房屋銷售代理合同無效范文（17篇）

在商業(yè)交易中，合同扮演著非常重要的角色，它確保了交易的安全和合法性。在撰寫合同之前，應該充分了解相關法律和法規(guī)的規(guī)定。需要一些具體的合同寫作技巧嗎？以下是一些合同范文，供您參考。

房屋銷售代理合同無效篇一

乙方：__________________________。

甲、乙雙方在互惠互利的基礎上，經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，就甲方委托乙方獨家代理銷售甲方開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)事宜，達成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。

第一條合作方式和范圍。

甲方指定乙方為獨家銷售代理，銷售甲方指定的由甲方在____________開發(fā)建設的房產(chǎn)(房產(chǎn)具體情況詳見本合同的附件)，該房產(chǎn)為(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房)，銷售面積共計________平方米。

第二條合作期限。

1、本合同代理期限為______個月，自_______年____月____日至_______年____月____日。在本合同到期前的____天內(nèi)，如甲、乙雙方均未提出反對意見，本合同代理期自動延長_______個月，可循環(huán)延期。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。

2、在本合同有效代理期內(nèi)，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。

3、在本合同有效代理期內(nèi)，甲方不得指定其他銷售代理商。

第三條費用負擔。

1、推廣費用由乙方負責。甲方如特別要求制作電視廣告、印制單獨的宣傳材料、售樓書等，該費用則由甲方負責并應在費用發(fā)生前一次性到位。

2、具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。

第四條銷售價格。

2、乙方可視市場銷售情況，在甲方確認的銷售價目基礎上向上靈活浮動，但浮動幅度原則上控制在______%內(nèi)。

3、甲方同意乙方視市場銷售情況，在甲方確認的銷售價目基礎上向下靈活浮動______%內(nèi)，低于此幅度時應征得甲方的認可。

第五條代理傭金及支付。

1、乙方的代理傭金為成交額的____%.乙方實際銷售價格超出本合同規(guī)定的銷售價目時，超出部分歸乙方。

2、代理傭金由甲方以人民幣形式支付。

3、甲方同意按下列方式支付代理傭金：

甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中所約定房產(chǎn)的代銷即告完成，即可獲得本合同所規(guī)定的全部代理傭金。甲方在收到首期房款后應不遲于3天將代理傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉來的代理傭金后應開具收據(jù)。

如乙方代甲方收取房價款，并在扣除乙方應得傭金后，將其余款項返還甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。

4、因客戶對認購書違約而沒收的定金，由甲、乙雙方五五分成。

第六條甲方的責任。

1、甲方應向乙方提供以下文件和資料：

(1)甲方營業(yè)執(zhí)照復印件和銀行帳戶;。

(2)政府有關部門批準的國有土地使用權證、建設用地批準文件、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。

(5)甲方簽署的委托乙方銷售的獨家代理委托書。

以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后2天內(nèi)向乙方交付齊全。

甲方保證若客戶購買的房地產(chǎn)的實際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負責。

2、甲方應積極配合乙方的銷售，并保證乙方客戶所訂的房號不發(fā)生一屋二賣等誤訂情況。

3、甲方應按時按本合同的規(guī)定向乙方支付有關費用。

第七條乙方的責任。

1、在合同期內(nèi)，乙方應做好以下工作：

(1)根據(jù)市場，制定推廣計劃;。

(3)派送宣傳資料、售樓書;。

(4)在甲方的協(xié)助下，安排客戶實地考察并介紹項目、環(huán)境及情況;。

(6)乙方不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾。

2、乙方在銷售過程中，應根據(jù)甲方提供的項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

3、乙方應信守本合同所規(guī)定的銷售價格與浮動幅度。非經(jīng)甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按甲、乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況，乙方應告知甲方，作個案協(xié)商處理。

4、乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動。

第八條合同的終止和變更。

1、在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律、經(jīng)濟等事宜。本合同一旦終止，雙方的合同關系即告結束，甲、乙雙方不再互相承擔任何經(jīng)濟及法律責任，但甲方未按本合同的規(guī)定向乙方支付應付費用的除外。

2、經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

第九條其他事項。

1、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。

2、在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。

甲方：________________。

乙方：________________。

_______年____月____日。

房屋銷售代理合同無效篇二

甲方：

乙方：

甲方：

地址：

乙方：

地址：

甲、乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)《xxx民法通則》和《xxx合同法》等有關規(guī)定，本著平等互利、友好合作、誠實信用的原則，就甲方委托乙方以代理商的身份為月亮灣商住項目綜合商業(yè)地產(chǎn)、住宅項目全權委托乙方：投資顧問、營銷策略、廣告創(chuàng)意、招商及銷售代理事宜，達成以下合同內(nèi)容，并承諾共同遵照執(zhí)行。

1、項目名稱：月亮灣。

2、項目位置：新城區(qū)。

3、項目用途：商業(yè)、住宅綜合房地產(chǎn)項目開發(fā)。

4、全案代理范圍：約定委托代理銷售面積：該項目總銷售面積約平方米，其中商業(yè)物業(yè)銷售總面積約平方米，住宅樓（辦公、公寓）總銷售面積約平方米，其它可銷售面積平方米，（最終面積以房產(chǎn)測繪部門測繪為準）。

1、投資顧問。

本項目投資顧問工作，主要是從市場研究以及項目開發(fā)條件的分析入手，通過對項目競爭力的挖掘，提煉項目的核心賣點體系，形成項目的初步產(chǎn)品競爭策略和產(chǎn)品形象定位，并參與規(guī)劃、設計討論和提出產(chǎn)品調(diào)整建議，根據(jù)相關定位、資料提供項目分析。

2、營銷策略。

本項目營銷策略工作，主要是從市場、產(chǎn)品、客群等角度出發(fā)，確定項目的主題定位、整體市場競爭策略、形象包裝策略、銷售定價策略及項目整體營銷工作計劃等與營銷相關的策略工作內(nèi)容并配合開發(fā)商實施。

3、廣告創(chuàng)意。

本項目廣告創(chuàng)意工作，主要是結合項目的整體定位及競爭策略，確定廣告推行計劃并進行相關文案平面的創(chuàng)意、設計，相關現(xiàn)場的包裝展示的設計工作等，為協(xié)助銷售和項目提升形象服務。

乙方以代理銷售商的身份組建并管理本項目銷售團隊，由該銷售團隊進行本合同所約定銷售范圍內(nèi)物業(yè)的全面招商銷售工作。

本合同代理期限為_____個月，自___年___月___日至___年___月___日。在本合同到期前的_____天內(nèi)，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同代理期自動延長_____個月，在自動延期期間，本合同所有條款和乙方收費標準不變。在本合同延長期內(nèi)，任何一方有權提前30天給予另一方書面通知后終止合同。

1、投資顧問。

1）負責與本項目有關的市場調(diào)研及市場分析；

2）負責本項目的客群分析；

3）參與產(chǎn)品設計討論并提供產(chǎn)品建議或產(chǎn)品修改建議。

2、營銷策略。

2）根據(jù)項目的營銷階段劃分后的時間節(jié)點，分階段制定項目各階段的營銷工作執(zhí)行計劃；

5）根據(jù)每個營銷階段的銷售特點、去化特征以及客戶需求特征，制定短期的銷售策略、價格策略和媒體策略等。

3、廣告創(chuàng)意。

2）負責項目形象定位及l(fā)ogo、vi及應用、延展等相關應用設計；

房屋銷售代理合同無效篇三

協(xié)議雙方：

甲方名稱：

注冊地址：

乙方名稱：房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司。

注冊地址：

本合同術語解釋：

1)該項目:商業(yè)項目(暫定名)。

2)報告:全案策劃內(nèi)容，該報告內(nèi)容詳見附件一。

3)代理傭金:甲方按合同規(guī)定付給乙方之全案策劃費用及招商、銷售代理費用。

甲、乙雙方本著友好合作、相互協(xié)商的精神，就該項目之全案策劃代理共同達成如下協(xié)議：

1.項目名稱：

2.地址：__________________________街號________________________，占地面積約為-____萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約-____萬平方米，可銷售面積約為-____萬平方米(以有關部門許可或批準的內(nèi)容為準)。

