寫總結(jié)是對自己工作和學習的一種負責任的態(tài)度。一個好的總結(jié)需要有明確的目標和準確的思路。以下是小編為大家整理的一些名人名言，希望能給大家?guī)硪恍┧伎己蛦l(fā)。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇一
由于房地產(chǎn)項目不僅開發(fā)時間較長，而且對于施工要求也較高，這就需要對其做好相應的工程管理工作，以免造成較大的資源浪費或者是建設問題。將科學合理的管理方法應用到房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理中，能夠使得建設資源得到最大化的應用，并且有利于房地產(chǎn)項目的井然有序進行，最終為實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的利益打下堅實的基礎。
2工程管理的概念以及模式。
2.1工程管理的概念。
房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的的，而盈利的途徑就是開源節(jié)流，其中，開源是指開發(fā)新產(chǎn)品、開拓新市場、開展新業(yè)務等等，而節(jié)流則主要體現(xiàn)在企業(yè)的成本控制方面，而工程管理便是其中很關(guān)鍵的因素，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，自然也不例外，在進行項目開發(fā)時，進行工程管理能夠使得施工資源得到最大化的利益，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
2.2工程管理的模式。
在工程管理中，為了提高成本控制的精確程度，而引入了數(shù)字模型，從而使得成本預算工作變得更加的具體化，并且在項目管理的各個階段的成本都能進行有效地成本控制，為了降低企業(yè)戰(zhàn)略目標出現(xiàn)偏差的現(xiàn)象發(fā)生的可能性，通常會將成本的控制與預算進行結(jié)合，因為在項目管理中，根據(jù)成本控制的過程就可以判斷其是否存在問題。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇二
由于現(xiàn)在的施工材料品種非常的多，再加上價格也是相差甚大，如果不做好相應的措施進行控制，那么將會使得建筑工程的造價將會大幅度的上升。因此，在開始施工之前，就必須要對施工中所使用到的材料的品牌、規(guī)格和相應的價格有一個明確的規(guī)定，并且還需要自身對市場上建筑材料的價格有非常清晰地了解，這樣不僅能夠根據(jù)業(yè)主的實際需求進行更好的建筑工程施工，同時還能有效的防止因材料價格上面的差異而出現(xiàn)工程造價波動過大的情況出現(xiàn)。
3.2對施工資源進行合理地分配。
在進行建筑施工的時候，不管是進行施工的工作人員，還是所使用到的施工材料和機械設備，這些都需要投入大量的資金。因此，為了確保將工程造價工作做得更好，還需要邀請有關(guān)部門的人員在施工現(xiàn)場進行實測，對于施工中的各項投入進行精準的確定，以減少不必要的資金浪費。最后，對于建筑施工中的定價，還需要進行相應的校對，從而避免造成較大的定價誤差。
3.3工程質(zhì)量監(jiān)管。
就現(xiàn)階段來看，我國工程質(zhì)量監(jiān)管人員的素質(zhì)水平比較低。為了從根本上控制工程監(jiān)管質(zhì)量，監(jiān)管單位必須對質(zhì)量工作人員的素質(zhì)進行嚴格考核，不但嚴格要求監(jiān)管人員擁有自律性和自覺性，而且還嚴格要求監(jiān)管人員具有良好的工作態(tài)度與經(jīng)驗，能夠嚴格要求自己并嚴格處理所監(jiān)管工作中的問題。在工作過程中，還需要工程質(zhì)量監(jiān)管部門對工作人員的進行定期培訓和教育，從而使工作人員在工作和學習中進步。與此同時，傳統(tǒng)的工程質(zhì)量監(jiān)督理念往往會導致方法錯誤、工程質(zhì)量低等問題的產(chǎn)生。因此，在建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督過程中，必須要與時俱進，創(chuàng)新工程質(zhì)量監(jiān)督理念，滿足時代發(fā)展與市場需求的客觀要求。一方面，投資方應該在一定程度放棄直接的干預建筑工程，尤其是在專業(yè)施工技術(shù)的重要環(huán)節(jié)，把工程質(zhì)量監(jiān)督工作交由監(jiān)理部門，恢復施工單位的主動權(quán)。另一方面，在工程質(zhì)量監(jiān)督過程中，必須充分考慮市場、地區(qū)間的.差異性，樹立工程質(zhì)量監(jiān)督意識，創(chuàng)新質(zhì)量監(jiān)督方法，重視建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督工作，以確保落實建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督的各項工作。最后，還需要加強對房地產(chǎn)市場開發(fā)項目的監(jiān)管力度，從而確保房地產(chǎn)項目開發(fā)的公平和公正性，這樣能夠為房地產(chǎn)市場開發(fā)項目的更好進行打下堅實的基礎。與此同時，對于房地產(chǎn)市場的銷售，也需要加大監(jiān)管的力度，嚴禁房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“假買假賣”的情況，一旦發(fā)現(xiàn)有此種情況，需要進行嚴肅處理，從而為房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展提供良好的環(huán)境。
3.4工程變更管理。
在對工程進行建設的過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)工程變更的情況。對于工程的變更一般是由當事人或者第三方提出的，在提出之后需要經(jīng)過多方協(xié)商，協(xié)商達成一致才有效。眾所周知，在工程建設的過程中，如果出現(xiàn)工程變更的情況，那么不僅會延長工程的建設工期，同時還會因為工程的變更產(chǎn)生額外的費用。由于工程的建設工作往往是不可預見的，因此在對工程進行管理的時候，將合同管理應用其中，如果發(fā)生工程變更的情況，若是業(yè)主提出需要進行變更的，監(jiān)理工程師能夠根據(jù)實際的合同來規(guī)定工程的變更情況。如果是承包商請求變更，監(jiān)理工程師首先需要對變更方案進行審查，審查合格后還必須報給業(yè)主，只有業(yè)主同意之后才能再根據(jù)合同的情況來進行工程的變更。對于工程變更之后所產(chǎn)生的額外費用，可以依據(jù)合同來進行分配，這樣能夠有效地減少因工程變更而發(fā)生的糾紛問題，最終確保整個工程建設能夠更好的進行。
4結(jié)束語。
綜上所述，隨著我國建筑市場的進一步發(fā)展，對于房地產(chǎn)項目的建設要求將會越來越高。如果在實際的施工過程中，不能做好相應的工程管理工作，那么將會使得房地產(chǎn)施工項目的問題叢生，這對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益，促進其將來的進一步發(fā)展是非常不利的。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員，需要重視房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理工作，并且在今后的實際工作中，不斷學習和總結(jié)工程管理的要求，確保將這一工作做得更好，最終促進我國建筑行業(yè)獲得更快、更好的發(fā)展。
參考文獻：
[1]孫國林.淺析影響建筑工程項目質(zhì)量控制和管理的重要因素[j].項目管理與項目控制,(8):18～20.
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇三
摘要：隨著社會經(jīng)濟飛速發(fā)展隨著社會經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市的擴張推動了房地產(chǎn)行業(yè)的春天，巨大的利益空間及利潤前景讓越來越多的人跨入這個行業(yè)這個行業(yè)，而且隨著人們經(jīng)濟水平的提高，對房地產(chǎn)的要求也越來越高，質(zhì)量、服務等都是消費者們選擇的重點，這種種情況都極大的增加了房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭大的增加了房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭。房地產(chǎn)企業(yè)想要在這激烈的市場競爭中占有一席之地，就需要通過強化施工管理，使企業(yè)能降低成本降低成本、提高質(zhì)量，從而提升企業(yè)的市場競爭力，促使企業(yè)進一步發(fā)展。本文將從施工項目的進度、質(zhì)量及成本三方面出發(fā)對施工管理中的問題及解決方法進行探討工管理中的問題及解決方法進行探討。
1引言。
由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展太過迅速由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展太過迅速，巨大的市場需求使得開發(fā)商全力的追逐開盤的速度發(fā)商全力的追逐開盤的速度，完全不考慮質(zhì)量問題，這也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展埋下了隱患地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展埋下了隱患。而且來自于消費者、同行、政府等各方的壓力使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日益劇烈等各方的壓力使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日益劇烈，想要在行業(yè)市場上有一席之地在行業(yè)市場上有一席之地，就要考慮如何以最少的經(jīng)濟成本和最快的速度和最快的速度、最高的質(zhì)量去完成房地產(chǎn)項目建設。然而，影響其成本響其成本、質(zhì)量和速度的關(guān)鍵在于項目中的施工管理工作。施工管理對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目起到了提綱挈領(lǐng)的作用施工管理對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目起到了提綱挈領(lǐng)的作用，通過科學的施工管理可以有效的組織和管理房地產(chǎn)項目的整個過程過程，可以將項目的施工質(zhì)量、進度、成本控制在計劃內(nèi)，從而使整個項目利益最大化使整個項目利益最大化。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇四
1）社會大環(huán)境下需要工程經(jīng)濟分析。改革開放以來，市場經(jīng)濟在中國的發(fā)展可謂是突飛猛進，國家對經(jīng)濟的干預減少，市場對自身的調(diào)控增加，這也就造成了各個企業(yè)之間競爭力的不斷增強、競爭更加激烈。鑒于這個競爭激烈的社會，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何才能更好的生存和發(fā)展，則是一個亟待解決的問題。和別的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的國家宏觀政策和微觀政策是相同的，也就是所面臨的社會大環(huán)境是相同的。那么在這個大環(huán)境下如何才能比別的房地產(chǎn)商更勝一籌，做好房地產(chǎn)工程經(jīng)濟是必要的，這樣就能降低房地產(chǎn)規(guī)劃過程中所面臨的工程成本，因此在出售住房的過程中就能夠相應的降低房價，就能夠吸引更多的買房者，在很大限度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益。房地產(chǎn)開發(fā)的工程經(jīng)濟分析不僅對房屋的建設和經(jīng)營有著很大的影響，而且在社會主義建設新時期，我國正逐步加快推進城鎮(zhèn)化進程，在我國廣大農(nóng)村開始建起了大量商品房，那么房地產(chǎn)開發(fā)之前的拆遷工作便顯得尤其重要。房地產(chǎn)開發(fā)的工程分析也可以應用于此，它能夠在推動農(nóng)村拆遷的過程中發(fā)揮重要的作用，推動農(nóng)村拆遷工作高速有效的運行。
