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萬科企業(yè)股份有限公司基本情況 萬科公司組建于,最初從事篇一
董事會議事規(guī)則（修訂稿）
第一章 總 則
第一條 為了進一步明確董事會的職責權(quán)限，規(guī)范董事會內(nèi)部機構(gòu)及運作程序，充分發(fā)揮董事會的經(jīng)營決策中心作用，根據(jù)《中華人民共和國公司法》（以下簡稱《公司法》）、《中華人民共和國證券法》（以下簡稱《證券法》）、《萬科企業(yè)股份有限公司章程》（以下簡稱《公司章程》）及有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)則。
第二章 董事會的組成機構(gòu)
第二條 公司設(shè)董事會，是公司的經(jīng)營決策中心，對股東大會負責。第三條 董事會由十一名董事組成，設(shè)董事長一人，副董事長一至二人。董事為自然人，無需持有公司股份。公司全體董事根據(jù)法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章和《公司章程》的規(guī)定對公司負有忠實義務(wù)和勤勉業(yè)務(wù)。
第四條 公司董事會成員中應(yīng)當有1/3以上獨立董事，其中至少一名會計專業(yè)人士。
第五條 董事由股東大會選舉或更換，每屆任期三年，任期從股東大會通過之日起計算，至本屆董事會任期屆滿時為止。董事任期屆滿，可連選連任。董事在任期屆滿前，股東大會不得無故解除其職務(wù)。
非獨立董事候選人名單由上屆董事會或連續(xù)一百八十個交易日單獨或合計持有公司發(fā)行在外有表決權(quán)股份總數(shù)百分之三以上的股東提出。獨立董事的選舉根據(jù)有關(guān)法規(guī)執(zhí)行。
第六條 董事因故離職，補選董事任期從股東大會通過之日起計算，至本屆董事會任期屆滿時為止。董事任期屆滿未及時改選，在改選出的董事就任前，原董事仍應(yīng)當依照法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章和本章程的規(guī)定，履行董事職務(wù)。第七條 董事會按照股東大會決議可以設(shè)立審計委員會、投資與決策委員會、薪酬與提名委員會等專門委員會。專門委員會成員全部由董事組成，其中審計委員會、薪酬與提名委員會中獨立董事應(yīng)占多數(shù)并擔任召集人，審計委員會中至少有一名獨立董事是會計專業(yè)人士。
各專門委員會下設(shè)工作小組，負責日常工作聯(lián)絡(luò)和會議組織等工作。董事會專門委員會的職責、議事程序等工作實施細則由董事會另行制定。第八條 ：董事會設(shè)董事會秘書，負責公司股東大會和董事會會議的籌備、管理公司股權(quán)、證券和有關(guān)法律文件檔案及公司董事會的有關(guān)資料，辦理信息披露等事務(wù)。董事會秘書由董事長提名，經(jīng)董事會聘任或解聘。
董事會秘書應(yīng)遵守法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章及公司章程的有關(guān)規(guī)定。第九條 董事會秘書可組織人員承辦董事會日常工作。
第三章 董事會及董事長的職權(quán)
第十條 公司董事會應(yīng)當在《公司法》、《證券法》、《公司章程》和本規(guī)則規(guī)定的范圍內(nèi)行使職權(quán)。
董事會應(yīng)當嚴格按照股東大會和本公司《公司章程》的授權(quán)行事，不得越權(quán)形成決議。
第十一條 董事會的決策程序為：
1、投資決策程序：董事會委托總經(jīng)理組織有關(guān)人員擬定公司中長期發(fā)展規(guī)劃、投資計劃和重大項目的投資方案，提交董事會審議，形成董事會決議；對于需提交股東大會的重大經(jīng)營事項，按程序提交股東大會審議通過，由總經(jīng)理組織實施。
2、財務(wù)預(yù)、決算工作程序：董事會委托總經(jīng)理組織有關(guān)人員擬定公司財務(wù)預(yù)決算、利潤分配和虧損彌補等方案，提交董事會；董事會制定方案，提請股東大會審議通過后，由總經(jīng)理組織實施。
3、人事任免程序：根據(jù)董事會、總經(jīng)理在各自的職權(quán)范圍內(nèi)提出的人事任免提名，由公司組織人事部門考核，向董事會提出任免意見，報董事會審批。
4、重大事項工作程序：董事長在審核簽署由董事會決定的重大事項的文件前，應(yīng)對有關(guān)事項進行研究，判斷其可行性，經(jīng)董事會通過并形成決議后再簽署意見，以減少決策失誤。
第十二條 董事長根據(jù)法律、行政法規(guī)、《公司章程》的規(guī)定及股東大會、董事會決議行使其職權(quán)和承擔相應(yīng)義務(wù)。
第十三條 董事會授權(quán)董事長在董事會閉會期間行使董事會部分職權(quán)的，原則上應(yīng)針對具體事件或有具體金額限制，授權(quán)內(nèi)容應(yīng)當明確、具體。凡涉及公司重大利益的事項應(yīng)由董事會集體決策。
第十四條 公司副董事長協(xié)助董事長工作，董事長不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由副董事長履行職務(wù)；副董事長不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上董事共同推舉一名董事履行職務(wù)。
第四章 董事會會議的召集、主持及提案
第十五條 董事會會議分為定期會議和臨時會議。
第十六條 董事會會議由董事長召集和主持；董事長不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由副董事長召集和主持；副董事長不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上董事共同推舉一名董事召集和主持。
第十七條 董事會每年應(yīng)當至少在上下兩個半各召開一次定期會議。定期會議由董事長召集，于會議召開十日以前書面通知全體董事。第十八條 有下列情形之一的，董事長應(yīng)當在十日以內(nèi)召開臨時董事會會議：
（一）董事長認為必要時；
（二）三分之一以上董事聯(lián)名提議時；
（三）監(jiān)事會提議時；
（四）持有十分之一以上有表決權(quán)股份的股東提議時；
（五）二分之一以上獨立董事提議時。
第十九條 按照前條規(guī)定提議召開董事會臨時會議的，提議人應(yīng)當通過董事會秘書或者直接向董事長提交經(jīng)簽字（蓋章）的書面提議。書面提議中應(yīng)當載明下列事項：
（一）提議人的姓名或者名稱；
（二）提議理由或者提議所基于的客觀事由；
（三）提議會議召開的時間或者時限、地點和方式；
（四）明確和具體的提案；
（五）提議人的聯(lián)系方式和提議日期等。
提案內(nèi)容應(yīng)當屬于本公司《公司章程》規(guī)定的董事會職權(quán)范圍內(nèi)的事項，與提案有關(guān)的材料應(yīng)當一并提交。
第二十條 董事會秘書在收到書面提議和有關(guān)材料后，應(yīng)當于當日轉(zhuǎn)交董事長。董事長認為提案內(nèi)容不明確、具體或者有關(guān)材料不充分的，可以要求提議人修改或者補充。
董事長應(yīng)當自接到提議后10日內(nèi)，召集和主持董事會會議。
第五章 董事會會議通知
第二十一條 召開董事會定期會議和臨時會議，董事會秘書應(yīng)當分別提前十日和三個工作日以書面通知方式通知全體董事。
若出現(xiàn)特殊情況，需要董事會即刻作出決議的，為公司利益之目的，召開臨時董事會會議可以不受前款通知方式及通知時限的限制，但召集人應(yīng)當在會議上作出說明。
第二十二條 董事會會議通知應(yīng)當至少包括以下內(nèi)容：
（一）會議日期和地點；
（二）會議期限；
（三）事由及議題；
（四）發(fā)出通知的日期。
第二十三條 董事會定期會議的書面會議通知發(fā)出后，如果需要變更會議的時間、地點等事項或者增加、變更、取消會議提案的，應(yīng)當在原定會議召開日之前三日發(fā)出書面變更通知，說明情況和新提案的有關(guān)內(nèi)容及相關(guān)材料。不足三日的，會議日期應(yīng)當相應(yīng)順延或者在取得全體與會董事的認可后按期召開。董事會臨時會議的會議通知發(fā)出后，如果需要變更會議的時間、地點等事項或者增加、變更、取消會議提案的，應(yīng)當事先取得全體與會董事的認可并做好相應(yīng)記錄。
第六章 董事會會議的召開
第二十四條 董事會會議應(yīng)當有過半數(shù)的董事出席方可舉行。
第二十五條 總經(jīng)理、董事會秘書應(yīng)當列席董事會會議；監(jiān)事可以列席董事會會議。會議主持人認為有必要的，可以通知其他有關(guān)人員列席董事會會議。
列席會議人員有權(quán)就相關(guān)議題發(fā)表意見，但沒有投票表決權(quán)。第二十六條 董事應(yīng)當親自出席董事會會議。因故不能出席會議的，應(yīng)當事先審閱會議材料，形成明確的意見，書面委托其他董事代為出席。
委托書應(yīng)當載明：
（一）委托人和受托人的姓名；
（二）委托人不能出席會議的原因；
（三）委托人對每項提案的簡要意見（如有）；
（四）委托人的授權(quán)范圍和對提案表決意向的指示；
（五）委托人的簽字、日期等。
受托董事應(yīng)當向會議主持人提交書面委托書。
第二十七條 委托和受托出席董事會會議應(yīng)當遵循以下原則：
（一）在審議關(guān)聯(lián)交易事項時，非關(guān)聯(lián)董事不得委托關(guān)聯(lián)董事代為出席；關(guān)聯(lián)董事也不得接受關(guān)聯(lián)董事的委托；
（二）在審議按照有關(guān)法律法規(guī)需獨立董事發(fā)表獨立意見的事項時，獨立董事不得委托非獨立董事代為出席，非獨立董事也不得接受獨立董事的委托； 第二十八條 代為出席會議的董事應(yīng)當在授權(quán)范圍內(nèi)行使董事的權(quán)利。董事未出席董事會會議，亦未委托代表出席的，視為放棄在該次會議上的投票權(quán)。第二十九條 董事個人或者其所任職的其他企業(yè)直接或者間接與公司已有的或者計劃中的合同、交易、安排有關(guān)聯(lián)關(guān)系時（聘任合同除外），不論有關(guān)事項在一般情況下是否需要董事會批準同意，均應(yīng)當盡快向董事會披露其關(guān)聯(lián)關(guān)系的性質(zhì)和程度。
除非有關(guān)聯(lián)關(guān)系的董事按照本條前款的要求向董事會作了披露，并且董事會在不將其計入法定人數(shù)，該董事亦未參加表決的會議上批準了該事項，公司有權(quán)撤銷該合同、交易或者安排，但在對方是善意第三人的情況下除外。
第三十條 如果公司董事在公司首次考慮訂立有關(guān)合同、交易、安排前以書面形式通知董事會，聲明由于通知所列的內(nèi)容，公司日后達成的合同、交易、安排與其有利益關(guān)系，則在通知闡明的范圍內(nèi)，有關(guān)董事視為做了第二十九條所規(guī)定的披露。
第三十一條 董事會定期會議現(xiàn)場召開。董事會臨時會議在保障董事充分表達意見的前提下，可以通過傳真或者電子郵件表決等方式召開。以傳真或者電子郵件表決等方式召開的董事會會議，按照規(guī)定期限內(nèi)實際收到傳真或者電子郵件等有效表決票計算出席會議的董事人數(shù)。
第三十二條 除征得全體與會董事的一致同意外，董事會會議不得就未包括在會議通知中的提案進行表決。
第三十三條 董事應(yīng)當認真閱讀有關(guān)會議材料，在充分了解情況的基礎(chǔ)上獨立、審慎地發(fā)表意見。
第三十四條 董事可以在會前向董事會秘書、會議召集人、總經(jīng)理和其他高級管理人員、各專門委員會、會計師事務(wù)所和律師事務(wù)所等有關(guān)人員和機構(gòu)了解決策所需要的信息，也可以在會議進行中向主持人建議請上述人員和機構(gòu)代表與會解釋有關(guān)情況。
第七章 董事會會議的表決
第三十五條 董事會會議的表決實行一人一票。除根據(jù)法律、行政法規(guī)和《公司章程》的規(guī)定董事會形成決議應(yīng)當取得更多董事同意的除外，董事會做出決議，必須經(jīng)全體董事過半數(shù)通過。
第三十六條 董事會決議表決可采用舉手、投票、傳真或電子郵件等方式。董事會臨時會議在保障董事充分表達意見的前提下，可以用傳真或電子郵件方式進行并作出決議，并由參會董事簽字。
第三十七條 董事的表決意向分為同意、反對和棄權(quán)。與會董事應(yīng)當從上述意向中選擇其一，未做選擇或者同時選擇兩個以上意向的，視為棄權(quán)。第三十八條 現(xiàn)場召開會議的，會議主持人應(yīng)當當場宣布統(tǒng)計結(jié)果；以傳真或者電子郵件表決等方式召開的董事會會議，在規(guī)定的表決時限結(jié)束后下一工作日之前董事會秘書應(yīng)通知董事表決結(jié)果。
第三十九條 董事會根據(jù)本公司《公司章程》的規(guī)定，在其權(quán)限范圍內(nèi)對擔保事項作出決議，除公司全體董事過半數(shù)同意外，還必須經(jīng)出席會議的三分之二以上董事的同意。
第四十條 出現(xiàn)下述情形的，董事應(yīng)當對有關(guān)提案回避表決：
（一）本公司《公司章程》規(guī)定的因董事與會議提案所涉及的事項有關(guān)聯(lián)關(guān)系而須回避的其他情形；
（二）其他法律法規(guī)等規(guī)定董事應(yīng)當回避的情形。
在董事回避表決的情況下，有關(guān)董事會會議由過半數(shù)的無關(guān)聯(lián)關(guān)系董事出席 即可舉行，形成決議須經(jīng)無關(guān)聯(lián)關(guān)系董事過半數(shù)通過。出席會議的無關(guān)聯(lián)關(guān)系董事人數(shù)不足三人的，不得對有關(guān)提案進行表決，而應(yīng)當將該事項提交股東大會審議。
