通過簽訂合同，交易各方可以明確分工和責(zé)任。編寫合同時，應(yīng)注意遵守相關(guān)的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，確保合同的合法性和有效性。如果需要修改合同，雙方應(yīng)該及時協(xié)商并達(dá)成一致意見。
糾紛案買賣合同篇一
原告張某與被告李某系農(nóng)民，因張某急需稻草，經(jīng)人介紹兩人相識，當(dāng)天，兩人商定，李某以每斤2角的價格賣給張某2000斤稻草，共計價款400元。張某當(dāng)即交付200元，并言明，待第二天將余款交齊并將稻草拉走。不料，從當(dāng)天晚上起一連下了幾天大雨，將放在李某家院里準(zhǔn)備賣給張某的稻草全部淋濕，并有大部分霉?fàn)€。幾天后，張某到李家，準(zhǔn)備交款運稻草，見此 情況便要求李某退還已支付的200元錢還給他。李某則說，這些稻草已經(jīng)賣給你了，損失是你的，并要求張某支付剩余的稻草款，張某無奈，便起訴之法院，要求李某返還已經(jīng)支付的人民幣200元。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告雙方的買賣合同已經(jīng)有效成立，但因雙方買賣標(biāo)的物的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，風(fēng)險也未發(fā)生轉(zhuǎn)移，稻草霉?fàn)€的損失只能由李某承擔(dān)。因李某所有的稻草大部分已經(jīng)霉?fàn)€，李某已無履約的可能，雙方應(yīng)解除合同。李某收取的200元錢應(yīng)該返還。
對本案的處理有三種不同的意見：
一種意見認(rèn)為，原被告之間的買賣是有效的，原告已經(jīng)交付不部分貨款，并約定第二天來拉走稻草。稻草已為原告所有，原告為及時拉走而使稻草霉?fàn)€，應(yīng)自己負(fù)擔(dān)損失，因此法院不能支持原告的請求。
另一種意見認(rèn)為，原被告之間的買賣是有效的，雖原告已交付部分貨款，但被告并未交付稻草，稻草的所有權(quán)未轉(zhuǎn)移，被告仍享有所有權(quán)，也應(yīng)承擔(dān)標(biāo)的物 的風(fēng)險。因此法院應(yīng)當(dāng)支持原告的訴訟。
還有一種意見認(rèn)為，原被告之間的買賣有效，雙方約定第二天由原告拉走稻草，由此時起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但因稻草仍在被告占有之下而未實際交付，因此，標(biāo)的物的風(fēng)險仍應(yīng)由被告承擔(dān)，法院應(yīng)當(dāng)支持原告的請求。
對本案處理意見的爭議在于如何認(rèn)定原被告之間買賣標(biāo)的物的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移和應(yīng)由誰承擔(dān)標(biāo)的物的風(fēng)險。
本案中原被告買賣的稻草為動產(chǎn)，因此應(yīng)依動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移來確定其所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間。動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移是指動產(chǎn)的所有權(quán)從一個民事主體轉(zhuǎn)移至另一個民事主體，它是財產(chǎn)流轉(zhuǎn)的主要表現(xiàn)。從原所有人來說，所有權(quán)轉(zhuǎn)移是其所有權(quán)消滅的原因，而從新所有人來說，又是新所有權(quán)的取得方法。因此，所有權(quán)從何時起發(fā)生轉(zhuǎn)移對當(dāng)事人來說利益甚大。發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的原因是多種多樣的，從當(dāng)事人的意愿上可分為兩種：一 是依法律行為發(fā)生的。這是依當(dāng)事人的意愿由雙方實施民事法律行為的結(jié)果;一是非依法律行為發(fā)生的。本案中涉及的是依法律行為發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的轉(zhuǎn)移時間問題。我國《民法通則》第72條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！保凑赵摋l規(guī)定，財產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)自交付起轉(zhuǎn)移，除非法律另有規(guī)定，或者當(dāng)事人另有約定。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第84條規(guī)定：“財產(chǎn)已經(jīng)交付，但當(dāng)事人約定財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移附條件的，在所附條件成就時，財產(chǎn)所有權(quán)方為轉(zhuǎn)移?！?/p>
從以上分析可見，動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移一般以交付為要件。交付是標(biāo)的物所有權(quán)自讓與人轉(zhuǎn)移給受讓人的時界。因此，確定所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移，就要確定是否交付。
買賣中風(fēng)險的負(fù)擔(dān)是指在買賣合同成立后的標(biāo)的物意外滅失損毀的損失由何方承擔(dān)問題。本案中雙方買賣的'稻草因天降大雨而淋爛，由此造成的損失由何方承擔(dān)就是風(fēng)險承擔(dān)問題。我國現(xiàn)行立法沒有明確規(guī)定風(fēng)險負(fù)擔(dān)，在理論上有兩種觀點，一種觀點主張，風(fēng)險應(yīng)隨所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，即標(biāo)的物的所有權(quán)歸誰，誰就承擔(dān)風(fēng)險。另一種觀點認(rèn)為，以標(biāo)的物的交付時間作為風(fēng)險轉(zhuǎn)移的時間，即標(biāo)的物交付前由出賣人負(fù)擔(dān)，交付后由買受人負(fù)擔(dān)。由于依我國民法通則規(guī)定，除法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定外，標(biāo)的物交付的時間即為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間。所有權(quán)自交付時起轉(zhuǎn)移，這就意味著交付為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的要件。所有權(quán)一旦轉(zhuǎn)移，受讓人就成為新所有人，享有標(biāo)的物的所有權(quán)。所有權(quán)人得對抗一切人。如未交付，則買賣只在當(dāng)事人間發(fā)生效力。本案例中，當(dāng)事人約定由原告自行提貨，因此約定的原告提貨時間應(yīng)為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間。原告因天下大雨未能及時提貨，所以，原被告之間買賣的稻草所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,風(fēng)險也未發(fā)生轉(zhuǎn)移，由此造成的損失也只能由李某自己負(fù)擔(dān)。因李某的大部分草料已經(jīng)霉?fàn)€，李某已無履約的可能，雙方應(yīng)解除合同。因?qū)τ诎l(fā)生合同不能履行的情況，雙方都沒有過錯，所以不發(fā)生違約責(zé)任。但因合同解除，李某收取200元錢已無合法根據(jù)，應(yīng)予返還張某。
糾紛案買賣合同篇二
所謂霸王合同，指的是在商品交易中，提供格式合同的一方利用其具有壟斷地位、交易優(yōu)勢，或在經(jīng)濟(jì)上的明顯強(qiáng)勢，在制定格式條款時違反公平原則，以單方聲明或其他方式規(guī)避自己應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，加重交易對方的責(zé)任或限制、排除對方的合法權(quán)利。
1、自我救濟(jì)，抵制霸王合同。
(1)要培養(yǎng)成熟的購房消費心態(tài)。
成熟的購房心態(tài)可以增強(qiáng)抵制霸王合同的免疫力。購房人在選購房屋時，應(yīng)當(dāng)明白并非只有某一套房屋最適合自己，下一個或許更理想。要樹立起平等觀念，增強(qiáng)權(quán)利意識和風(fēng)險意識。面對可能存在的風(fēng)險，不盲目從眾，不抱僥幸心理，不輕信開發(fā)商售樓人員的口頭承諾。
實踐中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，越是成熟的購房人，越知道面對風(fēng)險如何取舍;越是態(tài)度執(zhí)著的購房人，合同中的保障自身權(quán)利的條款寫得越充分;訴訟中追悔莫及的大多是沒細(xì)看合同內(nèi)容就草率簽字的購房人。消費者的逐漸成熟使得開發(fā)商會被迫收斂，一群成熟的消費者必然帶動商品房交易市場走向成熟與規(guī)范。
(2)要掌握對付霸王合同的技能。
對于開發(fā)商提供的格式合同，購房人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，反復(fù)研究。仔細(xì)閱讀開發(fā)商事前在合同文本的空白處填寫的內(nèi)容，要求開發(fā)商就有關(guān)內(nèi)容予以解釋，過于簡略的約定要具體化，可能存在歧義的內(nèi)容要明確，可能損害購房人利益的內(nèi)容要刪除。對于開發(fā)商單方提前選定的條款，要結(jié)合自身情況與需要權(quán)衡利弊，必要時進(jìn)行調(diào)整。
對于開發(fā)商刪除的條款要有足夠的警覺，除重復(fù)性和并無約定必要的條款外，一般不要同意開發(fā)商直接刪除合同條款。在開發(fā)商不同意修改或變更時，枝節(jié)問題可不再堅持，但重大原則事項不能讓步。掌握了識別與對付霸王合同的技能，就會有針對性、有重點、有理有據(jù)地同開發(fā)商進(jìn)行合同談判，當(dāng)購房人有能力揭開霸王合同的面紗時，為了促成交易，不喪失商機(jī)，開發(fā)商最終還是會做出讓步的。
(3)必要時要聘請專業(yè)人士提供幫助。
商品房買賣具有一定的專業(yè)性，尤其是購房人，需要掌握一定的市場信息、房地產(chǎn)專業(yè)知識與法律知識等。普通購房人往往很難同時具備這些知識和能力，臨時抱佛腳也不現(xiàn)實，向?qū)I(yè)人士求助是一條安全的捷徑。這些專業(yè)人士包括房地產(chǎn)、建筑與法律方面的專業(yè)人員，尤其房地產(chǎn)專業(yè)律師。
專業(yè)房地產(chǎn)律師既具備專業(yè)的建筑房地產(chǎn)知識，又熟悉有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)與規(guī)章的規(guī)定，在協(xié)助購房、指導(dǎo)簽訂商品房買賣合同方面駕輕就熟，能夠協(xié)助購房人發(fā)現(xiàn)霸王條款”，糾正和抵制霸王合同，同開發(fā)商的銷售和法律人員進(jìn)行談判、交涉，最大程度地幫助購房人通過合同約定防范購房風(fēng)險，保護(hù)購房人的合法權(quán)益。
2、司法救濟(jì)，否定霸王條款。
購房人即使不幸遭遇了霸王合同，也不必過份擔(dān)心，法律賦予了購房人一定的救濟(jì)手段。購房人可以利用《合同法》、最高人民法院的司法解釋等法律及有關(guān)規(guī)定，保護(hù)自己的合法權(quán)益。
(1)可以利用《合同法》的有關(guān)規(guī)定排除霸王條款的效力。
既可以在發(fā)生糾紛后，向人民法院主張撤銷合同中的有關(guān)欺詐性的霸王條款，也可以直接主張有關(guān)霸王條款無效。
根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定，合同訂立時，存在重大誤解、顯失公平，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷;一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。如果購房人能證明雙方訂立合同時存在上述情形，則可以在規(guī)定期限內(nèi)主張變更或撤銷該合同。
《合同法》第39條的規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明?！鄙唐贩抠I賣領(lǐng)域里的“霸王合同”或“霸王條款”多屬于《合同法》規(guī)定的格式條款。開發(fā)商已填好的合同文本時，并未提請購房人注意合同中有關(guān)免除或者限制其責(zé)任的條款，恰是利用購房人欠缺合同意識或合同知識、疏乎大意等，僥幸得手。一旦發(fā)生糾紛，若開發(fā)商不能舉證證明其盡了提請注意的義務(wù)，則該格式條款的效力會被依法否定。
另根據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定，開發(fā)商在其提供的霸王合同中，以格式條款的方式免除其責(zé)任，加重購房人責(zé)任，排除購房人主要權(quán)利的，有關(guān)格式條款也應(yīng)當(dāng)無效。其次，在開發(fā)商填寫或擬定的霸王條款，在理解上發(fā)生爭議時，根據(jù)《合同法》第41條規(guī)定，“應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋”，當(dāng)開發(fā)商意圖以含混隱晦的條款逃避責(zé)任時，這一條規(guī)定對購房人而言也提供了一種保護(hù)。
(2)最高人民法院20xx年出臺的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，給作為弱勢群體的購房人對付霸王合同提供了又一把保護(hù)傘。
霸王合同的出現(xiàn)極容易引起市場的混亂，對當(dāng)事人來講也是很不利的。如果你在實踐中中遇到霸王合同的話，可以通過法律途徑來捍衛(wèi)自己的權(quán)益。必要時，還可以委托網(wǎng)站的專業(yè)律師來幫助你處理相關(guān)問題。
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糾紛案買賣合同篇三
2019年11月7日，重慶市九龍坡區(qū)土地房屋權(quán)屬登記中心收到以唐蘭為賣方、程永莉為買方的《房屋買賣合同》、《房地產(chǎn)交易合同登記申請表》等關(guān)于唐蘭所有房屋的房屋買賣材料，材料上均蓋有“唐蘭”字樣私章，部分材料簽有“唐蘭”字樣簽名，重慶市九龍坡區(qū)土地房屋權(quán)屬登記中心憑上述材料將登記在唐蘭名下的房屋過戶給了程永莉。2019年4月17日，唐蘭以其從未與程永莉簽訂房屋買賣合同為由向法院提起行政訴訟。重慶市第一中級人民法院二審以主體不適格為由裁定駁回唐蘭的起訴，并在裁判理由中認(rèn)為：唐蘭與程永莉蓋章簽訂制式房地產(chǎn)買賣合同，經(jīng)登記部門審查，獲準(zhǔn)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。2019年3月，唐蘭向重慶市九龍坡區(qū)人民法院提起本案民事訴訟，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效，并判令程永莉?qū)⒃V爭房屋返還給唐蘭。訴訟中，法院查明，上述“唐蘭”的簽名均為程永莉丈夫所簽，“唐蘭”字樣的私章無法證明為唐蘭所有。該案經(jīng)一審、二審以及重慶高院再審，均在合同是有效還是與無效之間爭議，重慶高院再審判決認(rèn)為合同有效并據(jù)此駁回了唐蘭的訴訟請求。唐蘭不服，向檢察機(jī)關(guān)申訴，2019年5月16日，最高人民檢察院向最高人民法院提起抗訴。
最高人民法院再審認(rèn)為，涉案合同不涉及有效與無效的問題，而是是否成立的問題。在雙方當(dāng)事人就合同關(guān)系是否成立存在爭議的情況下，根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)由主張合同關(guān)系成立的一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任，在“唐蘭”簽名被證實并非唐蘭本人所簽的情況下，程永莉不能證明“唐蘭”字樣的私章為唐蘭本人所有并加蓋時，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的訴訟后果。行政裁定書認(rèn)定的事實只能證明房管部門行政行為的合規(guī)性，并不能證明民事行為的成立，且多方面證據(jù)均證明唐蘭并未簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，唐蘭與程永莉之間沒有就涉案房屋成立房屋買賣合同關(guān)系。據(jù)此最高人民法院判決程永莉向唐蘭返還房屋。
該案庭審過程中，最高人民檢察院首次接受當(dāng)事人當(dāng)庭質(zhì)證，對于我國民事抗訴程序的豐富和發(fā)展具有重要意義。在該案的合同效力形態(tài)上，當(dāng)事人在有效與無效之間爭議，原審法院也在合同有效與無效之間裁判，但經(jīng)審理發(fā)現(xiàn)涉案合同僅涉及是否成立的問題，并在此基礎(chǔ)上正確運用合同成立的舉證規(guī)則，合理分配舉證責(zé)任，從而做到對當(dāng)事人實體權(quán)利的保護(hù)，對于民事判決中舉證責(zé)任的適用方法具有指導(dǎo)意義。
糾紛案買賣合同篇四
上訴人：xxx，男，漢族，19xx年6月12日生，xx市人，住xx省xx縣xx鎮(zhèn)xx社居委小區(qū)。電話：