1.該項目的戰(zhàn)略策劃方案應具有高起點、高品質、高水準，具有獨特個性和可操作性;。

3.通過方案的實施能夠使甲方獲得良好的經(jīng)濟效益和一定的社會效益。

3.本條第1、2款所述之乙方提供該項目之報告及策劃方案的形式包括：

乙方應向甲方提交正式報告2-4套;。

乙方待甲方所支付應收之策劃費全部到帳后，應向甲方提供報告之電子版2-4份;。

項目整體功能規(guī)劃、店鋪分割等草圖部分(設計建議草圖(僅供參考)，并提供電子文件)。

(二)。

1.本合同之策劃部分有效期自本合同簽訂之日起計算，即年月日至年月日終止;。

2.本合同之招商、銷售代理期為招商及銷售工作正式開展之日起計算，共計月，即日;。

3.合作期限結束時，雙方可再次洽談延長合作期限事宜，并根據(jù)具體情況另行簽約。

第五條：工作人員組成。

2.乙方應當將專案小組成員名單及資歷以書面形式通知甲方。乙方更換所派工作人員的，應于實際更換前三個工作日內(nèi)，提前通知甲方并說明原因。

1.甲方須根據(jù)本合同之第八條向乙方支付有關的服務費用;。

8.甲方負責辦理該項目的房地產(chǎn)開發(fā)、商品房預售所需的全部文件;。

9.有關現(xiàn)場售樓處、樣板間、戶外廣告(圍墻、指示牌、廣告牌、車身廣告等)、模型、效果圖、樓書、折頁、展板、dm、海報、展銷會包裝、推廣活動、電臺廣告、報紙雜志廣告及軟性文章等的委托制作費用及發(fā)布費用均由甲方負責，有關委托制作及發(fā)布合同的談判乙方配合甲方完成。上述廣告和宣傳的內(nèi)容屬于乙方提供策劃咨詢服務的范圍。

(三)。

1.乙方須根據(jù)本合同之第八條向甲方收取有關的服務費用;。

6.自本合同簽訂之日起日內(nèi)，向甲方提交項目產(chǎn)品定位報告;。

7.自本合同簽訂之日起日內(nèi)，向甲方提交項目營銷、招商推廣策劃報告;。

9.乙方提供有關策劃報告后，有責任向甲方詳細解釋、解答報告有關內(nèi)容;。

16.乙方亦應積極參與甲方或甲方與其他合作單位的會議，并就本項目提出有益的建議;。

17.乙方應協(xié)助甲方設計、執(zhí)行和各種媒體發(fā)布或制作的工作;。

18.乙方所制定的所有方案均需由甲方最終確定認可后，方可執(zhí)行;。

19.乙方保證全部文件均以快捷方法予以及時處理;。

21.乙方委派所有工作人員的費用全部由負責承擔。本項目售樓處、樣板房及辦公家具、辦公用品由甲方提供，折舊由甲方承擔。

1.本合同簽訂之乙方應收取的全程策劃代理傭金，具體金額與結算細則如下：

策劃費用合計：人民幣萬元整(小寫：rmb元)。

策劃工作進程：

乙方應于2004年月日或之前，完成報告第三部分(營銷、招商報告)，并就報告第三部分所涉及的內(nèi)容與甲方舉行專題會議進行商討后向甲方提交正式報告。

策劃費用的結算：

萬元整(小寫：rmb元);。

如甲方拖欠款項超過一百日，則乙方可視甲方違約，同時停止一切相關之工作，并有權單方面終止本合同，并向甲方收取所欠款項及滯納金。同時甲方應向乙方補償因欠款所導致的一切相關損失(其中包括因項目而產(chǎn)生的律師費、交通費等各項相關開支)。

(四)。

策劃費用之招商部分補充條款：

元)予乙方，獎勵幅度可適當上調(diào);。

4.甲乙雙方結算時，發(fā)生的匯款費用和銀行手續(xù)費由匯款方負擔;。

5.乙方負責項目廣告、宣傳、推廣之策劃方案的制定;甲方負責按照乙方營銷推廣方案內(nèi)容聘請適合項目之專業(yè)廣告公司進行廣告設計，聘請廣告公司之費用由甲方承擔。

1、招商費用、目標、范圍的確定：

招商范圍：自本合同正式簽訂之日起，乙方負責本項目之全部招商工作;。

租金價格：

乙方招商之租金限定標準，待項目價格定位后甲乙雙方擬定補充協(xié)議共同確定;。

招商過程中如乙方租賃之租金水平高于甲乙雙方確定之租金水平，則甲方將給予乙方相應獎勵，具體獎勵條款待項目價格定位完成后甲、乙雙方擬定補充協(xié)議確定。

(五)。

2、招商銷售費用結算：

招商及銷售費用的結算為月結，甲方每月5日前向乙方結清上月相應之招商銷售代理傭金;。

招商代理傭金的結算以客戶與甲方簽訂《商鋪租賃合同》并交納定金為依據(jù)。

3、招商補充條款：

為保證策劃與招商工作的統(tǒng)一性與連續(xù)性，招商工作需嚴格執(zhí)行策劃報告之內(nèi)容;。

若乙方客戶在簽署合約后悔約，客戶所付定金由甲方?jīng)]收并按甲、乙雙方對半比例平均分配，而其成交業(yè)績依然符合并計入乙方之成交標準。

甲方在合同簽訂后個工作日內(nèi)，必須出臺《客戶簽約標準》，其中包括客戶要求、簽約價格等描述。若因甲方超出約定日期后出臺，則乙方招商服務期順延相應天數(shù)。乙方招商客戶達到以上標準，或雖未達到，但甲方給予書面認可，則視為該客戶招商成功，甲方必須指定相關負責人員為乙方簽訂《商戶租賃合同》，簽約日期為乙方正式書面通知甲方起10個工作日內(nèi)完成。如甲方未經(jīng)乙方同意，無故推延簽約日期而導致乙方客戶流失，則甲方仍應支付乙方就該客戶應得傭金并計入乙方業(yè)績。

甲乙雙方達成共識，并由甲方出臺《客戶簽約標準》后，乙方有權代甲方向達標商戶口頭承諾進駐許可。

甲乙雙方簽約后5日內(nèi)，甲方必須向乙方提供《商戶租賃合同》范本。

獨家招商之補充條款。

若甲方或與之相關人士欲入駐本項目，則甲方應提前通知乙方，乙方根據(jù)項目總體要求對該商戶進行入駐評定，并最終做出成交決定，成交后甲方應向乙方支付傭金的1/2作為服務費。