第四十一條 董事會會議需要就公司利潤分配事宜作出決議的，可以先將擬提交董事會審議的分配預(yù)案通知注冊會計師，并要求其據(jù)此出具審計報告草案（除涉及分配之外的其他財務(wù)數(shù)據(jù)均已確定）。董事會作出分配的決議后，應(yīng)當要求注冊會計師出具正式的審計報告，董事會再根據(jù)注冊會計師出具的正式審計報告對定期報告的其他相關(guān)事項作出決議。
第四十二條 二分之一以上的與會董事或兩名以上獨立董事認為提案不明確、不具體，或者因會議材料不充分等其他事由導(dǎo)致其無法對有關(guān)事項作出判斷時，可以提請會議召集人暫緩表決。
提議暫緩表決的董事應(yīng)當對提案再次提交審議應(yīng)滿足的條件提出明確要求。第四十三條 董事應(yīng)當在董事會決議上簽字并對董事會的決議承擔責任。董事會的決議違反法律、行政法規(guī)或者公司章程、股東大會決議，致使公司遭受損失的，參與決議的董事對公司負賠償責任。但經(jīng)證明在表決時曾表明異議并記載于會議記錄的，該董事可以免除責任。
第四十四條 董事會秘書應(yīng)當安排工作人員對董事會會議做好記錄。會議記錄應(yīng)當包括以下內(nèi)容：
（一）會議召開的日期、地點和召集人姓名；
（二）出席董事的姓名以及受他人委托出席董事會的董事（代理人）姓名；
（三）會議議程；
（四）董事發(fā)言要點；
（五）每一決議事項的表決方式和結(jié)果（表決結(jié)果應(yīng)載明贊成、反對或棄權(quán)的票數(shù)）。第四十五條 出席會議的董事、董事會秘書和記錄人，應(yīng)當在會議記錄上簽名。出席會議的董事有權(quán)要求在記錄上對其在會議上的發(fā)言作出說明性記載。董事會會議記錄作為公司檔案由董事會秘書保存。董事會會議記錄保管期限10年。董事既不按前款規(guī)定進行簽字確認，又不對其不同意見作出書面說明的，視為完全同意會議記錄、和決議記錄的內(nèi)容。
第四十六條 董事會決議公告事宜，由董事會秘書根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》等有關(guān)規(guī)定辦理。在決議公告披露之前，與會董事和會議列席人員、記錄和其他有關(guān)人員等負有對決議內(nèi)容保密的義務(wù)。
第四十七條 董事會決議實施過程中，董事長（或委托有關(guān)部門和人員）可就決議的實施情況進程跟蹤檢查，在檢查中發(fā)現(xiàn)有違決議的事項時，可要求和督 促總經(jīng)理予以糾正。
第八章 附則
第四十八條
本規(guī)則未盡事宜，按國家有關(guān)法律、法規(guī)及公司章程的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四十九條 在本規(guī)則中，“以上”包括本數(shù)。
第五十條
本規(guī)則由董事會制訂報股東大會批準后生效，修改時亦同。第五十一條
本規(guī)則由董事會解釋。
萬科企業(yè)股份有限公司基本情況 萬科公司組建于,最初從事篇二
萬科企業(yè)股份有限公司1984-2008大事記
1984年
? 5月30日，公司以“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”的名稱注冊，國營性質(zhì)，經(jīng)營辦公設(shè)備、視頻器材的進口銷售業(yè)務(wù)，法人代表王石。
? 開發(fā)大陸視器材專業(yè)市場，成為深圳市最大的進口銷售商。? 成立第一家內(nèi)聯(lián)企業(yè)“現(xiàn)代醫(yī)學(xué)技術(shù)交流中心”（現(xiàn)名深圳萬科協(xié)和有限公司）。? 公司員工67人，平均年齡24.5歲。
1985年
? 進口機電產(chǎn)品市場萎縮，公司多方拓展銷售業(yè)務(wù)，形成了深圳本部調(diào)匯、進貨、廣州點儲運，北京點銷售的“三點一線”銷售模式，營業(yè)額一度占國家計劃外市場的60%。? 公司員工增加至105人。
1986年
? 在專業(yè)銷售順利的情況下加強企業(yè)管理，引進辦公自動化設(shè)備，聘請中華會計事務(wù)所為財務(wù)顧問，為樹立企業(yè)形象贊助大型文藝演出和文化刊物。? 為擺脫僵化體制，籌措發(fā)展資金，決議在兩年內(nèi)完成以公開發(fā)行股票為目標的股份化改造。
? 成立第一家中外合資企業(yè)“深圳國際企業(yè)服務(wù)公司”。
? 公司員工123人。
1987年
? 公司稱謂更名為：“深圳現(xiàn)代科儀中心”。
? 改整機進口為散件引進，國內(nèi)組裝、銷售，業(yè)務(wù)進展順利，與日本sony等公司建立密切聯(lián)系。
? 興辦第一個工業(yè)投資項目“精時企業(yè)有限公司”。? 公司員工135人。
1988年
? 公司再次更名為“深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司”。
? 政府批準股份化改組方案，原公司的1300萬元資產(chǎn)國家占60%，職員占40%。公司公開募集社會股金2800萬元，其中1000萬元為特別人民幣股，由境外投資者購買。公司定名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”。
? 與美國富蘭克林鑄幣公司等興辦3家來料加工廠，用工數(shù)達2500人。11月，以2000萬元投標買地，進入房地產(chǎn)業(yè)。
? 公司員工137人。
1989年
? 招股順利完成，第一屆股東例會召開，由王石等11人組成第一屆董事會。
? 公司攝錄像器材的銷售業(yè)務(wù)開始下行，工業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展良好，創(chuàng)造了新的利潤來源。
? 公司員工273人。1990年
? 決定向連鎖零售、電影制片及激光影碟等新的領(lǐng)域投資，初步形成了商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播的四大經(jīng)營架構(gòu)。? 公司員工285人。
1991年
? 確定綜合商社發(fā)展模式。
? 為適應(yīng)公司業(yè)務(wù)擴張需要，進行增資擴股，總股本增加至7796萬股。
? 向上海、廈門拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)：收購蛇口龍環(huán)、模特中心的股權(quán)，進行擴充公司業(yè)務(wù)的嘗試，轉(zhuǎn)讓國企的部分股權(quán)，以達到優(yōu)化資源組合目的；影片《過年》獲國際大獎，為開拓文化娛樂市場積累經(jīng)驗。? 公司員工513人。
1992年
? 跨地域經(jīng)營發(fā)展迅速，重點經(jīng)營中國東南沿海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和股權(quán)投資業(yè)務(wù)。上海、青島、天津等地項目發(fā)展順利，為公司的規(guī)模化發(fā)展奠定堅定的基礎(chǔ)。屬下36家聯(lián)營和附屬企業(yè)，遍布國內(nèi)十五個重要城市。? 公司內(nèi)部刊物《萬科周報》應(yīng)運而生，從18期起獲得深圳市企業(yè)內(nèi)部刊號，更名為《萬科周刊》，成為萬科傳承企業(yè)文化與塑造企業(yè)品牌的重要載體。? 公司員工442人。
1993年 ? 1月，集團推出上海萬科城市花園，該項目為萬科迄今為止投資規(guī)模最大的房地產(chǎn)項目。? 1月，集團管理層在上海召開務(wù)虛會，對自1988年底公開發(fā)行a股以來公司的發(fā)展進程進行總結(jié)反思，放棄了以綜合商社為目標的發(fā)展模式，提出了加速資本積累，迅速形成經(jīng)營規(guī)模的發(fā)展方針，并確立以城市大眾住宅開發(fā)為公司主導(dǎo)業(yè)務(wù)的經(jīng)營方向。? 4月，公司與以渣打（亞洲）有限公司、君安證券有限公司為主組成的承銷團簽署公開發(fā)售4,500萬股b股的承銷協(xié)議，每股發(fā)售價為港幣10.53元，本次發(fā)行b股共集資45,135萬港元。萬科b股于5月28日在深圳證券交易所上市。
? 5月，集團在深圳市企業(yè)評估協(xié)會等單位發(fā)布的1992年度深圳市評估成果中，被列入深圳市50家綜合實力最強的企業(yè)集團。
? 7月，公司總部由深圳市和平路50號遷至深圳市翠竹北水貝二路14棟萬科大廈。萬科工業(yè)公司的生產(chǎn)基地則由萬科大廈遷往深圳特區(qū)外的百門前工業(yè)區(qū)。
? 9月，集團對貿(mào)易及商業(yè)系統(tǒng)進行調(diào)整。原全資附屬深圳萬佳連鎖商業(yè)有限公司經(jīng)股份制改組為股份有限公司，成立深圳萬佳百貨股份有限公司；萬科貿(mào)易有限公司對駐各地的商務(wù)代表處進行合并，并對業(yè)務(wù)進行調(diào)整，確立了專業(yè)化經(jīng)營的發(fā)展思路。
? 10月，集團正式實施首期職員股份計劃，第一階段（1993~1995年）發(fā)行不超過900萬單位的1995年到期的期權(quán)。
? 11月10日，公司及附屬深圳萬科財務(wù)顧問有限公司、深圳國際企業(yè)服務(wù)有限公司、上海萬科房地產(chǎn)有限公司投資3,973萬元持有上海申華實業(yè)股份有限公司普通股135萬股，占期總股本的5%，雙方并宣布就參股經(jīng)營進行合作。
? 12月，由公司投資拍攝的影片《找樂》先后在柏林、東京等6個國際電影節(jié)上獲得7個獎項。
? 12月，公司被深圳市資信評估公司評為aaa級企業(yè)。? 12月，公司更名為“萬科企業(yè)股份有限公司”，英文名為“china vanke .”。
1994年
? 3月31日，公司董事會就君安證券有限公司在報刊上公開發(fā)表改革倡議一事舉行情況說明會。為使投資者充分了解有關(guān)消息，經(jīng)深圳證券交易所批準，本公司股票停牌兩天。? 4月，北京萬科城市花園破土動工。這是繼上海萬科城市花園之后，萬科獨資開發(fā)的第二個城市居民住宅項目。
? 5月，公司原定于14日舉行的第六屆股東例會，因登記出席的股份數(shù)未滿足公司章程之要求，延期至24日在紅葉娛樂廣場舉行。大會通過公司章程修改、分紅派息等議案，并選舉產(chǎn)生第五屆董事會。
? 7月17日，于年初完成股份制改組的萬佳百貨平價廣場遷至華強路新址重新開張營業(yè)，并推出倉儲式平價經(jīng)營模式。
? 8月，為適應(yīng)集團跨地域業(yè)務(wù)管理的需要，集團總部管理部門進行了調(diào)整，調(diào)整后的總部架構(gòu)包括“五部一室”：人事部、財務(wù)部、企業(yè)策劃培訓(xùn)部、經(jīng)營管理部、證券事務(wù)部和總經(jīng)理辦公室。
? 9月7日，出于調(diào)整經(jīng)營策略的考慮，本公司宣布減持2%上海申華實業(yè)股份有限公司股份。
? 9月，公司舉行了萬科成立十周年系列慶典活動。? 10月，公司選舉產(chǎn)生了第三屆職工委員會。
? 12月，公司榮獲深圳市頒發(fā)的“深圳市第一屆優(yōu)秀企業(yè)金鵬獎”，王石榮獲“深圳市第一屆優(yōu)秀企業(yè)家金牛獎”。另被深圳市資信評估公司評為aaa級企業(yè)。
? 12月30日，公司增持萬佳百貨股份有限公司之股權(quán)至占期總股本的60%，為萬佳發(fā)展連鎖零售業(yè)奠定了基礎(chǔ)。
1995年
? 年內(nèi)，總部完成職能部分部門管理架構(gòu)調(diào)整，明確經(jīng)營與管理的分離，形成集團管理模式。
? 年初，公司貿(mào)易經(jīng)營方面進行機構(gòu)調(diào)整和資源整合，原深圳萬科貿(mào)易有限公司、深圳萬科協(xié)和有限公司、深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司合并為萬科貿(mào)易有限公司。
? 4月28日，天津萬興房地產(chǎn)公司與日本微笑堂（香港）有限公司簽約成立天津萬笑飯店有限公司，注冊資本1,500萬元，雙方各占50%的股權(quán)。? 5月，萬科東北經(jīng)營管理本部成立，統(tǒng)管東北地區(qū)房地產(chǎn)項目。
? 6月6日，公司第七屆股東例會于深圳富臨酒店舉行。會議審議并通過分紅派息、公司章程修改等9項議案，選舉產(chǎn)生第六屆董事會和第二屆監(jiān)事會。
? 8月，公司被深圳市資信評估公司評為aaa級企業(yè)，公司屬下之深圳萬科房地產(chǎn)公司、深圳萬科貿(mào)易公司、深圳萬佳百貨股份有限公司、深圳國際企業(yè)服務(wù)公司均獲aaa資信等級。
? 9月23日，總面積13萬平方米的青島銀都花園竣工。
? 9月，萬科投資拍攝的影片《蘭陵王》在上海首映，并開始國內(nèi)發(fā)行。
? 10月9日，公司召開第二屆特別股東會議，通過了關(guān)于修訂“職員持股計劃”認股權(quán)行使價及章程及細則作相應(yīng)修改的議案。
? 11月，由集團開發(fā)的深圳天景花園、青島銀都花園獲評“全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”。
? 8月、10月、12月總部相繼舉行地產(chǎn)銷售、物業(yè)管理、質(zhì)量成本控制培訓(xùn)研討會，標 志著集團人力資源培訓(xùn)工作步入系統(tǒng)化和制度化。
1996年
? 3月8日，集團召開年會，確定全面質(zhì)量管理體系的建立工作為1996年集團管理工作重點。
? 5月2日，集團資金結(jié)算中心正式成立。該中心對于整合集團資源，提高管理效益起著重要促進作用。
? 6月18日，公司第八屆股東例會于深圳市富臨酒店舉行。會議審議并通過董事會工作報告、分紅派息等7項議案，選舉產(chǎn)生公司第七屆董事會。? 為整合集團工業(yè)資源，重點發(fā)展精密禮品制作，上半年公司轉(zhuǎn)讓持有之深圳怡寶食品飲料有限公司股權(quán)。8月，工業(yè)公司進行機構(gòu)調(diào)整，原下屬精品制造公司合并為萬科精品制造有限公司。