被上訴人：xx省xx安裝有限公司電話：
法定代表人：xx總經(jīng)理。
地址：xx縣xx鎮(zhèn)xx東路。
上訴人因不服xx省xx縣人民法院(xxx)xx民一初字第xx號民事裁定，認(rèn)為該裁定明顯錯誤，特提出上訴。
上訴請求：
1、依法撤銷xx縣人民法院(xxx)肥東民一初字第xxx號民事裁定。
2、發(fā)回原審人民法院重新審理。
上訴理由：
一、一審無視本案不屬于勞動合同法律關(guān)系的事實致使裁定錯誤。
本案上訴人與被上訴人之間簽訂的《聘用合同書》明顯不符合構(gòu)成勞動合同法律關(guān)系的特征及其要素，勞動合同法律關(guān)系由主體、客體和內(nèi)容三個要素構(gòu)成。其中勞動合同法律關(guān)系的客體，是指勞動合同法律關(guān)系的主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)所指向的事物，主要指的是勞動行為。
本案中，上訴人與被上訴人簽訂的合同中權(quán)利和義務(wù)所指向的事務(wù)與勞動行為無關(guān)，所涉內(nèi)容指向的全部是關(guān)于上訴人一級注冊建造師證書的使用范圍的約定及雙方對該證書的權(quán)利義務(wù)。另外，上訴人與被上訴人簽訂的《聘用合同》中約定從事一級建造師(建筑工程專業(yè))的咨詢工作，其并不受公司制度的約束管理，工作具有很大的隨意性，上訴人的人身、人格并不受公司的支配，二者之間并不存在隸屬性。其次，上訴人在從事咨詢工作期間，不參加被上訴人的考勤管理，且被上訴人也沒有為上訴人繳納任何社會保險費用。雙方的約定并未涉及國家在勞動關(guān)系中強(qiáng)制規(guī)定的最低工資、工作時間、休息制度、工傷保險等內(nèi)容，其締結(jié)的法律關(guān)系并沒有受到任何的國家意志干預(yù)，雙方僅僅是對一級注冊建造師證書的使用范圍進(jìn)行了約定?？梢?，上訴人與被上訴人之間的關(guān)系不具有以國家意志為主導(dǎo)、當(dāng)事人意志為主體的屬性。
通過以上分析可以看出，上訴人與被上訴人之間的法律關(guān)系并不符合勞動法律關(guān)系的基本特征，二者之間并沒有形成勞動關(guān)系。一審在事實認(rèn)定上出現(xiàn)了明顯錯誤。
二、一審裁定一旦生效將導(dǎo)致上訴人無法通過正當(dāng)司法途徑維護(hù)自身合法權(quán)益的錯誤結(jié)果。
一審審理認(rèn)定本案為勞動爭議，未經(jīng)仲裁前置程序，依法駁回，實質(zhì)上還是在認(rèn)定事實上出現(xiàn)的錯誤從而導(dǎo)致適用法律錯誤，一旦裁定生效，必然會導(dǎo)致上訴人維權(quán)無門的窘境，本案并不屬于勞動爭議糾紛，不在勞動仲裁范圍，當(dāng)然也就無法尋求仲裁維權(quán)。
懇請二審法院依法裁決，以維護(hù)上訴人的合法權(quán)益。
此致
xx市中級人民法院。
上訴人：
糾紛案買賣合同篇五
答辯人：王xx，男，1962年8月19日出生，漢族，住xx區(qū)xx路xx小區(qū)xx幢xx號。
答辯人就被答辯人王xx告狀我離婚一案，提出以下答辯意見：
一、答辯人贊成離婚。
答辯人贊成離婚，不是由于答辯人有婚外情，而是自原告去廣州事變、定居后，兩邊感情越來越疏遠(yuǎn)，加之兩邊事變情形及經(jīng)濟(jì)前提產(chǎn)生了龐大轉(zhuǎn)變，差距也越來越大，導(dǎo)致兩邊伉儷無法交換，感情淡薄，以是答辯人贊成離婚。
二、婚生子王xx由答辯人供養(yǎng)。
原被告于1991年生養(yǎng)一子王xx，為了兒子的康健生長，答辯人要求供養(yǎng)兒子。
詳細(xì)來由有三點：
第二，原告恒久做買賣，基礎(chǔ)無暇照顧兒子，原本就是依賴她的怙恃供養(yǎng)，此刻她怙恃已經(jīng)年老，身材也不是太好，而兒子又徐徐長大，尤其在生理上更必要家長的眷注，答辯人可以給以孩子所必要的關(guān)愛和領(lǐng)略。
同時，原告固然此刻經(jīng)濟(jì)前提好，但經(jīng)商賺和賠只在旦夕，經(jīng)濟(jì)并不不變，也更輕易失工作，而答辯人事變和收入均不變，不會大起大落，可以給孩子不變的、和平凡孩子一樣的、正常的糊口空間，對孩子的'康健生長都有輔佐;早幾年，為了給孩子更好的外部經(jīng)濟(jì)前提，把他送到廣州，每年只見屢次面，每次晤面，孩子都舍不得答辯人分開。
現(xiàn)在，孩子長大了，更必要完備的親情，這些都是他年老的外祖怙恃和繁忙的母親無法給以的，不能為了外部經(jīng)濟(jì)前提，忽略孩子心田的康健生長。
團(tuán)結(jié)以上三點來由，答辯人要求供養(yǎng)孩子李xx。
三、伉儷配合家產(chǎn)依法分割。
答辯人在舉證時代提供了一些關(guān)于配合家產(chǎn)的證據(jù)。
同時原告此刻廣州做買賣，但因為她的存心遮蓋，答辯人無法查清她的家產(chǎn)狀況，哀求人民法院在查清家產(chǎn)的環(huán)境下，對伉儷配合家產(chǎn)依法分割。
答辯人：
糾紛案買賣合同篇六
原告（被上訴人）：瓊海萬泉河黃酒實業(yè)有限公司。
被告（上訴人）：符祝浪，男，1963年2月生，漢族，瓊海市人。
審級：再審。
審判機(jī)關(guān)和審判組織。
一審法院：瓊海市人民法院。
合議庭組成人員：審判長：陳大經(jīng)；審判員：黃良海、王春映。
二審法院：海南省海南中級人民法院。
合議庭組成人員：審判長：黃守冠；審判員：陳海燕；代理審判員：蔡大武。
二審再審法院：海南省海南中級人民法院。
合議庭組成人員：審判長：陳文和；代理審判員：韓少冰、韓柏定。
再審終審法院：海南省高級人民法院。
合議庭組成人員：審判長：盧芒；代理審判員：程小平、張紅菊。
審結(jié)時間。
一審審結(jié)時間：7月28日。
二審審結(jié)時間：1910月5日。
二審再審審結(jié)時間：8月10日。
再審終審審結(jié)時間：4月20日。
一審訴辯主張。
原告黃酒公司訴稱：符祝浪在合同簽訂后交付人民幣30萬元給黃酒公司，余下的30萬元以按揭貸款方式給黃酒公司。同年4月10日，黃酒公司將房屋交付給符祝浪管理使用，符將該房屋使用。同年10月4日，黃酒公司辦好符祝浪的房屋產(chǎn)權(quán)證。同年11月4日，符祝浪夫婦同黃酒公司一道申請辦理銀行按揭貸款合同手續(xù)。由于國家政策的原因，建行貸款及申請未獲批準(zhǔn)，按揭貸款無法辦妥，符祝浪所拖欠的購房款30萬元未能支付，經(jīng)原告多次索付未果。原告要求被告付清房款30萬元及利息2萬元、逾期付款滯納金和訴訟費。
一審事實和證據(jù)。
本案經(jīng)審理查明：原告瓊海萬泉河黃酒實業(yè)有限公司與被告符祝浪于3月9日簽訂《代理興建房屋合同書》一份。約定的主要內(nèi)容有：1、房屋建筑面積272平方米，價值人民幣60萬元；2、符祝浪須在4月10日前交款人民幣30萬元，余下的30萬元以按揭貸款方式付給黃酒公司，但原告必須在交房后一個月將房屋產(chǎn)權(quán)證交被告，由被告符祝浪用此房產(chǎn)證等作為抵押物，向建行貸款，原告協(xié)助辦理。3、房屋移交時所應(yīng)辦理的產(chǎn)權(quán)契證等手續(xù)費用由黃酒公司負(fù)責(zé)承擔(dān)。4、符祝浪交齊按揭手續(xù)，超過30天后，黃酒公司應(yīng)無條件將房屋交給符祝浪。同年4月10日，黃酒公司將房屋交付給符祝浪管理使用，符將該房屋使用。同年10月4日，黃酒公司辦好符祝浪的房屋產(chǎn)權(quán)證。同年11月4日，符祝浪夫婦同黃酒公司一道申請辦理銀行按揭貸款合同手續(xù)。由于國家政策的原因，建行貸款及申請未獲批準(zhǔn)，按揭貸款此事無法辦妥。符祝浪所拖欠的購房款30萬元未能支付。經(jīng)原告多次索付未果。
以是事實，有當(dāng)事人陳述、證人證言、法庭質(zhì)證的有關(guān)材料證實，足以認(rèn)定。
一審判案理由。
一審法院認(rèn)為：原告瓊海萬泉河黃酒實業(yè)有限公司與被告符祝浪于193月9日所簽訂的.代理興建房屋的合同，名為建筑工程合同，實為房屋買賣合同，是無效的合同，按無效合同的規(guī)定處理，雙方所取得的財物應(yīng)互相返還，根據(jù)雙方的責(zé)任的大小，承擔(dān)各自相應(yīng)的責(zé)任。但是原告與被告的購房糾紛，被告所取得原告的房屋所有權(quán)證辦理至被告符祝浪的名下，雙方也并沒有要求互相返還該房屋的要求，所以被告尚欠原告的購房款30萬元應(yīng)還本付息（利息從年7月1日起至還清之日止按中國建設(shè)銀行同期建房貸款利息率計付利息）。
一審定案結(jié)論。
依照《民法通則》第四條、第五十八條第一款第（四）項的規(guī)定，判決如下：
1、雙方簽訂的代理興建房屋合同是無效的。
2、被告符祝浪應(yīng)在本判決書生效后十天內(nèi)給付原告欠購房款30萬元及1996年7月1日起至判決還清之日止的欠款利息（按中國建設(shè)銀行同期建房貸款利息率計算），逾期未給付，則處雙倍利息計付。
3、駁回原告的其他訴訟請求。
案件受理費7610元，由被告負(fù)擔(dān)，原告預(yù)付的不予退還，由被告償付原告。
[1][2][3][4]。
糾紛案買賣合同篇七
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律規(guī)定，結(jié)合本院審判實際，就審理買賣合同糾紛案件，提出以下指導(dǎo)意見：
(一)一般性審查。
1、對當(dāng)事人訴訟主體資格進(jìn)行審查，應(yīng)注意對當(dāng)事人身份真實性、姓名或名稱的準(zhǔn)確性，以及其民事行為能力和民事訴訟行為能力的審查。
2、當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)當(dāng)提交身份證、戶口簿、出生證明等身份證明資料；當(dāng)事人為法人或其他組織的，應(yīng)提交營業(yè)執(zhí)照副本、工商登記檔案、社團(tuán)資格登記證等登記資料；當(dāng)事人名稱在訴爭的法律事實發(fā)生后發(fā)生變更的，應(yīng)以變更登記資料為依據(jù)。
3、通過對當(dāng)事人訴訟主體資格的審查，除應(yīng)確定各方當(dāng)事人是否符合法律規(guī)定的訴訟主體資格外，還應(yīng)查明是否存在訴狀中所列訴訟主體與實際參加訴訟的主體不一致、訴狀中所載明的作為訴訟當(dāng)事人的自然人的姓名與其身份證載明的姓名不同、法人或其他組織名稱與其公章使用的名稱不符的情況，以及因訴狀中載明的當(dāng)事人出生日期不準(zhǔn)確而影響對其民事行為能力和民事訴訟行為能力認(rèn)定的情況。
4、向被告送達(dá)起訴狀副本前，發(fā)現(xiàn)原告訴狀中所寫的被告姓名或名稱與被告身份證、工商登記材料登記、公章上使用的姓名或名稱不一致的，應(yīng)征求原告是否更正的意見，原告同意更正的，應(yīng)準(zhǔn)許其更正；原告不同意更正，且向被告送達(dá)訴狀后，被告也認(rèn)為原告起訴的名稱與其實際名稱不一致的，裁定駁回起訴。向被告送達(dá)起訴狀副本后發(fā)現(xiàn)上述錯誤的，原、被告均同意更正的，應(yīng)準(zhǔn)予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，應(yīng)裁定駁回原告起訴。征求原、被告意見和進(jìn)行相關(guān)更正的情況應(yīng)記錄在案。
5、經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，原告起訴的被告或第三人為自然人，而不具備訴訟行為能力的，應(yīng)書面通知該被告或第三人的法定代理人參加訴訟；原告不具備民事行為能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意參加訴訟的，由其法定代理人參加訴訟，其法定代理人不同意起訴的，裁定駁回其起訴。
(二)應(yīng)注意的問題。
買賣合同糾紛案件，在訴訟主體方面常遇到的難點是在認(rèn)定有關(guān)行為是職務(wù)行為還是個人行為時的主體追加問題。
經(jīng)初步審查，在認(rèn)定職務(wù)行為還是個人行為方面難以確認(rèn)的，原告僅起訴單位或個人的，應(yīng)詢問原告是否追加被告，如原告不同意追加，則應(yīng)在查明案情的基礎(chǔ)上對是否支持原告的訴訟請求作出判決或裁定；如原告申請追加，則應(yīng)依法追加被告，并全面查清事實，對是職務(wù)行為還是個人行為作出認(rèn)定，并依法對責(zé)任人作出裁判。
（一）舉證要點。
1、證明當(dāng)事人訴訟主體資格的證據(jù)：
（1）當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證明資料，如身份證、戶口簿、暫住證等；
（3）當(dāng)事人在訟爭的法律事實發(fā)生后曾有名稱變更或分立、合并的，應(yīng)提交變更登記資料。
2、證明買賣合同關(guān)系及從屬的擔(dān)保合同關(guān)系成立的證據(jù)：
（1）買賣合同；
（2）訂（定）貨單；
（3）證明邀約、承諾生效的信函、數(shù)據(jù)電文（包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等）。
（4）證明口頭合同成立和生效的證據(jù)，如證人證言、實際履行憑證等；
（5）證明擔(dān)保合同關(guān)系的保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、定金合同或交付定金的憑證、保函等。
3、證明合同履行情況的證據(jù)：
（1）交、收貨憑證：交貨單、送貨單、提貨單、收貨單、入庫單、倉單、運單等；
（2）貨款收支憑證：收據(jù)、銀行付款憑證、發(fā)票等；
（5）合同約定向第三人履行或第三人履行的，則提交第三人關(guān)于合同履行情況的證明及相應(yīng)憑證。
4、當(dāng)事人訴訟請求的計算清單，并注明計算方法、公式、依據(jù)等。
（二）舉證責(zé)任分配：
1、對原始證據(jù)證明力的認(rèn)定及鑒定問題。
被告對原告提交證據(jù)上的簽名的真實性不予認(rèn)可，因原告已經(jīng)提供了原始債權(quán)憑證，被告對此予以否認(rèn)，應(yīng)由被告申請鑒定，被告也最便于提供檢材，不申請鑒定的，則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。
2、被告對原告提交證據(jù)上的公章的真實性不予認(rèn)可，舉證責(zé)任如何分配。
如果被告不認(rèn)可其有這枚公章，因在此情況下，要求被告舉證基本上屬于客觀上不能，則應(yīng)由原告進(jìn)一步舉證，比如查被告的工商檔案材料、被告對外使用該公章的證據(jù)（租賃合同、買賣合同、欠條、文件等等）；如果被告認(rèn)為該枚公章是假的，與其手中公章不一致，則應(yīng)由被告承擔(dān)舉證責(zé)任，提供真實公章樣本，申請鑒定。
如果被告不認(rèn)可其有該枚公章，但其認(rèn)可與原告間存在業(yè)務(wù)關(guān)系，也存在欠款關(guān)系，只是對數(shù)額和公章存有異議，則不能把舉證責(zé)任完全分配給原告，被告應(yīng)就其欠款事實進(jìn)行進(jìn)一步舉證。
1、買賣關(guān)系是否存在、是否存在無效的情形。
3、買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)情況：
（1）出賣人是標(biāo)的物的所有人，還是合法占有人或非法占有人。
（2）財產(chǎn)所有關(guān)系是單一所有還是共同所有。
（3）買賣關(guān)系發(fā)生后當(dāng)事人對標(biāo)的物的占有使用情況。
4、買賣關(guān)系的形成情況：
（1）雙方建立買賣關(guān)系的時間、地點，有無書面協(xié)議。
（2）買賣關(guān)系的建立是否系當(dāng)事人的真實意思表示，有無欺詐、脅迫、乘人之危或重大誤解等違背當(dāng)事人真實意思的行為。
（3）買賣雙方對標(biāo)的物的質(zhì)量要求、價款支付方法、權(quán)利轉(zhuǎn)移時間、標(biāo)的物交付日期及違約責(zé)任是否約定明確。
（4）有無規(guī)避法律、惡意串通，損害國家、集體和他人利益，違反法律或社會公共利益等違法行為。
（5）需要辦理登記手續(xù)的，是否按規(guī)定辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
5、債務(wù)人履行債務(wù)的情況：
（1）出賣人是否按約定的時間、地點、交付方法將符合質(zhì)量要求的標(biāo)的物交付給買受人。
（2）買受人是否按約定的時間、地點、方法接受標(biāo)的物，交付價款。
（3）當(dāng)事人不履行或不適當(dāng)履行合同的原因，違約方的主觀過錯情況，有無不可抗力的原因。
（4）當(dāng)事人有無繼續(xù)履約的能力。
合同無效的情況應(yīng)在合同法第五十二條規(guī)定的條件下嚴(yán)格適用。從當(dāng)前鼓勵交易的立法目的出發(fā)，一般不輕易認(rèn)定合同無效。當(dāng)事人超越經(jīng)營范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無效。但違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營規(guī)定的除外。
（一）買賣合同中職務(wù)行為的認(rèn)定。
經(jīng)初步審查，在認(rèn)定職務(wù)行為還是個人行為方面有爭議的，以下幾種具體情況應(yīng)予充分注意：
1、只有業(yè)務(wù)員簽字，沒有注明單位名稱的，或是雖然注明了單位名稱，但未加蓋單位公章的的情況下，如單位予以認(rèn)可，則認(rèn)定職務(wù)行為；如單位不予認(rèn)可，則要看債權(quán)人或是業(yè)務(wù)員的舉證情況，要適時引導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)行舉證，債權(quán)人或業(yè)務(wù)員有證據(jù)證明系單位欠款的，認(rèn)定為職務(wù)行為，否則只由業(yè)務(wù)員個人承擔(dān)責(zé)任。