非獨家招商之補充條款。

對于甲方洽談中之客戶名稱及相應條款應定時向乙方匯報，以增加招商之透明度;。

如乙方在已引入商戶等待簽約期間，甲方在未通知乙方、且未說明其原因的情況下就同一鋪位與另一商戶簽約，則甲方須支付該鋪位應付傭金的1/2給乙方作為補償。

(六)。

3、銷售費用的確定。

項目商場內(nèi)部商業(yè)物業(yè)之銷售代理傭金：乙方銷售代理傭金為所售商業(yè)物業(yè)價目表成交額的。

4、銷售費用結算：

2.銷售代理傭金的結算為月結，甲方每月五日前向乙方結清上月銷售額之相應代理傭金;。

3.銷售代理傭金結算以客戶與甲方簽訂《商品房銷售合同》并交納首期款，且完成貸款所需的全部文件及手續(xù)為依據(jù);若客戶選擇分期付款方式以與甲方簽訂《商品房銷售合同》并交納首期款為依據(jù);若客戶選擇一次性付款方式以客戶交納全款的50%以上為依據(jù)。

4.如因甲方未按本合同約定向乙方提供乙方需求的合理文件致使乙方不能按期完成工作的，乙方對甲方不負賠償責任，同時甲方應按本合同第八條的規(guī)定向乙方支付應付費用。

2.乙方違反上款規(guī)定，應承擔由此給甲方造成的所有損失，包括律師費。

凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議，均應提交華南國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會，按照申請仲裁時該會實施的仲裁規(guī)則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。

4.若因物業(yè)本身之缺點、缺陷或甲方之原因導致與第三人發(fā)生爭議、引起訴訟或提起仲裁，則甲方保證積極解決上述爭議、訴訟或仲裁并承擔應訴義務，承擔因此發(fā)生的費用。

(七)。

1.乙方系依中國法律合法注冊并有效存續(xù)的有限公司;。

3.乙方在本合同履行中忠實于甲方利益，并保證其委派、聘請的工作人員在代理以及服務中忠實于甲方利益。

1.“商業(yè)項目(暫定名)全案策劃綱要”為本合同附件一;。

2.乙方工作人員之組成要求為本合同附件二;。

3.本合同與本合同的附件為不可分割的完整組成部分，具有同等法律效力;。

4.本合同自雙方簽字蓋章后即可生效;。

5.本合同一式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)貳份，具有同等法律效力;。

6.本合同如有未盡事宜，由雙方協(xié)商確定或另行簽訂補充合同，補充合同與本合同的規(guī)定如有不同，以補充合同為準，具有同等法律效力。

甲方：乙方：

(章)(章)。

代表簽字：代表簽字：

簽署日期：年月日

房屋銷售代理合同無效篇四

一、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉讓，合同無效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別轉讓于不同的當事人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

二、未辦理登記過戶手續(xù)，合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權轉移的法律效果，即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，交將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。

三、產(chǎn)權主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。

四、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣出租房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權時，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。

五、單位違反規(guī)定購房，合同無效。機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣級以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關系無效。

六、買賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標準議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機關同意后才能生效。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故反悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現(xiàn)存在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

七、非法轉讓，合同無效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉讓(包括買賣)：1、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產(chǎn)條件的;2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;3、依法收回土地使用權的`;4、共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書面同意的;5、權屬有爭議的;6、未依法登記領取權屬證書的;7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

房屋銷售代理合同無效篇五

開發(fā)建設的房產(chǎn)(房產(chǎn)具體情況詳見本合同的附件)，該房產(chǎn)為(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房)，銷售面積共計________平方米。

第二條合作期限。

1、本合同代理期限為______個月，自_______年____月____日至_______年____月____日。在本合同到期前的____天內(nèi)，如甲、乙雙方均未提出反對意見，本合同代理期自動延長_______個月，可循環(huán)延期。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。

2、在本合同有效代理期內(nèi)，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。

3、在本合同有效代理期內(nèi)，甲方不得指定其他銷售代理商。

第三條費用負擔。

1、推廣費用由乙方負責。甲方如特別要求制作電視廣告、印制單獨的宣傳材料、售樓書等，該費用則由甲方負責并應在費用發(fā)生前一次性到位。

2、具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。

第四條銷售價格。

2、乙方可視市場銷售情況，在甲方確認的銷售價目基礎上向上靈活浮動，但浮動幅度原則上控制在______%內(nèi)。

3、甲方同意乙方視市場銷售情況，在甲方確認的銷售價目基礎上向下靈活浮動______%內(nèi)，低于此幅度時應征得甲方的認可。

第五條代理傭金及支付。

1、乙方的代理傭金為成交額的____%.乙方實際銷售價格超出本合同規(guī)定的銷售價目時，超出部分歸乙方。

2、代理傭金由甲方以人民幣形式支付。

3、甲方同意按下列方式支付代理傭金：甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中所約定房產(chǎn)的代銷即告完成，即可獲得本合同所規(guī)定的全部代理傭金。

甲方在收到首期房款后應不遲于3天將代理傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉來的代理傭金后應開具收據(jù)。如乙方代甲方收取房價款，并在扣除乙方應得傭金后，將其余款項返還甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。

4、因客戶對認購書違約而沒收的定金，由甲、乙雙方五五分成。

第六條甲方的責任。

1、甲方應向乙方提供以下文件和資料：(1)甲方營業(yè)執(zhí)照復印件和銀行帳戶;(2)政府有關部門批準的國有土地使用權證、建設用地批準文件、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。

(3)關于代售房地產(chǎn)的所需的有關資料，包括：平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設備、建設標準、電器設備配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價格、其他費用的估算等;(4)乙方代理銷售該項目所需的收據(jù)、銷售合同，以實際使用的數(shù)量為準，余數(shù)全部退給甲方;(5)甲方簽署的委托乙方銷售的獨家代理委托書。

以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后2天內(nèi)向乙方交付齊全。

甲方保證若客戶購買的房地產(chǎn)的實際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負責。

2、甲方應積極配合乙方的銷售，并保證乙方客戶所訂的房號不發(fā)生一屋二賣等誤訂情況。

3、甲方應按時按本合同的規(guī)定向乙方支付有關費用。

第七條乙方的責任。

1、在合同期內(nèi)，乙方應做好以下工作：

(1)根據(jù)市場，制定推廣計劃;。

(3)派送宣傳資料、售樓書;。

(4)在甲方的協(xié)助下，安排客戶實地考察并介紹項目、環(huán)境及情況;。

(6)乙方不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾。

2、乙方在銷售過程中，應根據(jù)甲方提供的項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

3、乙方應信守本合同所規(guī)定的銷售價格與浮動幅度。

非經(jīng)甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。

在客戶同意購買時，乙方應按甲、乙雙方確定的付款方式向客戶收款。

若遇特殊情況，乙方應告知甲方，作個案協(xié)商處理。

4、乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動。

第八條合同的終止和變更。

1、在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律、經(jīng)濟等事宜。

本合同一旦終止，雙方的合同關系即告結束，甲、乙雙方不再互相承擔任何經(jīng)濟及法律責任，但甲方未按本合同的規(guī)定向乙方支付應付費用的除外。

2、經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

第九條其他事項。

1、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。

2、在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。

甲方：________________。

乙方：________________。

_______年____月____日。

房屋銷售代理合同無效篇六

甲方：

通訊地址：

乙方：

通訊地址：

依據(jù)《xxx合同法》及相關法規(guī)的規(guī)定，甲方與乙方在平等、自愿的基礎上，就乙方為甲方提供房屋出售居間服務的有關事項達成協(xié)議如下：

1、甲方授權乙方代理出售位于____區(qū)域的房屋，建筑面積____平米，售價為人民幣____萬元整。

2、____（有/無）抵押，抵押人____，抵押金額____。____（有/無）租賃，租賃期限____。

代理期限自____年____月____日起至____年____月____日止，共計____年____月____天。

1、甲方應向乙方出示身份證、戶口本、房產(chǎn)所有權證書或證明甲方對該房屋依法享有處置權的其他證明。

2、甲方不是產(chǎn)權人，應出具產(chǎn)權人已授權公證過的書面委托書。

3、甲方對所提供的上述資料的真實合法性負責。

4、甲方應對乙方的居間活動提供必要的協(xié)助與配合。

5、甲方不得在代理期限內(nèi)及期限屆滿后____個月內(nèi)與乙方介紹的承購人進行私下交易。

6、代理期限內(nèi)甲方不得無故終止合同，因特殊原因需要終止合同的應提前____天書面通知乙方，并承擔違約責任。

1、乙方應向甲方出示營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質證書等合法的經(jīng)營資格證明。