2）企業(yè)自身需要工程經(jīng)濟分析。一個發(fā)展完善的房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)過程中是必然要進行工程經(jīng)濟分析的。房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)時，事先如果進行了完善又合理的工程經(jīng)濟分析，就能夠有效地降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，并且能使房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)的投資管理更加有效的實施。做好合理有效的房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程經(jīng)濟分析，能夠有效的降低成本、規(guī)避風險，并且能夠獲得良好的經(jīng)濟效益，大大提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的工作積極性。
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)者也就是房地產(chǎn)企業(yè)，在進行工程經(jīng)濟分析時，他們的主要目的還是為了降低企業(yè)成本，贏得更廣泛的市場，來獲取更大的利益。房地產(chǎn)開發(fā)過程中對工程經(jīng)濟進行正確有效的分析，就必須高度重視對工程建設過程中的成本分析。只有這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能提高管理水平，進而提高效益，在房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)中占據(jù)有利地位。
1）房地產(chǎn)開發(fā)項目應準確進行前期市場定位。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，我們首先需要對前期的市場進行準確的定位。首先我們需要對房地產(chǎn)開發(fā)項目的地理位置進行合理的分析，其次對開發(fā)項目的具體內(nèi)容也要進行合理的分析，緊接著我們還要明白我們的開發(fā)項目適應什么階層的居民，并且還要對與這個開發(fā)項目條件類似的其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的價格進行考察等。通過研究前期市場的市場定位后，房地產(chǎn)開發(fā)管理者對其進行正確的分析。房地產(chǎn)開發(fā)商們已經(jīng)在戰(zhàn)略角度上通過對以上各個環(huán)節(jié)的分析和定位，在宏觀方面已經(jīng)可以預估房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需要的工程造價。那樣基本上就能夠讓這個房地產(chǎn)開發(fā)項目大體上符合所面臨的消費人群的定位和市場定位，不會造成嚴重脫離市場定位的情況。房地產(chǎn)開發(fā)項目中準確的前期市場定位，也會為后期房地產(chǎn)開發(fā)過程中所遇到的實質(zhì)性的工作提供模板和標準，為以后的房地產(chǎn)開發(fā)工作確定明確的目標，還能夠在根本上很好地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程經(jīng)濟成本。
2）工程設計階段進行嚴格成本控制。在房地產(chǎn)開發(fā)商對其市場定位和需求定位確定好之后，房地產(chǎn)開發(fā)商應該在房地產(chǎn)開發(fā)的工程設計階段進行嚴格成本控制。因為工程設計階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目中為房地產(chǎn)的開工做準備，但并沒有進入正式開工的階段，可以稱得上是紙上談兵。我們只需要在紙上把房地產(chǎn)開發(fā)管理者的想象呈現(xiàn)出來，正式的房地產(chǎn)開發(fā)設計還沒有正式實施，因此還有對它修改的可能性。只要房地產(chǎn)開發(fā)管理者在工程設計階段設計完備，就能夠避免很多的問題，減少那些因為沒有很好的設計而造成的資金投入過多的問題。相反，如果房地產(chǎn)開發(fā)者在工程設計階段設計的成本就已經(jīng)失控，那么在后期的工作中就會遇到更多很難解決的問題，還有可能造成房地產(chǎn)開發(fā)項目過程的失控，無止境的增加房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本。通過對國內(nèi)房地產(chǎn)分析的實踐表明，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，設計分析階段的費用只占房地產(chǎn)開發(fā)整個過程的1%，但這1%的費用會對整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中40%的費用有重要的影響。因此這一階段的成本控制是非常重要的。
3）工程實施階段進行嚴格成本控制。在建設階段進行嚴格成本控制，是整個房地產(chǎn)開發(fā)的最后階段，也是最重要的階段。在這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)者首先要對項目的進度進行合理的統(tǒng)籌，因為這直接影響到了資金的運轉(zhuǎn)。如果項目統(tǒng)籌的好，項目就會運行的快，這就會在很大程度上降低項目的成本。其次，要完善合理的招標制度，那樣房地產(chǎn)開發(fā)商就能夠在市場最優(yōu)原則的指引下，與提供物美價廉建筑材料的供應商進行合作，合理的控制成本。最后，建立最低成本的分享體系，那樣就能夠很好地協(xié)調(diào)利益，達到互利雙贏的效果。
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)者在房地產(chǎn)開發(fā)中對工程經(jīng)濟進行合理有效的分析，不但能夠預測將要遇見的困難和有效減少過程中的困難，而且能夠取得更高的市場份額，取得更大的利益。但由于各方面的原因，目前的工程分析體系并無完善，過程中也許會遇到很多問題，這還需要企業(yè)和政府的共同努力。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇五
首先要正確區(qū)分開發(fā)成本及期間費用。期間費用主要包括管理費用、銷售費用、財務費用，開發(fā)成本又分別歸集在土地成本、前期費用、建安成本、市政及環(huán)境工程、公共配套工程、開發(fā)間接費等子項中。若不能正確歸集開發(fā)成本及期間費用，會造成成本核算的不正確，產(chǎn)生稅務風險。在實務中，相關(guān)工程人員薪酬及日常辦公支出、相關(guān)資產(chǎn)折舊、利息支出等，在核算方面往往存在在較大爭議。筆者認為，在成立項目公司或項目部的情況下，工程、開發(fā)、設計等相關(guān)人員薪酬及日常辦公支出；與項目建設相關(guān)資產(chǎn)折舊（包括上述人員使用的電腦等辦公設備）；項目建設期實際用于項目建設的借款利息支出，納入開發(fā)成本核算。其次，要確保成本核算的完整性。在一般情況下，在達到成本結(jié)轉(zhuǎn)條件后，成本還不能完全歸集，為確保成本核算的完整性、財務指標的穩(wěn)定性，往往要對尚未入賬成本，在依據(jù)充分情況下進行合理預計，按照完全成本計提入賬，且對計提的成本進行實時的調(diào)整，直至最終完全成本的確認。按照完全成本對成本進行計提，和稅法的規(guī)定存在差異，會造成會計核算和稅法的差異，在納稅申報時，要注意進行調(diào)整。最后，項目分期核算有講究。對于建設規(guī)模較大，產(chǎn)品業(yè)態(tài)較多的項目，往往會進行分期核算。但是如何分期，往往要結(jié)合項目證照、項目建設目的、相關(guān)政策等因素反復測算，考慮法律因素、管理因素、稅務因素后確定。
（二）成本控制難度大。
由于房地產(chǎn)項目建設周期長，成本控制難度大，具體來說就是在投資決策階段、設計階段、開發(fā)階段、項目實施階段，把項目成本控制住批準的限額以內(nèi)，控制目標隨著項目建設實踐的不斷深入而分階段設置，隨時糾正偏差，動態(tài)管理，保證項目成本控制目標的實現(xiàn)。
房產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要收入來源，但是，房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)周期較長，房地產(chǎn)企業(yè)一般會選擇預售的方式，銷售收入納入預收賬款核算。在實際操作中，預收賬款結(jié)轉(zhuǎn)入主營業(yè)務收入，需參考以下三個條件：一是開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；第二，房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)投入使用；第三，產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。在實務中要從以下幾個方面予以注意。（1）對于預售合同中應收未收的款項，要及時確認應收賬款，并進行相關(guān)稅金的納稅申報，避免產(chǎn)生稅務風險。（2）繳納的相關(guān)稅金也要與收入結(jié)轉(zhuǎn)對應，由于納稅義務是從房屋預售開始，因此預售階段交納的相關(guān)稅金不能反映在主營業(yè)務稅金及附加。（3）隨同房款一起收取的代收代繳的款項，要注意相關(guān)資料及會計核算的規(guī)范性，避免產(chǎn)生稅務風險。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務一般是在預收房款轉(zhuǎn)為銷售收入之后進行的，在按照配比原則進行稅金計提，預繳稅金，在資產(chǎn)負債表中，一般在“其他流程資產(chǎn)”、“應交稅金負數(shù)”反映。待滿足收入結(jié)轉(zhuǎn)條件后，才同比例轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務稅金及附加”。這樣就造成了企業(yè)當年稅金常常與利潤表中計提之后的稅金不相等。按合同確認收入，預計毛利率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計稅收入及計稅成本方面與其他企業(yè)也存在著一些不同。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的銷售中，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售階段取得收入，首先要確認預計毛利率，根據(jù)預售收入及毛利率，確定計入當期應納稅所得額。在完工之后，應及時將企業(yè)實際毛利額與預計毛利額之間的差額計算出來，計入合并的應納稅所得額之中。會計核算與稅務的差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預提以下幾方面的成本。一是在資料充足，能夠證明出包工程辦理結(jié)算，卻沒有取得全額發(fā)票的情況之下，未取得的金額可以預提，但是預提金額不能超過合同的10%；二是公共配套設施還未完工的，可以按照工程造價實現(xiàn)建造費用的預提；三是報建費用、物業(yè)完善費用可以在未上交的情況下按照規(guī)定進行預提。結(jié)合我國稅制，企業(yè)所得稅只能向后彌補五年，考慮土增稅清算一般都需補繳大額稅款，建議土增稅清算向前推，以免因土增稅清算形成的虧損在企業(yè)所得稅前不能抵扣，形成損失。
由于房地產(chǎn)核算業(yè)務的特殊性，在解讀財務報表時，也與其他類型企業(yè)存在差異。例如，利潤表并不能反映當期經(jīng)營情況，當期交納稅金也和利潤表中主營業(yè)務稅金及附加不等，要結(jié)合現(xiàn)金流量表等資料綜合分析。這也對房地產(chǎn)企業(yè)會計報表的設置提出了要求，可考慮增加銷售口徑的相關(guān)報表，按項目建設分類的成本收入類明細表等，以便于會計信息的使用者能更準確的了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況及業(yè)務特點。
隨著市場經(jīng)濟體制的逐漸成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場競爭正在加大，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須不斷加強自身的會計核算能力。在進行會計核算時，必須以實際為依據(jù)，依據(jù)法律以相關(guān)政策規(guī)定，提高企業(yè)對自身會計核算處理特殊性的認識，針對這些特殊性制定相應的會計核算流程，從而提高會計信息的真實性，使企業(yè)實現(xiàn)長遠發(fā)展。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇六