? 7月始，為進一步提高集團生產(chǎn)經(jīng)營的整體水平，由總部企業(yè)策劃部、人事部牽頭，在深圳、北京、上海、等集團跨地域經(jīng)營的地區(qū)展開“孔雀開屏”行動，結(jié)合境外專業(yè)經(jīng)驗，進行示范單位裝飾引導(dǎo)、規(guī)劃設(shè)計要點等內(nèi)容的系統(tǒng)培訓(xùn)，并貫徹至實際操作層面，取得良好效果。
? 8月，位于福田中心區(qū)，建筑面積4.75萬平方米的深圳城市花園破土動工，表明公司看好深圳市場前景，并加大在深投資比重的經(jīng)營策略。
? 10月11日，深圳萬科物業(yè)管理公司順利通過iso9002第三方國際認證檢驗，成為國內(nèi)首家被國際機構(gòu)承認符合質(zhì)量標準的物業(yè)管理公司。11月，集團開發(fā)的上海萬科城市花園、深圳荔景大廈、北海萬科城市花園獲評“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)（大廈）”。
? 10月16日，由天津萬科興業(yè)（集團）股份有限公司投資經(jīng)營的天津萬科足球隊以全勝戰(zhàn)績獲96全國足球乙級聯(lián)賽冠軍，重返甲b行列。萬科的介入及其專業(yè)化經(jīng)營管理模式的引入為足球隊注入了生計和活力。
? 11月2日，萬佳百貨華麗園二分店開業(yè)，受到市場熱烈關(guān)注，集團零售業(yè)連鎖經(jīng)營架構(gòu)初步形成。
? 12月3日，深圳萬科物業(yè)管理公司在鹿丹村住宅小區(qū)管理的公開招標中以最高成績一舉奪標，標志著公司物業(yè)管理開始走向市場化和專業(yè)化發(fā)展道路。
1997年
? 集團于上半年順利實施配股計劃，共募集資金3.83億元人民幣，用于深圳房地產(chǎn)項目開發(fā)及土地儲備，配股資金的到位為集團重點投資深圳房地產(chǎn)市場的經(jīng)營決策提供了有力的資金支持。
? 5月30日，公司第九屆股東例會于深圳市富臨酒店舉行。會議審議并通過董事會工作報告、分紅派息等6項議案，選舉產(chǎn)生公司第八屆董事會。
? 集團繼續(xù)進行資源整合，10月，協(xié)議轉(zhuǎn)讓屬下兩個工業(yè)項目——深圳萬科工業(yè)揚聲器制造廠及深圳萬科供電服務(wù)公司，至此，集團基本完成對非核心業(yè)務(wù)的調(diào)整。
? 下半年，集團重新啟動由于市場原因一度緩建的深圳兩個高層項目，9月，位于福田中心區(qū)的福景花園高層住宅項目推出預(yù)售，市場反映理想；10月，功能轉(zhuǎn)換為住宅的俊園（原深圳海神項目）正式復(fù)工。
? 鑒于萬佳百貨經(jīng)營規(guī)模及利潤回報的穩(wěn)定增長，以及集團對深圳零售業(yè)務(wù)市場前景的樂觀判斷，11月，董事會決議增持萬佳百貨股份由60%至68%。
? 12月，集團進一步加大在深圳地區(qū)的投資比重，董事會決議開發(fā)位于福田中心區(qū)、建 筑面積18.3萬平方米的金景苑住宅項目，以及位于東門曬步路、建筑面積2.5萬平方米的高層住宅項目。
? 鑒于對深圳房地產(chǎn)市場前景的樂觀判斷，12月，集團增加天安花園及坂田萬科城市花園土地儲備項目，占地面積為27萬平方米及23萬平方米，地塊分別位于深圳市龍崗區(qū)坂田村舊、新布龍公路旁。
? 作為萬科地產(chǎn)品牌的重要構(gòu)成因素，年內(nèi)，集團物業(yè)管理的行業(yè)優(yōu)勢進一步體現(xiàn)。8月4日，深圳萬科物業(yè)管理公司通過競標取得當時深圳市最大型住宅小區(qū)——桃源村的管理權(quán)。沈陽城市花園、大連郵電大廈、鞍山東源大廈、上海萬科廣場、深圳萬景花園、天津萬科城市花園先后通過建設(shè)部“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)（大廈）”的評比。此外，上海萬科物業(yè)管理公司、青島銀都物業(yè)管理公司順利通過iso9002第三方國際認證。? 年內(nèi)，集團通過行之有效的管理手段提高經(jīng)濟效益和管理水平，在人力資源開發(fā)及辦公自動化方面成效顯著，各類專業(yè)知識及管理技能培訓(xùn)成為提高集團整體經(jīng)營管理水平的重要手段；年內(nèi)，集團總部實施電腦化辦公管理并開通和全國各分公司的電子郵件等溝通渠道，提高了管理效率。
1998年
? 98年集團提出“職業(yè)經(jīng)理年”和“專業(yè)追求，永無止境”的主題，以推動公司業(yè)務(wù)經(jīng)營管理的專業(yè)化進程。
? 3月，在國家消委會主辦的首屆“講文明、樹新風、爭創(chuàng)誠信單位”活動中，萬佳一分店榮獲“全國誠信單位”的稱號。
? 4月，董事會決議減持銀都置業(yè)有限公司股權(quán)及增持深圳海神置業(yè)有限公司股權(quán)，完成對房地產(chǎn)投資的地域調(diào)整。
? 5月5日下午，萬科第十屆股東大會于深圳富臨酒店舉行。會議審議并通過董事會工作報告、監(jiān)事會報告、分紅派息、章程修改等議案，并選舉產(chǎn)生了新一屆董事會、監(jiān)事會。? 5月，天津萬科興業(yè)有限公司與天津市北辰區(qū)規(guī)劃土地管理局簽約，受讓土地800畝，用于興建萬科新城項目。
? 9月，超高層豪宅——萬科俊園在深圳推出預(yù)售，市場反響熱烈。11月，集團正式委托香港美聯(lián)物業(yè)代理萬科俊園并在香港舉辦展銷會，標志著萬科地產(chǎn)開始利用市場資源拓展新的銷售網(wǎng)絡(luò)。? 下半年，集團推出“萬客會”，“萬客會”為公司與客戶之間的有效溝通起到重要的作用，被媒介譽為引發(fā)地產(chǎn)經(jīng)營革新的舉措。
? 9月，位于深圳曬步路的高層全復(fù)式住宅項目萬科彩園正式開工，規(guī)劃建筑面積2.5萬平方米，計劃在1999年底竣工。
? 10月，北京公司與北辰集團簽署住宅開發(fā)項目——都市花園土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該項目規(guī)劃建筑面積26.6萬平方米。
? 11月，董事會決議轉(zhuǎn)讓集團屬下深圳國際企業(yè)服務(wù)公司。
? 12月，上海萬科城市花園西區(qū)項目舉行簽字儀式，該項目位于原上海城市花園西側(cè)，規(guī)劃建筑面積32萬平方米，計劃建成為國家級住宅示范區(qū)。
? 12月19日，位于深圳市福田區(qū)福中路福景大廈的萬佳三分店正式開業(yè)，營業(yè)面積1.5萬平方米。
1999年 ? 2月，鑒于集團業(yè)務(wù)架構(gòu)調(diào)整的完成和職業(yè)經(jīng)理隊伍的成熟，董事會決議接受董事長王石辭去公司總經(jīng)理職務(wù)的辭呈并聘任姚牧民為總經(jīng)理，同時聘任郁亮為公司常務(wù)副總經(jīng)理兼財務(wù)負責人。
? 6月25日，第十一屆股東大會于深圳富臨酒店舉行。會議審議并通過董事會工作報告、監(jiān)事會工作報告、分紅派息、聘任核數(shù)師等議案，并選舉產(chǎn)生新一屆董事會。
? 7月，為進一步豐富萬科品牌內(nèi)涵，提高萬科地產(chǎn)開發(fā)水平，增加項目開發(fā)科技含量，董事會通過成立萬科建筑研究中心。
? 年內(nèi)，集團加快房地產(chǎn)住宅業(yè)務(wù)擴張，積極在主要投資城市進行土地儲備。8月，通過沈陽萬科花園新城及上海漕寶路73號項目立項報告；12月，通過天津東麗湖立項報告。
? 9月，位于深圳梅林關(guān)外的萬科四季花城推出銷售，引起市場熱烈響應(yīng)，1期7萬平方米至年底全部售罄。
? 9月10日，1999年度臨時股東大會在深圳富臨酒店舉行。會議審議并通過配股預(yù)案、章程修改、更換董事等議案。
? 12月，萬科1999年度臨時股東大會通過的配股方案獲中國證監(jiān)會核準，22日，配股說明書公布。
? 為支持集團主要二級房地產(chǎn)公司在當?shù)氐臉I(yè)務(wù)拓展，提升多項目操作能力，年內(nèi)，董事會決議增加深圳、上海、北京公司注冊資本至1億元人民幣，增加沈陽公司注冊資本至3千萬元人民幣。
? 年內(nèi)，為理順投資管理關(guān)系，集團先后增持大連萬聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、成都萬科興業(yè)有限公司、天津萬科興業(yè)（集團）有限公司、深圳海神置業(yè)有限公司的股權(quán)，使其成為集團全資附屬企業(yè)。
2000年
? 1月，集團順利完成增資配股工作，配股資金6.25億元陸續(xù)投資于深圳、上海及北京的住宅項目及零售業(yè)務(wù)。
? 年內(nèi)，集團大舉增加土地儲備。1月，確定天津東麗湖土地儲備項目。4月，簽署上海春申項目和深圳錦繡花城項目。6月，簽署成都萬科城市花園項目。10月，簽署北京豆各莊項目（青青家園）。12月，簽署深圳下沙項目。全年新增土地儲備438.8萬平方米。? 集團零售業(yè)務(wù)加快規(guī)模擴張步伐，元月，萬佳第四家分店寶安店開業(yè)，11月，萬佳第五家分店春風店開業(yè)。萬佳營業(yè)面積增加至8.1萬平方米。
? 年內(nèi)，集團資信能力進一步增強，2月，集團與中國銀行總行達成授信總額人民幣20億元的戰(zhàn)略性銀企合作協(xié)議，首次成為銀行總行級客戶。
? 6月，第十二屆股東大會在深圳東湖賓館舉行。會議審議并通過董事會工作報告、監(jiān)事會工作報告、分紅派息、聘任核數(shù)師及董事任期延期等議案。
? 6月，由萬科牽頭成立的中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)（中城房網(wǎng)）倡議發(fā)起的“新住宅運動”大會在上海召開。
? 集團與專業(yè)公司合作，在住宅區(qū)鋪設(shè)寬帶網(wǎng)絡(luò)，提升住宅產(chǎn)品的科技含量和品牌形象。7月，集團發(fā)起設(shè)立深圳市聯(lián)動電子商務(wù)有限公司，注冊資本1000萬元人民幣，主要經(jīng)營以建材交易為主的電子商務(wù)。? 9月，2000年度第一次臨時股東大會在深圳東湖賓館舉行，會議以累積投票方式選舉寧高寧、郁亮、陳祖望、薛波、陳志裕、閻飚、鐘義、陳耿為董事，與留任的王石、孫建
一、徐剛、姚牧民、吳俊華、馮佳、朱煥良、李風、周小雄、黃鐵鷹共同組成公司第十一屆董事會。
? 10月，公司入選《福布斯》評出的“全球300家最佳中小企業(yè)”。? 12月2日，董事會發(fā)布公告，提出通過向華潤集團定向增發(fā)4.5億股b股引入戰(zhàn)略控股股東的方案。由于不同的投資者對該方案的理解不同，以及對該方案將對公司產(chǎn)生影響的認識存在差異，12月25日，董事會決定放棄上述方案。
? 8月及12月，中國華潤總公司先后受讓深圳經(jīng)濟特區(qū)發(fā)展（集團）公司及添發(fā)慶豐（常州）發(fā)展有限公司持有的51,155,599股及26,920,150股，成為公司第一大股東。截止2000年底，華潤集團及其關(guān)聯(lián)公司持有的萬科股份占萬科總股本15.08%。
2001年
? 2月，董事會審議通過姚牧民辭去公司總經(jīng)理職務(wù)并聘任郁亮為總經(jīng)理的議案。? 2月，公司轉(zhuǎn)讓深圳萬科精品制造有限公司100 %股權(quán)。
? 年內(nèi)，集團繼續(xù)增加土地儲備。先后簽署上海閔行金豐項目、寶山新城項目、浦東曹路項目、深圳四季花城三區(qū)項目、北京海淀天秀項目、成都城市花園二期項目、武漢四季花城項目、長春城市花園項目、南京金色家園項目、天津紅旗農(nóng)場項目、深圳大梅沙項目、南昌四季花城項目、天津玻璃廠項目、沈陽大東體育場項目、西江街項目協(xié)議書，并籍此進入了南京、武漢、長春、南昌4個城市進行房地產(chǎn)開發(fā)。
? 年內(nèi)，集團資信能力進一步增強，7月，與中國農(nóng)業(yè)銀行總行簽訂了10億元人民幣綜合授信額度及8億元人民幣樓宇按揭額度的《銀企合作協(xié)議》；9月，與招商銀行總行簽訂了6億元人民幣綜合授信額度的《銀企合作協(xié)議》。
? 3月起，集團人力資源部與國際知名管理咨詢機構(gòu)翰威特公司合作，對公司的薪酬體系進行全面評估，并根據(jù)評估結(jié)果對薪酬體系進行調(diào)整。
? 6月，第13屆股東大會在深圳東湖賓館舉行。會議審議并通過董事會工作報告、監(jiān)事會工作報告、分紅派息、聘任核數(shù)師等議案；以投票方式更換朱煥良董事，以累積投票方式選舉宋林、徐剛、姚牧民為董事，選舉孫建一為獨立董事，與留任的王石、寧高寧、黃鐵鷹、郁亮、薛波、陳志裕、閻飚、鐘義、陳耿共同組成本公司第12屆董事會；選舉丁福源、蔣偉為監(jiān)事，與留任的解凍共同組成第4屆監(jiān)事會。
? 8月，2001年度第1次臨時股東大會在深圳東湖賓館舉行，會議審議通過有關(guān)發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券的議案。
? 9月，2001年度第2次臨時股東大會在深圳東湖賓館舉行，會議通過如下議案：⑴關(guān)于轉(zhuǎn)讓深圳市萬佳百貨股份有限公司股權(quán)的議案；⑵萬科企業(yè)股份有限公司股東大會議事規(guī)則。至此，公司歷經(jīng)多年的專業(yè)化戰(zhàn)略調(diào)整已全部完成。? 10月，公司入選《福布斯》評出的“全球200家最佳中小企業(yè)”。
2002年
? 1月，公司總部搬遷至深圳市福田區(qū)梅林路63號萬科建筑研究中心。
? 6月，第14屆股東大會在萬科建筑研究中心舉行。會議審議并通過董事會工作報告、監(jiān)事會工作報告、分紅派息、聘任核數(shù)師等議案；選舉王石、寧高寧、宋林、郁亮、陳志裕、王印、莫軍為董事，孫建
一、李家祥、李志榮、馮佳為獨立董事，共同組成本公司第13屆董事會。
? 6月，公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券方案根據(jù)中國證券監(jiān)督管理委員會證監(jiān)發(fā)行字［2002］52號文核準實施，共向社會公開發(fā)行1500萬張可轉(zhuǎn)換公司債券，每張面值100元，發(fā)行總額150,000萬元?？赊D(zhuǎn)債的成功發(fā)行有力支持了公司的規(guī)模擴張。