2、乙方應認真完成甲方授權的代理事項，按照甲方的要求尋找承購人，將處理情況及時向甲方如實報告，并為承購人現(xiàn)場看房及甲方與承購人簽訂《房屋買賣合同》提供聯(lián)絡、協(xié)助、撮合等服務。

3、乙方收取必要費用、傭金的，應向甲方開具收費票據(jù)。

1、傭金標準按照甲方與承購人實際成交房款總額（人民幣）的____%計算。

2、甲方與承購人簽訂《房屋買賣合同》時，即向乙方支付全額（人民幣）的____%傭金。

3、代理事項未完成的，乙方不得要求甲方支付傭金。

4、代理事項完成的，居間活動的費用由乙方負責。

5、支付方式：________。

1、甲方未如約支付傭金、必要費用或者與乙方介紹的承購人進行私下交易的，應按照上述售價的____%向乙方支付違約金。

2、乙方提供虛假信息、故意隱瞞事實或有惡意串通行為的，應退還已收取的傭金，并賠償甲方因此受到的損失。

3、本合同簽訂之日起此房屋由乙方獨家代理，甲方不得在代理期間自付出售或通過其他中介機構（含個人）出售此房屋。否則，應向乙方支付上述房屋實際成交價（人民幣）的____%作為違約金。

本合同履行期間發(fā)生爭議的，雙方友好協(xié)商解決，協(xié)商不能解決的，應向房屋所在地的人民法院提起訴訟。

1、本合同經(jīng)雙方簽字或蓋章后即生效，合同書一式____份，甲乙雙方各執(zhí)____份，具有同等效力。

2、需要補充協(xié)議、確認書、委托書的，必須采取書面形式，并在甲乙雙方簽字蓋章后生效。

甲方：

證件號碼：

簽訂時間：____年____月____日。

乙方：

開戶銀行：

賬戶：

簽訂時間：____年____月____日。

房屋銷售代理合同無效篇七

是指雖然已經(jīng)成立，但因為缺乏生效要件而自始不具有法律約束力的房屋買賣合同。無效房屋買賣合同是怎樣的呢?以下是本站小編整理的無效房屋買賣合同，歡迎參考閱讀。

一、概念。

房屋買賣，是指房屋所有權人將房屋所有權轉讓給房屋買受人，而買受人為此支付相應價款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同。實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生，房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權、價款、原承租戶的利益等諸多問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。

1、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉讓，合同無效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別轉讓于不同的當事人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、未辦理登記過戶手續(xù)，合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權轉移的法律效果，即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，交將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。

3、產(chǎn)權主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時，須提交共有人同意的。

證明書。

4、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣出租房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權時，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。

5、單位違反規(guī)定購房，合同無效。機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣級以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關系無效。

6、買賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標準議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機關同意后才能生效。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故反悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現(xiàn)存在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

7、非法轉讓，合同無效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉讓(包括買賣)：1、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產(chǎn)條件的;2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;3、依法收回土地使用權的;4、共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書面同意的;5、權屬有爭議的;6、未依法登記領取權屬證書的;7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

無效的房屋買賣合同自成立時起就沒有法律效力，任何人在任何時候都可以主張該合同無效。該無效合同自成立時起即無效，具有溯及力。房屋買賣合同是否無效應由人民法院、仲裁機關確認，而不是由買賣雙方或一方?jīng)Q定。房屋買賣合同被宣告無效后，將產(chǎn)生以下法律后果：

(一)相互返還。即由出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋;。

(二)買受人已經(jīng)實際使用房屋的，應當支付相當于房屋租金的使用費，買受人對房屋進行了裝修的對于裝修價值部分可由出賣人適當給予補償。

(三)有過錯的一方應賠償對方因房屋買賣合同無效所受到的損失，雙方都有過錯的，應當按照雙方的過錯大小分清雙方責任，各自按照應當承擔的責任分擔損失。

(四)在商品房買賣過程中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而導致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責任。

(五)因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權益的，應當收繳雙方財產(chǎn)，歸國家所有或返還給第三人。

(六)涉及到違法犯罪行為的，則應受到行政或刑事處罰。

房屋銷售代理合同無效篇八

原告系某區(qū)某平房的產(chǎn)權人，產(chǎn)權證上登記的建筑面積為148平方米，原告在未報審批的情況下自行翻建，將房屋改建成為二層樓房。

9月3日，原告與被告簽訂《定金協(xié)議》，約定雙方于209月6日前簽訂租賃合同，簽訂合同時原告帶產(chǎn)權人的證件和房產(chǎn)權證正本。年9月5日，原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》，約定原告將涉案建筑面積為490平方米的二層房屋出租給被告，租賃期限自2012年11月3日起，至11月2日止。租金每月35萬元，被告應向原告支付35萬元作為租賃保證金。甲乙雙方在本租約有效期內(nèi)，任何一方提出解約或違約導致合同解除的，違約方應向守約方支付70萬元的違約金。合同簽訂后。被告共向原告支付租金及保證金140萬元。

1月31日，區(qū)城市管理在涉案房屋張貼限期拆除通知書。4月5日，被告將房屋騰空后交還原告。

訴辯意見。

原告于204月24日訴至法院，稱被告拖欠房屋屋租金，違反合同約定，要求解除租賃合同、被告向原告支付拖欠的房屋租金及違約金。

被告稱，原告簽訂合同時承諾出租的房屋系商業(yè)用房，但涉案房屋實際上是違章建筑，城管部門在租賃期間發(fā)出限期拆除的通知書，導致被告無法正常使用。被告提起反訴，要求確認合同無效、原告返還被告房屋租金及押金140萬元、賠償被告裝修損失360萬元。被告提出確認合同無效的反訴請求后，原告變更訴訟請求，要求判令被告支付2012年9月5日至年4月5日的房屋使用費5950000元、被告向原告支付違約金70萬元。

庭審中，原告認可房屋自行翻建和張貼過限期拆除通知書的事實，但主張房屋可以正常使用。被告向法院提供有關證據(jù)證明對房屋進行裝修花費360萬元。被告方證人唐某出庭作證時，經(jīng)法院要求提供了收取工程款的銀行轉賬憑證，顯示2012年10月9日至2012年12月12日間，被告共向其轉賬240萬元。證人認可被告提交的360萬元的工程款收據(jù)(2012年10月10日)，是其事后向原告補開的。原告將房屋收回后轉租，裝修已拆改，無法再進行裝修價值鑒定。

裁判觀點。

出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。涉訴房屋翻建沒有取得建設工程規(guī)劃許可證，故《租賃合同》無效。

原告將未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，對于合同無效的后果負有主要責任，被告在簽訂合同時，未盡合理審查義務，應承擔次要責任。合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應責任。房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，法院一般應予支持。被告要求原告返還租金及押金的反訴請求，于法有據(jù)。

鑒于被告于2014年4月5日將涉案房屋交還原告，故其理應向原告支付占用房屋期間的房屋使用費，具體數(shù)額，法院比照合同約定的租金標準及房屋的實際情況，依法酌情判定;對于原告要求被告支付違約金的訴訟請求，依據(jù)不足，法院不予支持;對于被告要求原告賠償其裝修、設備、器材、貨品等投資損失的反訴請求，法院根據(jù)被告提交的證據(jù)及雙方的過錯程度予以確定。

