)行為的事實，因而形成權(quán)的行使必須單純明確，否則將使法律關系復雜化且陷于不穩(wěn)定狀態(tài)，嚴重影響相對人的利益。
[6]據(jù)此，筆者認為，出租人與第三人簽訂房屋買賣合同以及承租人行使優(yōu)先購買權(quán)都不是形成權(quán)所附的'停止條件，而是該項形成權(quán)的“形成理由”，即是法律明定的形成權(quán)的行使前提。
二、存在的其他學說。
(1)締約請求權(quán)說認為，承租人有請求出租人與之訂立買賣合同的權(quán)利。
然而筆者認為，依據(jù)契約自由原則，出租人當然享有不與承租人締約的權(quán)利。
依據(jù)該說，承租人便只是一般交易相對人的法律地位，其“優(yōu)先性”如何體現(xiàn)?承租人的利益又如何保障?依據(jù)該說，將會使承租人的優(yōu)先購買權(quán)成為一句空話。
(2)附強制締約義務的請求權(quán)說，該說同樣認為承租人對出租人有一項請求權(quán)，不同的是，法律施加給出租人強制締約的義務。
具體言之，出租人對承租人有一個“通知”義務，這一義務是法定義務，其實質(zhì)是出租人對承租人的強制要約;當然，實踐中亦存在出租人未通知承租人，而承租人在獲悉出租人與第三人訂立買賣合同的主要條款之后的合理期限內(nèi)可以向出租人發(fā)出要約，此時出租人必須強制承諾。
[7]依據(jù)該說，無論是強制要約抑或是強制承諾，在出租人與承租人之間能夠形成一項買賣合同。
(3)期待權(quán)說，該說認為，在出租人出賣租賃房屋之前，承租人的優(yōu)先購買權(quán)僅僅表現(xiàn)為一種可能性。
只有在特定的法律事實出現(xiàn)，即當出租人出賣租賃房屋時，承租人才能實際行使自己的優(yōu)先購買權(quán)，使這項權(quán)利由可能性變?yōu)楝F(xiàn)實性。
毋庸置疑，出租人與承租人簽訂的租賃合同成立并生效時，優(yōu)先購買權(quán)隨之發(fā)生;而當出租人與第三人訂立房屋買賣合同時，承租人可以行使優(yōu)先購買權(quán)。
在權(quán)利得以行使之前的階段，該項權(quán)利當然處于期待狀態(tài)。
但筆者認為，將該項權(quán)利定位為期待權(quán)，不解決任何實際理由。
對權(quán)利性質(zhì)的定位，應當有利于該項權(quán)利的解釋和適用。
三、《房屋租賃合同司法解釋》第21條表明該項權(quán)利為形成權(quán)。
通過對形成權(quán)說和附強制締約義務的請求權(quán)說的比較，筆者認為，此二者并無差別。
因為形成權(quán)說確立的關鍵是無須出租人為承諾，承租人通過自己的單方意思表示而在自己與出租人之間成立買賣合同。
而附強制締約義務的請求權(quán)說，因給出租人施加了強制要約或強制承諾的義務，因而其法律效果亦是在承租人與出租人之間成立買賣合同。
故，筆者認為，主張承租人優(yōu)先購買權(quán)之性質(zhì)為此二者中的任一個都并無不妥，都能產(chǎn)生法律要求的法律效果，因此亦無須再對此二者加以進一步的區(qū)別。
從法條表述本身入手，《房屋租賃合同司法解釋》第21條規(guī)定，在出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。
該項賠償責任的請求權(quán)基礎，筆者認為系違約責任，而違約責任的前提當然是承租人與出租人之間有效的合同。
通說的觀點，這項合同就是形成權(quán)的行使在承租人與出租人之間訂立的合同。
有學者進一步認為，該項權(quán)利是形成訴權(quán)，只能通過向法院起訴來行使。
[8]筆者并不贊同，盡管法條中用法院支持與否的態(tài)度來表明承租人此項權(quán)利的效力，也并不意味著該項權(quán)利不能在當事人之間自由行使，而無須通過起訴。
綜上，承租人優(yōu)先購買權(quán)是一項形成權(quán)，依承租人的單方意思表示就可以在承租人與出租人之間訂立一項房屋買賣合同，而無須出租人為承諾。
出租人與第三人訂立買賣合同以及承租人行使優(yōu)先購買權(quán)皆是該項形成權(quán)的“形成理由”和法定前提，而非所附的停止條件。
參考文獻：
[1]梁慧星，民法總論(第3版)[m]，北京：法律出版社，，p70.