? 11月，公司全資附屬子公司深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司根據(jù)董事會授權(quán)，競得佛山市南海區(qū)黃岐泌沖崗地塊，由此進入珠江三角洲市場。
2003年 ? 年內(nèi)，公司積極開拓以深圳為中心的珠江三角洲區(qū)域、以上海為中心的長江三角洲區(qū)域以沈陽為中心的東北區(qū)域，并形成深圳、上海和沈陽區(qū)域管理中心。
? 年內(nèi)，公司先后進入中山、廣州、大連和鞍山四個新的城市，并在深圳、上海、南京、成都、天津等地獲得項目資源。
? 4月，第15屆股東大會在萬科建筑研究中心舉行。會議審議并通過董事會報告、監(jiān)事會工作報告、利潤分配及資本公積金轉(zhuǎn)增股本、聘任核數(shù)師等議案。? 5月22日，董事長王石成功登頂珠穆朗瑪峰。
? 6月，中國華潤與其發(fā)起設(shè)立的華潤股份簽訂《股份轉(zhuǎn)讓合同》和《可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)讓合同》，將中國華潤原持有萬科的156,151,498股國有股、法人股和2,295,420張可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)讓給華潤股份。后者成為公司新的第一大股東。
? 6月，公司與中國建設(shè)銀行深圳市分行簽訂了總額為15億元人民幣的《綜合融資額度合同》。
? 7月，通過公開拍賣方式，公司在深圳以9.7億元人民幣的價格競得坂雪崗地塊用于住宅開發(fā)。
? 7月，公司榮膺北京大學(xué)企業(yè)案例管理研究中心和《經(jīng)濟觀察報》聯(lián)合評選的“2002年度中國最受尊敬企業(yè)”。
? 10月，2003年度第1次臨時股東大會在萬科建筑研究中心舉行。會議審議并通過在境內(nèi)發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券、發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券募集資金投資項目可行性、向華潤萬佳出售深圳福景大廈房產(chǎn)等議案。? 11月，公司獲得英國ir（《投資者關(guān)系》）雜志組織全球主要機構(gòu)投資者和基金經(jīng)理評出的“第三屆亞洲區(qū)中小型公司最佳投資者關(guān)系獎”。? 12月，“萬科東海岸集合資金信托”發(fā)行成功，集團嘗試多元化融資渠道邁出了第一步。
2004年 ? 年內(nèi)，公司基本完成珠江三角洲和長江三角洲的戰(zhàn)略布局，并開始積極拓展環(huán)渤海區(qū)域。? 3月，集團與北京錫恩企業(yè)管理顧問公司簽訂合作協(xié)議，正式啟動萬科中長期發(fā)展規(guī)劃項目。
? 4月，中山萬科與國際房地產(chǎn)投資銀行（hi）簽訂合作協(xié)議，由hi為中山萬科城市風景花園項目提供總額不超過3500萬美元的資金支持，此次成功的海外融資，為集團繼續(xù)尋求海外資金的支持積累了經(jīng)驗。
? 4月，第16屆股東大會在萬科建筑研究中心舉行。會議審議并通過董事會報告、監(jiān)事會工作報告、分紅派息、聘任核數(shù)師、補選董事等議案。? 4月30日，集團15億可轉(zhuǎn)債全部順利轉(zhuǎn)股。
? 5月，公司榮膺北京大學(xué)企業(yè)案例管理研究中心和《經(jīng)濟觀察報》聯(lián)合評選的“2003年度中國最受尊敬企業(yè)”。
? 6月，集團薪酬體系調(diào)整方案獲職委會審議通過，發(fā)布《薪酬政策2004年a版》。? 7月28日，王石成功登上澳洲最高峰科修斯科峰，成為全球華人完成攀登七大洲最高峰的第四人。
? 集團連續(xù)十二年獲中國人民銀行深圳市分行指定的評估公司資信評估等級最高級：aaa級。
? 9月22日，經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會證監(jiān)發(fā)行字【2004】151號文核準，集團19.90億元可轉(zhuǎn)換公司債券公開發(fā)行。? 9月22日，集團“wa-萬科居住建筑設(shè)計競賽”暨萬科建筑理論作品集首發(fā)儀式新聞發(fā)布會于在北京中國大飯店隆重舉行。
? 9月23日，集團20周年慶典系列活動的重頭節(jié)目“中國企業(yè)20年論壇——領(lǐng)先企業(yè)的戰(zhàn)略思維與增長動力”在北京中國大飯店隆重舉行。郁亮代表集團發(fā)布了未來10年的中長期規(guī)劃。
? 11月8日，集團與中國農(nóng)業(yè)銀行在北京飯店簽署了《銀企合作協(xié)議》，中國農(nóng)業(yè)銀行向集團提供總金額為人民幣46.9億元的綜合授信額度。
? 11月21日，集團與新加坡gicre（新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司）就雙方共同開發(fā)成都萬科新城（暫定名，原東方新城）項目簽署了相關(guān)協(xié)議。
2005年萬科集團大事記
? 3月4日，萬科董事會批準了萬科與南都集團的戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬科以18.57億元受讓了上海南都70%權(quán)益、蘇州南都49%權(quán)益和浙江南都20%權(quán)益。集團邁出了具有戰(zhàn)略意義的一步。
? 4月24日，董事長王石成功抵達北極點。
? 4月27日，集團連續(xù)第三次獲得北京大學(xué)管理案例研究中心和《經(jīng)濟觀察報》聯(lián)合舉辦的“2004年度中國最受尊敬企業(yè)”。
? 4月28日，集團圓滿完成 “平安信托－萬科·廣州城市花園項目集合資金信托”和“平安信托－萬科·廣州南湖項目集合資金信托”。
? 5月，集團召開以“迎接風雨，守候彩虹”為主題的二季度例會和集團吹風會，提出冬天即將來臨
? 6月5日，中城聯(lián)盟會員企業(yè)總經(jīng)理座談會于集團總部召開，分享了萬科在上輪宏觀調(diào)控中的經(jīng)驗教訓(xùn)，進行交流。
? 6月18日，萬科榮獲首屆中國投資者關(guān)系年會暨2004中國a股公司ir評選“獲最具含金量的最佳大型公司”、“最佳ir領(lǐng)導(dǎo)人”、“最佳ir執(zhí)行人”三項大獎。? 6月23日，“萬科”被國家工商行政管理總局正式認定為馳名商標，成為中國房地產(chǎn)界第一個國家認定的馳名商標。? 2005年6月30日，國際房地產(chǎn)投資銀行hypo real estate bank international（簡稱“hi ”）與萬科在“深圳·萬科城北項目”再次合作。
? 7月1日，集團圓滿完成“北國投·北京萬科西山項目集合資金信托”，募集資金1.8億元。
? 7月，總經(jīng)理郁亮到各一線公司與員工座談“萬科如何過冬”。? 8月15日，2005萬科杯世界滑水錦標賽于天津東麗湖召開。
? 9月28、29日，集團“效率決定未來”專題會于在深圳召開，明確了提高效率是下一階段工作的落腳點。
? 10月13日，集團與東京建物株式會社、大成建設(shè)株式會社簽署了上海華漕158號地塊合作開發(fā)協(xié)議書。? 10月19日，“萬科集團50萬元征集‘城市中低收入人群居住解決方案’”活動正式啟動。
? 11月1日，集團榮獲英國ir雜志中國區(qū)“最佳公司治理獎”和“最佳年報獎提名獎”。? 11月6日，國內(nèi)首個住宅生態(tài)博覽館——萬科·生態(tài)住區(qū)博覽館在天津東麗湖·萬科城開館。
? 11月8日，集團天津水晶城住宅小區(qū)一期工程喜獲“第五屆詹天佑土木工程大獎”。? ? ? ? ? 11月10日，集團入選“福布斯亞洲最佳小企業(yè)200強”。
11月15日，在萬科股權(quán)分置改革相關(guān)股東會議上，萬科股改方案獲得順利通過。
11月17日，集團榮獲財富（中文版）和華信惠悅合作進行的“2005年中國卓越雇主”。12月1日，集團連續(xù)兩年在21世紀報系“中國最佳企業(yè)公民”評選中獲獎。
12月8日，集團與中信資本投資有限公司共同籌組成立“中信·萬科中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”。
? 12月，集團與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司（gic）的附屬公司reco ziyang pte ltd.（rzp）達成合作協(xié)議，以股權(quán)合作形式共同開發(fā)無錫魅力之城和沈陽萬科城項目。? 12月28日01時05分，董事長王石成功抵達南極點，完成以“探險有極，公益無限”為主題的南極探險活動，從而在“7＋2”極限探險史冊增添中國名字。
2006年萬科集團大事記
? 1月13日-15日，集團“變革先鋒·企業(yè)公民”2005年度年會暨述職會于深圳召開。? 1月18日，萬科以389,001,360元受讓北京市朝陽區(qū)國資委持有的北京市朝萬房地產(chǎn)開發(fā)中心的60％國有產(chǎn)權(quán)以及該等產(chǎn)權(quán)相對應(yīng)的股東權(quán)益。集團在環(huán)渤海區(qū)域邁出具有戰(zhàn)略意義的一步。
? 2月25日-27日，集團召開以“天·地·人”為主題的一季度例會，提出要完成變革，抓住發(fā)展機遇。
? 3月31日，集團連續(xù)第三次在國務(wù)院發(fā)展研究中心、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院發(fā)布的“中國房地產(chǎn)綜合實力top10”中名列榜首。
? 4月07日，萬科行使可轉(zhuǎn)換公司債券（簡稱“萬科轉(zhuǎn)2”）贖回權(quán)，按101.375元/張的價格贖回了在贖回日之前未轉(zhuǎn)股的全部38,696張“萬科轉(zhuǎn)2”；4月14日“萬科轉(zhuǎn)2”摘牌。
? 4月08日，集團總經(jīng)理郁亮當選中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長。
? 4月28日，集團第四次獲得北京大學(xué)管理案例研究中心和《經(jīng)濟觀察報》聯(lián)合評選的2005年度“中國最受尊敬企業(yè)”稱號。
? 4月30日，董事長王石率慰問團赴西藏慰問盲童學(xué)校學(xué)生。
? 5月16日-17日，集團“堅守質(zhì)量底線·提升產(chǎn)品能力”二季度例會在深圳召開，會議強調(diào)質(zhì)量是萬科的底線。
? 5月25日，集團獲得九堡土地項目，標志著萬科正式進入杭州。
? 5月30日，萬科2005年度股東大會圓滿結(jié)束?！度f科企業(yè)股份有限公司首期（06~08年）限制性股票激勵計劃》和提取“企業(yè)公民專項建設(shè)費用”獲得批準。
? 6月24日，集團獲“cctv2005年度中國最具價值上市公司”。
? 7月，集團廣州四季花城（一、二、三期），深圳公司東海岸（一、二期），上海公司四季花城（一期），天津假日風景，成都金色家園同獲2006 年度“詹天佑大獎優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎”二十名額之五席。
? 7月13日，“萬科集團50萬元征集‘城市中低收入人群居住解決方案’” 活動圓滿結(jié)束。
? 7月21日，萬科與中國銀行股份有限公司簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，集團在未來3年內(nèi)將獲得總額不超過人民幣50億元的授信額度。
? 8月4日，經(jīng)萬科董事會批準，集團以176,566萬元，再度受讓浙江南都、上海南都等公司股權(quán)以及與該等股權(quán)相對應(yīng)的股東權(quán)益，加大集團對杭州市場的投資力度并進入長沙市場。
? 8月4日，廈門市萬科房地產(chǎn)有限公司正式成立。
? 8月15日，集團與東莞松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會簽訂“萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地項目”土地協(xié)議，標志著萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地項目進入規(guī)劃設(shè)計階段。
? 9月02日，國家稅務(wù)總局和《中國稅務(wù)》雜志社聯(lián)合發(fā)布2005年度“中國納稅百強”排行榜，萬科以13.24億元納稅額位列第97位，是唯一進入百強的房地產(chǎn)企業(yè)。? 9月12日，萬科以集團名義在建設(shè)部取得房地產(chǎn)一級開發(fā)資質(zhì)。
? 9月15日－16日，集團“超越·變革·行動”三季度例會于杭州召開，指出萬科必須采取堅決而迅速的行動，超越自身，實現(xiàn)變革。
? 9月16日，“中國房地產(chǎn)top10研究組”發(fā)布了“2006中國房地產(chǎn)品牌價值研究”結(jié)果，萬科以48.2億元的品牌價值，榮獲“2006中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌”稱號。
? 9月19日，青島萬科魅力之城項目舉行奠基儀式，標志著集團環(huán)渤海經(jīng)濟圈布局進一步完善。
? 9月27日，萬科榮獲中國房地產(chǎn)協(xié)會評選的“2005-2006年度中國房地產(chǎn)誠信企業(yè)”稱號。
? 10月15日，由萬科參與發(fā)起組建的中國企業(yè)社會責任同盟在北京成立，郁亮任“中國企業(yè)社會責任同盟”副會長。
? 10月19日，寧波萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正式成立。
? 11月02日，萬科獲得《商業(yè)周刊》中文版與interbrand評選的“2006年度中國最佳品牌20強”。? 11月22日，從西安出發(fā)，歷經(jīng)39天，由王石率隊的“玄奘之路”考察隊到達印度，并受到國家主席胡錦濤接見。