最終，法院作出判決確認原告和被告簽訂的《租賃合同》無效;原告返還被告房屋租金、租賃保證金140萬元;被告向原告支付房屋使用費400萬元;原告賠償被告房屋裝修損失180萬元;駁回原告的其他訴訟請求;駁回被告的其他反訴請求。

一審宣判后，原、被告均未上訴。

需要梳理的法律適用問題。

建設工程規(guī)劃許可證是城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認相關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。

1989年頒布的《城市規(guī)劃法》第40條作出規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設工程規(guī)劃許可證件或者違反建設工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進行建設，嚴重影響城市規(guī)劃的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物或者其他設施;影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令限期改正，并處罰款。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》開始施行后，《城市規(guī)劃法》即廢止。但是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》并未廢止《城市規(guī)劃法》中規(guī)定的規(guī)劃行政許可制度，而是予以繼承發(fā)揚，分別規(guī)定了城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村規(guī)劃行政許可制度。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定：未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第65條規(guī)定：在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

對于未取得建設工程規(guī)劃許可證，或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的房屋所簽訂的租賃合同的效力問題，《合同法》第7條規(guī)定，當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。《合同法》第52條第四、五項也規(guī)定，損害社會公共利益、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。

最高法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此類房屋的租賃合同效力認定又做了進一步規(guī)范。解釋第2條規(guī)定，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。解釋第3條規(guī)定，出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

針對建設工程規(guī)劃許可證與房屋租賃合同效力認定關系的問題，可以說，房屋租賃合同解釋是更為合理和符合社會的價值取向的。鼓勵交易，重視物盡其用，實現(xiàn)資源的最優(yōu)化配置和最大化利用，從而增進社會最大多數(shù)人之福利，是涉財產(chǎn)性法律法規(guī)的立法目的和價值取向。

出租房屋因為辦理相關審批手續(xù)不及時或者相關審批材料不全導致暫時不能取得建設工程規(guī)劃許可證或相關審批的，如果在訴訟中，出租的.房屋在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設或者在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，認定合同無效的法定事由已消滅，合同繼續(xù)履行不存在法律障礙和事實障礙的話，法院應當認定租賃合同有效，以鼓勵房屋承租關系延續(xù)，保障房屋經(jīng)濟價值最大化，也避免房屋繼續(xù)尋租產(chǎn)生不必要的交易成本。

在前文所舉案例中，原告將其不足150平方米的房屋改擴建為近500平方米的二層建筑，違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，事后也無法取得建設工程規(guī)劃許可證。原告將未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，雙方就該房屋簽訂的房屋租賃合同應為無效合同。

對出租人來講，房屋本身合法與否是明知的，也有義務保證出租房屋系其合法有權出租的房屋，符合雙方合同約定的用途。如果出租房屋沒有建設工程規(guī)劃許可證導致房屋租賃合同無效，出租人應當承擔全部或主要責任。

承租人在承租房屋時，也應盡到相應的審慎義務，要求出租人出示房屋的產(chǎn)權證件或審批手續(xù)。如果承租人未盡必要審核義務，對于損失的產(chǎn)生也應當承擔相應的責任。當然，承租人所盡的審慎義務應為形式上的審查義務，如果出租人故意偽造相關產(chǎn)權證件或者審批材料，導致承租人在形式上盡了審核義務后，無法得知承租房屋為違法違章建筑，事后，承租人對合同無效而產(chǎn)生的損失不應承擔任何責任。

一般來講，出租人對于房屋的情況明知，對于合同無效所產(chǎn)生的損失，出租人應當承擔70%以上的責任。但如果承租人對于房屋是違法違章建設的情況是明知的，仍與出租人簽訂租賃合同，對于這種情況下的損失責任分配，有觀點提出應由承租人承擔全部損失。筆者認為，出租人是房屋的建設者或者受益者，對房屋的情況也最為熟知，如果出于經(jīng)濟利益的考慮，將房屋出租，情況不是極為特殊，仍應由出租人承擔50%以上的責任;如果情況比較特殊，比如出租人出租房屋的價格極低，時間較短，合同中對責任承擔又有明確約定的情況下，可以判令出租人在其受益范圍內(nèi)承擔責任較低的相應損失。

對于無效合同雙方損失的范圍如何確定的問題：

《合同法》第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

《合同法》第113條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

那么，無效租賃合同中雙方當事人損失包括哪些?有觀點提出，合同無效后，有過錯一方應當按照違約責任賠償守約方受到的所有損失，包括在合同有效情形下對方通過履行合同可以獲得的利益。筆者認為這種觀點有失偏頗。

首先，由于合同無效所引發(fā)的賠償損失的性質，一般是締約過失責任，而非違約責任。締約過失責任的產(chǎn)生是因為當事人違反先合同義務所致，所謂先合同義務是指當事人為締約而磋商時，基于誠實信用原則而產(chǎn)生的協(xié)力、告知、保護、照顧、保密等義務。違反先合同義務，給對方造成損害的，則產(chǎn)生締約過失責任。違約責任則是違反了合同約定，不履行合同義務而產(chǎn)生。合同無效為自始無效，即于合同成立時合同約定內(nèi)容即不對當事人產(chǎn)生約束力，不產(chǎn)生合同義務，故不產(chǎn)生違約責任。

也就是說，合同無效情形下，當事人對合同無效存在過錯，且對方當事人因此遭受損失的，過錯方應基于締約過失行為向對方當事人承擔賠償損失的法律責任。賠償?shù)膿p失應限于其簽訂合同和履行合同所產(chǎn)生的直接損失和間接損失，但不包括在合同有效情形下通過履行可以獲得的利益。

具體到房屋租賃合同中，出租人的損失一般是指出租房屋受到損害的損失(恢復原狀的費用)，承租人的損失一般是指裝修及為履行合同添置物品、購置貨物產(chǎn)生的損失。如果出租人主張空置期損失、承租人主張預期利潤等合同正常履行可能產(chǎn)生的收益，法院應不予支持。

在所舉案例中，原告私自改擴建房屋，將未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，并按照改擴建后的房屋面積收取被告高額租金，故對于合同無效的后果負有主要責任。而被告在簽訂合同之前，已經(jīng)約定原告向其提供房屋產(chǎn)權證件，但在簽訂合同時被告未盡合理審查義務(抑或存在僥幸的心理)，在房屋產(chǎn)權證件與房屋明顯不符的情況下，仍與原告簽訂房屋租賃合同，故對合同無效產(chǎn)生的實際損失亦應承擔相應的次要責任。對于雙方的損失，原告收回的房屋是被告裝修后的房屋，被告對房屋進行了添附，不存在損壞房屋的損失;被告對房屋進行裝修、添置物品，這是被告為履行合同產(chǎn)生的間接損失，應按照雙方的過錯確定各自應承擔的數(shù)額。

對于出租人而言，盡管因房屋系違法違章建筑而導致合同無效，但該自建房屋在被拆除之前還是其占有的財產(chǎn)。

首先，合同無效后出租人可以要求承租人將房屋返還。對于承租人在租賃期間損壞房屋及其設施的，根據(jù)最高法院房屋租賃合同解釋的規(guī)定，出租人有權要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

對于此類案件，筆者認為，因出租房屋本身即為違法、違章建筑，在處理時，應盡量適用賠償?shù)姆桨?，不宜適用恢復原狀的處理方式，一則可能造成不必要的社會財產(chǎn)損失，二則也不利于昭示國家司法機關對違法違章建筑的否定態(tài)度。