2、長期買賣業(yè)務(wù)中的負(fù)責(zé)人或采購人在離開公司后以單位名義為債權(quán)人出具欠條或帳務(wù)清單、購貨清單等材料時，如單位追認(rèn)，自無爭議；如單位不予認(rèn)可，則需債權(quán)人舉證，如符合表見代理的特征，則可以認(rèn)定職務(wù)行為有效，如無證據(jù)證明，僅憑此條主張權(quán)利，則不能認(rèn)定為職務(wù)行為。
3、長期買賣業(yè)務(wù)中的負(fù)責(zé)人或采購人未離開公司，只是調(diào)離原來的部門，雖然其所出具的欠條的可信度大于離開公司后的可信度，但在公司不予認(rèn)可的情況下，債權(quán)人仍要承擔(dān)舉證責(zé)任，提供其他相關(guān)材料予以佐證。
4、債權(quán)人向工地運送建筑用材料，個人給出具欠條的，如能證明債務(wù)人單位當(dāng)時有該工地、材料也送至該工地、單位當(dāng)時在該工地也有該職工，一般可認(rèn)定為職務(wù)行為。如向工地送的是饅頭等生活用品，收到人注明某某公司但未加蓋公章的，如單位不予認(rèn)可，則應(yīng)對該生活用品的使用時間、用量、地點、需求人身份方面具體分析，查明相關(guān)事實，如綜合情況符合工地使用的，則應(yīng)認(rèn)定為職務(wù)行為。
5.其他職務(wù)行為的認(rèn)定。
（二）被告帳面記載和發(fā)票記載的名稱與主張權(quán)利人不一致時的事實認(rèn)定問題。
實踐中，時常有被告帳面記載的是欠某某單位款，業(yè)務(wù)往來時的發(fā)票也是該單位開具的，但主張權(quán)利人是個人，被告認(rèn)可是與發(fā)票上記載的單位發(fā)生的業(yè)務(wù)關(guān)系，不認(rèn)可與個人間的買賣法律關(guān)系。
在單位出具證明證實欠款屬于個人債權(quán)的情況下，個人持有相關(guān)債權(quán)憑證，應(yīng)認(rèn)定個人與被告間存在買賣法律關(guān)系，個人有權(quán)主張欠款。
（三）發(fā)票能否作為付款憑證的問題。
根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三條：本辦法所稱發(fā)票，是指在購銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中，開具、收取的收付款憑證。故發(fā)票應(yīng)作為付款憑證。
現(xiàn)實生活中，發(fā)票與付款脫節(jié)的情況經(jīng)常存在。對收到發(fā)票，給對方出具了收到條，但沒有注明未付款的，被告主張已給付貨款或是不到庭答辯的，應(yīng)考慮雙方的合同約定及交易習(xí)慣，原告僅憑一發(fā)票收到條主張欠款事實的，對欠款事實不能認(rèn)定，有其他證據(jù)的，應(yīng)綜合其他證據(jù)進(jìn)行認(rèn)定。
如發(fā)票收到條上注明“收到發(fā)票，款未付”字樣的，則應(yīng)認(rèn)定欠款事實。
（四）債權(quán)轉(zhuǎn)讓的認(rèn)定與處理。
《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第八十條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。”債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為中需注意兩個問題：
一是雙務(wù)合同中雙方當(dāng)事人互享權(quán)利、互負(fù)義務(wù)，比如轉(zhuǎn)讓時可能涉及諸如質(zhì)量、折扣、維修等方面時，能否將債權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓的問題。
互負(fù)義務(wù)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，一是涉及合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)，二是涉及可能侵害債務(wù)人的利益，應(yīng)從嚴(yán)掌握。如實務(wù)中，有的.公司把債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了第三方，第三方現(xiàn)向債務(wù)人主張權(quán)利，但債權(quán)債務(wù)人之間可能還存在很多如折扣、維修等問題的爭議，且原債權(quán)人已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)，原債權(quán)人在債權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍保留其應(yīng)負(fù)之債務(wù)，但債務(wù)人實現(xiàn)其權(quán)利已基本為客觀上所不能，這種情況下應(yīng)認(rèn)定單獨轉(zhuǎn)讓權(quán)利損害了債務(wù)人利益，轉(zhuǎn)讓行為無效。
二是債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知義務(wù)問題。
1、不能把提起訴訟視為通知的一種方式。根據(jù)合同法第八十條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)通知。未經(jīng)通知，轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生法律效力，自然受讓人也無權(quán)直接向債務(wù)人主張權(quán)利，也就談不上提起訴訟可視為通知的問題。
2、通知義務(wù)的履行問題。債權(quán)人向債務(wù)人郵寄了轉(zhuǎn)讓通知，但債務(wù)人不承認(rèn)已收到，應(yīng)由債權(quán)人承擔(dān)舉證責(zé)任，但對債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知義務(wù)的審查，不宜過于嚴(yán)格，一般要求有特快專遞或掛號信回執(zhí)即可。
3、履行通知義務(wù)的主體。債權(quán)人應(yīng)當(dāng)負(fù)有通知義務(wù)，也可由受讓人把加蓋有債權(quán)人公章的債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知代為送達(dá)給債務(wù)人，受讓人直接送達(dá)自己制作的通知材料不能產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓的法律效果。
(五)違約責(zé)任。
違約金責(zé)任方式的適用原則是“當(dāng)事人約定”原則。
當(dāng)事人有違約金約定的，債務(wù)人應(yīng)支付違約金。有約定標(biāo)準(zhǔn)的，從約定；未約定標(biāo)準(zhǔn)的，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。
當(dāng)事人有違約金約定的情形，根據(jù)《合同法》第一百六十一條，買受人應(yīng)當(dāng)按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或約定不明確的，依照本法第六十條的規(guī)定仍不能確定的，買受人應(yīng)當(dāng)在收到標(biāo)的物或者提取標(biāo)的物單證的同時支付。對有付款期限的，按約定；未約定付款期限的，按法定，即在收到標(biāo)的物或提取標(biāo)的物單證的同時支付，否則自次日起即應(yīng)負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。
當(dāng)事人未約定應(yīng)當(dāng)支付違約金的，不適用違約金責(zé)任方式，僅可賠償實際經(jīng)濟(jì)損失，標(biāo)準(zhǔn)可參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)活期存款利息或是一年期流動資金貸款利息計算，兩種標(biāo)準(zhǔn)均可，以當(dāng)事人主張為準(zhǔn)。
原告主張雙方約定的違約金過低的，應(yīng)提供證明其直接損失的證據(jù)，不能證明的，不予支持；能證明的，以其損失為上限作調(diào)整。被告主張約定的違約金過高的，法院根據(jù)情況調(diào)整時應(yīng)以違約金幅度為限，對于因時間的積累導(dǎo)致違約金過高的，不予調(diào)整；其他情形需要調(diào)整時，不應(yīng)高于人民法院規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利率的四倍。
（一）審理汽車買賣合同糾紛案件，不能以《舊機(jī)動車交易管理辦法》作為認(rèn)定汽車買賣合同無效的依據(jù)。
《舊機(jī)動車交易管理辦法》規(guī)定“舊機(jī)動車交易必須在批準(zhǔn)的舊機(jī)動車交易中心進(jìn)行或辦理車輛轉(zhuǎn)籍過戶登記手續(xù)，買賣合同方能生效”，該辦法是國務(wù)院貿(mào)易部于1998年3月9日頒布的部門規(guī)章，不屬于行政法規(guī)。目前，法律和行政法規(guī)并未對未辦理轉(zhuǎn)籍過戶登記手續(xù)買賣合同不能生效作出明確限制，故不能以此作為判決合同無效的法律依據(jù)。
（二）當(dāng)事人將自己所購但還未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房屋賣于他人，買賣合同的效力問題。
1、《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣的規(guī)定，不是《合同法》第52條認(rèn)定合同無效的強(qiáng)制性條款。《城市房地產(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來表達(dá)方便行政的寓意。同時在立法的內(nèi)容上也沒有充分考慮到當(dāng)下的商品房交易狀況，有滯后性；從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā)，對實踐中此類買賣合同都認(rèn)定為無效不利于物的價值的有效、充分使用，在審判實踐中，應(yīng)盡量減小合同無效的范圍。因此，不宜以買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定其無效。
2、此種轉(zhuǎn)讓房屋的行為是否是無權(quán)處分而成為效力待定的合同。
此種情況下，出賣人合法取得了對房屋的直接占有，其轉(zhuǎn)讓該房屋的行為是有權(quán)處分，不是無權(quán)處分，買賣合同不應(yīng)當(dāng)因此認(rèn)定為效力待定。
(一)支持原告訴訟請求時的表述：
一、被告xxx于本判決生效之日起x日內(nèi)給付原告xxx貨款xxx元。
二、被告xxx于本判決生效之日起x日內(nèi)支付原告違約金，自xxx起至本判決確定的給付之日止，按xxx計算。
(二)不支持原告訴訟請求時的表述：駁回原告xxx的訴訟請求。
一、原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同無效。
二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內(nèi)返還被告(或原告)合同價款xxxx元(或xxx物)。
(四)當(dāng)事人要求解除合同并各自返還財產(chǎn)時的表述：
一、解除原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同。
二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內(nèi)返還被告(或原告)合同價款xxxx元(或xxx物)。
糾紛案買賣合同篇八
農(nóng)村房屋買賣糾紛在我院所審理的諸多涉農(nóng)民權(quán)益的財產(chǎn)類型案件中所占比例最大。但由于現(xiàn)有房屋買賣的法律法規(guī)比較雜亂，尤其涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的規(guī)范政出多門，導(dǎo)致在司法實踐中法官理解和適用法律各異，同案不同判的情況時有發(fā)生。為此我院組織相關(guān)人員對所審理的農(nóng)村房屋買賣糾紛進(jìn)行分析，通過分析發(fā)現(xiàn)，對涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定存在三種意見：
1、對無權(quán)處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同認(rèn)識比較一致，無權(quán)處分人簽訂的房屋買賣合同，房屋所有權(quán)人不予追認(rèn)的，房屋買賣合同無效，雙方當(dāng)事人返還房屋和價款。
2、房屋沒有辦理過戶登記是否影響房屋買賣合同的效力問題，判決中存在兩種觀點：一種觀點是房屋買賣應(yīng)以變更登記過戶為生效要件，房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。另一種觀點認(rèn)為雙方出于真實意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。
3、農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同是否有效存在較大的分歧。一種觀點認(rèn)為合同違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)為無效合同。另一種觀點認(rèn)為雙方出于真實意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。
上述同案不同判的現(xiàn)象不但無法起到定紛止?fàn)幍淖饔?，而且損害司法部門的權(quán)威，造成極大的負(fù)面影響。為了統(tǒng)一執(zhí)法尺度減少同案不同判現(xiàn)象發(fā)生，針對上述三個方面的問題，我院研究分析后認(rèn)為：
1、無處分權(quán)的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無效，只有財產(chǎn)的所有人和有權(quán)處分該財產(chǎn)的人才能處分該財產(chǎn)。
2、房屋過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件。理由是：一，從登記制度的設(shè)定目的來看，登記的作用在于公示，即世人周知該權(quán)利的存在。登記是房屋所有權(quán)的變動，而非房屋買賣合同。二，從登記的法律性質(zhì)來看，過戶登記是房屋買賣合同效力的內(nèi)容之一，不可將其與房屋買賣合同的有效要件相混淆?？傊?，登記是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的要件，而非房屋買賣合同的'要件，沒有辦理過戶登記的效果是房屋所有權(quán)不變更，但是不影響房屋買賣合同的效力。
3、農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。
理由是：
一，合同法將合同無效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。而判決認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)是《關(guān)于加強(qiáng)土地b轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，該通知的發(fā)文機(jī)關(guān)是國務(wù)院辦公廳，而非國務(wù)院，故此文件不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。
二，土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來就是建設(shè)用地，其主體變更不會導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)也違反立法本意。
三，從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對農(nóng)民權(quán)利的侵犯。眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國保護(hù)農(nóng)民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。
四，我國新通過的《農(nóng)村承包經(jīng)營法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第條規(guī)定，'通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。'該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。
糾紛案買賣合同篇九
在現(xiàn)代社會，各種糾紛時有發(fā)生，尤其是買賣糾紛更是經(jīng)常發(fā)生。在現(xiàn)實生活中，我們常?？吹劫I賣雙方之間因為一些事情無法達(dá)成一致，甚至訴諸法律解決分歧。在經(jīng)歷了一場買賣糾紛案件的過程之后，我深深地體會到了一些道理。本文將從不同的角度來談?wù)勎覍I賣糾紛案件的一些心得體會。
第二段：買賣雙方應(yīng)增強(qiáng)溝通和了解。
買賣糾紛的根本原因在于買賣雙方之間信息不對稱，或者說雙方?jīng)]有在買賣合同上明確規(guī)定清楚。因此，在進(jìn)行買賣時，雙方應(yīng)該增強(qiáng)溝通和了解，確保雙方都能理解合同條款。這不僅可以預(yù)防訴訟引發(fā)，同時也可以確保在法律面前自己的合法權(quán)益得到保護(hù)。同時，買賣雙方要對貿(mào)易法律法規(guī)有一定的了解，以免造成不必要的誤解和糾紛。