? 11月24日，集團“精細管理·有效運營”四季度例會于深圳召開，明確必須堅持內(nèi)涵式發(fā)展道路，實現(xiàn)可持續(xù)的有質(zhì)量增長。
? 11月25日，萬科“城市中低收入人群住宅”試點項目在廣州奠基。
? 12月06日，萬科股權(quán)分置改革方案中有限售條件流通股開始解除限售，本次可上市流通股份的總數(shù)為331,957,492股。
? 12月06日，集團連續(xù)三年在21世紀報系“中國最佳企業(yè)公民”評選中獲獎。? 12月12日，由英國ir雜志評選的“2006年中國投資者關(guān)系”系列獎項揭曉。集團摘取了最佳投資者關(guān)系大獎（大型非國有企業(yè)）、最佳年報及公司著作獎、最佳投資者會議獎、最佳投資者關(guān)系領(lǐng)袖獎等多個獎項。
? 12月16日，集團主辦的 “關(guān)注人居，無限可能 ——萬科青年群體居住需求研究成果發(fā)布暨2006wa-萬科可能住宅設(shè)計競賽頒獎典禮”在北京舉行。
? 12月16日，集團榮獲由中國房地產(chǎn)及住宅研究會、《中國建設(shè)報·中國樓市》聯(lián)合主辦的“中國創(chuàng)新’90種小套型住宅設(shè)計競賽” 特別貢獻獎。
? 12月26日，2006年度非公開發(fā)行a股股票正式結(jié)束，本次發(fā)行股票數(shù)量40,000萬股，發(fā)行價格10.5元/股，扣除發(fā)行費用募集資金凈額419,670萬元。次日，本次發(fā)行股票在深圳證券交易所上市。
2007年萬科集團大事記
? 1月11日：萬科榮獲中國建設(shè)銀行總行頒發(fā)的“總行級重點客戶”獎。
? 1月25日-28日：萬科“大道當然 精細致遠”2006年度年會暨述職會于深圳召開。? 1月28日：萬科廣州四季花城（一、二期）榮獲“第六屆詹天佑土木工程大獎”。? 2月8日：萬科與中國航空工業(yè)第一集團公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。? 2月16日：萬科與日本東京建物株式會社簽訂合作意向書。
? 3月3日：深圳物業(yè)正式與深圳龍城物業(yè)舉行了交接儀式，標志著萬科物業(yè)退出最后一個外管住宅項目深圳桃源村。
? 3月21日：萬科以10.05億元獲取杭州鋼鐵集團公司下屬之富春有限公司通過浙江產(chǎn)權(quán)交易所對外公開拍賣的股權(quán)包。
? 4月26日：萬科“四季花城”商標被廣東省工商行政管理局認定為“廣東省著名商標”。? 4月28-29日：萬科“萬科離優(yōu)秀有多遠？”2007年二季度例會在蘇州召開。? 5月9日：萬科下屬“物業(yè)管理有限公司”統(tǒng)一更名為“物業(yè)服務(wù)有限公司”。? 6月：萬科武漢城市花園（一、二期）、上海朗潤園、沈陽萬科城（一期）三項目榮獲“詹天佑大獎優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎”，深圳萬科城（一、二期）榮獲“詹天佑大獎住宅小區(qū)優(yōu)秀規(guī)劃獎”。
? 6月1日：原百安居中國執(zhí)行副總裁袁伯銀正式加盟萬科，成為萬科自推出“社會精英”招聘計劃以來，吸納的第一位具有跨國公司背景的職業(yè)經(jīng)理。
? 6月2日：萬科攜手中國移動、深圳民盟、雅昌集團共同發(fā)起的“綠房子計劃”分別在深圳四季花城、上海春申萬科城項目舉行啟動儀式。
? 6月12日：萬科第二屆“海螺行動暨中英解決城市低收入人群住房問題比較研究”項目啟動儀式在深圳舉行。
? 6月19日：萬科與中國建設(shè)銀行簽署200億人民幣意向性授信額度《戰(zhàn)略合作協(xié)議》。? 7月13日：萬科與上海建工（集團）總公司簽署了《萬科集團與上海建工集團戰(zhàn)略合作協(xié)議》，雙方正式建立了集團層面的戰(zhàn)略合作關(guān)系。
? 8月19日：萬科與聯(lián)想集團共同舉辦的 “萬科聯(lián)想，一起奧運——2008北京奧運祥云火炬首進萬科社區(qū)”全國系列活動正式啟動。? 8月24日：萬科完成a股增發(fā)，實現(xiàn)融資100億元。
? 9月9-10日：萬科“誠實?低調(diào)?憂患意識——新高度上的立身之道”2007年三季度例會于在天津召開。
? 9月29日：萬科獲得“深圳市住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地”稱號。? 10月19日：萬科23周年司慶慶典在萬科東海岸舉行。? 10月29日：萬科啟用新標志。
? 10月29日：萬科發(fā)布《萬科企業(yè)社會責任綠皮書暨2007年企業(yè)公民報告》。? 11月10-11日：萬科“謀勢在天?成事在人”2007年四季度例會在珠海召開。? 11月11日：萬科與武漢市青山區(qū)人民政府簽署了《青山老工業(yè)區(qū)安居工程與舊城風貌區(qū)保護利用戰(zhàn)略合作框架協(xié)議書》。
? 11月12日：國家建設(shè)部授予萬科為企業(yè)聯(lián)盟型“國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地”。
? 11月20日：在翰威特（hewitt）、rbl集團以及《財富》雜志共同評選的“2007年最具領(lǐng)導(dǎo)力公司研究”中，萬科當選“最具領(lǐng)導(dǎo)力公司”大中國區(qū)排行榜第一名，并進入亞太區(qū)排行榜第八名，成為中國大陸唯一進入亞太區(qū)排行榜的企業(yè)。? 11月24日，由北京大學(xué)管理案例研究中心、《北大商業(yè)評論》和企業(yè)家與企業(yè)管理研究院聯(lián)合設(shè)立的“中國管理學(xué)院獎”揭曉，萬科作為唯一一家房地產(chǎn)企業(yè)以“雇主品牌”項目榮獲該獎項。
? 11月26日：王石獲選由國際公園協(xié)會（ifpra）主辦的聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署“全球最適宜人類居住城市（社區(qū)）國際大獎”十年來首個“個人獎項”——livcom人居卓越貢獻獎。
? 12月6日：由國際權(quán)威雜志ir magazine主辦的“2007年中國投資者關(guān)系”系列獎項揭曉，萬科再度榮膺“最佳投資者關(guān)系大獎”、“最佳投資者會議獎”以及“最佳投資者關(guān)系主任”等多項大獎。
? 12月12-13日：萬科“海螺行動ii”——“中英‘解決城市低收入人群住房問題’比較研究”項目專家研討會及新聞發(fā)布會在北京舉行。
? 12月13日：榆構(gòu)萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研發(fā)中心成立儀式在北京市榆樹莊構(gòu)件廠舉行。
2008年萬科集團大事記
? 1月4日：萬科實施質(zhì)量管理“拉閘”制度。
? 1月13日：萬科深圳萬科城（四期）榮獲“2007中國建筑節(jié)能年度代表工程”稱號，此獎項由建設(shè)部科學(xué)技術(shù)委員會、建設(shè)部科技發(fā)展促進中心評出。
? 1月24-26日：萬科“慮遠積厚·守正筑堅”2007年年會暨述職會于深圳召開。? 1月26日：第三屆“cctv年度雇主調(diào)查”評選結(jié)果揭曉，萬科憑借在“雇主品牌”方面的卓越成效，以及在住宅工業(yè)化方面的創(chuàng)新成果，榮膺“最具領(lǐng)袖氣質(zhì)的年度最佳雇主”稱號。
? 3月17日：上海2010年世博會萬科館主題陳述獲上海世博局審核通過。
? 3月21日：在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心共同設(shè)立的首屆“廣廈獎”評選中，萬科共有6個項目獲獎，成為此次獲獎項目最多的企業(yè)。? 3月25-26日：萬科“發(fā)展diy”2008年春季例會于上海召開。? 4月1日：萬科啟動物業(yè)系統(tǒng)組織變革。
? 5月8日：集團董事會主席王石及職委會專員彭學(xué)運作為火炬手參與了北京奧運圣火在深圳的傳遞。
? 5月14日：萬科與新浪、《時尚芭莎》、北京地球村聯(lián)合發(fā)起“小袋子改變大世界”環(huán)保公益活動和“綠絲帶行動”。
? 5月14日，萬科啟動對成都所有在建工程和萬科小區(qū)建筑的結(jié)構(gòu)安全評估。? 5月15日：萬科成立由員工組成的群眾性的義工團體“我們在一起”關(guān)愛小組，及時跟進并了解受地震災(zāi)害影響的萬科員工及其家庭的情況；給受災(zāi)員工和家庭以精神上的慰籍、心理上疏導(dǎo)以及經(jīng)濟上的支持。
? 5月24日：萬科“和你在一起”第一批災(zāi)后重建志愿者出發(fā)前往遵道鎮(zhèn)。
? 5月29日：“萬匯樓”被廣東省建設(shè)廳批準為“廣東省企業(yè)投資面向低收入群體租賃住房試點項目”。
? 6月5日：萬科2008年第一次臨時股東大會以99.80%高票通過《關(guān)于參與四川地震災(zāi)區(qū)災(zāi)后安置及恢復(fù)重建工作的議案》。
? 6月6日：萬科捐建綿竹市遵道鎮(zhèn)學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、便民服務(wù)中心等公共建筑的簽約儀式在綿竹市人民政府第三會議內(nèi)舉行。
? 6月23日：萬科與世邦魏理仕成立合資公司簽約儀式在深圳總部舉行。
? 7月：萬科中山城市風景項目、天津東麗湖項目、北京熙園項目和成都魅力之城項目榮獲2008年度“詹天佑大獎優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎”。
? 7月7日：在綿竹市政府舉行的“援助綿竹市5.12大地震抗震救災(zāi)工作表彰大會”上，萬科獲“綿竹5.12大地震抗震救災(zāi)先進集體”稱號。? 7月19日：建筑面積12200平方米的萬匯樓交付使用。
? 7月23-24日：萬科“競爭力：回歸市場與客戶”2008年夏季例會于湖北省赤壁市召開。? 9月9日：萬科完成59億元公司債券發(fā)行。
? 9月24－25日：萬科“立足股東價值，追求質(zhì)量效益”2008年秋季例會在深圳總部召開。
? 10月11日：在國家稅務(wù)總局公布的2007年度中國企業(yè)納稅排行榜中，萬科以集團納稅總額53.1億元，位列“中國企業(yè)集團房地產(chǎn)行業(yè)納稅十強排行榜”第一名，再度成為房地產(chǎn)集團納稅冠軍。而在“中國企業(yè)集團納稅五百強排行榜”中，萬科位列第49位。
? 10月21日：中國民政部與萬科公益基金會備忘錄簽字暨頒證儀式在民政部舉行。? 10月29日：以“災(zāi)后永久性農(nóng)村住宅的可能性”為題的第三屆wa-萬科青年建筑設(shè)計師大賽評選結(jié)果在極重災(zāi)區(qū)綿竹市的遵道鎮(zhèn)揭曉，其目的是為解決5.12震后四川省農(nóng) 村災(zāi)民的安居問題提供一些創(chuàng)造性的思考及探索。
? 11月6日：萬科上海公司作為唯一的服務(wù)業(yè)企業(yè)代表，榮獲由中國質(zhì)量協(xié)會頒布的“2008年全國質(zhì)量獎”，成為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)首家獲此殊榮的企業(yè)。
? 12月5日：在中國民政部主辦的2008年度中華慈善大會頒獎典禮上，萬科榮獲“中華慈善獎——最具愛心內(nèi)資企業(yè)”稱號。
? 12月18日：萬科珠海公司中山城市風景項目（一、二、三期）作為住宅小區(qū)工程獲得第八屆中國土木工程詹天佑大獎。
? 12月31日：萬科發(fā)布《萬科企業(yè)社會責任綠皮書暨2008年企業(yè)公民報告》。? 12月31日：萬科全額捐建的四川綿竹遵道鎮(zhèn)學(xué)校主教學(xué)樓及衛(wèi)生院綜合樓交付儀式在四川遵道正式舉行，成為震后首批企業(yè)捐建的永久性公共建筑。
萬科企業(yè)股份有限公司基本情況 萬科公司組建于,最初從事篇三
xx企業(yè)股份有限公司 房地產(chǎn)成本管理制度（討論稿）
一、總 則
1、為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團成本管理的要求和經(jīng)驗、教訓(xùn)，制定本制度。
2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟效益為目的。
3、成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟效益。
二、房地產(chǎn)成本管理職責
（一）集團總部的成本管理職責
1、制定、修正集團成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對成本實行制度監(jiān)控。
2、進行房地產(chǎn)市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給集團和各開發(fā)企業(yè)管理層作決策參考；保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和集團成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。
3、組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：
◆ 立項資料是否齊全、規(guī)范； ◆ 市場定位是否明確、恰當； ◆ 投資成本估算是否經(jīng)濟、合理；
◆ 投資回報是否符合集團利潤目標要求； ◆ 投資風險能否有效控制。
4、跟蹤、落實各項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了解各項目成本的實際構(gòu)成，匯編集團成本報表；分析、總結(jié)項目成本控制情況，協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項目操作過程中的成本控制工作。
5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時收集各項目成本動態(tài)資料，為集團管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。