其次，出租人有權要求承租人支付其占用房屋期間的占用費。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。出租人根據(jù)合同獲取的房屋租金、押金等費用，因合同無效應當返還承租人。但是，依據(jù)公平原則，出租人作為自建房屋的建設者或控制者，本身面臨著國家行政機關拆除房屋產(chǎn)生損失和遭受行政處罰的風險，而承租人則利用了涉案房屋進行收益，如果因合同無效導致承租人收回租金而不支付任何費用，則存在顯失公平的情形。

根據(jù)最高法院《房屋租賃合同解釋》的第5條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。也就是說，出租人雖然不能取得租金收益，但是有權向承租人主張承租人使用房屋期間的占用費，具體標準可以參照合同約定的租金標準及周邊房屋的租金標準。如果自建房約定的租金標準與一般房屋無異，可以參考租金標準酌情降低;如果約定的租金標準已經(jīng)考慮自建房因素，較低于一般房屋約定的租金標準，也可以按照約定的租金標準執(zhí)行，具體案件可以具體確定。

對于承租人而言，因承租的房屋系違法、違章的自建房屋導致合同無效，承租人首先有權要求出租人退還所繳納的租金、押金、租賃保證金等合同約定的費用。當然如果合同期滿或者雙方在產(chǎn)生糾紛后及時辦理了房屋交接手續(xù)，承租人支付的租金與應當向出租人支付的房屋使用費基本相當，不存在明顯不公平的情形的，對雙方互相主張的返還租金、支付占用費的訴求，可以一并駁回，不再處理。

承租人已經(jīng)對房屋進行了裝飾裝修的，有權按照雙方的過錯程度向出租人主張裝修損失。根據(jù)最高法院《房屋租賃合同解釋》第9條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。第13條規(guī)定承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，法院應予支持。

也就是說，承租人對房屋進行裝飾裝修的情形，如果承租人對房屋的裝飾裝修是經(jīng)過出租人同意的，裝飾裝修除了承租人可以拆除、出租人同樣利用并折價的部分以外，其余部分可以視為承租人在該租賃合同中所受到的損失，根據(jù)雙方過錯程度確定應承擔的損失數(shù)額。

需特別注意的是，承租人尤其是租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營的，對房屋進行裝飾裝修以便開展經(jīng)營活動有合理性。承租人對租賃的房屋進行了裝飾裝修，除非出租人能夠提供相反證據(jù)，應推定為出租人是同意的，舉證責任應當由出租人承擔。如果出租人沒有相反證據(jù)，就裝修損失，對出租人不能以承租人沒有經(jīng)過其同意對房屋擅自裝飾裝修而拒絕承擔相應責任的意見，筆者認為應審慎對待。

在本文所舉的案例中，房屋租賃合同被確認無效，鑒于房屋雙方已完成交接，不存在返還問題。對于相關費用，承租人要求出租人返還租金及押金的反訴請求，于法有據(jù)應予支持。出租人原起訴的訴訟請求為要求解除雙方合同、被告支付原告拖欠的租金，在被告反訴后要求被告支付房屋占用費，其委托律師做出的變更也表現(xiàn)出了律師應有的水準，因為出租的房屋本為非法建設，法院很有可能做出合同無效的判決。如果堅持訴請解除合同、支付拖欠的租金，法院可能駁回其本訴請求。故原告變更為要求被告支付占用房屋期間的房屋使用費，也得到了法院的支持。被告為進行經(jīng)營所裝飾裝修的費用，被告在訴訟前與原告辦理了交接，而原告已將房屋轉租，房屋裝修的價值無法進行鑒定，最終法院根據(jù)被告提交的證據(jù)及雙方過錯程度確定出租人應向承租人支付的數(shù)額，也是合理的。

本案帶給我們的提示。

房屋銷售代理合同無效篇九

1、未經(jīng)竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。

2、違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。

3、被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。

4、出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

5、出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。

6、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。

7、租賃期限超過二十年的，超過部分無效。

8、承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人們法院應當認定超過部分的約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。

房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

對于房屋使用費的標準，應當參照合同約定的租金標準，同時還可以綜合考慮如下因素：

(3)對于合同無效雙方各自過錯程度。

根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條之規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修的，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的'，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。

因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

出租人是否同意利用，不能僅根據(jù)出租人的口頭表示，還應當結合出租人的事實行為來判斷。

如出租人在事實上已經(jīng)實際利用了裝飾裝修物，則應視為出租人同意利用;又如裝飾裝修物為房屋使用人所必須物品，則應適當考慮通過折價方式處理。

承租人未經(jīng)出租人同意進行裝飾裝修的，對于出租人同意利用的裝飾裝修物，可折價歸于出租人所有;對于出租人不同意利用的，則應當由承租人自行承擔損失。

租賃合同被認定無效時，轉租合同亦不能履行，為一并處理合同無效的法律后果，次承租人應當參加訴訟，不僅需要承擔騰退房屋的義務，在需要對租賃房屋的裝飾裝修價值進行評估時，還應當承擔配合評估的責任。

因此如果出租人并未起訴次承租人，則人們法院需就房屋房屋返還問題釋明出租人，告知其可以追加次承租人為共同被告，以一并解決合同無效的法律后果。

人民法院也可以基于判決執(zhí)行問題及保護次承租人利益的需要，直接依職權追加次承租人作為無獨立請求權第三人參加訴訟。

租賃合同與轉租合同的效力應當分別審查，即分別根據(jù)合同法及相關司法解釋的規(guī)定對合同效力進行各自審查。

出租人與承租人之間的租賃合同無效，承租人與次承租人之間的租賃合同并不必然無效。

出租人與承租人之間的租賃合同如果被法院確認為無效或撤銷，次承租人要求租賃合同的承租人或出租人賠償裝飾物損失或承擔違約責任的，該主張與出租人和承租人之間的租賃合同糾紛不屬于同一法律關系，因此不能在同一案件一并主張，次承租人應當就其主張另行起訴。

如果法院判決次承租人騰退房屋的，應當詢問次承租人是否就裝飾裝修物申請采取必要的證據(jù)保全措施，次承租人為保護其權益也應當主動向法院提出以鑒定等方式對裝飾裝修物價值進行證據(jù)保全。

當事人就房屋租賃合同的履行或解除發(fā)生爭議，經(jīng)審查認定租賃合同無效，法院應當釋明當事人變更訴訟請求，盡量引導當事人就合同無效的法律后果一并處理，經(jīng)釋明當事人堅持不變更的，應當判決確認租賃合同無效，并駁回當事人的全部訴訟請求，同時告知當事人可就房屋騰退、裝飾裝修損失等爭議另行主張。

房屋經(jīng)多次轉租，當事人就其中某一手租賃合同發(fā)生糾紛，經(jīng)審查認定租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，該合同出租人要求返還房屋的，一般不需要追加其他租賃合同的當事人參加訴訟，可以依據(jù)合同相對性判決承租人直接將房屋返還給該出租人。

房屋租賃合同在履行過程中被認定無效。

簡單采用恢復原狀的方式會導致當事人間利益失衡，信賴合同有效及能夠履行的當事人一方要求對方賠償因此所造成的訂約機會損失等信賴利益損失的，可以根據(jù)誠信原則，綜合當事人過錯程度、另行租賃房屋的差價及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，按照目前的司法實踐，判決的損失數(shù)額一般以不超過六個月的房屋使用費為限。

房屋銷售代理合同無效篇十

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的`，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得

其他

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。

買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標準議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機關同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉讓(包括買賣)：

（1）、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產(chǎn)條件的;

（2）、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;

（3）、依法收回土地使用權的;