第三段：合同要書寫規(guī)范詳細(xì)。
合同是買賣糾紛的關(guān)鍵證據(jù)，以前制定的合同條款往往比較簡單，容易出現(xiàn)漏洞，導(dǎo)致訴訟引發(fā)。因此，在合同的書寫上，應(yīng)該特別注意規(guī)范和詳細(xì)。條款要簡練明了，確保雙方的權(quán)益都能照顧到，而且要認(rèn)真核對是否漏洞，避免引起不必要的誤解和矛盾。這樣，即使在將來出現(xiàn)爭議，判決的基礎(chǔ)也能更加明確。
第四段：制定合同要實際，不要過于理想化。
有時，合同的規(guī)定過于理想化，忽略了實際情況，也會給訴訟打官司埋下隱患。在合同的制定上，要考慮買賣雙方的實際情況，做到量力而行，不要超過自己的能力范圍。同時，也要充分了解對方的情況，在條款的制定上囊括雙方的情況，對方也應(yīng)該如實反饋自己的情況。
第五段：誠信是買賣交易的基礎(chǔ)。
最后，我認(rèn)為誠信是買賣交易的基礎(chǔ)。買賣雙方在交易時，應(yīng)本著公平、公正、公開、誠信的原則，向?qū)Ψ教峁┱鎸?、?zhǔn)確、全面的信息，規(guī)避引發(fā)糾紛的關(guān)鍵問題。另外，雙方之間也要互相尊重，理解對方的處境，積極溝通處理問題，才能避免買賣糾紛的發(fā)生。
總結(jié)。
通過這次經(jīng)歷，我認(rèn)為在買賣糾紛案件中，買賣雙方要加強(qiáng)溝通和了解，制定詳細(xì)規(guī)范的合同，不要把合同過于理想化，同時要本著誠信的原則，確保交易的公平、公正、公開，盡可能避免引發(fā)糾紛。我們要牢記這些經(jīng)驗，讓糾紛不再發(fā)生。
糾紛案買賣合同篇十
核心內(nèi)容：本文是對最高院關(guān)于租賃合同糾紛的司法解釋(一)，即《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》全文的法條解讀。希望能夠幫助廣大法律快車合同法的讀者。
為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。
【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。
本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。
依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。
關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。
否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會得以補(bǔ)正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。
第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
【解讀】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時使用的建筑物。
未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。
第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。
若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。
第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。
當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限于信賴?yán)?。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。
由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費用上，對此，本解釋都有明確規(guī)定。
第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;。
(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;。
(三)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。
【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時間，更嚴(yán)格地說，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時間。
“一房數(shù)租”時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。
第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。
【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時解除合同。
出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時，出租人有權(quán)隨時要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。
實踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無效;二是向法院起訴，請求解除合同。
對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動解除。
第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：
(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;。
(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;。
(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。
【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。
在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。
司法機(jī)關(guān)對房屋的查封，實務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。
當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭議時，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人，如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人，則構(gòu)成無權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同。
第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。
【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機(jī)等。
按照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對價，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。
在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修，屬惡意添附。對于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應(yīng)予以折價補(bǔ)償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān)。
裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無效時尚存在的實際價值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
實踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價值，結(jié)合過錯責(zé)任原則，分別對待：(1)屬出租人過錯的，由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失。對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用、拆除費用、恢復(fù)原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對于形附合的，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值，即現(xiàn)值。(2)屬承租人過錯的，由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過錯的，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過錯責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。
第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。
適用本條的注意事項：(1)承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對房屋造成毀損，否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。
第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
【解讀】本條與第十條相對應(yīng)，規(guī)定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：
(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。
(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r值，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔(dān);對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯程度分擔(dān)。
(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?，按照公平?zé)任原則，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān)。
所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價值。計算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分?jǐn)?，從而得出合同解除時剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費用價值。若雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達(dá)成一致，可委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。
第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
【解讀】承租人要對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，必須經(jīng)過出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍?，明示有書面、口頭、電話等表現(xiàn)形式，對此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認(rèn)定出租人對裝飾裝修已經(jīng)默示同意。
對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償，出租人亦無權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。
第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的，其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造成房屋損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
在房屋租賃合同解除場合，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴(yán)重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，同時也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修、擴(kuò)建費用的承擔(dān)有約定的，出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。
第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費用由出租人負(fù)擔(dān);。
(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費用由雙方按照過錯分擔(dān)。
【解讀】所謂擴(kuò)建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項目，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
本條所規(guī)定的“過錯”僅指導(dǎo)致“未辦理合法建設(shè)手續(xù)”的過錯，具體包括以下四種情況：
(1)若系單純出租人的過錯所致，則擴(kuò)建費用由出租人承擔(dān);。
(2)若系單純承租人的過錯所致，則由承租人承擔(dān);。
(3)若系雙方過錯所致，則由雙方按照各自的過錯程度分別承擔(dān);。
(4)若雙方均無過錯，則按公平原則，由雙方分擔(dān)。
房屋租賃合同解除場合，經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費用可做如下處理：
(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則擴(kuò)建費用由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由雙方按各自的過錯程度分別承擔(dān)。
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費用，但可以承租人違約為由請求減少擴(kuò)建費用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由，主張不承擔(dān)擴(kuò)建費用。
(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費用，但可以適當(dāng)減少;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方按照過錯程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費用。
(4)因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬?，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費用，否則，由雙方按照過錯承擔(dān)分別承擔(dān)。
關(guān)于擴(kuò)建造價費用的計算，最高院主張采用工程造價費用支出法，即以擴(kuò)建時，承租人實際支付的工程造價費用作為擴(kuò)建費用。
第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個問題：
(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個承租人，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個承租人，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。
(2)再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適用本條規(guī)定。
第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
【解讀】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。為督促出租人及時行使合同解除權(quán)，維護(hù)交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適用訴訟時效關(guān)于中斷與中止、延長的規(guī)定。
承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，在效力上屬無效行為，出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效，亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失。