受越來越復雜的社會發(fā)展環(huán)境和越來越激烈的房地產(chǎn)市場競爭的影響，成本管理的相關(guān)工作也不斷被重視，而傳統(tǒng)的成本管理方式和思想已經(jīng)無法滿足相關(guān)企業(yè)的發(fā)展要求，因而目標成本管理的方式在各個行業(yè)的管理中得到了一定的應用和認可。雖然在具體的實施過程中存在著較多需要改進的地方，但取得的成本管理效果還是很明顯的。文章通過對目標成本管理的相關(guān)概念和功能以及在房地產(chǎn)項目中存在的問題進行分析探究，并結(jié)合實際情況提出相應的管理方法和對策來進行完善，從而更好地促進房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平的提高，并創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益和社會效益。
隨著社會經(jīng)濟體制的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)與人們的生產(chǎn)生活密切相關(guān)，在社會經(jīng)濟中占據(jù)重要的地位，并得到了越來越廣泛的關(guān)注，而有效地目標成本管理工作對于企業(yè)的發(fā)展來說非常的重要，并在一定程度上可以為相關(guān)的企業(yè)帶來相應的經(jīng)濟效益，并促進企業(yè)健康長遠的發(fā)展。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇七
旅游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，和普通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的區(qū)別，它是依托周圍較為豐富的旅游資源建立起的房地產(chǎn)行業(yè)，它涉及到的項目和普通房地產(chǎn)企業(yè)相比多了休閑旅游以及度假等。也正是由于這些使其在房地產(chǎn)行業(yè)具備一定的優(yōu)勢和競爭力，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。本文我們縮小論述范圍（以下的企業(yè)都指旅游房地產(chǎn)企業(yè)），重點探討旅游房地產(chǎn)企業(yè)在稅務風險控制中的問題，以促進企業(yè)又好又快發(fā)展。
企業(yè)稅務風險指的是在目前依法納稅的市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)在納稅過程中因為自身的原因?qū)е缕浼{稅行為和有關(guān)法律法規(guī)產(chǎn)生了沖突，違反了稅務部門的有關(guān)政策和規(guī)定，給企業(yè)造成不可估量的損失。企業(yè)稅務風險一個最鮮明的表現(xiàn)就是繳納不必要的稅款或者沒有繳納夠應繳納的稅款。
房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險也是多數(shù)風險里的一種，它具備和其他風險相似的特征，主要體現(xiàn)在以下四個方面。
（一）企業(yè)稅務風險具備普遍性和廣泛性，各個房地產(chǎn)企業(yè)或多或少都具備一定的稅務風險，并且稅務風險的存在始終困擾著各企業(yè)的管理者，給企業(yè)的發(fā)展造成隱患。
（二）稅務風險具備客觀性，具體表現(xiàn)在它的存在不會因為企業(yè)經(jīng)營好壞或者管理者的個人意愿而變化，各企業(yè)只能采取措施降低風險的發(fā)生幾率，而不能杜絕它的存在。
（三）稅務風險一旦被觸發(fā)，會給企業(yè)帶來沉重的損失。同時稅務風險可以轉(zhuǎn)化成其他類型的風險，一旦風險處理不善，會將企業(yè)帶入到嚴重的危機之中。
（四）稅務風險具有隱藏性，它是一種看不見摸不到的東西，但是存在于各項經(jīng)濟活動中，一旦經(jīng)營管理不善觸發(fā)風險，必定會讓企業(yè)承受嚴重的經(jīng)濟損失。
由于風險要素的不同，我們在追究稅務風險產(chǎn)生原因時一般從內(nèi)部和外部兩個角度看風險是如何產(chǎn)生的。
（一）稅務風險產(chǎn)生的內(nèi)部原因。
內(nèi)部原因是稅務風險發(fā)生的最為重要的因素，筆者在經(jīng)過調(diào)查和分析之后認為目前納稅體制下房地產(chǎn)行業(yè)存在三個導致稅務風險發(fā)生的內(nèi)部原因原因，下面將詳細進行分析。
1、財務部門財務數(shù)據(jù)核算水平較低。
財務核算是企業(yè)納稅過程中最為關(guān)鍵的一步，財務核算水平的高低直接影響了納稅情況。房地產(chǎn)行業(yè)在財務核算過程中涉及到一些關(guān)鍵的基礎性數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)和涉稅行為有著緊密的關(guān)聯(lián)，因為在實際納稅過程中納稅額的大小都是由這些基礎性數(shù)據(jù)計算得來。因此可以這樣說，財務部門核算水平的高低將直接決定著納稅風險的大小。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在財務核算過程存在很多缺陷和漏洞，企業(yè)沒有制定較為詳細規(guī)范的核算制度，這樣財務人員在核算的過程中沒有有效的制度作為參考，只能依據(jù)自己平日里的工作經(jīng)驗粗略進行核算，這樣的核算必定導致結(jié)果和實際情況存在較大的差距，造成會計信息不準確，在納稅中也因核算數(shù)據(jù)的真實性存在疑惑而造成稅務風險增加。
目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各項制度不完善是導致稅務風險較高的另一個原因。通過近幾十年的發(fā)展可以看出，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是由于自己在管理體制方面存在缺陷而最終走向了失敗。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)財務制度都存在較大的問題，和自身的實際發(fā)展情況不相符合，并且很多制度的建立都不在國家有關(guān)法律法規(guī)的允許之內(nèi)，甚至一些較小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部根本不建立財務制度。以上這些都將會在進行納稅過程中導致稅務風險增加，給企業(yè)的良好運營帶來風險。
3、房地產(chǎn)企業(yè)對納稅行為沒有足夠的重視。
對納稅行為重視不夠是造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險較高的主觀因素。根據(jù)國家《稅務法》的有關(guān)規(guī)定，各企業(yè)應該按時、積極繳納稅款，這是一個企業(yè)的責任。但是目前的情況是很多企業(yè)管理者對納稅都持有一種消極的態(tài)度，認為納稅是一種資金的流失，在一定程度上減少了企業(yè)的流動資金，降低了企業(yè)的利潤。因此，很多企業(yè)為了降低自己的納稅數(shù)額，將國家的法律法規(guī)拋在腦后，用違法手段進行偷稅漏稅活動，這樣一旦被有關(guān)部門查獲，高額的罰款會讓企業(yè)流失更多的資金，給企業(yè)的發(fā)展帶來更為不利的影響。
（二）稅務風險產(chǎn)生的外部原因。
由于我國長期處于社會主義初級階段，雖然開展了依法治國戰(zhàn)略，但是在法制建設中仍然存在一些缺陷，在稅務法中就是這樣。我國的稅務法雖然大體上對企業(yè)納稅進行詳細的說明和規(guī)定，但是很多條例都沒有進行具體的解釋和說明，論述較為籠統(tǒng)，這就給企業(yè)的稅務計算造成了一定的困擾，讓企業(yè)難以理解稅務法的有關(guān)規(guī)定。同時，企業(yè)只有對稅務法的執(zhí)行權(quán)力，卻沒有解釋權(quán)力，這就讓企業(yè)處在一個比較尷尬的境地，加之我國的稅務法經(jīng)常性的會進行一些更新或者變動，這就導致企業(yè)的稅務風險增加。
（一）加強稅務風險預警系統(tǒng)建設。
風險預警系統(tǒng)是指企業(yè)在納稅行為之前，企業(yè)要根據(jù)以往的經(jīng)驗和規(guī)律對潛在的風險做出預判，并且采取一些風險規(guī)避措施，同時通知有關(guān)部門尤其財務部門要及時控制資金使用，做好風險防范工作。這樣的風險預警系統(tǒng)雖然在運營過程中有一些預測成分，對風險預警并不是具備十足的把握，但是還是能夠在一定程度上降低稅務風險，減少企業(yè)的損失。
（二）企業(yè)領(lǐng)導者加強抗風險意識。
管理人員在稅務風險防范中發(fā)揮著帶頭的作用，為了增加抗風險意識，企業(yè)要定期組織一些管理人員或者部門的領(lǐng)導者進行學習和培訓，不斷提升他們的思想意識和觀念，還要定期對其進行考核，著重看其是否具備一定的抗風險意識和組織抗風險能力，這樣，管理者才會發(fā)揮出企業(yè)在規(guī)避稅務風險中的帶頭領(lǐng)導作用，促進企業(yè)的健康發(fā)展。
（三）加強與同行企業(yè)之間的交流溝通。
很多房地產(chǎn)企業(yè)將同行視為死對頭，各企業(yè)之間也幾乎都是閉門造車，互不聯(lián)系，這樣的發(fā)展狀況是萬萬不可取的。加強同行業(yè)之間的交流，互相開展業(yè)務往來有利于及時了解在稅務方便的最新消息，尤其是本地區(qū)稅務部門會有可能根據(jù)國家有關(guān)政策的要求進行稅收調(diào)整，這些小小的改動很容易不被企業(yè)多重視，加強行業(yè)之間的交流，能夠及時掌握政策的變化，從而對此做出防范措施，降低稅務風險。
（四）加強企業(yè)制度建設，不斷提升核算水平。
房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強自身體制建設和完善，應該根據(jù)企業(yè)的實際情況開展建設和投資，各部門要加強內(nèi)部控制體系建設，加強預算管理和審計。企業(yè)應該組織各部門領(lǐng)導人員對本企業(yè)制定詳細的發(fā)展規(guī)劃，各部門在工作中應該時刻把企業(yè)的利益放在首位，嚴格遵守企業(yè)的規(guī)章制度。財務部門的建設尤為重要，要著重解決數(shù)據(jù)核算水平較低的情況，在核算中應該按照企業(yè)的有關(guān)工作流程一步步詳細進行，不允許出現(xiàn)無據(jù)可依的情況，這樣才會給稅務工作提供準確地財務信息和數(shù)據(jù)，保障納稅準時、準數(shù)完成，降低納稅風險。
目前稅務風險是困擾房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一大難題，并且稅務風險是始終存在的，只有采取保障性措施降低稅務風險的發(fā)生概率，才能降低企業(yè)的損失。企業(yè)管理者要從內(nèi)部改革建設做起，重視稅務風險問題，采取有效的管理方法和措施對其進行控制，促進企業(yè)又好又快發(fā)展。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇八
隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)得到了大力發(fā)展，作為一名房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理人員，如何加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，是一個值得深思的問題，本文主要是對加強房地產(chǎn)開放項目管理應該采取的控制措施進行了探討。
質(zhì)量控制的任務關(guān)鍵所在就是及時發(fā)現(xiàn)施工過程中施工工藝是否滿足設計要求和合同規(guī)定，同時通過檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動態(tài)過程控制圖，加強開發(fā)項目建設的施工過程質(zhì)量控制。房地產(chǎn)項目部強調(diào)并建立全面、全員、全過程的現(xiàn)場管理模式，尤其要強化領(lǐng)導層的質(zhì)量意識，保證合同質(zhì)量目標的實現(xiàn)。領(lǐng)導層管理意識的強弱，是決定能否實現(xiàn)合同質(zhì)量目標的關(guān)鍵。在這方面經(jīng)常召開工程部經(jīng)理會議，研究部署對施工單位如何采取有效措施加強質(zhì)量控制和安全管理，如何調(diào)動監(jiān)理人員的積極性進行現(xiàn)場質(zhì)量檢查與驗收。加強投資項目質(zhì)量控制的具體措施如下：