[2][德]迪特爾·梅迪庫斯，德國債法分論，杜景林、盧諶譯[m]，北京：法律出版社，2007，p128.
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[5]王澤鑒，民法學說與判例研究(第一冊)[m]，北京：中國政法大學出版社，.p477.
[9]王麗莎，承租人優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償研究[j]，河北法學，2010.5(28)：5.
[10]王澤鑒，民法總則[m]，北京：北京大學出版社，，p79.
[11]王澤鑒，民法思維——請求權(quán)基礎理論體系[m]，北京：北京大學出版社，2009，p58。
優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議篇十二
根據(jù)有關規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過平等協(xié)商，簽訂本協(xié)議。
一、銷售模式說明。
本項目商業(yè)類產(chǎn)品施行分期銷售。
本協(xié)議不表明甲乙雙方對_________商業(yè)類產(chǎn)品進行認購或者進行類似性質(zhì)的活動，而僅是甲、乙雙方約定，待_________商業(yè)類產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方有按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認購、購買產(chǎn)品的權(quán)利。
二、標的物。
1.產(chǎn)品：_________商業(yè)產(chǎn)品。
2.物業(yè)地址：_________。
三、優(yōu)先權(quán)確認。
姓名/公司名稱：_________。
代理人：_________。
身份證號碼/護照號碼：_________。
公司注冊號/法人代碼：_________。
地址/法定地址：_________。
電話：_________。
郵政編碼：_________。
傳真：_________。
電子郵箱：_________。
乙方有意購買本協(xié)議第二條第一款所指明的物業(yè)產(chǎn)品類型，本協(xié)議確認的優(yōu)先權(quán)號碼為_________。_________居住類產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認購、購買本種類產(chǎn)品的權(quán)利。
1.為了確保在項目正式開盤銷售時，乙方能夠按照所擁有的優(yōu)先權(quán)享有相應的優(yōu)先挑選及購買產(chǎn)品的權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，乙方愿意以每套產(chǎn)品_________元金額向甲方支付優(yōu)先權(quán)保證金。乙方意向購買的產(chǎn)品數(shù)量為_________套，乙方向甲方支付人民幣_________元整。
2.甲、乙雙方正式簽訂《_________市商品房預售合同》，本協(xié)議優(yōu)先權(quán)保證金自動充抵部分乙方所購產(chǎn)品首期款。首期款不足部分根據(jù)甲、乙雙方簽訂的《_________市商品房預售合同》，乙方需另行補齊。
五、優(yōu)先權(quán)終止及失效。
1.甲方在正式簽訂《_________市商品房預售合同》前三個工作日電話或書面通知乙方選房，并辦理相關購房手續(xù)。
2.乙方與甲方正式簽訂《_________市商品房預售合同》之前，乙方有權(quán)放棄優(yōu)先權(quán)。
3.在甲方正式通知乙方選房后的三個工作日內(nèi)，若乙方尚未與甲方正式簽署《_________市商品房預售合同》，則視為乙方自愿放棄本協(xié)議約定的優(yōu)先權(quán)。
4.自甲方接到乙方書面告知其自愿放棄優(yōu)先權(quán)之日起，甲方開始為乙方辦理免息退還優(yōu)先權(quán)保證認金的手續(xù)，并在十五個工作日內(nèi)將乙方按本協(xié)議支付的優(yōu)先權(quán)保證認金無息退還給乙方。同時，本協(xié)議自動終止。
六、其他。
本協(xié)議共三頁，一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份，自雙方簽章之日起生效。
優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議篇十三