6、組織集團成本管理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣集團內(nèi)外成本管理經(jīng)驗，尋求降低成本的有效途徑，促進集團成本管理水平的提高。
7、根據(jù)管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計意見。并結(jié)合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報率等指標。
8、逐步推行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務(wù)。
（二）開發(fā)企業(yè)的成本管理職責
1、認真執(zhí)行集團成本管理制度，結(jié)合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受總部監(jiān)督。
2、根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求向集團總部提交立項可行性報告，履行立項審批程序。
3、規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)按市場定位和成本估算準確把握設(shè)計方案，組織審查設(shè)計概算的經(jīng)濟合理性，使規(guī)劃設(shè)計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。
4、客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術(shù)組織措施。
5、遵循基本建設(shè)程序，進行項目實際操作，對房地產(chǎn)成本實行項目經(jīng)理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控。保證將成本控制在目標成本范圍內(nèi)。
6、正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。
7、組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關(guān)資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。
8、熟悉、掌握國家和當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費用的途徑。
9、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報告報集團總部財務(wù)部。
三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控
（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)
1、根據(jù)集團的管理體制，集團建立總部以管理監(jiān)控為中心、各開發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項目經(jīng)理負責、各職能部門具體實施的運行機制。
2、各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)成本實行全過程監(jiān)控。
3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項目實際情況，設(shè)置審算部、工程部、財務(wù)部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行
（二）成本監(jiān)控的要求
制度建設(shè)
1、根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度，并報集團總部備案：
◆ 成本管理責任制及監(jiān)控程序；
◆ 計劃管理制度(包括指標、定額、考核管理辦法)；
◆ 招、投標管理制度；
◆ 合同管理制度；
◆ 工程(質(zhì)量、進度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、竣工驗收移交)管理制度；
◆ 預(yù)決算(包括概算、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、結(jié)算、款項撥付)管理制度；
◆ 費用控制制度；
◆ 材料設(shè)備管理制度。
以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。
2、集團總部應(yīng)不斷總結(jié)各開發(fā)企業(yè)成本控制經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善集團房地產(chǎn)成本管理制度。
計劃管理
1、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執(zhí)行情況：
◆ 開發(fā)產(chǎn)品成本計劃(按完全成本口徑)；
◆ 期間費用計劃；
◆ 降低成本技術(shù)組織措施計劃。
2、成本計劃以設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。
3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節(jié)約額、項目投資回報率等成本考核指標。
分析檢查
1、各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析，以及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析的重點是：
◆ 計劃及其執(zhí)行情況；
◆ 實際成本與預(yù)算成本、計劃成本對比差異及其原因；
◆ 分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策；
評價、結(jié)論與提示。
2、集團總部根據(jù)管理需要，應(yīng)按項目就成本控制情況進行分析檢查。
信息交流
1、應(yīng)報集團總部的常規(guī)性成本資料主要包括：
項目基本情況；
◆ 按會計制度規(guī)定應(yīng)編報的成本核算報表；
◆ 成本動態(tài)情況及其分析資料；
◆ 當?shù)卣咝允召M項目、內(nèi)容、標準、依據(jù)及政策的適用期限、收費部門。
2、按例外管理原則，對下列成本異常偏差及其處置辦法，應(yīng)隨時報集團總部：
◆ 當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整；
◆ 成本超降率占單項工程成本總額10%以上、占其本身預(yù)算成本或計劃成本30%以上的的項目、事件(包括停工、嚴重窩工、重大設(shè)計變更、計劃外增減項目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項目、事件)；
◆ 合作條件更改；
◆ 補交地價。
3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫，互相交流成本控制的經(jīng)驗教訓(xùn)。
四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制
（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制
1、各單位新項目立項時必須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經(jīng)集團立項聽證會討論通過?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖?yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：
◆ 成本費用估算和控制目標及措施；
◆ 投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；
◆ 稅務(wù)環(huán)境及其影響；
◆ 資金計劃；
◆ 《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；
◆ 投資風險評估及相應(yīng)的對策；
◆ 項目綜合評價意見。
2、《可行性研究報告》應(yīng)至少在立項聽證會前提前一周上交集團總部。
3、若項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時，應(yīng)重新向集團總部提交《立項申請》。
4、招標或拍賣項目的競價不得突破集團批準的最高限價；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。
5、招標、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團總部律師審核后正式簽署。
（二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制
1、規(guī)劃設(shè)計單位的選擇由各開發(fā)單位自行負責，但應(yīng)遵循以下原則：
◆ 能由集團內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)由集團內(nèi)部自行完成；
◆ 需委托設(shè)計院進行的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)采取招標方式，擇優(yōu)確定。
2、總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應(yīng)首先上報集團領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設(shè)計階段（如單體設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段都必須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進行認真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設(shè)計。
3、施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。
4、設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。
（三）施工招標環(huán)節(jié)的成本控制
1、除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。
2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。
3、應(yīng)組織設(shè)計、工程、預(yù)算、財務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內(nèi)容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。
4、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。
5、凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項目若采取邀請招標方式，應(yīng)事后向集團總部提交有關(guān)招標、評標等工作的文字備忘。
6、零星工程應(yīng)當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進行選擇。
7、壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。
8、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。
9、應(yīng)建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。
10、出包工程應(yīng)嚴禁擅自轉(zhuǎn)包。
（四）施工過程的成本控制 現(xiàn)場簽證
1、現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。
2、現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關(guān)?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。
3、現(xiàn)場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。
4、凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預(yù)算包干費或不可預(yù)見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。
5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計不當，確實需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫《設(shè)計變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實際情況確定。工程質(zhì)量與監(jiān)理
1、項目開工前，原則上應(yīng)通過招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。
2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質(zhì)檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。
3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術(shù)檔案。