1、對施工單位和監(jiān)理部現(xiàn)場管理人員的崗位資格進行嚴格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱的，要求施工單位或監(jiān)理部及時改正，并撤換相關(guān)人員。
2、認真查閱圖紙和施工規(guī)范，對設計圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對工程質(zhì)量和工程造價影響較大的分項及工序材料，工程部多次并及時和設計單位聯(lián)系和溝通。主要通過設計變更、技術(shù)核定單和工程部通知、會議紀要的形式加以修正。
3、工程部對工程施工中使用的原材料、半成品及機械設備的質(zhì)量進行嚴格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應的材料和施工單位自行采購的材料），在使用前必須先送有資質(zhì)的檢測的單位進行復試，并將復驗報告、出廠合格證及出廠檢驗報告及進場材料報監(jiān)理部和工程部檢查驗收合格后方可使用，否則，一律不得進入施工現(xiàn)場和用于工程上。對于工程中使用的主要機械設備（如塔吊、提升機、電動吊籃、腳手架等）同樣也需進場復試檢測和報驗。
4、在安全控制方面主要對“三寶”（安全帽、安全網(wǎng)、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽臺、屋面等），模板和支架、臨時用電，機械設備等安全情況進行日常巡查及定期和不定期的檢查。發(fā)現(xiàn)問題要求施工單位及時整改。
工程項目能否在預定的時間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項目經(jīng)濟效益的發(fā)揮。項目進度對開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項目的進度管理，保證施工的進度也就成了一項重要的工作。對項目的進度管理貫穿于整個項目的總過程。
1、制定進度計劃。
在工程的設計之初，做好項目的總進度計劃，確定工期的總目標，在對現(xiàn)場進行調(diào)研和分析的基礎上，將各個階段的工作進行詳細的計劃，對施工進行指導。
2、保證進度計劃的實施。
在施工過程中，要保證進度計劃的嚴格施行，將審批后的進度計劃布置到各個部門，將責任落實到人，確保物品、人員和資金到位以后進行施工。對施工中存在的影響進度和質(zhì)量的問題，要及時進行處理，采用適當?shù)拇胧┖图夹g(shù)保證施工進度的順利進行。
項目的進度管理是項目管理中的難點，影響因素較多，實施起來具有一定的難度。在進度的管理工作中，要對這些因素進行詳細的分析，列出各個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問題，進行預防性的控制，以保證施工的進度不受影響。工程項目中影響進度的主要因素有人的因素、材料、技術(shù)、設備、機械、自然環(huán)境和社會環(huán)境等各個方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設主觀部門、有關(guān)的協(xié)作單位和其他的相關(guān)單位具有很大的關(guān)系，在項目工程的進度管理中，做好人的因素管理，對其他各種因素進行分析研究，是做好進度管理的基本要求。
1、全面完善房地產(chǎn)項目成本管理。
營銷在當前房地產(chǎn)項目開發(fā)中的地位十分重要，項目經(jīng)理必須對項目定位準確，正確把握營銷理念。在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關(guān)預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴格監(jiān)督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。
2、全方位提高成本管理的意識。
成本管理是一個全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理，首先應當在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識，這種全員參與控制模的'式并不是具體到部門或者個人的責任，而是一種全體責任，他涉及到和項目有關(guān)的所有的相關(guān)部門及個人，這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項目管理的每個方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來開展工作。
3、建立健全成本控制機構(gòu)管理。
是否能落實項目成本管理并將其切實執(zhí)行，關(guān)鍵一點在于是否有一個完善的控制組織來進行成本控制工作。為了使成本管理得到加強，企業(yè)應當成立一個涉及設計、施工、技術(shù)、財務等方面的成本管理領(lǐng)導小組，其主要職責在于對項目部的成本相關(guān)工作進行指導和管理。同時，項目部自身也需要建立一個對目標成本控制工作進行管理的小組，負責項目部的各項項目班子的責任、權(quán)利、義務、獎懲等內(nèi)容。項目經(jīng)理應必須在相關(guān)原則的指導下將職責分配到具體負責的人員身上，將需要達到的成本目標分解落實到職能部門、班組及個人。
4、提高相關(guān)業(yè)務部門人員的素質(zhì)和能力。
如果相關(guān)業(yè)務部門人員的職業(yè)道德和業(yè)務素質(zhì)得不到重視，根本無法建立目標成本控制體系來準確對成本進行管理。因此，需要定期安排相關(guān)人員參加業(yè)務培訓，讓其及時掌握業(yè)務上的最新動態(tài)。除了定期的業(yè)務培訓，培養(yǎng)業(yè)務人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時，加強其對相關(guān)法律法規(guī)的認識。企業(yè)可以建立一個內(nèi)部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務人員定期參與整治學習和相關(guān)教育課程。
1、完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。
一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實施全方位、全過程監(jiān)理；二是加強對監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公平有序的監(jiān)理市場；三是適當提高監(jiān)理取費標準，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭；四是加大培訓教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。
2、明確監(jiān)理單位與建設單位、承建單位的關(guān)系。
建設單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔的任務由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設單位授予的權(quán)力行使職責，公正獨立地開展監(jiān)理工作。
3、建設單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
為避免權(quán)責不明、責任不清、建設單位有意無意干涉監(jiān)理工作的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將項目管理重點轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
目前，房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應注重項目管理團隊的素質(zhì)和建設，這些都是項目管理成敗的基礎。
[1]郭鴻飛，李凡。房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理體系思考[j]。合作經(jīng)濟與科技，2011,(05)。
[2]張媛媛，王銀生。房地產(chǎn)項目設計階段的成本控制[j]。財會研究，2011,(15)。
[3]彭澤華，李志軍。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的思考[j]。中國高新技術(shù)企業(yè)，2008,(23)。
[4]邢瑞宇。淺談如何加強施工企業(yè)工程項目的成本控制[j]。會計之友，2011,(27)。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇九
1.1目標成本管理的本質(zhì)與概念在房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)過程中，目標成本管理工作發(fā)揮著關(guān)鍵的作用，并在滿足企業(yè)利益目標和方案決策要求的基礎上，根據(jù)企業(yè)項目開發(fā)的實際情況，有效把控企業(yè)項目的控制、考評以及評價和分解等管理工作。在企業(yè)項目的發(fā)展過程中，目標成本的管理工作對企業(yè)成本管理的主動性進行了充分的發(fā)揮，并在對目標成本管理體系構(gòu)建的同時，對合作方和企業(yè)內(nèi)部的成本控制積極性進行了一定程度的調(diào)動，從而有效地對企業(yè)項目的事前和事后管理工作進行充分的落實，并在一定程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭壓力。對相應的目標成本進行分解，并采取有效的管理措施。比如相關(guān)的合約管理、設計管理以及施工結(jié)算管理等，以此來提高目標成本的經(jīng)濟效益。
1.2目標成本管理的相關(guān)功能。
第一，目標成本管理具有一定的控制功能，在房地產(chǎn)項目的各個發(fā)展階段，將目標成本與動態(tài)成本進行有效比較，并根據(jù)相關(guān)情況制定相應的成本控制范圍。充分準確地了解到房地產(chǎn)項目的目標財務情況與實際的運營情況以及項目經(jīng)營情況與相應的成本控制情況之間的差距，從而有效地把控成本管理工作的重點以及促使中高層領(lǐng)導的項目決策更加合理和具有可行性；第二，目標成本管理具有一定的規(guī)劃功能，并有利于相關(guān)企業(yè)更好地對成本進行分配，同時對企業(yè)的方案以及相關(guān)計劃的制定都提供了一定的規(guī)劃作用’從而更好地促使成本管理工作的有效和科學性；第三，目標成本管理在一定程度上具有約束功能，并對企業(yè)項目的成本配置提供了相應的標準和限制，減少了不必要的成本浪費，使全員參與到各個項目管理中去，進而對項目發(fā)展的各個階段進行嚴格合理的監(jiān)管，起到了一定的約束作用；第四，目標成本項目的管理工作，在具體的項目發(fā)展過程中，具有一定的激勵功能，并對相關(guān)項目的收益情況產(chǎn)生了直接的影響，同時將目標成本管理工作與工作人員的利益相聯(lián)系，從而激勵相關(guān)人員的工作積極性，并使得自身的才能得以充分發(fā)揮，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)總體管理水平的提升，創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟效益和社會效益。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇十
由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理水平也在不斷的發(fā)展。但據(jù)目前情況了解到，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理過程中，相應的管理水平不一且較為粗放。雖然成本管理在企業(yè)經(jīng)營管理過程中占據(jù)著重要的地位，但部分企業(yè)存在敷衍和在具體成本管理工作中不積極，只考慮項目自身成本利益而忽視市場經(jīng)濟等不良現(xiàn)象，從而使得成本管理的水平無法滿足經(jīng)濟發(fā)展的要求，阻礙相關(guān)企業(yè)的快速發(fā)展。然而’在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，主要存在這樣一些問題：
（1）缺乏全過程和全費用的成本管理意識。據(jù)目前情況了解，很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)，沒有設立專門的管理部門來對成本管理工作進行有效地開展，甚至出現(xiàn)相關(guān)部門代替的局面，并且沒有合理的進行成本管理，從而造成成本管理工作與房地產(chǎn)項目各個階段的工作規(guī)劃相脫離的現(xiàn)象。同時，由于沒有健全的成本管理體制，進而影響整個項目成本管理工作充分發(fā)揮其自身的性能。