某市某街道50號居民程某曾于1994年8月初，將自己繼承的位于本市中南大街20號的4間房屋租給魏某使用，每月租金400元。1995年1月，程某因妻子生病住院，花去人民幣3萬余元，在妻子住院前，程某曾向其好友丁某借款2萬元。1995年7月，程某因妻子又要住院，自己又無力支付醫(yī)藥費，遂決定將租給魏某的4間房屋賣給丁某。雙方在協(xié)商中，程某提出因其常常得到丁某幫助，特別是在妻子住院時丁某湊齊2萬元借給他，未要求利息，因此決定將房屋以較為優(yōu)惠的價格賣給丁某，后雙方經(jīng)過協(xié)商決定以4萬元價格轉(zhuǎn)讓此4間房屋，同年8月10日，雙方到房屋部門辦理了過戶登記手續(xù)。同年8月中旬，丁某找到魏某，要求魏某騰出所租房屋，魏某不同意，并提出自己愿意以4萬元價格購買該房屋。雙方發(fā)生爭執(zhí)，丁某遂于同年9月10日向法院起訴，要求魏某騰出房屋。魏某提出異議，認為程某和丁某侵害其優(yōu)先購買權(quán)，因此其買賣行為是無效的。
（二）對本案的不同觀點。
本案在審理中法院存在幾種不同觀點。
第一種觀點認為：既然程某已將房屋轉(zhuǎn)讓給丁某，丁某作為該房屋的合法所有人，有權(quán)要求魏某騰出其租用房屋。
第二種觀點認為；程某在將該房轉(zhuǎn)讓給丁某時，應當首先征求魏某意見，看魏某是否愿意購買。由于程某未通知魏某，其轉(zhuǎn)讓房屋的行為確已侵害魏某的優(yōu)先購買權(quán)，因此程某與丁某之間的房屋買賣關系是無效的。
討論本案需要討論承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題。所謂承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指當出租人轉(zhuǎn)讓房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買該房屋的權(quán)利。根據(jù)國務院《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣租出房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”《合同法》第230條也有相應規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”這就明確確認了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。此種權(quán)利是依法產(chǎn)生的，而不是根據(jù)當事人之間的合同而產(chǎn)生的。優(yōu)先購買權(quán)只能屬于特定人享有，具有一定的專屬性，承租人不能將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人享有。當然，承租人并不能在任何情況下都可行使優(yōu)先購買權(quán)，只有在特定法律事實出現(xiàn)，即出租人轉(zhuǎn)讓其承租房屋時，他才能實際行使其優(yōu)先購買權(quán)。
從本案來看，魏某承租了程某的房屋，其作為承租人在程某轉(zhuǎn)讓該房屋時，應當享有優(yōu)先購買權(quán)。程某將其已租給魏某使用的.4間房屋轉(zhuǎn)讓給丁某時，并沒有提前通知承租人，那么程某和丁某之間雖辦理了登記過戶手續(xù)，其買賣行為是否有效，丁某是否享有對該房屋的所有權(quán)，值得探討。為便于分析，先就以下幾個問題進行討論：
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優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議篇十四
某鎮(zhèn)某村農(nóng)民孫家立一家15人曾于1993年翻蓋瓦房9間，1994年全家分家析產(chǎn)以后，孫家立與其二個弟弟孫家謀、孫家虎各分得三間瓦房。1995年4月18日，孫家立因其子在本村另外申請到一塊宅基地，準備蓋一棟二層每層三間的樓房，因資金不夠，遂決定將其三間瓦房作價2萬元賣給本村的李洪國。雙方正式訂立了書面合同。合同規(guī)定：“一旦新房蓋成，就交舊房（三間瓦房）?！崩詈閲㈩A付了1000元定金。同年6月2日，孫家立之子突然患病住院，花費2萬余元醫(yī)藥費。孫家立感到已無力再蓋新房，遂找到李洪國提出解除合同，并退回定金。李洪國認為雙方已訂立了正式的書面合同，如孫家立不愿交房，則應將其已申請到的一塊宅基地轉(zhuǎn)讓給他。雙方因不能達成協(xié)議，李洪國遂到法院起訴，要求孫家立交付房屋，雙倍返還定金，如不能交付房屋，應將宅基地估價轉(zhuǎn)讓給他。而被告孫家立的弟弟孫家謀則提出孫家立轉(zhuǎn)讓房屋時沒有通知他，侵害了他的優(yōu)先購買權(quán)。