（4）、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

（5）、權屬有爭議的;

（6）、未依法登記領取權屬證書的;

（7）、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

認定房屋買賣合同的效力涉及比較復雜的法律問題，甚至可能涉及訴訟，而且房屋作為價值巨大的商品，建議當事人聘請

專業(yè)

房屋銷售代理合同無效篇十一

法定代表人:____________職務:____________。

乙方:____________房地產(chǎn)中介代理有限公司。

法定代表人:____________職務:____________。

*乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)和的有關規(guī)定，就*方委托乙方(獨家)代理銷售*方開發(fā)經(jīng)營或擁有的____________事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。

第一條合作方式和范圍。

*方指定乙方為在____(地區(qū))的獨家銷售代理，銷售*方指定的，由*方在。

________興建的____________項目，該項目為(別墅、寫字樓、公寓、住宅)，銷售面積共計________平方米。

第二條合作期限。

1。本合同代理期限為個月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天內(nèi)，如*乙雙方均未提出反對意見，本合同代理期自動延長____個月。合同到期后，如*方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。

2。在本合同有效代理期內(nèi)，除非*方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。

3。在本合同有效代理期內(nèi)，*方不得在____________地區(qū)指定其他代理商。

第三條費用負擔。

本項目的推廣費用(包括但不僅包括報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)由*方負責支付。該費用應在費用發(fā)生前一次*到位。

具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。

第四條銷售價格。

銷售基價(本代理項目各層樓面的平均價)由*乙雙方確定為____元/平方米，乙方可。

視市場銷售情況征得*方認可后，有權靈活浮動。*方所提供并確認的銷售價目表為本合同的附件。

第五條代理傭金及支付。

1。乙方的代理傭金為所售的____________項目價目表成交額的____%，乙方實際銷售價格超出銷售基價部分，*乙雙方按五五比例分成。代理傭金由*方以**形式支付。

2。*方同意按下列方式支付代理傭金:。

*方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產(chǎn)的代銷即告完成，即可獲得本合同所規(guī)定的全部代理傭金。*方在收到首期房款后應不遲于3天將代理傭金全部支付乙方，乙方在收到*方轉來的代理傭金后應開具收據(jù)。

乙方代*方收取房價款，并在扣除乙方應得傭金后，將其余款項返還*方。

3。乙方若代*方收取房款，屬一次*付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應不遲于5天將房款匯入*方指定銀行帳戶；屬分期付款的，每兩個月一次將所收房款匯給*方。乙方不得擅自挪用代收的房款。

4。因客戶對臨時買賣合約違約而沒收的定金，由*乙雙方五五分成。

第六條*方的責任。

1。*方應向乙方提供以下文件和資料:。

(1)*方營業(yè)執(zhí)照副本復印件和銀行帳戶；

律師365。

(2)新開發(fā)建設項目，*方應提供*有關部門對開發(fā)建設____________________項目批準的有關*照(包括:國有土地使用權*書、建設用地批準*書和規(guī)劃許可*、建設工程規(guī)劃許可*和開工*)和銷售________________項目的商品房銷售*書、外銷商品房預售許可*、外銷商品房。

(5)*方正式委托乙方為________________項目銷售(的獨家)代理的委托書；以上文件和資料，*方應于本合同簽訂后2天內(nèi)向乙方交付齊全。

*方保*若客戶購買的____________的實際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權不清，所發(fā)生的任何糾紛均由*方負責。

2。*方應積極配合乙方的銷售，負責提供看房車，并保*乙方客戶所訂的房號不發(fā)生誤訂。

3。*方應按時按本合同的規(guī)定向乙方支付有關費用。

第七條乙方的責任。

1。在合同期內(nèi)，乙方應做以下工作:。

(1)制定推廣計劃書(包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等)；

(2)根據(jù)市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表；

(3)按照*乙雙方議定的條件，在委托期內(nèi)，進行廣告宣傳、策劃；

(4)派送宣傳資料、售樓書；

(5)在*方的協(xié)助下，安排客戶實地考察并介紹項目、環(huán)境及情況；

(6)利用各種形式開展多渠道銷售活動；

(8)乙方不得超越*方授權向客戶作出任何承諾。

2。乙方在銷售過程中，應根據(jù)*方提供的________________項目的特*和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

3。乙方應信守*方所規(guī)定的銷售價格，非經(jīng)*方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按*乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次*購買多個單位)，乙方應告知*方，作個案協(xié)商處理。

4。乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以*方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動。

第八條合同的終止和變更。

1。在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律經(jīng)濟等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關系即告結束，*乙雙方不再互相承擔任何經(jīng)濟及法律責任，但*方未按本合同的規(guī)定向乙方支付應付費用的除外。

2。經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

第九條其他事項。

1。本合同一式兩份，*乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。

2。在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。

*方:____________________。

代表人:____________________年____月____日。

乙方:____________________。

代表人:____________________年____月____日。

文檔來源:律師365(64365/)合同欄目，找律師就上律師365。

房屋銷售代理合同無效篇十二

原告系某區(qū)某平房的產(chǎn)權人，產(chǎn)權證上登記的建筑面積為148平方米。原告在未報審批的情況下自行翻建，將房屋改建成為二層樓房。

2019年9月3日，原告與被告簽訂《定金協(xié)議》，約定雙方于2019年9月6日前簽訂租賃合同，簽訂合同時原告帶產(chǎn)權人的證件和房產(chǎn)權證正本。2019年9月5日，原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》，約定原告將涉案建筑面積為490平方米的二層房屋出租給被告，租賃期限自2019年11月3日起，至2019年11月2日止。租金每月35萬元，被告應向原告支付35萬元作為租賃保證金。甲乙雙方在本租約有效期內(nèi)，任何一方提出解約或違約導致合同解除的，違約方應向守約方支付70萬元的違約金。合同簽訂后。被告共向原告支付租金及保證金140萬元。

2019年1月31日，區(qū)城市管理監(jiān)察大隊在涉案房屋張貼限期拆除。

通知書。

2019年4月5日，被告將房屋騰空后交還原告。

原告于2019年4月24日訴至法院，稱被告拖欠房屋屋租金，違反合同約定，要求解除租賃合同、被告向原告支付拖欠的房屋租金及違約金。

被告稱，原告簽訂合同時承諾出租的房屋系商業(yè)用房，但涉案房屋實際上是違章建筑，城管部門在租賃期間發(fā)出限期拆除的通知書，導致被告無法正常使用。被告提起反訴，要求確認合同無效、原告返還被告房屋租金及押金140萬元、賠償被告裝修損失360萬元。被告提出確認合同無效的反訴請求后，原告變更訴訟請求，要求判令被告支付2019年9月5日至2019年4月5日的房屋使用費5950000元、被告向原告支付違約金70萬元。

庭審中，原告認可房屋自行翻建和張貼過限期拆除通知書的事實，但主張房屋可以正常使用。被告向法院提供有關證據(jù)證明對房屋進行裝修花費360萬元。被告方證人唐某出庭作證時，經(jīng)法院要求提供了收取工程款的銀行轉賬憑證，顯示2019年10月9日至2019年12月12日間，被告共向其轉賬240萬元。證人認可被告提交的360萬元的工程款收據(jù)(2019年10月10日)，是其事后向原告補開的。原告將房屋收回后轉租，裝修已拆改，無法再進行裝修價值鑒定。

出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。涉訴房屋翻建沒有取得建設工程規(guī)劃許可證，故《租賃合同》無效。

原告將未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，對于合同無效的后果負有主要責任，被告在簽訂合同時，未盡合理審查義務，應承擔次要責任。合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應責任。房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，法院一般應予支持。被告要求原告返還租金及押金的反訴請求，于法有據(jù)。