工程進度款
1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預(yù)付備料款。
2、工程進度款的撥付應(yīng)當按下列程序辦理：
◆ 施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；
◆ 工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；
◆ 預(yù)算部門整理復(fù)核工程價值量；
◆ 經(jīng)財務(wù)部門審核后按有關(guān)批準程序付款并登記付款臺帳。
3、應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。
4、工程進度款支付達到工程造價85%時，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。
（五）工程材料及設(shè)備管理
1、項目開工前，設(shè)計或工程管理部門應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：
2、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；
3、實行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費。
4、應(yīng)按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。
5、甲供材料、設(shè)備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標方式。在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：
◆ 能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；
◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；
◆ 能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；
◆ 售后服務(wù)和信譽良好的供貨商。
6、工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應(yīng)及時退貨并通知財務(wù)部拒絕付款。
7、《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。
8、各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。
9、對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認定的質(zhì)量及選型，在預(yù)算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設(shè)備進場時應(yīng)要求出具檢驗合格證。
10、材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計單位和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)批準。
11、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。
（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制
1、單項工程和項目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。
2、設(shè)計、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。
3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責任。
4、工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責任(包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責任的約定)及處罰措施等。
5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對保修事項及其費用有充分的預(yù)計，留足保修費用。
6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承擔。
（七）工程結(jié)算管理
工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件：
◆ 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；
◆ 具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料； ◆ 項目設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； ◆ 工程遺留問題已處理完畢；
◆ 施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。
2、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準，施工單位提供的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考。
3、“點工”必須按照定額價計取、結(jié)算。
4、審算部門應(yīng)詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準確，也可聘請建行或國家有關(guān)部門進行復(fù)審。
5、編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當有工費、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲供材料款項。
6、審算部門應(yīng)對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見。
7、在審算部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財務(wù)部門應(yīng)當結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項費用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細審核并編制工程財務(wù)決算書。
（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制
1、正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計、工程和預(yù)算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設(shè)成本，并對照原成本預(yù)算逐項審核；對學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內(nèi)?！朵N售承諾事項清單》及有關(guān)成本測算，須報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會審查通過。
2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項目時，應(yīng)事先編制預(yù)算并報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會批準后方可實施。
3、應(yīng)盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本。
4、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、競爭、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。
五、附 則
1、本制度適用于集團所屬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和項目特點，結(jié)合本制度的要求，制定本單位的成本管理制度或管理辦法，在實際工作中不斷完善，并報總部備案。
2、本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項，應(yīng)按照國家和集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。本制度由總部財務(wù)管理部根椐集團成本管理的需要進行修訂和完善。
萬科企業(yè)股份有限公司基本情況 萬科公司組建于,最初從事篇四
萬科企業(yè)股份有限公司財務(wù)報表分析
一、公司簡介
萬科公司概況：萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。
萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)六次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號，2008年入選《華爾街日報》（亞洲版）“中國十大最受尊敬企業(yè)”。
萬科1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈為重點的31個城市。當年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個城市排名首位。
萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認可。過去二十年，萬科營業(yè)收入復(fù)合增長率為31.4.%，凈利潤復(fù)合增長率為36.2%；公司在發(fā)展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關(guān)系》等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎項。
經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批iso9002質(zhì)量體系認證；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶關(guān)系組織。同時也是國內(nèi)第一家聘請第三方機構(gòu)，每年進行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。
二、資產(chǎn)負債表和利潤表的縱向分析和橫向分析
（一）資產(chǎn)負債表分析
1、貨幣資金：總數(shù)逐年增加，逐年減少比例的原因是公司的經(jīng)營狀況每年都有所改善，經(jīng)
營業(yè)績每年都有增加。
2、應(yīng)收賬款：逐年減少的主要原因是往來款項減少所致。
3、存貨；逐年增加的主要原因是起先部分原料儲備存有所上升所致，市場需求增大，加大
了房地產(chǎn)的開發(fā)。
4、長期股權(quán)投資：逐年增加的主要原因是市場當前狀況及其前景對公司的投資的影響。
5、固定資產(chǎn)：其占總資產(chǎn)比例的先增后減說明市場經(jīng)歷了從冷到熱的過程。
6、在建工程：先減少后大幅度的增加說明了公司對市場的需求量和熱度做出可及時的調(diào)整。
7、應(yīng)付賬款：逐年增加的主要原因是公司根據(jù)市場的熱度，適度的加大了對市場的投資力
度。
（二）利潤表分析
1、營業(yè)總收入：逐年的上升是由于公司的經(jīng)營業(yè)績每年都有所提升。
2、營業(yè)成本：逐年上升的主要原因是房地產(chǎn)市場過熱，地皮的價格大幅度增長以及公司營
業(yè)收入的逐年上升帶動了成本的增加。
3、投資收益：逐年增加說明了公司投資方向和目標正確，所投資的公司的經(jīng)營業(yè)績每年都
有提高。
4、銷售費用：先增后減主要原因是公司在市場蕭條期為增加銷售收入支付了較多的費用以
促進業(yè)務(wù)量的增加，而在市場繁榮期則無需太多的銷售費用。
5、管理費用：逐年減少的原因是對壞賬核算方法做了變更，減少了對于特別款項采用個別認定法計提壞賬準備，所計提的壞賬準備減少。
6、所得稅：先減后增反映公司利潤總額的所得大小。
三、比率分析
（一）償債能力分析
這三年的流動比率表明，債權(quán)人的安全程度較高，較高的流動比率可以保障債權(quán)在到期日得以償還，并在清算時不會受到重大損失。因為，在債權(quán)到期日，流動資產(chǎn)可以迅速變現(xiàn)予以償還債務(wù)，流動比率越高，這種償還到期債務(wù)的能力越高.企業(yè)的貨幣資金和存貨在這三年的增量都得到較大幅度的提高，說明企業(yè)的經(jīng)營有比較明顯的提高，短期償債能力值得肯定。
這三年的速動比率是假定存貨毫無價值或難以脫手兌換現(xiàn)金的情況下，企業(yè)可動用的流動資產(chǎn)抵付流動負債的能力。萬科公司的速動比率在行業(yè)中還是處在一個比較合適的比例，表明企業(yè)可動用的流動資產(chǎn)抵付流動負債的能力還是比較強的，同時，表明企業(yè)資產(chǎn)利用率也處在比較合適的比例。
這三年的資產(chǎn)負債比率表明從債權(quán)人處所籌集的資金占資產(chǎn)的百分比，它有助于確定在破產(chǎn)情況下對債權(quán)人的保護程度。此三年的比率都比較高，表明企業(yè)的財務(wù)狀況比較吃緊，但從側(cè)面考慮，說明了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)量比較大，造成了比較大比例的資產(chǎn)負債率。總的來看，從前三個指標可以看出該公司的償債能力處于合理的水平，債權(quán)人的安全程度處于較好局面。同時也可以看出企業(yè)的資源利用率還是比較高的，也從側(cè)面說明了企業(yè)的償債能力還是比較強的。