（二）對本案的不同觀點。
關于被告孫家立是否應有義務向原告交付房屋，在法院內(nèi)部存在三種不同觀點。
第一種觀點認為：被告在訂立合同以后，以其兒子犯病住院、資金緊張為由，不再履行合同規(guī)定，是沒有道理的，被告已構(gòu)成違約，應有義務向原告交付房屋并承擔違約責任。
第二種觀點認為：被告之子犯病住院屬于不可抗力事件，被告據(jù)此應被免除責任。
第三種觀點認為：被告在轉(zhuǎn)讓房屋時，確實沒有通知其兩個弟弟，根據(jù)有關規(guī)定，其行為已侵害了其兩個弟弟的優(yōu)先購買房屋的權(quán)利，因此，被告與原告訂立的買賣房屋合同應宣告無效。
（三）作者的觀點。
首先需要討論被告是否構(gòu)成違約，并應承擔違約責任的問題。被告在合同訂立以后，突然遇到其子犯病住院，花費2萬余元醫(yī)藥費，被告感到資金非常緊張，已無力再蓋新房，遂向原告提出解除合同，退回定金。那么其子犯病這一事件，是否構(gòu)成不可抗力？《合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的`除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況?！辈豢煽沽Ρ仨殞е潞贤耆荒苈男?，才能使債務人被免除合同不履行的責任。從本案來看，盡管被告對其子犯病住院這一事件是不可預見的，但犯病住院并不是不能避免和克服的客觀情況。尤其應當看到犯病住院這一事件只是使被告因支付2萬余元醫(yī)藥費，發(fā)生經(jīng)濟困難，難以翻蓋新房同時交付舊房，而并不能導致被告完全不能交付舊房。換言之，被告之子犯病住院，只是使被告履約發(fā)生困難，而并非使合同根本不能履行，所以犯病住院這一事件不能構(gòu)成不可抗力。
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優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議篇十五
摘要在有限責任公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中十分重要的一個部分就是股東優(yōu)先購買權(quán)的行使。對于這一項權(quán)利的行使,現(xiàn)行法律對其權(quán)利的規(guī)定并不是非常完善和清楚。本文從什么是股東優(yōu)先購買權(quán)、行使股東優(yōu)先購買權(quán)的條件、行使股東優(yōu)先購買權(quán)的具體措施、對于股東優(yōu)先購買權(quán)的限制等方面介紹了股東優(yōu)先購買權(quán)。
廣義的股東優(yōu)先購買權(quán)包括有限責任公司股東、股份有限公司股東和中外合資企業(yè)股東的優(yōu)先購買權(quán),但鑒于實踐中有限責任公司股東優(yōu)先購買權(quán)的行使與實現(xiàn)在拍賣程序中特別是在強制拍賣中產(chǎn)生與出現(xiàn)的糾紛問題及沖突事宜多觸及到法律規(guī)定的本身,具有一定的代表性,因此,本文不涉及拍賣問題中的優(yōu)先權(quán),僅就有限責任公司股東基于公司章程的約定而享有的股東優(yōu)先購買權(quán)問題作簡要研究,以期為對司法實踐中股東優(yōu)先購買權(quán)的相關問題的解析提出有益建議。
目前產(chǎn)權(quán)交易市場上對于怎樣行使股東優(yōu)先購買權(quán)的意見大多不盡相同,有的人認為可以對優(yōu)先購買權(quán)進行無條件的行使,有人認為對優(yōu)先購買權(quán)進行部分行使,或不能部分行使,但是也有的人認為,股東不可以行使優(yōu)先購買權(quán)。因為普遍認識上的不同,就容易導致現(xiàn)實交易中的無規(guī)律和混亂。
股東優(yōu)先購買權(quán)是指股東在同等條件下可以優(yōu)先的購買其他股東的股權(quán)的權(quán)利。我國《公司法》第72條規(guī)定:經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán),在同等條件下,其他股東有優(yōu)先購買權(quán)。兩個以上股東主張行使優(yōu)先購買權(quán),協(xié)商確定各自的購買比例;協(xié)商不成的,按照轉(zhuǎn)讓時各自的出資比例行使優(yōu)先購買權(quán)。公司章程對股權(quán)轉(zhuǎn)讓另有規(guī)定的,從其規(guī)定。這種優(yōu)先購買權(quán)是有限責任公司中特定的一種權(quán)利。公司法為了保證有限責任公司的老股東的權(quán)利及利益,規(guī)定老股東可以通過行使優(yōu)先購買權(quán)來實現(xiàn)對公司的控制,這樣才規(guī)定了股東擁有優(yōu)先購買權(quán)。這樣的規(guī)定不僅僅是一種對老股東對公司貢獻的承認,也是為了在新老股東之間能建立起良好的合作關系維護公司當中的“人合性”。