在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當(dāng)次承租人對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建，則此承租人對訴訟標(biāo)的享有獨立的請求權(quán)。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨立請求權(quán)的第三人，也可以是無獨立請求權(quán)的第三人。
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對租賃物進(jìn)行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因為承租人因轉(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。
第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。
【解讀】《合同法》第227條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場合，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時，次承租人可以代償請求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無效的場合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無代償請求權(quán)。
次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享有兩種權(quán)利，一是對于承租人的追償權(quán)，二是對于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。
房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應(yīng)將房屋返還出租人，但實際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構(gòu)成對出租人所有的租賃房屋的無權(quán)占有，出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋，同時，出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費。
第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】《合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴(kuò)大為“共同經(jīng)營”，包括個體工商戶和個人合伙。對于承租人租賃房屋用于以個體工商戶或個人合伙方式從事經(jīng)營活動的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤)，共同經(jīng)營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，該共同經(jīng)營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。
正確適用本條司法解釋，涉及到個人合伙的認(rèn)定。認(rèn)定個人合伙，首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險、共享收益)，并有兩個以上無利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認(rèn)定為個人合伙。
第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：
(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;。
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。
《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無法定或約定的除外情形，該原則即應(yīng)被適用。
抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，抵押權(quán)更注重標(biāo)的物的交換價值，而租賃權(quán)則更注重標(biāo)的物的使用價值，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先，因而具有優(yōu)先效力，此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán)，抵押權(quán)實現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動的，仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則。
涉及到法院依法查封的場合下，若查封在先，租賃在后，則法院強(qiáng)制拍賣時不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。
第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時的救濟(jì)措施。
房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時發(fā)生，在贈與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用，亦不能主張優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償請求權(quán)。
關(guān)于“合理期限”的認(rèn)定，《民通意見》第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認(rèn)為可以參考本解釋第二十四條第(三)項的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。
在房屋轉(zhuǎn)租場合，次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)在理論上存在爭議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時，無權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系，為避免承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時對其課以一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保，以使出租人信任其履行能力。
承租人雖無權(quán)以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，保護(hù)其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)出租人履行合同，取得房屋所有權(quán)，由此第三人無法繼續(xù)履行合同的，第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任。
第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】抵押權(quán)的實現(xiàn)時可能會與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不沖突，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購買權(quán)。
折價、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán)。
“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價格，該價格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購買權(quán)約束的只是出租人對締約相對人的選擇權(quán)，而非約束出租人對房屋的處分權(quán)。房屋出賣價格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。
第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
【解讀】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購買權(quán)存在一定沖突，由于優(yōu)先購買權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)”，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定，“拍賣過程中，有最高價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受，如無更高應(yīng)價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價最高的競買人?！贝怂^“跟價法”。
在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購買權(quán)的租賃房屋時，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場。(2)優(yōu)先購買權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進(jìn)行競買登記、繳納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍。
(3)舉牌應(yīng)價，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價時未作出以該價格購買的意思表示，則拍賣房屋由最高應(yīng)價人購買。
第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;。
(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;。
(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)基于租賃關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。
家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別，故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)。
出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提前通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)及時答復(fù)，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購買的，則喪失優(yōu)先購買權(quán)，這里強(qiáng)調(diào)“明確表示”。
《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對價受讓且占有該財產(chǎn)，即使出讓人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)。“舉重以明輕”，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。
第二十五條本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
【解讀】本解釋于9月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本解釋施行之后提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中，無論處于一審還是二審程序，均適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序，且于本解釋實施時仍在審理中的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
糾紛案買賣合同篇十一
本文系真實案例，為北京市第二中級人民法院唐延明先生為本刊特別提供。
4月28日，賈某委托被上訴人某營業(yè)部作為有價證券買賣的受托人在某營業(yè)部提供的委托買賣有價證券承諾書上簽字。該承諾書載明：本人自愿接受《業(yè)務(wù)條款》的全部內(nèi)容，且將該條款歸入并成為本承諾書的一部分?！稑I(yè)務(wù)條款》載明：凡使用密碼進(jìn)行的一切交易均是有效委托，由此產(chǎn)生的一切損失由客戶自負(fù)。同日某營業(yè)部為賈某開立了委托買賣證券資金專用帳戶，賈某遂開始委托其丈夫杜某在某營業(yè)部為大、中專戶提供的交易場所里下達(dá)委托交易指令，買賣股票。9月18日杜某查詢得知209月12日，有人從某營業(yè)部提供的專戶室兩臺電腦自助委托終端下達(dá)委托交易指令，將股東姓名為賈某的12000股愛建股份（600643）和10000股華東醫(yī)藥（0963），并于當(dāng)日分兩次買入17000股銀廣夏（0557）。賈某以某營業(yè)部對其股票被盜賣盜買及不能使其及時減少損失負(fù)有責(zé)任為由訴至法院，要求某營業(yè)部返還12000股愛建股份和10000股華東醫(yī)藥及自被倒賣之日起至返還之日期間發(fā)生的紅利和送股；賠償資金45231.72元及其被盜賣之日起至返還之日期間發(fā)生的利息；賠償手續(xù)費2532.29元、印花稅2894.03元及過戶費12元；支付精神賠償金80000元。
二、判決要旨。
原審法院認(rèn)為，證券公司接受投資者及客戶的申請，為客戶開立委托買賣證券資金帳戶，就與客戶之間建立了行紀(jì)合同關(guān)系。在此關(guān)系中證券公司的主要義務(wù)是為客戶提供行紀(jì)服務(wù)。行紀(jì)服務(wù)是證券公司接受客戶委托，以自己的名義為客戶在證券交易市場進(jìn)行有價證券的買賣并為客戶提供相關(guān)的服務(wù)。證券公司與客戶建立行紀(jì)合同關(guān)系后，客戶的每一筆交易都是經(jīng)過客戶自己下達(dá)委托交易指令，證券公司接受委托并驗明身份、驗證資金和證券后，使用自己的交易席位，將客戶委托的內(nèi)容傳達(dá)至交易所，經(jīng)集合競價完成。這一程序的啟動，是客戶的委托交易指令。本案所涉股票買賣的委托交易指令下達(dá)形式是駐留委托。賈某為排除本案所涉以駐留委托形式下達(dá)委托交易指令進(jìn)行買賣股票的自為行為，提交、出示了她自己與其丈夫單位的證明，這一證據(jù)不能采信，理由是這一證據(jù)的內(nèi)容忽略了細(xì)節(jié)，用書面形式表達(dá)言詞內(nèi)容證據(jù)的細(xì)節(jié)往往是此類證據(jù)的核心。
由于我國目前尚無能從事軟件安全鑒定的部門，在這種狀態(tài)下，僅憑客戶的懷疑，沒有科學(xué)的結(jié)論為基礎(chǔ)支持就推定計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)不安全是不當(dāng)?shù)?，這種推斷，既不令人信服，也不利于證券市場的正常運行，因此，對賈某要求某營業(yè)部電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)不安全應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的主張不予支持。對于賈某主張的是盜賣盜買，因其不能排除自身因密碼失竊發(fā)生的盜賣盜買股票的可能，又不能進(jìn)一步提出證據(jù)，不予支持。賈某主張的某營業(yè)部未盡到管理職責(zé)導(dǎo)致股票被盜買盜賣也未能提供充分的證據(jù)，不予支持。同時，對于賈的交易情況，某營業(yè)部也沒有通知的義務(wù)。賈某關(guān)于《業(yè)務(wù)條款》?quot;凡使用密碼交易產(chǎn)生的一切損失由客戶自負(fù)“是加重客戶責(zé)任的格式條款應(yīng)無效的主張也不能成立。綜上所述，原審法院依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、第二款的規(guī)定，判決：駁回賈某的訴訟請求。
二審法院（北京市第二中級人民法院）經(jīng)審理查明，原審法院查明事實屬實，雙方當(dāng)事人亦無異議，本院予以確認(rèn)。二審法院認(rèn)為，在股票交易過程中，股票委托交易指令均由客戶下達(dá)，而客戶自行設(shè)置的密碼是客戶進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)從事股票委托交易指令下達(dá)的身份證明，也是電腦自動識別客戶的依據(jù)。使用該密碼交易所產(chǎn)生的后果由客戶承擔(dān)，妥善保管密碼、防止密碼失密是客戶的基本義務(wù)和責(zé)任。因此，賈某與某營業(yè)部之間簽訂的委托買賣有價證券承諾書中約定凡使用密碼進(jìn)行的一切交易均是有效委托，由此產(chǎn)生的一切損失由客戶自負(fù)的有關(guān)條款并未加重或擴(kuò)大客戶責(zé)任。雖然某營業(yè)部認(rèn)可賈某和其丈夫杜某當(dāng)天未在某營業(yè)部專戶室現(xiàn)場，也認(rèn)可下達(dá)委托交易指令的電腦自助委托終端不是賈某通常使用的電腦終端，但僅能證明賈某和其丈夫杜某沒有親自操作下達(dá)委托指令，不能排除賈某委托其他代理人進(jìn)行操作或因賈某自身原因?qū)е旅艽a失密的可能，現(xiàn)賈某無證據(jù)證明本案股票交易的委托指令是某營業(yè)部竊取其密碼或利用自身技術(shù)服務(wù)優(yōu)勢所為，也不能向法庭提供因某營業(yè)部電腦交易系統(tǒng)不安全或管理不善致使他人侵入系統(tǒng)或破解其交易密碼進(jìn)行涉案股票買賣的相應(yīng)證據(jù)。因此，賈某要求某營業(yè)部承擔(dān)其股票被盜賣盜買的民事賠償責(zé)任，缺乏證據(jù)，本院不予支持。綜上，賈某的上訴主張，均不成立。原審判決處理正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。