(2）在項目成本管理工作中存在不完善的前期成本情況的調(diào)査與探究現(xiàn)象。成本調(diào)研工作對于房地產(chǎn)項目前期的投資決策有著非常關(guān)鍵的作用，但部分企業(yè)由于時間和成本管理觀念的影響對前期的成本調(diào)研工作比較忽視，并以項目原因的數(shù)據(jù)作為成本管理的依據(jù)，而沒有對工程的實際成本情況進行考察，從而使得預算的結(jié)果與實際成本情況存在差異，造成超支等不良后果。
（3）在房地產(chǎn)項目的成本管理工作中，由于其理論較為單一，且在成本管理的手段上較為老舊，無法滿足市場經(jīng)濟管理的需求。同時，在房地產(chǎn)項目成本管理的工作中，市場觀念比較淡薄，沒有對市場的需求進行充分的考察，過多地在意技術(shù)的管理，忽視相關(guān)經(jīng)濟的合理性，從而造成了成本浪費的現(xiàn)象。且由于相關(guān)成本信息無法對相關(guān)項目的實際成本情況進行準確反映，故而對房地產(chǎn)項目的成本控制管理工作造成了一定的影響。
（4）在房地產(chǎn)相關(guān)的成本管理工作中，沒有對相關(guān)成本的數(shù)據(jù)進行充分的積累，從而造成實際的結(jié)算成本與施工階段的目標成本之間存在較大的差異，造成相應的損失浪費、無效地投資以及成本超標等情況。另外，在成本管理工作過程中，沒有及時地對不斷變化的成本數(shù)據(jù)進行反饋，并及時地發(fā)現(xiàn)和解決項目的超支和浪費的風險因素，采取相應的補救措施，在一定程度上阻礙了成本管理工作的順利進展，影響了成本管理工作的`有效性。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇十一
[摘要]當前建筑業(yè)發(fā)展十分迅速，建筑工程質(zhì)量直接關(guān)系到人們生命財產(chǎn)安全，如果建筑工程出現(xiàn)問題將會給社會帶來負面影響。
本文分別從建筑物施工前、施工中、施工后對建筑物的質(zhì)量管理和控制提出了一些有效的措施。
[關(guān)鍵詞]建筑工程;質(zhì)量控制;管理制度。
建筑工程的質(zhì)量安全十分重要，它不僅關(guān)系到用戶的利益，而且關(guān)系到建筑企業(yè)的效益。
然而，在建筑的施工建造過程中存在很多問題導致事故頻出。
因此，建筑單位除了要完善自己的管理體制，更要改進自己的施工方式，將質(zhì)量安全放在首位。
1建筑施工前的質(zhì)量管理。
1.1做好施工方案。
施工的綱領(lǐng)性文件是施工組織設計，施工方案是預算到完工的整體計劃，包括技術(shù)、組織等文件，確保工程施工管理規(guī)范。
所以對施工組織的研究需要從工程特點、施工方式、施工要求三方面深入研究。
做好工程施工建造工作必須對人員、資料、機械裝置、施工技巧進行科學合理的安排。
1.2實行質(zhì)量責任制度。
工程質(zhì)量離不開統(tǒng)一的管理，項目建設之前應該建立統(tǒng)一的指揮部并由總工程師擔任協(xié)助工程建造的任務。
另外，加設質(zhì)檢部、技術(shù)指導部負責項目的整體施工質(zhì)量監(jiān)督，他們還需承擔編寫質(zhì)量施工計劃及質(zhì)量保證措施與實施計劃要求。
通過這種方式將責任層層細化，使人的行為得到規(guī)范、規(guī)章制度得到有效的落實。
這樣才能保證工程規(guī)范、有序的進行，以避免施工時出現(xiàn)問題。
1.3嚴格進行圖紙的會審。
任何一個方案或施工圖紙都不是完美無瑕的，圖紙會審的目的就是要對圖紙中出現(xiàn)的問題進行更正并對冗余部分進行刪減，對難點的地方進行多方面的討論。
會審的要點有以下幾個:。
1)施工裝備是否符合當?shù)貤l件。
如果需要用到特殊的處理方式，會不會給施工帶來危險。
2)建筑用材的型號、類別與實際情況是否適應，建筑物結(jié)構(gòu)和施工方式是否有較大的矛盾。
3)外部電纜管道、電線、管道口外徑、材質(zhì)、標準規(guī)格是否保持一致。
經(jīng)過詳細的審查，需要將最終問題與建筑企業(yè)、設計單位、施工方綜合協(xié)調(diào)處理，最終由設計方對圖形更改。
1.4控制材料的采購環(huán)節(jié)。
建筑物質(zhì)量的高低與建筑材料的質(zhì)量是密切相關(guān)，不合格的原材料給建筑物的安全帶來了嚴重的威脅，故在嚴格檢查材料的出廠日期、合格證書、技術(shù)鑒定憑證的基礎上，采取大范圍的抽查工作。
2.1加強結(jié)構(gòu)工程管理手段。
結(jié)構(gòu)工程對整個建筑物的安全至關(guān)重要，它不僅是驗收結(jié)算的依據(jù)，更是工程驗收記錄的重要內(nèi)容。
對結(jié)構(gòu)工程嚴格記錄并做好簽證，一方面給竣工結(jié)算帶來可靠性的依據(jù);另一方面確保了建筑物的安全性。
當建筑物的結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題時，通過查閱相關(guān)記錄就能夠及時發(fā)現(xiàn)問題的根源并快速解決。
對基礎工程檢驗的步驟為首先驗證槽的土質(zhì)，其次驗證槽的深度與寬度，最后經(jīng)過項目監(jiān)理人員簽字。
鋼筋在結(jié)構(gòu)工程中占很大一部分，因此需要對鋼筋進行抽樣檢查，若硬度或質(zhì)量不能滿足施工要求就堅決不能夠使用，混凝土澆筑前應對鋼筋的形狀做檢查，以防止不符合形狀的鋼筋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)。
2.2混凝土施工管理制控。
混凝土施工是十分重要的，需要注意以下幾個關(guān)鍵點:。
1)必須確保模板安裝的正確性。
應充分保證模板的安裝部位與形狀尺寸維持在正常值范圍內(nèi)，其應能夠承載本身重量及側(cè)向的壓力。
2)模板的拼接縫隙必須控制好，封堵措施與支頂結(jié)構(gòu)要牢固。
3)仔細完成混凝土振搗，不允許混凝土表面留有大量縫隙。
2.3工程樣板管理。
工程樣板應注重從以下幾點考慮:。
1)完全體現(xiàn)圖紙的設計要求。
施工樣板最基本的屬性就是要與實際工程吻合，且樣板成敗的關(guān)鍵是施工操作人員的.技術(shù)水平，一個技術(shù)過硬的操作員是保證樣板高合格率的條件。
2)施工之前要技術(shù)交流。
操作者與樣板的質(zhì)量息息相關(guān)，因此詳盡的技術(shù)和質(zhì)量交底對樣板的施工至關(guān)重要，其主要的內(nèi)容包括樣板名稱、質(zhì)量、操作流程、材料標準。
3)成立專門的質(zhì)量評定人員來評定樣板質(zhì)量等級。
樣板施工完成后，需要組織相關(guān)人員進行質(zhì)量評定，一般當操作合格后就移交給項目經(jīng)理或工程師，由他們做出下一步的評判。
4)加強資料的管理。
資料的收集是一個動態(tài)的過程，它發(fā)生在整個施工建造過程中。
每完成一道施工工序就需要做好工程的檢測報告和質(zhì)量驗收記錄;每一個分項目工程完工后需及時對施工資料、安全檢驗資料、主要部分進行抽查。
2.4加強技術(shù)創(chuàng)新。
所謂技術(shù)創(chuàng)新就是將新工藝、新技術(shù)、新管理模式應用到建筑施工中。
這對提升建筑單位競爭力、提升建筑物水平有著重要作用。
施工中若能夠減少能源的耗損，提升工作效率，就能夠獲得較大的收益，技術(shù)方面的創(chuàng)新為項目企業(yè)管理提供了重要支撐。
3建筑施工后的質(zhì)量控制。
按照預先的質(zhì)量評定標準對項目進行檢查和驗收。
為了確保評定的科學合理性需要和施工單位、招標單位等進行全方面的討論。
首先，進行驗收時要對單相采取檢查如消防、規(guī)劃等。
其次，當工程檢查合格后監(jiān)理方根據(jù)有關(guān)規(guī)定對工程驗收，其中檢測出的不合理問題需填寫到工程驗收與漏洞記錄表中，并明確的提出更正時間和重新檢查的時間。
最后，將全部的資料移交給工程竣工方，抽調(diào)各組，對建筑物進行實地測量，核對施工資料。
4結(jié)語。
總而言之，施工質(zhì)量問題是工程施工管理中的重點內(nèi)容。
應用先進的管理體系，不斷改革和創(chuàng)新管理思路，采取科學的質(zhì)量控制方式，可以極大促進建筑企業(yè)的整體實力，并能有效保證施工的質(zhì)量。
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試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇十二
房地產(chǎn)商品的銷售收入必須要有非常明確的依據(jù)，這種依據(jù)應該重點體現(xiàn)在以下兩個方面：就是法律和專業(yè)依據(jù)。法律依據(jù)主要是指現(xiàn)行的主要法規(guī)中明確規(guī)定的房地產(chǎn)銷售應該符合的各種規(guī)定，主要是指房地產(chǎn)進行銷售時的收入，一切不符合相關(guān)規(guī)定的收入，都不能視為收入給予認證。法律依據(jù)主要是根據(jù)相關(guān)法律專業(yè)的標準進行的交易行為。專業(yè)標準的主要內(nèi)容是指會計準則，就是說明會計工作制度中銷售收入的確認標準。通過這些標準的使用可以有效地對收支狀況進行可靠的管理。
3.2增大信息的內(nèi)容。
應該適當?shù)丶哟蟪杀镜墓_力度，加大對現(xiàn)金流量的告知力度。因為土地的資本有很大的'利潤空間，同時還有很大的投資價值，在企業(yè)公開的信息內(nèi)容中對土地的各種情況進行準確的告知，還應對成本的各種情況進行細節(jié)的披露。增加各種分項目的現(xiàn)金流量的顯示。這樣才能保證現(xiàn)金流量信息的真實可靠，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營具有重大的現(xiàn)實意義。
3.3會計科目要規(guī)范整齊。
作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該結(jié)合本單位的自身實際情況，加大力度對會計核算進行有效的監(jiān)督檢查，要對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作開展徹底的狀況調(diào)查，同時要加強對企業(yè)的投資評估，這樣才會更好地對企業(yè)的經(jīng)營狀況進行分析。加強對企業(yè)的財務核算分析能夠使企業(yè)更加清楚當前自身的經(jīng)濟狀況，有助于領(lǐng)導層的分析決策，能夠更好地使企業(yè)健康發(fā)展。
4結(jié)語。
會計核算工作是所有企業(yè)工作中的核心工作，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的首要工作。根據(jù)相關(guān)行業(yè)的標準應該進行行業(yè)的統(tǒng)一規(guī)范要求，就要加強對會計核算工作的分析解釋工作。結(jié)合相關(guān)的標準，重新制定一些企業(yè)管理規(guī)定，因為以前的規(guī)定比較籠統(tǒng)，每個企業(yè)之間的情況也不太相同，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)具有比較明顯的特殊性，這就要求其在會計核算方面更要結(jié)合企業(yè)的自身特點進行調(diào)整，這樣才會讓房地產(chǎn)企業(yè)在實際的工作中逐步地摸索經(jīng)驗，找到符合房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的會計核算體系。
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試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇十三
設計階段是工程項目全面規(guī)劃和描述工程具體形象的過程，在這個階段，能發(fā)現(xiàn)很多當時忽略的問題。因為此時正在圖紙設計當中，并沒有具體的施工行為的發(fā)生，此時如果能盡早發(fā)現(xiàn)問題，就能夠?qū)p失降低到最少。同時我們應當優(yōu)化設計方案，選擇工藝技術(shù)方案時應當盡可能的選用現(xiàn)階段比較成熟的新技術(shù)、新工藝。同時還得考慮當?shù)氐膶嶋H情況，采用適合當?shù)厥褂茫⒎奖阍诋數(shù)夭少彽慕ㄖ牧?，以期為下一步的建設項目實施階段提供便利，并降低成本。
二、建設項目發(fā)包階段。