（二）營運能力分析
從這三年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率可以看出，每年它都維持在一個很高的水平，表明企業(yè)在未來對現(xiàn)金的收回都比較高，資金的利用率在高的水平。這三年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率都比較高，表明該企業(yè)的資金利用一直比較高，處于良好的狀態(tài)，同時也表明其短期償債能力十分強。
這三年的存貨周轉(zhuǎn)率差別不大，說明每一年的運轉(zhuǎn)都差別不大，存貨增加不大，公司的負擔也就不大，對資金的利用比較好，生產(chǎn)比較正常，沒有太大的變化，公司處在一個比較穩(wěn)定的發(fā)展的階段。
從這三年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可以看出該企業(yè)全部資產(chǎn)的使用率，這三年的都比較高，在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位，表明該企業(yè)在行業(yè)中利用全部資產(chǎn)進行經(jīng)營的效率較高，企業(yè)的生產(chǎn)獲利能力比較高，表明萬科公司的獲利能力非常高。
總的來看，三個財務(wù)指標表明，該企業(yè)的資金利用率極高，周轉(zhuǎn)很快，銷售收入高，獲利能力也比較穩(wěn)定，且充分的利用了多余的資金，生產(chǎn)的效率比較高。
（三）獲利能力分析
三年的獲利財務(wù)指標如下：
毛利是公司利潤形成的基礎(chǔ)，銷售毛利率即單位收入的毛利，獲利能力越強。從上表可以看出，萬科公司的銷售毛利率相對較低，還沒有達到行業(yè)中的平均水平，但這也是萬科的營銷策略，萬科的ceo也說過高于25%的利潤他們不做，證明公司是在穩(wěn)固中求發(fā)展，在穩(wěn)定中求得利潤，這樣做對公司的可持續(xù)發(fā)展是比較有利，在謀取利潤的同時，不會讓公司冒太大的風險。同時，萬科公司的凈利潤高,而凈資產(chǎn)收益率不高,這說明它的凈資產(chǎn)較多,沒有太多的負債籌資,嘗債能力強,破產(chǎn)風險小。
四、分析結(jié)論
從總體趨勢可以看出，各個項目的數(shù)值都處在比較適合的水平，盡管其中有起有落，但總體來說，沒有較大浮動的大起大落。主要是由于在07年房地產(chǎn)市場的一片火熱，其公司的各項指標都處在比較有利的水平，到了08年的時候，房地產(chǎn)市場冷淡，但公司改善了銷售策略，其總體來說還是取得了一定的發(fā)展，09年，房地產(chǎn)市場有所回暖，公司的經(jīng)營狀況得到較大的改善和提高，得以體現(xiàn)在各項指標的提升。在償債能力，營運能力和獲利能力分析的過程中，可以清晰的看出各個指標的變化。萬科公司應(yīng)的收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率都遠高于同行企業(yè)，資產(chǎn)的流動性在行業(yè)中也處于領(lǐng)先地位，說明了該企業(yè)的償債能力比較好，并且其凈利潤也在逐年的增加，作為債務(wù)人是不用擔心公司的償債能力，投資風險也比較小。但這對企業(yè)而言也不是完全有利于企業(yè)的，在財務(wù)風險低的同時也表明了公司沒有充分利用其總資金。此三年該公司的營運能力指標沒有太大的變化，說明了該企業(yè)運做沒有出現(xiàn)太大的問題，生產(chǎn)正常，且其效率也比較高。從獲利財務(wù)指標可以看出，該企業(yè)每年獲利能力比較強，說明了經(jīng)營方式適當，周轉(zhuǎn)也比較合理。
總體來看，該企業(yè)是一個經(jīng)營的相當成功的企業(yè)，在其行業(yè)中有著龍頭老大的地位，雖然受到08年市場低迷時公司促銷策略以及較高土地成本項目的進入結(jié)算期的影響，期間公
司全年的總體指標提升不高，但公司的仍有良好的銷售表現(xiàn)，同時09年房地產(chǎn)市場的及時回暖，為公司的經(jīng)營發(fā)展注入了一股動力。近幾年公司的營業(yè)總收入沒有較大的波動且逐年都有一定上升，利潤也在不斷的上升，總資產(chǎn)等較穩(wěn)的增長，財務(wù)風險較低，公司未來存在較好的業(yè)績釋放空間。
萬科企業(yè)股份有限公司基本情況 萬科公司組建于,最初從事篇五
萬科企業(yè)股份有限公司
監(jiān)事會議事規(guī)則（修訂稿）
第一章 總 則
第一條 為了適應(yīng)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的需要，維護萬科企業(yè)股份有限公司全體股東的合法權(quán)益，進一步規(guī)范監(jiān)事會的議事規(guī)則和表決程序，保障監(jiān)事會依法獨立行使監(jiān)督權(quán)，完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，根據(jù)《中華人民共和國公司法》（以下簡稱《公司法》）、《中華人民共和國證券法》（以下簡稱《證券法》）、《萬科企業(yè)股份有限公司章程》（以下簡稱《公司章程》）及有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)則。
第二條 監(jiān)事會依法行使公司監(jiān)督權(quán)，保障股東權(quán)益、公司利益和員工的合法權(quán)益不受侵犯。
第三條 監(jiān)事應(yīng)當遵守法律、法規(guī)和公司章程等對監(jiān)事做出的忠實義務(wù)和勤勉義務(wù)規(guī)定，忠實履行監(jiān)事會和監(jiān)事的職責。
第四條 監(jiān)事依法行使監(jiān)督權(quán)的活動受法律保護，任何單位和個人不得干涉。監(jiān)事履行職責時，公司各業(yè)務(wù)部門應(yīng)當予以協(xié)助，不得拒絕、推諉或阻撓。
第二章 監(jiān)事會的組織機構(gòu)
第五條 監(jiān)事會是公司依法設(shè)立的監(jiān)督機構(gòu)，對股東大會負責。
第六條 監(jiān)事會由三名監(jiān)事組成，設(shè)監(jiān)事會主席一名。監(jiān)事會主席由全體監(jiān)事過半數(shù)選舉產(chǎn)生。
第七條 監(jiān)事由股東代表和公司職工代表擔任。公司職工代表擔任的監(jiān)事不得少于監(jiān)事人數(shù)的三分之一。董事、高級管理人員不得兼任監(jiān)事。
第八條 監(jiān)事的任期每屆為三年。股東代表擔任的監(jiān)事由股東大會選舉或更換，職工擔任的監(jiān)事由公司職工民主選舉產(chǎn)生或更換，監(jiān)事連選可以連任。
股東代表監(jiān)事候選人由上屆監(jiān)事會或單獨或合計持有公司發(fā)行在外有表決權(quán)股份總數(shù)百分之三以上的股東提出。
第九條 監(jiān)事任期屆滿未及時改選，或者監(jiān)事在任期內(nèi)辭職導(dǎo)致監(jiān)事會成員低于法定人數(shù)的，在改選出的監(jiān)事就任前，原監(jiān)事仍應(yīng)當依照法律、行政法規(guī)和公司章程的規(guī)定，履行監(jiān)事職務(wù)。
第三章 監(jiān)事會及監(jiān)事會主席的職權(quán)
第十條 監(jiān)事會應(yīng)當在《公司法》、《證券法》、《公司章程》和本規(guī)則規(guī)定的范圍內(nèi)行使職權(quán)。
監(jiān)事應(yīng)對公司財務(wù)以及高級管理人員履行職責的合法合規(guī)性進行監(jiān)督，維護公司、股東及員工的合法權(quán)益。
監(jiān)事應(yīng)對高級管理人員損害公司利益、違反股東大會決議的行為，要求其予以糾正，并向董事會、股東大會反映或向有關(guān)機關(guān)報告。
監(jiān)事可以列席董事會會議，并對董事會決議事項提出質(zhì)詢或者建議。監(jiān)事會發(fā)現(xiàn)公司經(jīng)營情況異常，可以進行調(diào)查；必要時，可以聘請會計師事務(wù)所，律師事務(wù)所等專業(yè)機構(gòu)協(xié)助其工作。
監(jiān)事會行使職權(quán)所必需的費用，由公司承擔。第十一條 監(jiān)事會主席行使下列職權(quán)：
（一）召集和主持監(jiān)事會會議；
（二）檢查監(jiān)事會決議的執(zhí)行情況；
（三）代表監(jiān)事會向股東大會報告工作。
第十二條 當董事或高級管理人員與公司發(fā)生訴訟時，由監(jiān)事會主席代表公司與董事或高級管理人員進行訴訟。
第四章 監(jiān)事會會議的召集、主持及提案
第十三條 監(jiān)事會會議分為定期會議和臨時會議。
第十四條 監(jiān)事會主席召集和主持監(jiān)事會會議；監(jiān)事會主席不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上監(jiān)事共同推舉一名監(jiān)事召集和主持監(jiān)事會會議。
第十五條 監(jiān)事會定期會議應(yīng)當每六個月召開一次。監(jiān)事可以提議召開臨時監(jiān)事會會議。
第十六條 監(jiān)事提議召開監(jiān)事會臨時會議的，應(yīng)當向監(jiān)事會主席提交經(jīng)提議監(jiān)事簽字的書面提議。書面提議中應(yīng)當載明下列事項：
（一）提議監(jiān)事的姓名；
（二）提議理由或者提議所基于的客觀事由；
（三）提議會議召開的時間或者時限、地點和方式；
（四）明確和具體的提案；
（五）提議監(jiān)事的聯(lián)系方式和提議日期等。
在監(jiān)事會主席收到監(jiān)事的書面提議后三日內(nèi)，應(yīng)當發(fā)出召開監(jiān)事會臨時會議的通知。
第五章 監(jiān)事會會議通知
第十七條 召開監(jiān)事會定期會議和臨時會議，監(jiān)事會主席應(yīng)當提前十日將書面會議通知，通過直接送達、傳真、電子郵件或者其他方式，提交全體監(jiān)事。
如情況緊急，需要盡快召開監(jiān)事會臨時會議的，會議可以不受前款通知方式及通知時限的限制，但召集人應(yīng)當在會議上作出說明。
第十八條 書面會議通知應(yīng)當至少包括舉行會議的日期、地點和會議期限，事由及議題，發(fā)出通知的日期。
第六章 監(jiān)事會會議的召開
第十九條 監(jiān)事會定期會議應(yīng)當以現(xiàn)場方式召開。
監(jiān)事會臨時會議在保障監(jiān)事充分表達意見的前提下，可以用傳真或電子郵件方式進行并作出決議，并由參會監(jiān)事簽字。
監(jiān)事會會議應(yīng)當由監(jiān)事本人出席，監(jiān)事因故不能出席的，可以書面委托其他監(jiān)事代為出席。
委托書應(yīng)當載明代理人的姓名，代理事項、權(quán)限和有效期限，并由委托人簽名或蓋章。
代為出席會議的監(jiān)事應(yīng)當在授權(quán)范圍內(nèi)行使監(jiān)事的權(quán)利。監(jiān)事未出席監(jiān)事會會議，亦未委托代表出席的，視為放棄在該次會議上的投票權(quán)。
第二十條 監(jiān)事會會議應(yīng)當有過半數(shù)的監(jiān)事出席方可舉行。
第二十一條 監(jiān)事會應(yīng)當根據(jù)監(jiān)事的提議，要求董事、高級管理人員、公司其他有關(guān)人員或者相關(guān)中介機構(gòu)業(yè)務(wù)人員到會接受質(zhì)詢。
第七章 監(jiān)事會會議的表決
第二十二條 監(jiān)事會會議的表決實行一人一票，可采用舉手、投票或通訊方式進行。
第二十三條 監(jiān)事的表決意向分為同意、反對和棄權(quán)。與會監(jiān)事應(yīng)當從上述意向中選擇其一，未做選擇或者同時選擇兩個以上意向的，視為棄權(quán)。
第二十四條 監(jiān)事會形成決議應(yīng)當全體監(jiān)事過半數(shù)同意。
第二十五條 監(jiān)事會會議應(yīng)有記錄，出席會議的監(jiān)事和記錄人，應(yīng)當在會議記錄上簽名。會議記錄應(yīng)當包括以下內(nèi)容：
（一）會議屆次和召開的時間、地點、方式；
（二）會議通知的發(fā)出情況；
（三）會議召集人和主持人；
（四）會議出席情況；
（五）會議審議的提案、每位監(jiān)事對有關(guān)事項的發(fā)言要點和主要意見、對提案的表決意向；
（六）每項提案的表決方式和表決結(jié)果（說明具體的同意、反對、棄權(quán)票數(shù)）；
（七）與會監(jiān)事認為應(yīng)當記載的其他事項。
第二十六條 與會監(jiān)事應(yīng)當對會議記錄進行簽字確認。監(jiān)事對會議記錄有不同意見的，可以在簽字時作出書面說明。
監(jiān)事既不按前款規(guī)定進行簽字確認，又不對其不同意見作出書面說明的，視為完全同意會議記錄的內(nèi)容。
第二十七條 監(jiān)事應(yīng)當督促有關(guān)人員落實監(jiān)事會決議。監(jiān)事會主席應(yīng)當在以后的監(jiān)事會會議上通報已經(jīng)形成的決議的執(zhí)行情況。
第二十八條 監(jiān)事會會議檔案，包括會議通知和會議材料、會議簽到簿、會議錄音資料、表決票、經(jīng)與會監(jiān)事簽字確認的會議記錄、決議公告等，由董事會秘書負責保管。
監(jiān)事會會議資料的保存期限為十年以上。
第八章 附則
第二十九條
本規(guī)則未盡事宜，按國家有關(guān)法律、法規(guī)及公司章程的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十條 在本規(guī)則中，“以上”包括本數(shù)。
第三十一條 本規(guī)則由監(jiān)事會制訂報股東大會批準后生效，修改時亦同。第三十二條 本規(guī)則由監(jiān)事會解釋。
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