三、本案審判中需要研究的主要問題。
1、賈某與某營業(yè)部之間的主要權(quán)利義務(wù)關(guān)系是什么？
2、《業(yè)務(wù)條款》的規(guī)定是否系擴(kuò)大賈責(zé)任的格式條款，是否有效？
3、本案的舉證責(zé)任如何分擔(dān)？
4、賈是否完成了舉證責(zé)任？
四、法理評析。
（一）賈某與某營業(yè)部之間的主要權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
賈某簽訂的作為承諾書組成部分的《業(yè)務(wù)條款》載明：凡使用密碼進(jìn)行的一切交易均是有效委托，由此產(chǎn)生的一切損失由客戶自負(fù)。賈某認(rèn)為該條款是某營業(yè)部加重客戶責(zé)任的格式條款，根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定屬于無效條款。判斷該條款是否有效的關(guān)鍵是看該條款的規(guī)定是否加重了客戶的責(zé)任。加重客戶責(zé)任是不應(yīng)由客戶承擔(dān)的義務(wù)強(qiáng)加在客戶身上或?qū)⒖蛻舻牧x務(wù)擴(kuò)大化。證券公司與客戶建立行紀(jì)合同關(guān)系后，客戶的每一筆交易都是經(jīng)過客戶自己下達(dá)委托交易指令，證券公司接受委托并驗明身份、驗證資金和證券后，使用自己的交易席位，將客戶委托的內(nèi)容傳達(dá)至交易所，經(jīng)集合競價完成。這一程序的啟動，是客戶的委托交易指令。目前我國委托交易指令下達(dá)的形式有當(dāng)面委托、電話委托、傳真委托、函電委托、自助委托等多種。本案所涉股票買賣的委托交易指令下達(dá)形式是駐留委托。駐留委托是客戶或客戶的委托代理人，在證券公司提供的交易場所或?qū)羰以O(shè)置的電腦自助委托終端，用客戶本人資金帳號和客戶自己設(shè)定的交易密碼下達(dá)委托交易指令的一種自助委托形式。證券公司對于以自助委托方式下達(dá)委托交易指令的報盤、交易采用無形交易席位進(jìn)行。無形交易席位是證券公司的電腦系統(tǒng)與證券交易。
所相聯(lián)網(wǎng)而無須駐場交易員，客戶委托交易指令下達(dá)后的身份確認(rèn)、驗審資金、證券、報盤都是由電腦完成。電腦對客戶身份確認(rèn)的依據(jù)是客戶交易的密碼和資金帳號，客戶下達(dá)的委托交易指令在電腦審查確認(rèn)后，由前置終端處理機(jī)和通信網(wǎng)絡(luò)自動傳送到交易所主機(jī)進(jìn)行集合競價。駐留委托的交易指令下達(dá)形式?jīng)Q定了客戶自行設(shè)置的密碼是客戶進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)從事股票委托交易指令下達(dá)的身份證明，也是電腦自動識別客戶的依據(jù)。使用該密碼交易所產(chǎn)生的后果由客戶承擔(dān)是這一交易指令下達(dá)方式的基本要求。眾所周知，客戶自行設(shè)置的密碼是客戶進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)從事委托交易指令下達(dá)的身份證明，也是電腦自動識別客戶的根據(jù)。正因如此，使用密碼交易的后果由客戶承擔(dān)是客戶不容置疑的最基本的義務(wù)。這一義務(wù)既無強(qiáng)加也無擴(kuò)大。履行這一義務(wù)，不僅是客戶進(jìn)入證券交易市場，使用計算機(jī)系統(tǒng)下達(dá)委托交易指令從事委托交易的前提，也是證券交易市場的交易規(guī)則，更是科技高度發(fā)展，計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)普遍應(yīng)用時代證券市場安全運行的保障。因此，賈某與某營業(yè)部之間簽訂的委托買賣有價證券承諾書中約定的.凡使用密碼進(jìn)行的一切交易均是有效委托，由此產(chǎn)生的一切損失由客戶自負(fù)的有關(guān)條款并未加重客戶的責(zé)任，而是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，合法有效，因此，賈某的主張該條款無效不能成立。駐留委托的方式?jīng)Q定了賈某提出?quot;某營業(yè)部未經(jīng)其指令賣出其帳戶上的股票屬無權(quán)代理行為，違反了保護(hù)其帳戶資金及證券安全的法定義務(wù)”的上訴理由難以成立。
（三）本案的舉證責(zé)任分擔(dān)問題。
賈某認(rèn)為本案所涉交易是在被上訴人某營業(yè)部提供的場地、并利用被上訴人提供的交易系統(tǒng)和交易方式進(jìn)行的，被上訴人作為服務(wù)提供者，應(yīng)擁有完整和準(zhǔn)確的服務(wù)記錄。法院應(yīng)當(dāng)要求被上訴人承擔(dān)證明本案交易是否是上訴人所為的舉證責(zé)任。在通常情況下，我國民事訴訟采取“誰主張，誰舉證”的原則，只有在最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見第74規(guī)定的情形和最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第4條規(guī)定的情形下才適用舉證責(zé)任倒置的原則。由于本案情形并不屬于法律規(guī)定的情形，因此，關(guān)于舉證責(zé)任的分擔(dān)應(yīng)適用“誰主張，誰舉證”的原則，故賈某和某營業(yè)部必須就自己的主張?zhí)峁┫鄳?yīng)的證據(jù)。本案賈某試圖追究某營業(yè)部的侵權(quán)責(zé)任，根據(jù)我國民法理論，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的條件是：侵權(quán)行為的存在、行為人主觀上有過錯、損害事實的存在、侵權(quán)行為與損害的發(fā)生具有因果關(guān)系，這四個要件可謂卻一不可。按照“誰主張，誰舉證”的原則，賈某必須就以上四方面提供充分的證據(jù)，才能使自己的主張獲得法院的支持。在本案中，賈某提交的證據(jù)包括股東帳戶卡、與某營業(yè)部簽訂的指定交易協(xié)議書、9月18日打印的歷史委托明細(xì)查詢表、交割單、資金對帳單、單位出具的賈某夫婦年9月12日上班的證明以及裴泰宏和初狀的證人證言。賈某單位出具的證明可以表明其夫婦二人在發(fā)生銀廣夏盜買盜賣的當(dāng)天均不在現(xiàn)場，但是，這個證據(jù)的證明力非常有限，它只能證明賈某夫婦沒有親自操作下達(dá)委托指令，單憑股票查詢單、交割單、資金對帳單只能證明股票買賣的事實，只能證明賈某財產(chǎn)受到損失，只能證明損害事實的存在。而造成損失的可能性有多種，一是賈某夫婦委托其他代理人進(jìn)行操作；二是賈某因自身原因?qū)е旅艽a失密；三是某營業(yè)部違規(guī)操作，盜買盜賣股票；四是其他投資者利用交易軟件存在的問題破譯密碼進(jìn)行操作。由于賈某提供的證據(jù)職能證明沒有親自進(jìn)行涉案股票的買賣，但是，無法排除其委托他人進(jìn)行操作或因其自身原因?qū)е旅艽a失密的可能，同時，也無證據(jù)證明本案股票交易的委托指令是某營業(yè)部竊取其密碼或利用自身技術(shù)服務(wù)優(yōu)勢所為，也不能提供因某營業(yè)部電腦交易系統(tǒng)不安全或管理不善使他人侵入系統(tǒng)或破解其密碼進(jìn)行涉案股票買賣的相應(yīng)證據(jù)。因此，賈某盡管蒙受了損失，卻不能證明侵權(quán)行為的存在。由于難以完成證明侵權(quán)行為存在的舉證責(zé)任，賈某追究某營業(yè)部侵權(quán)責(zé)任已經(jīng)失去了基礎(chǔ)；關(guān)于某營業(yè)部存在主觀過錯一項，賈某指出“因某營業(yè)部作為證券公司管理混亂，不僅未履行保證投資者帳戶內(nèi)資金、股票安全，提供投資者一個安全防范嚴(yán)密、管理措施完善的金融交易場所的義務(wù)，未按中國證券監(jiān)督管理委員會要求配備管理人員，對內(nèi)部局域網(wǎng)信息點無安全防護(hù)措施，給內(nèi)部或外部人員進(jìn)行惡意交易提供條件”。但是其并未就其主張?zhí)峁┠碃I業(yè)部沒有盡到應(yīng)盡的管理義務(wù)，提供正常的交易環(huán)境的證據(jù)，所以，很難認(rèn)定某營業(yè)部主觀上存在過錯；至于侵權(quán)行為與損害的發(fā)生具有因果關(guān)系，賈某強(qiáng)調(diào)某營業(yè)部管理混亂以及沒有在事后盡到通知的義務(wù)。這種說法難以成立。再次，管理責(zé)任與賈某的股票在采取駐留委托方式買賣而發(fā)生的損失之間不存在因果關(guān)系，交易密碼通過軟件系統(tǒng)是不能取得的。因為，管理人員不足并不必然導(dǎo)致專戶室以外的人進(jìn)入專戶室進(jìn)行交易。更重要是，即使外人進(jìn)入專戶室，使用電腦自助委托終端下達(dá)委托交易指令，也需知道客戶的資金帳號和交易密碼，客戶的交易密碼和資金帳號沒有失密，外人即使進(jìn)入專戶室也無法下達(dá)委托交易指令。上述兩點足以說明，賈某主張某營業(yè)部管理混亂與其受到損害之間具有因果關(guān)系證據(jù)不充分。關(guān)于某營業(yè)部未盡通知義務(wù)導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大一說，而證券公司在客戶股票交易發(fā)生異常沒有約定和法定的通知義務(wù)，因此，不必為此承擔(dān)責(zé)任。而且，事實上，銀廣夏在復(fù)牌后連續(xù)跌停，該股票的持有者根本無法賣出，即使某營業(yè)部通知了賈某，也難以減少損失?？梢哉f，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的四個要件中賈某僅僅證明了損害事實的存在，在“誰主張，誰舉證”的舉證責(zé)任分擔(dān)原則下，這樣的舉證是遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到勝訴要求的。賈某只是對本案的發(fā)生作出一番推測，提出了種種可能性，但是，并沒有提供充分的證據(jù)，因此，賈某沒有完成相應(yīng)的舉證責(zé)任，只能承擔(dān)舉證不力的后果。
作者：唐延明.北京市第二中級人民法院。
來源：同達(dá)律師事務(wù)所。
糾紛案買賣合同篇十二
住所地：咸陽市人民路25號。
法定代表人：王某，該公司經(jīng)理。
被答辯人：陜西金銀工程建設(shè)有限公司。
住所地：咸陽市渭陽路78號。
法定代表人：劉某，該公司經(jīng)理。
被答辯人訴答辯人建設(shè)施工合同糾紛案，貴院已經(jīng)受理，現(xiàn)答辯人根據(jù)事實和法律答辯如下：
一、關(guān)于“判令答辯人支付工程款余額751929.15元，并承擔(dān)銀行同期貸款利息”之訴訟請求，于法無據(jù)，應(yīng)予駁回。
根據(jù)2007年8月16日答辯人與被答辯人簽訂的《建設(shè)工程施工合同》第一部第五條“合同價款暫定價31535818.17元(以決算為準(zhǔn))文明工地施工費：343699.56元”及第三部分專用條款第23.2“本合同價款采用可調(diào)價格方式確定。(2)采用可調(diào)價格合同，合同價款調(diào)整方法：工程結(jié)算時，按2006年8月26日協(xié)議條款及雙方承諾方式另行結(jié)算?！敝s定，答辯人付款的依據(jù)應(yīng)是雙方的結(jié)算的合同價款，但雙方至今尚未進(jìn)行結(jié)算。
其次，6月13日，由答辯人和被答辯人共同委托咸陽市建設(shè)工程造價管理站進(jìn)行決算，月16日，咸陽市建設(shè)工程造價管理站出具了《工程決算書》。但3月24日，咸陽市建設(shè)工程造價管理站撤銷了2010年10月16日公布的該工程決算書，并退回其支付的工程決算費用。并建議雙方通過合同仲裁或司法程序解決該工程結(jié)算問題。至此雙方委托第三方?jīng)Q算仍無結(jié)果。
綜上，至今為止，雙方未進(jìn)行結(jié)算，委托第三方?jīng)Q算亦無結(jié)果。因此在本案工程總價款尚未確定之前，被答辯人請求答辯人支付工程款余額751929.15元尚無依據(jù)，依法應(yīng)予駁回。
另，“并承擔(dān)銀行同期貸款利息;”之訴訟請求，并不是具體的數(shù)額，因不符合《民事訴訟法》第一百零八條“起訴必須符合下列條件：(三)有具體的訴訟請求和事實、理由”之規(guī)定，依法應(yīng)予駁回。
二、關(guān)于“判令答辯人賠償損失6549555元”之訴訟請求，因無事實和法律依據(jù)，依法應(yīng)予駁回。
被答辯人訴稱“二是因答辯人不按照工程進(jìn)度付款，致使工期延誤一年半，造成被答辯人遭受工程管理費用損失2900400元，機(jī)械租賃費用損失957600元，架管、扣件、絲桿等材料費用損失2269555元”的邏輯是，造成其6549555元損失的原因是答辯人不按照工程進(jìn)度付款，致使工期延誤一年半。
那么答辯人是否按照工程進(jìn)度及時付款呢，根據(jù)2007年8月16日《建設(shè)工程施工合同》“第三部分專用條款26、工程款(進(jìn)度款)支付。雙方約定的工程款(進(jìn)度款)支付的方式和時間：按月進(jìn)度款的'80%支付，工程竣工驗收后付至總價款的80%，除5%的保修金外，交工后30日內(nèi)付清?！敝s定，答辯人支付進(jìn)度款的時間點為兩個，一是按月進(jìn)度款的80%支付;二是工程竣工驗收后付至總價款的80%。答辯人是否違約答辯如下：
首先：是否按月進(jìn)度款的80%支付，答辯人不存在違約情形。
在本案中，被答辯人從施工到竣工驗收結(jié)束時，從未給答辯人報送工程進(jìn)度，答辯人只能根據(jù)被答辯人的要求及時足額支付工程進(jìn)度款。根據(jù)2007年8月16日《建設(shè)工程施工合同》第二部分通用條款第9.1條“承包人按專用條款約定的內(nèi)容和時間完成以下工作：(2)向工程師提供年、季、月度計劃及相應(yīng)進(jìn)度統(tǒng)計報表”、第9.2條“承包人未能履行9.1款各項義務(wù)，造成發(fā)包人損失的，承包人賠償發(fā)包人有關(guān)損失”及第三部分專用條款第9.1條“承包人應(yīng)按約定時間和要求完成以下工作：(2)應(yīng)提供計劃、報表的名稱及完成時間：每月25日向建設(shè)單位、監(jiān)理單位報送當(dāng)月完成工程量報表和下月進(jìn)度計劃報表”、第25.1條“承包人向工程師提交已完工程量報告的時間：承包人每月25日前提交完成工程量(形象進(jìn)度)的報告”之約定，因被答辯人從未給發(fā)包方答辯人報送過任何完成工程量的報告，因此，是否按月進(jìn)度款的80%支付，答辯人不存在違約情形。
其次，關(guān)于工程竣工驗收的付款行為，答辯人并未違約。
即使按照被答辯人認(rèn)為的工程總價款34143752.42元的80%計算，應(yīng)是27315001.936元。根據(jù)2007年6月11日至2010年4月30日《王城國際工程款明細(xì)單》共付款29021822.75元，加上2010年10月28日付款50萬元、2010年1月22日付款5千元和2010年2月11日付款5萬元共計29576822.75元。因此答辯人在2010年4月底竣工時，已經(jīng)支付了工程總價款的86.62%。更何況根據(jù)答辯人的決算，工程總造價應(yīng)為27702287.57元，答辯人已經(jīng)超額支付了工程款。因此關(guān)于工程竣工驗收的付款行為，答辯人并未違約。
第三、既使因為答辯人不按照工程進(jìn)度付款，致使工期延誤一年半，那么是否造成被答辯人遭受工程管理費用損失2900400元，機(jī)械租賃費用損失957600元，架管、扣件、絲桿等材料費用損失2269555元，應(yīng)由答辯人舉證證明，并在法庭審理中有待進(jìn)一步查證。
綜上，支付工程進(jìn)度款答辯人并未違約，被答辯人的該項訴訟請求因為事實依據(jù)，依法應(yīng)予駁回。
值得提醒的是，答辯人已經(jīng)支付被答辯人工程款共計29576822.75元，而根據(jù)答辯人的決算，工程總造價應(yīng)為27702287.57元，答辯人已經(jīng)超額支付了工程款1874595.18元。
三、關(guān)于“判令答辯人支付違約金45609元”訴訟請求，因答辯人現(xiàn)在已不存在違約事實，因此該項訴請應(yīng)予駁回。
此違約金的計算應(yīng)是根據(jù)2010年6月11日在任某主持下達(dá)成的《協(xié)議書》第三條“在該站決算結(jié)論后三日內(nèi)甲方付清乙方其余工程款。逾期未付清的，按應(yīng)付未付的百分之零點五向乙方支付違約金;決算結(jié)果若甲方付超，乙方應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)向甲方退還多付的款項，逾期未付清的，按應(yīng)退未退的百分之零點五向甲方支付違約金。”之約定，應(yīng)付未付款為45609元。
但203月24日，咸陽市建設(shè)工程造價管理站撤銷了2010年10月16日公布的該工程決算書，并退回其支付的工程決算費用。因此，咸陽市建設(shè)工程造價管理站至今仍無據(jù)算結(jié)論。
故2010年6月11日《協(xié)議書》第三條“在該站決算結(jié)論后三日內(nèi)甲方付清乙方其余工程款。逾期未付清的，按應(yīng)付未付的百分之零點五向乙方支付違約金;”的約定，因該站至今尚無決算結(jié)論，答辯人不存在“逾期未付清”的違約事實。