工程建設項目發(fā)包時，要遵守國家相關(guān)法律法規(guī)，做到工程招投標公平、公正、公開。因為現(xiàn)行定額編制的原則是材料、勞動力、機械臺班消耗的綜合，作為工程造價人員，應當對材料價格的市場變化隨時了解，多積累價格信息，從而推斷出材料價格變化的規(guī)律。在建設項目發(fā)包階段，我們必須詳細審查或規(guī)定以下內(nèi)容：承包商的資質(zhì)、承包商的履約保證、承包商的質(zhì)量保證措施、產(chǎn)品的質(zhì)量標準、承包方式、建筑材料的供料范圍、工程發(fā)包范圍、材料價格結(jié)算標準及明細、合同價、結(jié)算時間、付款標準、下浮基數(shù)和點數(shù)、定額的使用、施工用水用電的結(jié)算、違約責任、爭議解決方式、等詳細問題。
三、建設項目實施階段造價控制。
在建設項目實施之前，一般會有幾方主體進行的圖紙會審和施工交流會，在此期間，必須對未來即將發(fā)生的問題及時提出解決。
就項目的的關(guān)涉主體而言，施工合同是明確各方利益人的主要法律依據(jù)。從法學意義來說，是明確企業(yè)雙方相互權(quán)利和義務的標的文件。正確草擬和修訂合同的內(nèi)容，具有重要的經(jīng)濟學意義，是有效規(guī)范合同雙方利益關(guān)系，規(guī)避相應成本風險的重要手段。做好施工合同的管理是從源頭上控制工程造價成本躍出施工實際過程的有效措施，必將對市場經(jīng)濟條件下日益激烈的工程攬接行為起到必要的保護作用，也有利于施工雙方權(quán)責的明確，提高施工工程質(zhì)量，減少施工工程隱患，實現(xiàn)最佳施工標準和企業(yè)利潤最大化。從政治經(jīng)濟學的既有范疇出發(fā)，剖析工程建設項目實施階段的過程，我們可以發(fā)現(xiàn)，施工過程其實就是實現(xiàn)合同意向的商品生產(chǎn)過程。換句話說就是實現(xiàn)工程項目二因素（使用價值和價值）的主要階段。在這一過程中施工方即賣方要把預先設計好的規(guī)劃圖紙、施工材料、設備等轉(zhuǎn)化成既有成品的價值轉(zhuǎn)化。實施有效的合同管理就在于動態(tài)的控制行為主體按照合同規(guī)定的內(nèi)容，如操作程序、成本預算、規(guī)范化流程等。這樣才能避免在工程建設中產(chǎn)生不必要的糾紛，以免造成不必要的損失。
所謂施工組織設計就是按照雙方合同約定制定相應實施方案的施工計劃，是整個建設工程項目的總綱，換句話說，如果把施工目的作為最終的成品的話，組織設計就是這個成品的靈魂，它是執(zhí)行合同的第一個步驟，也是全過程工程造價的約束性技術(shù)文件。主要受施工工程大小、難易程度、工期及相應的地理環(huán)境等自然條件的影響并進行相應的調(diào)節(jié)。施工組織設計關(guān)系到施工方最大程度優(yōu)化對人財物等資源的配置，有效節(jié)約造價成本，避免工程實施過程中不必要的浪費和損失。因此，對于施工組織設計這一環(huán)節(jié)，應該挑選優(yōu)秀的管理團隊進行多方調(diào)研論證，并聽取各施工相關(guān)方的意見建議，及時反饋給工程領(lǐng)導小組，有效批準施工造價預算，降低造價成本。
3.施工原料和設備的成本控制。
工程造價作為實施工程活動的經(jīng)濟行為，應嚴格控制作為施工成本主體的原材料價格控制，一般來說工程造價涉及的標的范圍即有效成本金額內(nèi)原材料占2／3左右。因此，這一部分的造價控制是工程造價過程中的.主體部分，應按照合同內(nèi)容本著價廉物美的采購原則，購買符合施工需要的優(yōu)質(zhì)原材料包括機械設備等不變資本。同時要按照施工計劃（進度）提前制定購貨方案，注重資金的合理流轉(zhuǎn)和配置，保證工期內(nèi)原材料能夠按時供應，提高資金的使用率和原材料加工成本的有效減少。最后值得注意的是要加強機械設備的正確使用和養(yǎng)護，健全采購程序、使用規(guī)范等機制體制，確保施工原材料價格在批準的成本組成價格范圍內(nèi)，生產(chǎn)出符合發(fā)包方或者是買方的實際利益不受損失，即買賣雙方互利雙贏，經(jīng)濟收益最大化。
按照工程造價原則，嚴格履行工程合同是保證工程施工質(zhì)量的重要途徑，也是實現(xiàn)工程造價目標的重要環(huán)節(jié)。所謂工程質(zhì)量的造價控制就是要在施工初始、中途和完工結(jié)算等具體過程中做到全方位立體化質(zhì)量監(jiān)管，做到施工成本最低化的動態(tài)質(zhì)變過程。按照實施工程的組織設計，完美結(jié)合人、材、物等各要素，進行施工實體建構(gòu)的整體控制。工程質(zhì)量有著嚴格的國家驗收標準，只要有一向不符合條件就有可能導致合同的不能夠如約履行，額外的增加工程的成本，如此帶來的一系列影響會是多比諾骨牌效應般“刺激到”工程造價本身。因此，我們要求施工方在施工過程要嚴格按照相應的施工標準和技術(shù)要求，建立相應的責任監(jiān)督機制，保證按照設計圖紙的要求進行施工，嚴把質(zhì)量關(guān)。施工方因加強施工人員自身素質(zhì)的提高，增強質(zhì)量意識，不斷加強技術(shù)訓練和企業(yè)文化建設，提高施工人員的責任感和歸屬感，提高工程質(zhì)量不應是口號和空話，而應該進入到每一位管理者和施工者的心里，付諸到具體的施工實踐中。最后，我們應該規(guī)避這樣一種錯誤，那就是一味地追求工程質(zhì)量而忽視了造價成本的有效控制。我們應辯證地看待兩者的關(guān)系，處理好提高工程質(zhì)量和降低工程成本的關(guān)系，正確處理兩者相互促進，相互影響的關(guān)系。只有正確地處理好了這對矛盾，才能在施工工程“僧多粥少”的當下，攬接更多的施工工程項目，建立良好的施工聲譽，在日益激烈的施工工程企業(yè)競爭中立于不敗之地。
工程竣工結(jié)算是實現(xiàn)工程造價控制的最后環(huán)節(jié)，明確工程竣工結(jié)算在工程造價過程中的地位在工程造價控制中有著重要的意義。所謂工程竣工結(jié)算是指施工方按照工程合同約定的要求，如期完成了相應的工程內(nèi)容，與工程發(fā)包方進行的資金計算活動。這是從訂立施工合同開始，經(jīng)由制定施工組織設計、原材料采購、工人施工以及工程質(zhì)量鑒定等諸環(huán)節(jié)后的最后一個具有法律效力的經(jīng)濟行為。在工程造價領(lǐng)域?qū)儆谑瘴箔h(huán)節(jié)，但具有整個過程不可替代的作用，是實現(xiàn)工程造價控制的核心手段和主要方式。工程結(jié)算后雙方共同履行了合同約定的權(quán)利和義務，符合合同法的相關(guān)規(guī)定。當然，這是理論上的理解也是比較完美的結(jié)局，然而實際在工程竣工結(jié)算時，存在著諸多的實際問題，如工程質(zhì)量檢測有瑕疵或者存在的質(zhì)量隱患，破壞社會環(huán)境等，就需要按照施工過程中的補充協(xié)議，設計變更、材料價格變動及現(xiàn)場簽證等材料進行計算成本，做好各方造價的補充和更新和索賠等市場經(jīng)濟活動中的正常程序，規(guī)避矛盾，減少必要的支出和損失。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇十四
摘要：隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)得到了大力發(fā)展，作為一名房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理人員，如何加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，是一個值得深思的問題，本文主要是對加強房地產(chǎn)開放項目管理應該采取的控制措施進行了探討。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；質(zhì)量管理；進度管理。
一、加強投資項目質(zhì)量控制。
質(zhì)量控制的任務關(guān)鍵所在就是及時發(fā)現(xiàn)施工過程中施工工藝是否滿足設計要求和合同規(guī)定，同時通過檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動態(tài)過程控制圖，加強開發(fā)項目建設的施工過程質(zhì)量控制。房地產(chǎn)項目部強調(diào)并建立全面、全員、全過程的現(xiàn)場管理模式，尤其要強化領(lǐng)導層的質(zhì)量意識，保證合同質(zhì)量目標的實現(xiàn)。領(lǐng)導層管理意識的強弱，是決定能否實現(xiàn)合同質(zhì)量目標的關(guān)鍵。在這方面經(jīng)常召開工程部經(jīng)理會議，研究部署對施工單位如何采取有效措施加強質(zhì)量控制和安全管理，如何調(diào)動監(jiān)理人員的積極性進行現(xiàn)場質(zhì)量檢查與驗收。加強投資項目質(zhì)量控制的具體措施如下：
1、對施工單位和監(jiān)理部現(xiàn)場管理人員的崗位資格進行嚴格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱的，要求施工單位或監(jiān)理部及時改正，并撤換相關(guān)人員。
2、認真查閱圖紙和施工規(guī)范，對設計圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對工程質(zhì)量和工程造價影響較大的分項及工序材料，工程部多次并及時和設計單位聯(lián)系和溝通。主要通過設計變更、技術(shù)核定單和工程部通知、會議紀要的形式加以修正。
3、工程部對工程施工中使用的原材料、半成品及機械設備的質(zhì)量進行嚴格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應的材料和施工單位自行采購的材料），在使用前必須先送有資質(zhì)的檢測的單位進行復試，并將復驗報告、出廠合格證及出廠檢驗報告及進場材料報監(jiān)理部和工程部檢查驗收合格后方可使用，否則，一律不得進入施工現(xiàn)場和用于工程上。對于工程中使用的主要機械設備（如塔吊、提升機、電動吊籃、腳手架等）同樣也需進場復試檢測和報驗。
4、在安全控制方面主要對“三寶”（安全帽、安全網(wǎng)、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽臺、屋面等），模板和支架、臨時用電，機械設備等安全情況進行日常巡查及定期和不定期的檢查。發(fā)現(xiàn)問題要求施工單位及時整改。
二、項目進度管理。
工程項目能否在預定的時間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項目經(jīng)濟效益的發(fā)揮。項目進度對開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項目的進度管理，保證施工的進度也就成了一項重要的工作。對項目的進度管理貫穿于整個項目的總過程。
1、制定進度計劃。
在工程的設計之初，做好項目的總進度計劃，確定工期的總目標，在對現(xiàn)場進行調(diào)研和分析的基礎上，將各個階段的工作進行詳細的計劃，對施工進行指導。
2、保證進度計劃的實施。
在施工過程中，要保證進度計劃的嚴格施行，將審批后的進度計劃布置到各個部門，將責任落實到人，確保物品、人員和資金到位以后進行施工。對施工中存在的影響進度和質(zhì)量的問題，要及時進行處理，采用適當?shù)拇胧┖图夹g(shù)保證施工進度的順利進行。
項目的進度管理是項目管理中的難點，影響因素較多，實施起來具有一定的難度。在進度的管理工作中，要對這些因素進行詳細的分析，列出各個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問題，進行預防性的控制，以保證施工的進度不受影響。工程項目中影響進度的主要因素有人的因素、材料、技術(shù)、設備、機械、自然環(huán)境和社會環(huán)境等各個方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設主觀部門、有關(guān)的協(xié)作單位和其他的相關(guān)單位具有很大的關(guān)系，在項目工程的進度管理中，做好人的因素管理，對其他各種因素進行分析研究，是做好進度管理的基本要求。
1、全面完善房地產(chǎn)項目成本管理。
營銷在當前房地產(chǎn)項目開發(fā)中的地位十分重要，項目經(jīng)理必須對項目定位準確，正確把握營銷理念。在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關(guān)預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴格監(jiān)督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。
2、全方位提高成本管理的意識。