股東優(yōu)先購買權(quán)是一種法律授權(quán)性權(quán)利。在這里,值得注意的是隨著現(xiàn)行《公司法》價值取向的變化,對有限責任公司原有股東的新股優(yōu)先購買權(quán)和股權(quán)對外轉(zhuǎn)讓時其他股東的優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定由強制性規(guī)范修改為任意性規(guī)范,因此現(xiàn)階段股東優(yōu)先購買權(quán)首先取自公司股東的約定,公司章程中可以對股東優(yōu)先購買權(quán)有關問題作出詳細規(guī)定,除非違反法律法規(guī)強制性規(guī)定,否則公司章程中的條款對各股東均具約束力。這是股東行使優(yōu)先購買權(quán)的.依據(jù)之一。
(一)內(nèi)容條件。
行使優(yōu)先購買權(quán)前先要確定什么樣的內(nèi)容的交易關系才能行使。公司法中規(guī)定內(nèi)容為同等條件時的交易關系,股東才可以行使優(yōu)先購買權(quán)。那什么是同等條件?只有當股權(quán)所有人與第三方所簽訂的交易合同中所規(guī)定的條件相對來說是等同時,其中當付款時間和交易價格等主要條件相同時才是同等條件,至于付款的方式只要沒有損害股權(quán)所有人的基本利益,付款的方式則可以不用列入同等條件中去。
(二)時間條件。
究竟什么時候能夠行使優(yōu)先購買權(quán)。第一,一定要股權(quán)所有者有變賣股權(quán)意愿之后,如果股權(quán)所有者沒有出讓意圖,則股東優(yōu)先購買權(quán)不成立。第二,當股權(quán)所有人與第三方?jīng)]有達成股權(quán)交易協(xié)議時,如果股東有購買意圖,則可以直接與股權(quán)所有人簽訂協(xié)議即可。如果股權(quán)所有人與第三方已經(jīng)達成股權(quán)交易協(xié)議時,股東如果有購買股權(quán)的意愿,股東優(yōu)先購買權(quán)則可以為股東對抗第三方,行使股東優(yōu)先購買權(quán)。所以,股東優(yōu)先購買權(quán)的行駛時間則是股權(quán)所有者與第三方達成交易協(xié)議的時間。需要值得注意的是,如果第三方與優(yōu)先購買權(quán)人同時都想向股權(quán)所有人購買股權(quán)時,我個人觀點認為并不是說股權(quán)所有人一定要同股東達成股權(quán)交易關系。如果這樣認為這是將優(yōu)先購買權(quán)混淆為優(yōu)先締約權(quán)了,這是一種不正確的認識。在股權(quán)所有人出讓股權(quán)時,所有人還是有選擇對象的權(quán)利,只是所有人選擇的結(jié)果不一定就會有法律效力。
《公司法》第72條規(guī)定:股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán),應當經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。股東應就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項書面通知其他股東征求同意,其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復的,視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的,不同意的股東應當購買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán);不購買的,視為同意轉(zhuǎn)讓。在現(xiàn)實生活中,為了照顧各方面的利益,同時參照相關法律的規(guī)定。首先出讓股權(quán)的股東用書面材料的形式通知其他股東并告知股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格和數(shù)量,其他股東在一個月的時間內(nèi)必須做出答復,如果一個月內(nèi)沒有作出具體答復的,等同于放棄股東優(yōu)先購買權(quán)。