綜上，因咸陽市建設(shè)工程造價管理站至今尚無決算結(jié)論，答辯人不存在“逾期未付清”的違約事實，“判令答辯人支付違約金45609元;”訴訟請求無事實依據(jù)，該項訴訟請求應(yīng)予駁回。
四、關(guān)于“判令答辯人支付消防工程管理費980000元”訴訟請求，因與事實不符，依法應(yīng)予駁回。
第一、根據(jù)被答辯人“另，定額站對王城國際工程決算未計入消防工程管理費980000元和打樁租用發(fā)電機(jī)費用230000元，這兩項費用也應(yīng)由答辯人承擔(dān)?！敝V稱，此項訴訟請求與第一項訴訟請求存在邏輯上的沖突。
其次，如果被答辯人不按2010年6月11日《協(xié)議書》內(nèi)容執(zhí)行，那么定額站的決算結(jié)果亦不應(yīng)作為被答辯人計算工程余款的依據(jù)，即第一項訴訟請求“判令答辯人支付工程款余額751929.15元，并承擔(dān)銀行同期貸款利息;”無任何決算依據(jù)，理應(yīng)予以駁回。
最后，在第一項訴訟請求與第四項訴訟請求之間，被答辯人只能二選其一，選擇第一項訴訟請求，則第四項訴訟請求順理成章應(yīng)被駁回，而第一項訴訟請求因咸陽市建設(shè)工程造價管理站至今尚無決算結(jié)論而無法認(rèn)定;選擇第四項訴訟請求，則表明被答辯人自己已經(jīng)不認(rèn)可2010年6月11日《協(xié)議書》內(nèi)容，被答辯人第一項訴訟請求因自相矛盾而無法認(rèn)定具體數(shù)額，況且第四項訴訟請求被答辯人應(yīng)舉證證明，并在審理中查明。
第二，消防工程是答辯人與其他公司簽訂的施工合同，是在被答辯人施工結(jié)束并撤離工地后才開始進(jìn)行的施工，在施消防工程工期間，被答辯人未進(jìn)行過任何配合工作，也不存在所謂的消防工程管理費，所以該項訴請與事實不符，依法應(yīng)予駁回。
綜上，此項訴訟請求與第一項訴訟請求存在邏輯上的沖突，被答辯人只能二選其一，更何況消防工程是在被答辯人撤離工地后由其他公司施工的，因此該項訴訟請求依法應(yīng)予駁回。
五、關(guān)于“判令答辯人支付租用發(fā)電及費用230000元”訴訟請求，因與事實不符，依法應(yīng)予駁回。
同上述第四項第一部分答辯。
綜上所述，被答辯人的訴訟請求無事實依據(jù)和法律依據(jù)，依法應(yīng)予駁回。
糾紛案買賣合同篇十三
答辯人因與原告__房屋租賃合同糾紛一案，提出如下答辯意見：
一、答辯人不是原告房屋的承租人，原告的起訴主體錯誤，應(yīng)予駁回。
1、12月1日，原告與__公司簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》，合同期限自月1日至12月1日。簽約雙方于年12月12日辦理了備案登記。__公司在租賃原告的房屋后，將公司注冊地址遷移到該房屋內(nèi)，并在該房屋內(nèi)開展經(jīng)營活動。(見證據(jù)《房地產(chǎn)租賃合同》、營業(yè)執(zhí)照)合同期滿后，__公司繼續(xù)使用原告出租的房屋，并繼續(xù)向原告支付租金，原告在開具給__公司的收據(jù)上，交款人寫的也是“__公司”。由此可以說明，原告出租房屋的承租人是__公司，原告與__公司之間存在租賃關(guān)系。(見證據(jù)〈收款收據(jù)〉)。
2、被告是__公司的法定代表人，有權(quán)代表__公司對外簽訂合同。原告與__公司簽訂的《房屋租賃合同》，就是被告代表__公司與原告簽訂的，該合同的實際承租人是__公司。理由如下：
a、原被告簽訂合同時，原告與__公司的房屋租賃合同仍在有效期內(nèi)，雙方?jīng)]有辦理任何解除合同的手續(xù)，原告也沒有將房屋從__公司手中收回來，并交給被告本人。
b、原告是__公司的法定代表人，代表__公司與原告簽訂了第一份租賃合同。這第二份合同也是代表__公司與原告簽訂。
c、原告證據(jù)《委托書》、《欠租款單》和《解除合同的結(jié)算單》可以證實，原告明知承租房屋的是__公司。
d、原告自208月至207月，都是向__公司開具《收款收據(jù)》收取租金，從來就沒有向被告?zhèn)€人開具收款收據(jù)，也沒有向被告?zhèn)€人要過租金。
e、原告此前與此后開出的租金收據(jù)，均是開給__公司的，但因原告至今仍扣押__公司的保險柜等辦公用品，這些收據(jù)都被原告扣押，無法當(dāng)庭舉證。
房屋的實際承租人。如果原告堅持認(rèn)為2006年11月16日簽訂的《房屋租賃合同》，是原告與被告?zhèn)€人簽訂的話，則該合同是一份沒有實際履行的合同，該合同對實際承租人__公司沒有任何約束力。
三、被告作為承租人的`法定代表人，愿意在這里說明__公司與原告之間租金結(jié)算的有關(guān)事宜：
a、被告自始至終都是代表__公司承租原告的房屋。被告本人沒有私下租賃原告房屋的需要，也沒有私下使用原告的房屋。
物品，受到嚴(yán)重?fù)p失。該損失__公司將另案與原告解決。原告換鎖對本案產(chǎn)生的最直接后果就是，被告要用的證據(jù)被原告控制，無法及時在本案中舉證。原告換鎖的事實有__可以作證，證人現(xiàn)已在法庭外等候，請求法庭在質(zhì)證階段傳喚作證。
c、由于原告在6月23日不讓__公司使用出租房屋，__公司應(yīng)付給原告的租金應(yīng)該計算至206月23日?？紤]其他情況，被告在此代表__公司表態(tài)，同意結(jié)算到6月底，即按__公司出具給原告的《欠租款單》上的金額結(jié)算，應(yīng)付原告租金為18600元。
d、由于原告在接受了__公司的《欠租款單》，同意在月底收取欠付的租金后，又提前單方收回房屋，扣押物品，原告無權(quán)沒收__公司的保證定金。且根據(jù)原告與__公司簽訂的第二份房屋租賃合同，__公司交給原告的是租賃定金，而不是保證定金。原告無權(quán)沒收__公司的租賃定金。__公司結(jié)算租金時，應(yīng)當(dāng)扣除已交的8400元租賃定金。
糾紛案買賣合同篇十四
一、案情。
9月29日，a房地產(chǎn)公司與b房地產(chǎn)公司簽訂《合作開發(fā)合同》，約定聯(lián)合開發(fā)某房地產(chǎn)項目，a公司提供土地使用權(quán)并負(fù)責(zé)辦理工程前期的土地征用、房屋拆遷、居民安置、清除地面地下障礙等，使施工場地具備施工條件，負(fù)責(zé)辦理合作開發(fā)手續(xù)和商品房預(yù)售許可證等。b公司負(fù)責(zé)前期費用外的全部資金投入。合同約定利益分配方案：即部分住宅及全部店面歸a公司支配享受，部分住宅歸b公司享受。b公司享受的住宅按每平方米800元價格結(jié)算，b公司交納稅金后，余款作為投資利潤歸b公司所有，但若平均售價超過1000元時，超過部分雙方各享一半。工程竣工后，a公司還應(yīng)補(bǔ)貼b公司工程管理費用等各種稅費及前期所受損失。合同還約定結(jié)算和擔(dān)保條款：工程竣工驗收后3個月內(nèi)，a公司應(yīng)付清b公司應(yīng)收的結(jié)算款。a公司還將本歸其享有的部分店面抵押給b公司（后有進(jìn)行登記，但訟爭店面不在抵押范圍）。
合同簽訂后，合作開發(fā)項目沒有辦理合建審批，a公司仍以自己名義辦理用地批復(fù)、項目立項批復(fù)、建設(shè)用地批準(zhǔn)、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可及預(yù)售許可等手續(xù)，土地使用權(quán)也仍在a公司名下。對外發(fā)包工程，有的以a公司單獨名義、有的以b公司和a公司共同名義與施工單位簽訂工程施工合同。b公司有向其他部分購房戶收取了水電增容費等費用。b公司還和a公司就安置補(bǔ)貼款共同向部分產(chǎn)權(quán)主發(fā)出通知書。因a公司缺乏資金，b公司為其墊付了部分本約由其出資的前期工程費等款項，a公司還挪用了由b公司支付給第三方的部分押金款。雙方曾因“合作開發(fā)合同糾紛”訴至法院，后于8月28日調(diào)解結(jié)案，協(xié)議繼續(xù)履行原合作開發(fā)合同。雙方還多次因“投資款”或“墊付款”糾紛引發(fā)訴訟。
204月28日，a公司以自己名義與自然人甲簽訂《認(rèn)購合同書》，約定預(yù)售本案訟爭店面，價款34.7萬元。簽訂后，甲交納定金5萬元、購房款5萬元。房屋竣工驗收后，a公司未依約交付店面。甲遂起訴，后雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，由a公司返還定金和購房款并賠償損失，201月16日法院作出民事調(diào)解書。
年3月5日，a、b兩公司在代墊款糾紛案執(zhí)行中達(dá)成協(xié)議，a公司同意將訟爭房抵債給b公司。3月8日，b公司辦理了預(yù)售合同登記備案。
甲以a公司隱瞞其與b公司合作開發(fā)及因雙方合伙債務(wù)糾紛，訟爭房已被法院查封的事實，甲是在不明真相下才同意調(diào)解為由，于1月7日對民事調(diào)解書申請再審，原審法院經(jīng)審查決定再審。再審中，原告追加b公司為共同被告，請求二被告連帶承擔(dān)交付訟爭房并賠償遲延交房損失的責(zé)任。a公司同意甲的主張。
本案該如何處理？
二、問題。
1、甲與a公司簽約，而要求b公司承擔(dān)責(zé)任，這與債之相對性原則有否沖突？
5、假設(shè)認(rèn)定合伙關(guān)系不成立，a、b兩公司將可能成立什么法律關(guān)系？
三、評析。
（一）債之相對性原則及其例外。
債之相對性原理，為學(xué)者和司法實踐所公認(rèn)并遵循。從債的定義看，債權(quán)人請求相對人（債務(wù)人）為或不為一定的行為的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。從債的內(nèi)容看，這一原則具體體現(xiàn)為合同相對性與侵權(quán)行為法上的“自己責(zé)任”。合同是當(dāng)事人之間的法律，其效力僅及于當(dāng)事人，侵權(quán)責(zé)任如無法律特別規(guī)定，也只能由侵權(quán)行為人自己承擔(dān)。這是傳統(tǒng)民法固守的原則。
但是，事實上合同不僅對當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生變動，而且客觀上也會對其他人的利益間接產(chǎn)生影響，侵權(quán)行為不僅會對直接受害人而且客觀上也會使其他人間接受到損害。隨著經(jīng)濟(jì)生活的進(jìn)一步復(fù)雜化和社會關(guān)系的越來越相互依存，這種間接影響正在不斷地被放大，進(jìn)而危及到社會秩序和正義的實質(zhì)分配。在此情況下，債之相對性例外理論不得不應(yīng)運而生，集中體現(xiàn)在合同第三人效力理論和侵權(quán)行為法上“替代責(zé)任”理論上。前者通說如涉他合同、代位權(quán)和撤銷權(quán)、第三人侵害債權(quán)，后者通說如雇主責(zé)任、法人侵權(quán)、產(chǎn)品責(zé)任等。如果拓寬視野，一些傳統(tǒng)的民法制度甚至也可以納入這個理論范疇來考察，如保證、合同轉(zhuǎn)讓、第三人履行等。債之相對性理論還在繼續(xù)發(fā)展之中，更多的“例外”情形正被學(xué)術(shù)界和司法界所認(rèn)同，我國新近的立法和司法解釋可資佐證。如19建筑法設(shè)定了建筑施工人轉(zhuǎn)讓、出借資質(zhì)的對外連帶責(zé)任，承包人轉(zhuǎn)包、違法分包的對外連帶責(zé)任，工程監(jiān)理人的對外連帶責(zé)任。20最高院人身損害賠償解釋設(shè)定了社會活動人安全保障責(zé)任，定作人責(zé)任，建設(shè)工程發(fā)包、分包人責(zé)任，構(gòu)筑物設(shè)計、施工人責(zé)任。這些責(zé)任都可視為合同效力的擴(kuò)張。
本案爭議焦點在于合伙關(guān)系，而合伙關(guān)系的效力包括內(nèi)部和外部兩方面，這其中就可能蘊含著債之相對性例外的精神，僅依據(jù)合同相對性原則，就斷言甲與b公司之間不具有直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，恐怕過于簡單化，因此有必要作具體分析。
（二）合伙特質(zhì)及事實合伙。
所謂合伙，《法國民法典》第1832條規(guī)定，“乃是兩人或數(shù)人約定以其財產(chǎn)或技藝共集一處，以便分享由此產(chǎn)生的利益及自經(jīng)營所得利益的`契約”?！队匣锓ā返?條規(guī)定，合伙是“以營利為目的而從事業(yè)務(wù)活動的個人之間的建立的關(guān)系”。我國民法通則區(qū)分個人合伙與企業(yè)合伙型聯(lián)營，第30條規(guī)定，“個人合伙是指兩個以上公民按照協(xié)議，各自提供資金、實物、技術(shù)等，合伙經(jīng)營、共同勞動?！钡?2條則規(guī)定，“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。”從這些規(guī)定中，可以歸納出合伙的本質(zhì)特征在于：1、合伙是“合同”關(guān)系。傳統(tǒng)民法將法律關(guān)系區(qū)分為“契約”關(guān)系與“合同”關(guān)系，前者當(dāng)事人訂立合同的目的在于發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，雙方的利益、意思表示、權(quán)利義務(wù)方向均相對，最典型的如買賣關(guān)系；后者當(dāng)事人訂立合同的目的在于確定共同投資、經(jīng)營共同事業(yè)并從中共同獲利，雙方的利益、意思表示、權(quán)利義務(wù)方向平行、一致，最典型地就是合伙關(guān)系。2、有相對獨立的合伙財產(chǎn)，即如前述“以其財產(chǎn)或技藝共集一處”。合伙財產(chǎn)是合伙共有財產(chǎn)，德國和我國臺灣地區(qū)更是認(rèn)為是公同共有。合伙人一旦出資，不得隨意分析或抽逃，對外負(fù)債也先以合伙財產(chǎn)清償，不足時才由合伙人負(fù)補(bǔ)充責(zé)任。3、具有團(tuán)體性。我國民法通則將合伙作為民事主體制度看待而加以規(guī)定，臺灣地區(qū)及其他一些國家民法典雖然將其作為特定之債規(guī)定，但法理上也承認(rèn)其為非法人團(tuán)體。4、具有事業(yè)性或營業(yè)性。合伙人之間的結(jié)合是出于共同的事業(yè)或營業(yè)，往往并非一時一事，具有相對穩(wěn)定性。
本案b公司辯稱，其與a公司不是“合伙”而是“協(xié)作”關(guān)系，并引用民法通則第53條關(guān)于合同型聯(lián)營之規(guī)定。但是，本案b公司與a公司簽訂《合作開發(fā)合同》，約定合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，方式是聯(lián)合開發(fā)，a公司以土地使用權(quán)出資并負(fù)責(zé)合作項目的前期投資、辦理相關(guān)證件等，b公司負(fù)責(zé)其他全部資金投入。a公司因缺乏資金無力按合同約定支付前期費用，以借款的形式請求b公司墊付相關(guān)的前期投資款項，仍然是按合同約定履行合同義務(wù)的行為，屬共同經(jīng)營的表現(xiàn)形式，僅是在雙方合作之外又以借款的形式在合作內(nèi)部形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不影響共同經(jīng)營的性質(zhì)。b公司按合同約定負(fù)責(zé)合作項目除前期投資外的全部投資，實際上履行了合同義務(wù)，按合同約定進(jìn)行了投資，完成了共同經(jīng)營的行為。共同經(jīng)營中各自履行合同義務(wù)體現(xiàn)了合作雙方的分工，并非各自獨立經(jīng)營，合作雙方分工的目的是一致的，即共同完成合作項目。該合作項目財產(chǎn)理應(yīng)屬雙方共有，不因合作雙方內(nèi)部約定分割歸屬各自所有而改變其性質(zhì)。綜上，b、a兩公司合作開發(fā)已經(jīng)形成事實合伙關(guān)系。至于所謂“協(xié)作型”聯(lián)營，并無法律上之特質(zhì)，用合同法調(diào)整足矣，現(xiàn)行民法通則第53條之規(guī)定毫無必要，必為將來民法典所摒棄。
（三）合伙登記及合伙的法律認(rèn)定。
但是，本案有一特殊情節(jié)，即本案中房地產(chǎn)開發(fā)項目沒有辦理合建審批，項目立項、用地、規(guī)劃、施工及預(yù)售等手續(xù)均還是由a公司以自己名義辦理，土地使用權(quán)也仍在a公司名下。那么，對合建審批及立項審批、土地使用權(quán)變更登記等的性質(zhì)如何看待？首先，合建審批，根據(jù)最高法院的有關(guān)解釋，享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同不過是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。同理，這時的合建審批，也不過是國有土地使用權(quán)出讓許可的一種特殊形式。本案a公司擁有的土地使用權(quán)如果是劃撥地使用權(quán)，未經(jīng)審批依法不能用于合伙出資，則僅因出資瑕疵，而在合伙人內(nèi)部產(chǎn)生相應(yīng)的違約或締約過失責(zé)任，不能對抗合伙外善意第三人。而至于項目立項等許可及土地使用權(quán)變更登記，對合伙關(guān)系是否成立，倒頗具意義。
合伙在形式上可以區(qū)分為契約型和組織型。組織型合伙表現(xiàn)為組成新的實體，進(jìn)行商業(yè)登記，取得獨立字號，并對外公示。如我國經(jīng)工商登記的個人合伙、合伙企業(yè)法中的合伙企業(yè)及中外合作經(jīng)營企業(yè)法中的合伙型合作企業(yè)、外資企業(yè)法中的合伙型外資企業(yè)等，這些合伙組織受相應(yīng)的商業(yè)立法的規(guī)制，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行商業(yè)登記。這種登記，一則具有證明的效力，二則具有公示的效力，三則使合伙組織取得特別法上的主體資格，四則便于工商、稅務(wù)等行政管理。而作為受民事普通法保護(hù)的“契約型”合伙，并不以登記為成立的形式要件，如最高院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見（試行）》第50條明確規(guī)定，“當(dāng)事人之間沒有書面合伙協(xié)議，又未經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記，但具備合伙的其他條件，又有兩上以上無利害關(guān)系人證明有口頭合伙協(xié)議的，人民法院可以認(rèn)定為合伙關(guān)系”。