成本管理是一個全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理，首先應當在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門或者個人的責任，而是一種全體責任，他涉及到和項目有關(guān)的所有的相關(guān)部門及個人，這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項目管理的每個方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來開展工作。
3、建立健全成本控制機構(gòu)管理。
是否能落實項目成本管理并將其切實執(zhí)行，關(guān)鍵一點在于是否有一個完善的控制組織來進行成本控制工作。為了使成本管理得到加強，企業(yè)應當成立一個涉及設計、施工、技術(shù)、財務等方面的成本管理領(lǐng)導小組，其主要職責在于對項目部的成本相關(guān)工作進行指導和管理。同時，項目部自身也需要建立一個對目標成本控制工作進行管理的小組，負責項目部的各項項目班子的責任、權(quán)利、義務、獎懲等內(nèi)容。項目經(jīng)理應必須在相關(guān)原則的指導下將職責分配到具體負責的人員身上，將需要達到的成本目標分解落實到職能部門、班組及個人。
4、提高相關(guān)業(yè)務部門人員的素質(zhì)和能力。
如果相關(guān)業(yè)務部門人員的職業(yè)道德和業(yè)務素質(zhì)得不到重視，根本無法建立目標成本控制體系來準確對成本進行管理。因此，需要定期安排相關(guān)人員參加業(yè)務培訓，讓其及時掌握業(yè)務上的最新動態(tài)。除了定期的業(yè)務培訓，培養(yǎng)業(yè)務人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時，加強其對相關(guān)法律法規(guī)的認識。企業(yè)可以建立一個內(nèi)部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務人員定期參與整治學習和相關(guān)教育課程。
四、完善監(jiān)理制度。
1、完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。
一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實施全方位、全過程監(jiān)理；二是加強對監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公平有序的監(jiān)理市場；三是適當提高監(jiān)理取費標準，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭；四是加大培訓教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。
2、明確監(jiān)理單位與建設單位、承建單位的關(guān)系。
建設單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔的任務由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設單位授予的權(quán)力行使職責，公正獨立地開展監(jiān)理工作。
3、建設單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
為避免權(quán)責不明、責任不清、建設單位有意無意干涉監(jiān)理工作的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將項目管理重點轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
結(jié)束語。
目前，房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應注重項目管理團隊的素質(zhì)和建設，這些都是項目管理成敗的基礎。
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試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇十五
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)業(yè)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等經(jīng)濟活動的產(chǎn)業(yè)部門。它本身有著開發(fā)周期長，投資量大，房地產(chǎn)位置固定，資產(chǎn)的流動性差等特點。房地產(chǎn)業(yè)被稱為國民經(jīng)濟的“風向標”和“晴雨表”，在國民經(jīng)濟發(fā)展中起基礎性和主導性作用。
當前我國的住宅發(fā)展處于住宅總量的高速增長期，隨著住房分配制度的變革，取消了福利分房，我國原有的土地和房屋資源非商品屬性的桎梏，最終被客觀現(xiàn)實所突破，在全國范圍內(nèi)形成了房地產(chǎn)市場，出現(xiàn)了新的房地產(chǎn)資源——商品房成為商品經(jīng)濟的重要組成部分。1993年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展達到高潮，由此引發(fā)的通貨膨脹帶來了許多社會問題，但隨著政府宏觀調(diào)控力度的進一步加大，房地產(chǎn)業(yè)從1994-1996年進入一個緩慢發(fā)展時期。1996年下半年房地產(chǎn)業(yè)初步顯露轉(zhuǎn)軌跡象，尤其是香港的順利回歸和黨的十五大的勝利召開，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。目前我國已形成國有、集體、民營及股份制和外資企業(yè)于一體的綜合開發(fā)(商)隊伍，日趨發(fā)展壯大，并拉動了國民經(jīng)濟的增長，在國民經(jīng)濟發(fā)展中占有越來越重要的地位。
1.重要性。
我國是一個人多地少的國家，據(jù)統(tǒng)計人均土地面積還不及世界平均水平的1/3，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是城市現(xiàn)代化建設的需要，應該充分利用有限的城市用地，高度集中各項城市機能，推進城市的綜合開發(fā)。目前，房地產(chǎn)市場已從幼稚走向成熟，市場化程度越來越高，房地產(chǎn)從單項獲利，轉(zhuǎn)向規(guī)范化的經(jīng)營總體利潤的轉(zhuǎn)變。住宅在房地產(chǎn)市場的主要地位越來越突出，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，約占房地產(chǎn)業(yè)每年開發(fā)量的50%以上。房地產(chǎn)市場的優(yōu)勢與經(jīng)濟增長的趨勢、波動是緊密相關(guān)。
房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中屬于先導性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展可以帶動建材、冶金、機械、化工、機電等50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門以及金融、旅游、商業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展，是新一輪經(jīng)濟啟動的先鋒，可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件。同時，房地產(chǎn)業(yè)不僅能改善人們的居住和生活條件，又可以改善投資環(huán)境，有利于吸引外資，加快改革開放的步伐，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，解決大量的勞動力就業(yè)問題，完善社會主義市場經(jīng)濟體系，促進我國經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展。
2.必然性。
“九五”期間房地產(chǎn)業(yè)是我國五大重要產(chǎn)業(yè)之一，為促進住房消費，推進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長，國家出臺了一系列政策措施，如加快住房制度改革等，促進了住宅建設與房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，促進投資和消費雙向拉動經(jīng)濟增長，為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。住宅業(yè)作為新的消費熱點的培育，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的契機。據(jù)零點公司最新進行一項調(diào)查表明，買房作為個人支出的首選比例達到43%，而目前已購置房地產(chǎn)的個人僅占有1.7%，兩者相差懸殊。由此可見，個人購房能夠成為新的消費熱點。
人民住房消費水平的不斷提高和住房金融業(yè)的發(fā)展，是房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之必然。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)聯(lián)度極高的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)可以帶動許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)。據(jù)世界銀行估計，每增加1萬元房地產(chǎn)的產(chǎn)值，就可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加2萬元的產(chǎn)值。另一方面，在經(jīng)過一段時期的宏觀調(diào)控、調(diào)整和消化后，我國的'房地產(chǎn)業(yè)已從過熱的非理性發(fā)展進入了一個良性循環(huán)的階段，承擔起經(jīng)濟發(fā)展領(lǐng)頭羊的重任，必然成為新的經(jīng)濟增長點。
第一，政策的支持是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先決條件。中央十五屆五中全會提出：“進一步發(fā)展以經(jīng)濟適用房為重點的房地產(chǎn)業(yè)，推廣和規(guī)范物業(yè)管理?！闭畬⒆≌鳛樾碌南M熱點進行培育，加強宏觀調(diào)控和政策引導。1997年初國家取消了房地產(chǎn)開發(fā)中的48項收費項目，并擬在稅收、土地、金融等方面給予優(yōu)惠政策，全面開放住房市場，進一步拉動了經(jīng)濟增長的主線。
第二，在住房分配上實現(xiàn)由福利性分房向貨幣化分配的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)住房商品化。如果把企業(yè)和國家的住房建設資金轉(zhuǎn)化為勞動者住房消費的貨幣分配，住房公積金的比例將上升到工資比例的30%，由此為基礎，銀行就可以比較放心地向購房者提供抵押貸款，住房商品化的步子就會大大加快。
第三，要有健全的法律保障體系和有效的宏觀調(diào)控能力。房地產(chǎn)業(yè)是一種資本、技術(shù)密集型的周期長、高風險的投資行為，因此必須要有明確、健全的法律體系來保護消費者和投資者的正當權(quán)益和義務。
第四，要有良好的金融服務體系。金融業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后盾，只有通過發(fā)展住房金融事業(yè)，以住房消費信貸增強消費者的有效購買力，刺激有效需求，才能帶動房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。
首先，要進一步發(fā)展以經(jīng)濟適用房為重點的房地產(chǎn)業(yè)，加大房改力度，轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗ψ≌瑢嵨锓峙涞囊蕾囉^念，落實住房分配貨幣化政策，使住房社會化、商品化。房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長方式正在由速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動正在由單純的投資拉動向投資和消費的雙向拉動轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)市場的發(fā)展機制正在由主要靠行政措施和政策調(diào)控向市場機制和自身調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變。