如果出讓股東沒有做到及時的、清楚的通知,并與第三方簽訂了轉(zhuǎn)讓股權(quán)協(xié)議。其他股東則可以在第三方在公司登記股東名冊之后一年內(nèi)向法院提起訴訟,請求行使優(yōu)先購買權(quán)。法院一般會協(xié)調(diào)原告和原股權(quán)所有者進行股權(quán)交易的問題。四、關于股東優(yōu)先購買權(quán)行使的限制(下轉(zhuǎn)第127頁)(上接第106頁)股東優(yōu)先購買權(quán)的行使,在一定程度上就是對出讓股權(quán)人對股權(quán)的處理進行了一定的限制。所以,為了盡量保護出讓股權(quán)人的利益,應該對股東優(yōu)先購買權(quán)進行一定的限制。
第一,股權(quán)出讓人在與自己在法律上有身份關系的第三人進行股權(quán)交易時,其他股東不能行使股東優(yōu)先購買權(quán)。這種身份關系可以是近親屬關系、撫養(yǎng)關系、繼承關系等等。股權(quán)出讓人在與有身份關系的第三方交易時,這種交易帶著出讓人的感情因素,所以在這種情況下,建議其他股東不能行使股東優(yōu)先購買權(quán)。
第二,股權(quán)所有人的股權(quán)被公安機關、法院、檢察院等司法機關進行強制性出賣時,這個時候,股權(quán)所有人在法律上已經(jīng)失去了對股權(quán)的處理權(quán),所以,其他股東無法將股東優(yōu)先購買權(quán)行使在出讓人上。同時,股東優(yōu)先購買權(quán)也不可以對司法機關行使,因為司法機關對股權(quán)的處理行為是對公權(quán)力的行使,帶著強烈的國家性質(zhì),具有強制性、必須性,所以股東優(yōu)先購買權(quán)人不可以行使優(yōu)先購買權(quán)。
第三,當股權(quán)出讓人通過拍賣的方式對股權(quán)進行處理的時候,應該分兩種情況:。
一是其他股東不知曉股權(quán)出讓人要對股權(quán)進行拍賣,導致沒有及時參加股權(quán)的拍賣,從而使第三方與股權(quán)出讓人達成了交易關系,此時,股東優(yōu)先購買權(quán)人依然可以在同等條件下行使股東優(yōu)先購買權(quán)。
二是其他股東知道股權(quán)出讓人要對股權(quán)進行拍賣,但是沒有來參加拍賣,這種時候,就應該認同為其他股東放棄了股東優(yōu)先購買權(quán),之后也不能行使優(yōu)先購買權(quán)。如果參加了,沒有競拍成功的,因為拍賣遵循的是價高者優(yōu)先所得的規(guī)則,所以事后也不可以行使股東優(yōu)先購買權(quán)。
第四,股東的優(yōu)先購買權(quán)是不能部分行使的。公司法雖然沒有禁止性規(guī)定,但從法律對優(yōu)先權(quán)行使的交易“同等條件”要求看,已經(jīng)否定了部分行使優(yōu)先購買權(quán)。交易“同等條件”是包括價格、標的在內(nèi)的多個條件的集合,而非單獨局限于價格條件。其他股東若欲以同等條件行使優(yōu)先購買權(quán),不能僅僅在價格上達到“同等條件”,必須同時考慮形成該價格條件的標的。該標的在量上表現(xiàn)為特定比例的股權(quán),是屬于交易的“同等條件”。所以交易標的分割將對交易“同等條件”造成了重大改變,從而導致標的未被購買部分的股權(quán)價值貶值。
綜上所述,關于股東優(yōu)先購買權(quán)的一些爭議,從根本上來說都是對法律條文、法律價值的理解問題,解決這些問題的時候需要適應社會的發(fā)展情況,更應該考慮公司本身的實際情況,既然在公司法中對這個問題給予了公司足夠的自治權(quán)利。在考慮這些情況的時候,要首先考慮公司的章程,然后杜絕與優(yōu)先購買權(quán)立法目的相違背的行為的發(fā)生,從而達到保護股東合法利益的目的。
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優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議篇十六
本人鄭重承諾，本人已接到位于上海市____________室的房地產(chǎn)權(quán)利人____________的通知，需將該房地產(chǎn)出售給第三人。
現(xiàn)作為該房地產(chǎn)的承租人，本篇文章來自資料管理下載。本人在此聲明，放棄對該房地產(chǎn)的'優(yōu)先購買權(quán)。
以下空白。
承諾人：
201x年x月x日。
【本文地址：http://m.aiweibaby.com/zuowen/10342551.html】