契約型合伙是否成立，關(guān)鍵是考察其實質(zhì)上是否具備合伙的特質(zhì)，雖在形式上不以登記為要件，但如果未經(jīng)登記可能否定其實質(zhì)要件時，合伙關(guān)系倒有可能不予認(rèn)定。比如，本案的合伙營業(yè)為特定的房地產(chǎn)開發(fā)，這種營業(yè)中的合伙財產(chǎn)必然表現(xiàn)為土地使用權(quán)及項目立項、規(guī)劃、施工及預(yù)售許可等上的“無形資產(chǎn)”。土地使用權(quán)仍在a公司名下，項目立項、規(guī)劃、施工及預(yù)售許可等手續(xù)只以a公司名義辦理，則該項目上的所有財產(chǎn)在法律上仍屬a公司單獨所有，本案b公司甚至還以項目上的財產(chǎn)以a公司為所有人名義，為自己設(shè)定了抵押權(quán)。因此，如果事實上的財產(chǎn)共有關(guān)系不予認(rèn)定，自無合伙可言。無獨有偶，與房地產(chǎn)開發(fā)類似地，日本及我國臺灣地區(qū)礦業(yè)法均規(guī)定，共同礦業(yè)權(quán)設(shè)定呈請人得選用合伙組織，應(yīng)擬定合伙契約并推定代表人由全體連署具呈。所以，我國現(xiàn)行法律對合作開發(fā)房地產(chǎn)中的合伙組織雖并無特別法上的規(guī)制，但項目立項、規(guī)劃、施工、預(yù)售許可及土地使用權(quán)登記等可能被視為具有合伙登記之功效，未履行這些手續(xù)，事實關(guān)系將可能難以在法律上得以認(rèn)定。這一問題，歸結(jié)到理論上，是形式與實質(zhì)的關(guān)系之爭。由于實在的法律規(guī)范未予“蓋棺定論”，司法實踐中，各地各級法院對此也認(rèn)識不一，裁判結(jié)果各異。
（四）合伙代表權(quán)及間接代理。
假設(shè)認(rèn)定合伙關(guān)系成立，a公司以自己名義對外與甲簽訂“商品房預(yù)售合同”，b公司是否也要承擔(dān)責(zé)任？這關(guān)涉到合伙之事務(wù)執(zhí)行。內(nèi)部關(guān)系而言，合伙事務(wù)，除合伙合同特別約定外，由合伙人全體共同執(zhí)行，也可以約定由合伙人中數(shù)人共同執(zhí)行，而通常事務(wù)則可以由有執(zhí)行權(quán)的各合伙人單獨執(zhí)行，內(nèi)部關(guān)系準(zhǔn)用委托合同關(guān)系。對外關(guān)系上，執(zhí)行合伙人按照委托旨意，在受委托范圍內(nèi)，對外從事合伙事務(wù)，當(dāng)然代表其他合伙人。執(zhí)行合伙人從事合伙事務(wù)，準(zhǔn)用代理規(guī)定。通常情況下，執(zhí)行合伙人應(yīng)當(dāng)以合伙或全體合伙人的名義，對外與第三人進(jìn)行交易。但如果執(zhí)行合伙人以自己名義對外交易的，筆者認(rèn)為，亦應(yīng)當(dāng)適用間接代理的理論。執(zhí)行合伙人因其他合伙人的原因?qū)Φ谌瞬话l(fā)履行義務(wù)，執(zhí)行合伙人應(yīng)當(dāng)向第三人表明自己是在執(zhí)行合伙事務(wù)并披露其他合伙人，第三人因此可以選擇執(zhí)行合伙人或者全體合伙人主張權(quán)利。如福州某基礎(chǔ)工程公司與某貿(mào)易公司簽訂樁基工程施工合同，工程竣工后，貿(mào)易公司拖欠工程款，基礎(chǔ)公司便起訴。法院判令貿(mào)易公司償還工程款。但該貿(mào)易公司已停業(yè)多時，其法定代表人亦因涉嫌犯罪被公安機(jī)關(guān)羈押。基礎(chǔ)公司經(jīng)查證，發(fā)現(xiàn)該案所涉房地產(chǎn)項目系由貿(mào)易公司與另一家房地產(chǎn)公司合作開發(fā)，有相關(guān)機(jī)關(guān)合作建房、立項等審批為證。基礎(chǔ)公司遂以該房地產(chǎn)公司與貿(mào)易公司合作建房為由，另行起訴該房地產(chǎn)公司，要求其承擔(dān)連帶責(zé)任，中院一審予以支持，高院二審維持。
（五）隱名合伙。
假設(shè)在法律上不予認(rèn)定合伙關(guān)系，在此情形下，a、b兩公司仍可成立隱名合伙關(guān)系。關(guān)于隱名合伙，按照臺灣地區(qū)民法第700條的規(guī)定，是指“當(dāng)事人約定，一方對于他方所經(jīng)營之事業(yè)出資，而分享其營業(yè)所生之利益，及分擔(dān)其所生損失之契約?！痹摲ǖ?02條規(guī)定，“隱名合伙人之出資，其財產(chǎn)權(quán)移屬于出名營業(yè)人”對照b公司與a公司簽訂的《合作開發(fā)合同》及雙方共同辦理合建審批及立項等許可的實際情況，b公司完全符合隱名合伙人的特征。
在性質(zhì)上，隱名合伙接近甚至等同于消費借貸（如借款）。惟消費借貸應(yīng)返還同種同等同量之物，而隱名合伙以返還出資之價額為已足；消費借貸收取固定的利息，而隱名合伙參與利潤與虧損分派。但在理論上，隱名合伙也可不以分擔(dān)損失為必要（德日商法就采此說）；而消費借貸有時也可以約定，貸與人在確定利息之外參與利益分派或者以參與利益分派代替固定利息（這種消費借貸理論上稱為“分配的消費借貸”）。所以，基于隱名合伙不同于合伙的這種性質(zhì)，各國均規(guī)定，隱名合伙人一般情況下僅以出資之限承擔(dān)責(zé)任，且因其出資已移屬于出名營業(yè)人，就出名營業(yè)人之行為，其與第三人不生權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
（六）隱名合伙之表見出名。
隱名合伙人雖然一般不對外承擔(dān)責(zé)任，但在特定情形下卻要例外地承擔(dān)出名合伙人的責(zé)任。臺灣地區(qū)民法第705條就規(guī)定，“隱名合伙人如參與合伙事務(wù)之執(zhí)行，或為參與執(zhí)行之表示，或知他人表示其參與執(zhí)行而不否認(rèn)者，縱有反對之約定，對于第三人仍應(yīng)負(fù)出名營業(yè)人之責(zé)任?！比珉[名合伙人明示、默示地容許以自己的姓名或名稱用于出名營業(yè)人之商號，或以其商號用為出名營業(yè)人之商號時，外觀上即有被誤認(rèn)為共同之事業(yè)。又如實際參與全部或一部事務(wù)之執(zhí)行，參與之原因、是否有參與權(quán)限，亦非所問，但如明確以代理人或受雇人名義，則與此無涉。
至于是否要以第三人善意為必要，則有主觀說和客觀說之別。主觀說，認(rèn)為第三人在交易時必須有理由相信隱名合伙人是出名合伙人，并基于這種信賴才與出名合伙交易。如臺灣學(xué)者史尚寬解釋，“蓋此時與出名營業(yè)人為交易者，誤以為共同事務(wù)或誤以隱名合伙人為出名營業(yè)人而為交易，為保護(hù)第三人之利益，而適用禁反言之原則?！笨陀^說，則認(rèn)為不問第三人是否善意，只要隱名合伙人客觀上有使人誤認(rèn)之行為足矣。
本案合同簽訂后，在客觀上，b公司有和a公司共同與施工單位簽訂工程施工合同，有向其他購房戶收取了水電增容費等費用，有和a公司就安置補(bǔ)貼款共同向部分產(chǎn)權(quán)主發(fā)出通知書，還和a公司多次分別以“合作開發(fā)合同”、“投資款”、“墊資款”名義引發(fā)訴訟，為社會公眾所知。在主觀上，甲與a公司簽約時顯然并不認(rèn)為b公司參與合伙（否則第一次起訴時就應(yīng)當(dāng)將b公司列為共同被告），直到后來才以a公司隱瞞“合作開發(fā)”等事實為由申請再審。因此，如依客觀說，b公司顯然已經(jīng)構(gòu)成表見出名。如依主觀說，則難以認(rèn)定，除非甲能證明，其與a公司簽約時，已相信或有理由相信b公司與a公司是合伙關(guān)系，并基于對b公司的信賴才與a公司簽約，或許能說服法官，認(rèn)定b公司構(gòu)成表見出名。這樣，b公司則要與a公司對甲承擔(dān)無限連帶責(zé)任，對內(nèi)則仍以隱名合伙人資格保有對a公司的追償權(quán)。只是此時的對外連帶責(zé)任，在性質(zhì)上不同于顯名合伙的情形，而是屬于一種“不真正連帶責(zé)任”。
附帶一個問題，即使表見出名合伙關(guān)系也不成立，且訟爭房已最終過戶給b公司，()b公司還能主張善意取得？傳統(tǒng)的善意取得理論只適用于動產(chǎn)，不動產(chǎn)善意取得的法律依據(jù)何在？再有，預(yù)售登記是否具有物權(quán)變動效力？這些屬于物權(quán)法上問題，受主旨所限，本文不作討論。
回顧開篇問題，甲與a公司個別簽約，無特別情形只能要求相對人a公司承擔(dān)合同上責(zé)任，這是債之相對性原則的體現(xiàn)。但是，如能認(rèn)定b公司與a公司系合伙關(guān)系，則依據(jù)合伙和間接代理的對外效力，b公司需承擔(dān)連帶責(zé)任，這體現(xiàn)了“例外”。如果合伙關(guān)系不成立，b公司作為隱名合伙人，只就其出資行為，與出名營業(yè)人產(chǎn)生合同關(guān)系，這又體現(xiàn)了債之相對性“原則”。即使只是隱名合伙，b公司還有可能因其表見出名而仍然對甲承擔(dān)連帶責(zé)任，這也體現(xiàn)了“例外”。但甲如不能證明其為善意，便又回到了債之相對性“原則”。因此，本案處處體現(xiàn)著“原則”與“例外”的辯證過程，簡單地依據(jù)債之相對性原則，不足以解釋經(jīng)濟(jì)生活的復(fù)雜性和人與人之間的依存關(guān)系，尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)這類事關(guān)公共利益和廣大消費者權(quán)益的事務(wù)。
最后，以本案的裁判結(jié)果作為結(jié)語：本案某中院一審支持甲的全部訴求。b公司不服上訴。高院認(rèn)為a、b兩公司雖然存在內(nèi)部合作關(guān)系，但該合作未辦理合建審批和土地使用權(quán)變更登記，合作項目所有政府部門的批準(zhǔn)文件均在a公司名下，a公司有權(quán)以名義與甲簽約，根據(jù)合同相對性原則，甲與b公司之間不具有直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。由于原調(diào)解書生效后，a公司以房抵債給b公司，b公司依約取得訟爭房，并辦理了預(yù)售登記備案，該權(quán)利足以對抗甲的債權(quán)，甲已在法律上不能取得訟爭房。據(jù)此，高院二審改判a公司返還甲購房款并支付違約金，駁回甲對b公司的訴求。
于是，妹夫、弟媳，甚至遠(yuǎn)在農(nóng)村的侄子的名字都被寫進(jìn)了集資建房的名單。
集資建房的名單上莫名其妙多出幾個陌生的名字，辦事處的干部職工不禁向吳潤蘭提出疑問，她解釋道：“這些都是關(guān)系戶，是必須優(yōu)惠、怠慢不得的?！?/p>
雖然吳潤蘭暗地里為自己撈了不少好處，但表面上，她還是為干部職工解決了住房難的問題。為此，1995年底，中街辦事處摘取了“全國街道之星”的桂冠。而吳潤蘭，也因此登上了“廣西自治區(qū)勞動模范”的領(lǐng)獎臺。
d卸任在即，她拿公款行“善心”，實際為了自己狠撈一把。
盡管吳潤蘭自以為撈錢的手段很高明、很隱秘，但群眾對她的所作所為仍然有所察覺，大家紛紛向有關(guān)部門反映情況。為查清問題，海城區(qū)黨委決定，將吳潤蘭調(diào)離中街辦事處工作。
一聽到這個消息，吳潤蘭可坐不住了。她沒有深刻反思自己的問題，反而馬上想到，得想方設(shè)法，在離職前再狠狠地?fù)粕弦话选?/p>
吳潤蘭先是盯上了辦事處的公款。她找到馮仁表和李振英，裝出一副關(guān)心下屬的樣子，說：“我快要離開辦事處了，現(xiàn)在財務(wù)上還有點兒錢，拿出來我們幾個人分了吧，每人5000元?！?/p>
話是這么說，其實吳潤蘭心中另有打算。1998年8月8日，吳潤蘭叫會計、出納提取公款6．6萬元，三人平分，之后又將一萬元分給了馮仁表、李振英二人。馮、李各領(lǐng)5000元后，心中還對吳潤蘭充滿了感激之情。
私分完公款，吳潤蘭還想再撈一把。于是，她自然想到了多年的老朋友陳呂。此時，陳呂已有好長時間在外承包工程，可辦事處與他還有好多工程款未結(jié)。吳潤蘭心想，何不趁給陳呂結(jié)算工程款之機(jī)，從中再撈一筆呢。
于是，吳潤蘭給陳呂打去電話，對他說：“我在離開辦事處之前，一定想辦法付清欠你的工程款。但我裝修房子，急需錢用，你能不能先借給我3萬元用用……”
明知吳潤蘭“借”字的含義，陳呂仍然無法推辭，只好一口答應(yīng)下來。
1998年8月24日，陳呂到辦事處來結(jié)工程款。按照吳潤蘭的指示，出納鐘某從給陳呂的工程款13．44萬元中，直接扣下3萬元交給了吳潤蘭。
正當(dāng)吳潤蘭與她的同伙得意忘形地不斷撈取錢財時，北海市海城區(qū)檢察院反貪局接到舉報，對吳潤蘭立案偵查，不久即查清了其涉嫌貪污、受賄的犯罪事實。2003年7月9日，吳潤蘭和她貪婪的伙伴，一起走上了法庭的被告席。
同年10月8日，廣西北海市中級法院終審以吳潤蘭犯貪污罪、受賄罪，數(shù)罪并罰判處有期徒刑十三年；以馮仁表犯受賄罪，判處其有期徒刑二年；以李振英犯受賄罪，判處其有期徒刑二年，緩刑二年；以會計王大燕犯貪污罪，判處其有期徒刑二年，緩刑二年。
糾紛案買賣合同篇十五
上訴人（一審原告）：
住址：
被上訴人（一審被告）：xx建設(shè)發(fā)展有限公司。
法定代表人：
住所：xx市xx路號xx大廈層。
上訴人因與被上訴人商品房購銷合同糾紛一案，不服xx市xx區(qū)人民法院20年月日（20）*民初字第號民事判決書，現(xiàn)提出上訴。
上訴請求。
1、改判支持上訴人的全部訴訟請求。
2、判令被上訴人承擔(dān)本案全部訴訟費用。
事實與理由。
一、一審判決未予認(rèn)定被上訴人的違約行為，系屬認(rèn)定事實不清。
依據(jù)雙方簽署的商品房購銷合同，被上訴人負(fù)有辦理房屋權(quán)屬登記的義務(wù)。但是，被上訴人委托不具備資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行測繪，并將成果提交不動產(chǎn)登記主管機(jī)構(gòu)，此后因相關(guān)爭議接連發(fā)生了一系列的訴訟，直到20年月日才由有權(quán)行政機(jī)關(guān)審核并通過20年月日的.測繪成果。最終測繪成果表明，被上訴人原委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行測繪所取得的成果有誤，訴爭房產(chǎn)實際建筑面積少于原登記建筑面積。
被上訴人未能審慎審查受托測繪機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，無視委托不具備資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測繪可能導(dǎo)致測繪成果有誤的后果，其錯誤行為有悖于誠實信用原則，已經(jīng)違反了商品房購銷合同中所規(guī)定的辦理房屋權(quán)屬登記義務(wù)。一審判決未予認(rèn)定該違約行為，系屬認(rèn)定事實不清。
二、一審判決未判令自上訴人支付購房款之日起算利息損失，系屬適用法律錯誤。
首先，如前所述，被上訴人存在不委托有資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測繪的違約行為。依據(jù)商品房購銷合同所確定的辦證期限，被上訴人本應(yīng)至遲在此期限之前提交合法有效測繪資料以充分履行辦證義務(wù)。
其次，已如一審判決所認(rèn)定，據(jù)合法有效測繪成果，上訴人所購訴爭房產(chǎn)實際建筑面積少于原購房面積，并多支付了購房款。相應(yīng)地，自支付購房款之日起，上訴人便因多支付的購房款而遭受利息損失。
上訴人認(rèn)為：正是被上訴人的違約行為，才最終導(dǎo)致了上訴人遭受利息損失，因此，依據(jù)合同法第107條等有關(guān)規(guī)定，被上訴人應(yīng)賠償上述利息損失。一審判決適用法律錯誤。至少，一審法院應(yīng)當(dāng)判令被上訴人賠償自辦證期限屆滿之日起的上訴人利息損失。
三、一審判決認(rèn)為被上訴人承擔(dān)上訴人契稅損失依據(jù)不足，系屬適用法律錯誤。
契稅損失確系被上訴人之違約行為造成，自應(yīng)負(fù)相應(yīng)之法律責(zé)任。上訴人維權(quán)的請求權(quán)基礎(chǔ)有多種，有權(quán)選擇行使其中之一，向稅務(wù)部門主張退賠的可能性的存在不導(dǎo)致被上訴人違約責(zé)任的豁免，上訴人主張權(quán)利也不以稅務(wù)部門不予退賠為前提條件，而且，被上訴人承擔(dān)賠償責(zé)任后，也可基于有關(guān)判決及賠償?shù)氖聦嵪蚨悇?wù)部門辦理退稅。上訴人依據(jù)合同法第107條等有關(guān)規(guī)定主張契稅損失及相應(yīng)利息損失的法律依據(jù)充分。
一審判決忽視了上訴人主張的是契稅損失賠償而非超額征收契稅的返還，直接以稅收單位并非被上訴人為由認(rèn)定上訴人之訴訟請求沒有依據(jù)，顯然混淆了上訴人與稅務(wù)部門的稅收征管法律關(guān)系與訴爭雙方之間的合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系這兩個不同的法律關(guān)系。上訴人依據(jù)合同關(guān)系主張損害賠償并無不妥。
總之，一審判決未能認(rèn)定被上訴人存在的違約行為，未能判令被上訴人賠償上訴人的購房款利息損失、契稅損失及相應(yīng)的利息損失，認(rèn)定事實不清、適用法律錯誤。上訴人為此向貴院提起上訴，請應(yīng)予改判支持上訴人的一審全部訴訟請求。
此致
xx市中級人民法院。
上訴人：
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