其次，根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及居民的消費水平，為達到消化存量、盤活資金、促進發(fā)展的目的，必須發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務，增強有效需求，促進房地產(chǎn)市場的流通和活躍。
參考文獻：
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試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇十六
房地產(chǎn)經(jīng)濟學主要就是對房地產(chǎn)的資源配置和經(jīng)濟運行規(guī)律進行研究。學生通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟學的學習，可以發(fā)現(xiàn)房地業(yè)與國民經(jīng)濟之間產(chǎn)生的相互影響，對房地產(chǎn)經(jīng)濟學產(chǎn)生一個全面認識，但從目前情況我國在房地產(chǎn)經(jīng)濟教學中還存在一定問題，因此需要加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟教學的研究。
經(jīng)濟的快速發(fā)展使房地產(chǎn)市場也發(fā)生了較大變化，課本中的內(nèi)容很難滿足學生在知識上的需求。利用教材，對房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系的發(fā)展進行論述，能夠使房地產(chǎn)中的理論與實際的經(jīng)濟活動的聯(lián)系變得更加緊密。
在市場活動中供求關(guān)系是一個主要的推動因素，對會場的發(fā)展有著重要影響，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)中，供求關(guān)系的作用更加顯著。房地產(chǎn)經(jīng)濟教學中教材中需要對供求關(guān)系進行詳細分析，重點要對房地產(chǎn)供求關(guān)系平衡的實現(xiàn)進行分析。房地產(chǎn)市場中涉及到人們生活中的必須品住宅，它很難在市場經(jīng)營過程中自動形成供求平衡關(guān)系。社會的關(guān)系發(fā)展，使人們在住宅的需求上呈現(xiàn)出層次性滿足，因此在教材中應當對住宅需求的進行解釋，從心里因素和社會因素對人們對住宅需求進行分析，從而進一步加深對問題的探討，滿足學生對知識的需求。
從社會心里動機進行分析，認為人的行為是由內(nèi)心所驅(qū)動的，動機的產(chǎn)生是由人的需求獲取到的滿足程度而引起的。因此，對住宅需求產(chǎn)生影響的因素時，可以依據(jù)人們對住宅需求的迫切程度進行排列，住宅的底層需求就是人們棲息的一個場所，遮擋風雨，其次是滿足人們在安全上的需求。在滿足人們在生理層次上的需求后，住宅則需要具有保障和安全功能，現(xiàn)代社會中，人們的心理需求對住宅的選擇影響越來越大。社會地位需求也影響著人們對住宅，在此情況下，住宅的主要功能是提供正常社交活動的場所，屬于集體創(chuàng)造的優(yōu)越條件?，F(xiàn)代許多住宅小區(qū)都建設了一些服務設施，這也是為了適應這一需求而建立的。尊重需求，人們在生活中總是希望自身的自尊性能夠得到滿足，希望個人的成就和才能等方面能夠得到他人認可，這種存在于內(nèi)心，并且需要外在標志和行為表現(xiàn)，而一套功能完善的設備則可以實現(xiàn)這一需求。
2.1實驗教學實施的基本條件。
在房地產(chǎn)經(jīng)濟小學中對實驗教學進行應用，對教學人員、實驗室、費用等方面都有著一定要求。（1）在教學人員上的要求，實驗教學的開展需要的人員有實驗室中的工作人員和教師。對于實驗教學的開展，教師必須要對房地產(chǎn)經(jīng)濟教學的內(nèi)容熟悉，熟練的掌握實驗步驟依據(jù)操作方法；實驗室中的工作人員，不僅需要熟練掌握實驗過程中應用軟件的使用方法，而且要具有一定的經(jīng)濟學知識，協(xié)助授課老師完成教學工作。（2）實驗室要求，一般情況下實驗室教學需要在專用的實驗室中開展。實驗室教學通常分為計算機模式和手工模式兩種，但在實際應用過程中，為了降低其它因素對實驗室教學的影響，提高實驗的便捷性，在房地產(chǎn)經(jīng)濟教學中最好還是選擇計算機實驗模式。從我國的實際情況來看，我國并未建立專門的房地產(chǎn)經(jīng)濟實驗室，因此實驗教學的開展可以在管理學或金融學實驗室中開展。（3）實驗教學的。開展需要一定的實驗教學費用作為支持，刨除實驗室中在硬件購置上需要的費用外，對部分實驗也在激勵等方面提供一定的支持。
2.2實驗教學的具體實施步驟。
房地產(chǎn)經(jīng)濟教學的實驗教學步驟參照了經(jīng)濟實驗教學的步驟，具體分為以下幾步：（1）確定實驗問題，在開展實驗教學前，需要對教學的內(nèi)容進行總結(jié)和梳理，從中提煉出關(guān)鍵問題。（2）準備和設計，在實驗準備上要做好軟件編程以及硬件調(diào)試工作；在設計實驗方面，要以對實驗的檢驗為目的，對實驗中的交易機制、變量進行合理設定。（3）做好理論講解，在開展實驗前，需要詳細講解實驗中涉及到的相關(guān)知識，并依據(jù)理論向?qū)W生提出問題，從而使學生能夠在實驗開展過程中對問題進行思考。（4）實驗結(jié)果的顯示，實驗結(jié)束后，需要將實驗結(jié)果從實驗軟件中導出，并完成相關(guān)圖表的制作，從而使實驗結(jié)果能夠直觀的展示在學生的眼前，授課教師對實驗結(jié)果進行講解。（5）實驗討論，展示實驗結(jié)果后，教師需要對最初提出的理論問題進行回顧，使學生對問題進行討論，在討論過程中要對問題進行控制和引導，從而提高討論效率。
房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國的經(jīng)濟發(fā)展有著重要影響，而目前房地產(chǎn)經(jīng)濟教學中存在許多問題，本文在對房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系分析的基礎上，對實驗教學的應用進行了分析，希望對促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟教學的發(fā)展能夠有所幫助，從而進一步促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇十七
采訪是記者獲得新聞的重要途徑。只有掌握了采訪技巧，記者才會得到自己想得到的新聞素材，才有可能寫出具有較強新聞價值的新聞報道。筆者認為有兩個環(huán)節(jié)是新聞采訪成功的關(guān)鍵，那就是前期策劃和現(xiàn)場的交流。
首先是前期策劃，策劃并不能獨立存在，只有與記者的現(xiàn)場采訪相結(jié)合，才能達到預定的報道目的。在一定程度上，能否處理好二者之間的關(guān)系是十分重要的，缺少策劃或策劃不到位的采寫沒有連續(xù)性，不能形成風格和特色，但是。把握不好策劃的“度”，處理不好現(xiàn)場采訪的關(guān)系，也往往會事倍功半，收不到預期的效果。
在處理策劃與采訪的關(guān)系上，有三點應該引起注意。
第一，策劃預案要充分。
記者身處采訪的第一現(xiàn)場，事件往往瞬息萬變，所以記者在采訪之前應該做一些必要的準備工作，包括了解有關(guān)事件的基本情況以及被采訪事件多變的這一事實，采訪之前應該多準備幾套方案，應該事先就想到可能發(fā)生一些狀況，并為此做必要的準備，不要一廂情愿的想當然會如何如何，而一旦遇到突發(fā)狀況就不知所措。一旦第一選擇不能順利實施馬上就拿出備份，而且采訪準備方案最好是一正一反，不要雷同。筆者在對一次在本地區(qū)尚數(shù)首例的微創(chuàng)手術(shù)的采訪時，就遇到了意想不到的情況：前期擬寫采訪方案時以較多的筆墨寫了手術(shù)成功后要訪問哪些問題，并一一羅列出來，并且了解相關(guān)情況之時，業(yè)內(nèi)人士也一致看好這次手術(shù)，大家信心十足的認為應該成功，但在一片樂觀的景象中，因為種種原因這次手術(shù)失敗了。好在準備方案時就多留了一手，順便也擬了一些如果手術(shù)不成功應該提哪些問題，應該朝哪個主題轉(zhuǎn)移的辦法。因為有應急預案，才如期把手術(shù)情況以最快的速度報道出來。有驚無險之后也讓筆者感到前期采訪準備的重要。
第二，策劃不能一錘定音，要全程跟進，及時調(diào)整。
策劃的依據(jù)和思路來源于三個方面：中央精神和主管部門的指示任務、部門工作的部署、社會環(huán)境的反饋。策劃是某一階段、針對某一情況制定的帶有導向性質(zhì)的報道計劃。策劃是報道的開始或準備，策劃的實現(xiàn)靠記者現(xiàn)場采訪，因為受實踐的約束和限制，所以不能閉門造車任意杜撰。這就存在著策劃與實踐是否能夠吻合。即主觀與客觀能否統(tǒng)一的問題?，F(xiàn)實是變動的，所以策劃應是動態(tài)的、變化的，才能適應多變的現(xiàn)實。從一些產(chǎn)生了較大影響的報道看，幾乎沒有最初的策劃與后來采訪完全合拍的情況?，F(xiàn)實是復雜、流動和變化的，正是因為這種復雜、流動和變化，才使生活豐富多彩，才使報道新意迭出。
第三，策劃不宜過細，既要重點框定，也要激發(fā)記者開闊采訪思路。
策劃的作用在于確定主旨、規(guī)定范圍、規(guī)劃采訪行動，屬于宏觀調(diào)控。無論一次性報道，還是持續(xù)時間較長的系列報道，都應該在策劃上下大力氣。但是策劃不能過細。不能越位，不能把記者手腳捆得太死，但是在確定重點的同時要提出多種思路和方案?？紤]到與主題有關(guān)的可能出現(xiàn)的其他方面，打開記者的思維之門，使其以積極的探索思維面對所接觸的現(xiàn)實。這樣有利于調(diào)動記者的能動性，采寫出精品佳作。一次公安系統(tǒng)開表彰會，筆者采訪的初衷只是會議報道，但在會議期間記者看到公安機關(guān)展示并歸還了失主夏利車、鉑金首飾、人民幣以及被盜的二百多本書籍。筆者了解到偷書的是一位年僅18歲的少年犯，于是作了深入的采訪，采寫了題為《青春有悔》的專題稿件。獨特的視角受到了觀眾的好評。
其次，新聞采訪的另一個重要的環(huán)節(jié)就是記者與被采訪者的現(xiàn)場交流。
只有在真誠、互動的氣氛中讓當事人真實的交談，記者才能得到翔實充分的素材，做成觀眾喜聞樂見的節(jié)目。
第一，重視采訪的“首次效應”即事物的第一印象。
對記者來說，要在很短的時間內(nèi)接近素不相識的采訪對象，并能與其進行深入采訪，這其中首次效應的運用也就顯得格外重要?，F(xiàn)在流行的.是美女記者，而美女記者為什幺有時候更容易打開局面呢？這里恐怕就有一個“首次效應”的問題。有時候，美女的容貌往往會給被采訪者留下一個不忍拒絕的印象。采訪也因此順利展開。而對大多數(shù)記者來說，“首次效應”更多的應用于通過自身的努力和良好的素質(zhì)來贏得被采訪對象的好感和認同，這里面既有禮儀、舉止和語言等外在素質(zhì)的得當運用，更重要的則在于記者本身的學識、思想以及提問的技巧和深度等等。
第二，一把鑰匙開一把鎖。
《經(jīng)濟日報》原總編輯張飚曾有一首詞形象地展示出記者的職業(yè)特點：“城里走，鄉(xiāng)里走，山里走；握繭手，握纖手，握綿手；風也受，雨也受，氣也受。人道是，名也有，利也有，官也有，伐惡效獅吼，逢善魂相就，圖一個天地無垢心無垢！”
記者的職業(yè)特點決定了記者的采訪對象是形形色色、千差萬別的，三教九流，名門望族，政客明星，高官平民，記者在對這些人群的采訪中。就需要根據(jù)被采訪者的不同背景、學歷、閱歷和性格等，選擇不同的采訪技巧，“一把鑰匙開一把鎖”而根本的采訪原則應當是不卑不亢，在記者的眼里，無論是達官貴人，還是平民乞丐，都是平等的個體生命，因此需要保持一個平等、中立和冷靜的采訪姿態(tài)。
第三，選擇合適的采訪場所。
新聞采訪多是面對面的現(xiàn)場采訪，這樣采訪的地點和時間。以及進行采訪時周圍的環(huán)境因素也就變得格外重要，這些都會極大的影響被采訪者的心理，甚至導致采訪的成敗。曾經(jīng)有一位記者采訪一名在生產(chǎn)第一線做出突出貢獻的工人。采訪地點選在了工廠內(nèi)最豪華的會客室。而工人由于環(huán)境的不適應極為緊張，心情不平靜，使得采訪時斷時續(xù)，效果很不好。
采訪效果如果要達到最佳化，從理論上說，這個雙向交流的過程應當達到自然融合，水到渠成。文學上講究一個“無我之境”，而新聞采訪其實也應達到一個“無我之境”，即在不經(jīng)意間完成采訪。讓采訪者和被采訪者在自然而然的“原生態(tài)”中完成雙向交流。多年的新聞實踐告訴我們，記者一定要有意識的鍛煉自己的采訪能力，新聞記者一定要牢牢記住這句話“七分采訪、三分寫作”，只有前期的策劃和采訪到位，才能獲得充分的素材，寫出好的新聞。
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