鑒于被告于2019年4月5日將涉案房屋交還原告，故其理應向原告支付占用房屋期間的房屋使用費，具體數(shù)額，法院比照合同約定的租金標準及房屋的實際情況，依法酌情判定;對于原告要求被告支付違約金的訴訟請求，依據(jù)不足，法院不予支持;對于被告要求原告賠償其裝修、設備、器材、貨品等投資損失的反訴請求，法院根據(jù)被告提交的證據(jù)及雙方的過錯程度予以確定。

最終，法院作出判決確認原告和被告簽訂的《租賃合同》無效;原告返還被告房屋租金、租賃保證金140萬元;被告向原告支付房屋使用費400萬元;原告賠償被告房屋裝修損失180萬元;駁回原告的其他訴訟請求;駁回被告的其他反訴請求。

建設工程規(guī)劃許可證是城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認相關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。

1989年頒布的《城市規(guī)劃法》第40條作出規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設工程規(guī)劃許可證件或者違反建設工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進行建設，嚴重影響城市規(guī)劃的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物或者其他設施;影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令限期改正，并處罰款。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》2019年開始施行后，《城市規(guī)劃法》即廢止。但是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》并未廢止《城市規(guī)劃法》中規(guī)定的規(guī)劃行政許可制度，而是予以繼承發(fā)揚，分別規(guī)定了城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村規(guī)劃行政許可制度。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定：未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第65條規(guī)定：在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

對于未取得建設工程規(guī)劃許可證，或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的房屋所簽訂的租賃合同的效力問題，《合同法》第7條規(guī)定，當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益?！逗贤ā返?2條第四、五項也規(guī)定，損害社會公共利益、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。

2019年最高法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此類房屋的租賃合同效力認定又做了進一步規(guī)范。解釋第2條規(guī)定，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。解釋第3條規(guī)定，出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

針對建設工程規(guī)劃許可證與房屋租賃合同效力認定關系的問題，可以說，房屋租賃合同解釋是更為合理和符合社會的價值取向的。鼓勵交易，重視物盡其用，實現(xiàn)資源的最優(yōu)化配置和最大化利用，從而增進社會最大多數(shù)人之福利，是涉財產(chǎn)性法律法規(guī)的立法目的和價值取向。

出租房屋因為辦理相關審批手續(xù)不及時或者相關審批材料不全導致暫時不能取得建設工程規(guī)劃許可證或相關審批的，如果在訴訟中，出租的房屋在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設或者在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，認定合同無效的法定事由已消滅，合同繼續(xù)履行不存在法律障礙和事實障礙的話，法院應當認定租賃合同有效，以鼓勵房屋承租關系延續(xù)，保障房屋經(jīng)濟價值最大化，也避免房屋繼續(xù)尋租產(chǎn)生不必要的交易成本。

在前文所舉案例中，原告將其不足150平方米的房屋改擴建為近500平方米的二層建筑，違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，事后也無法取得建設工程規(guī)劃許可證。原告將未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，雙方就該房屋簽訂的房屋租賃合同應為無效合同。

《合同法》第216條規(guī)定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。對出租人來講，房屋本身合法與否是明知的，也有義務保證出租房屋系其合法有權出租的房屋，符合雙方合同約定的用途。如果出租房屋沒有建設工程規(guī)劃許可證導致房屋租賃合同無效，出租人應當承擔全部或主要責任。

承租人在承租房屋時，也應盡到相應的審慎義務，要求出租人出示房屋的產(chǎn)權證件或審批手續(xù)。如果承租人未盡必要審核義務，對于損失的產(chǎn)生也應當承擔相應的責任。當然，承租人所盡的審慎義務應為形式上的審查義務，如果出租人故意偽造相關產(chǎn)權證件或者審批材料，導致承租人在形式上盡了審核義務后，無法得知承租房屋為違法違章建筑，事后，承租人對合同無效而產(chǎn)生的損失不應承擔任何責任。

一般來講，出租人對于房屋的情況明知，對于合同無效所產(chǎn)生的損失，出租人應當承擔70%以上的責任。但如果承租人對于房屋是違法違章建設的情況是明知的，仍與出租人簽訂租賃合同，對于這種情況下的損失責任分配，有觀點提出應由承租人承擔全部損失。筆者認為，出租人是房屋的建設者或者受益者，對房屋的情況也最為熟知，如果出于經(jīng)濟利益的考慮，將房屋出租，情況不是極為特殊，仍應由出租人承擔50%以上的責任;如果情況比較特殊，比如出租人出租房屋的價格極低，時間較短，合同中對責任承擔又有明確約定的情況下，可以判令出租人在其受益范圍內(nèi)承擔責任較低的相應損失。

《合同法》第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

《合同法》第113條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

那么，無效租賃合同中雙方當事人損失包括哪些?有觀點提出，合同無效后，有過錯一方應當按照違約責任賠償守約方受到的所有損失，包括在合同有效情形下對方通過履行合同可以獲得的利益。筆者認為這種觀點有失偏頗。

首先，由于合同無效所引發(fā)的賠償損失的性質，一般是締約過失責任，而非違約責任。締約過失責任的產(chǎn)生是因為當事人違反先合同義務所致，所謂先合同義務是指當事人為締約而磋商時，基于誠實信用原則而產(chǎn)生的協(xié)力、告知、保護、照顧、保密等義務。違反先合同義務，給對方造成損害的，則產(chǎn)生締約過失責任。違約責任則是違反了合同約定，不履行合同義務而產(chǎn)生。合同無效為自始無效，即于合同成立時合同約定內(nèi)容即不對當事人產(chǎn)生約束力，不產(chǎn)生合同義務，故不產(chǎn)生違約責任。

也就是說，合同無效情形下，當事人對合同無效存在過錯，且對方當事人因此遭受損失的，過錯方應基于締約過失行為向對方當事人承擔賠償損失的法律責任。賠償?shù)膿p失應限于其簽訂合同和履行合同所產(chǎn)生的直接損失和間接損失，但不包括在合同有效情形下通過履行可以獲得的利益。

具體到房屋租賃合同中，出租人的損失一般是指出租房屋受到損害的損失(恢復原狀的費用)，承租人的損失一般是指裝修及為履行合同添置物品、購置貨物產(chǎn)生的損失。如果出租人主張空置期損失、承租人主張預期利潤等合同正常履行可能產(chǎn)生的收益，法院應不予支持。

在所舉案例中，原告私自改擴建房屋，將未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，并按照改擴建后的房屋面積收取被告高額租金，故對于合同無效的后果負有主要責任。而被告在簽訂合同之前，已經(jīng)約定原告向其提供房屋產(chǎn)權證件，但在簽訂合同時被告未盡合理審查義務(抑或存在僥幸的心理)，在房屋產(chǎn)權證件與房屋明顯不符的情況下，仍與原告簽訂房屋租賃合同，故對合同無效產(chǎn)生的實際損失亦應承擔相應的次要責任。對于雙方的損失，原告收回的房屋是被告裝修后的房屋，被告對房屋進行了添附，不存在損壞房屋的損失;被告對房屋進行裝修、添置物品，這是被告為履行合同產(chǎn)生的間接損失，應按照雙方的過錯確定各自應承擔的數(shù)額。

對于出租人而言，盡管因房屋系違法違章建筑而導致合同無效，但該自建房屋在被拆除之前還是其占有的財產(chǎn)。

首先，合同無效后出租人可以要求承租人將房屋返還。對于承租人在租賃期間損壞房屋及其設施的，根據(jù)最高法院房屋租賃合同解釋的規(guī)定，出租人有權要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

對于此類案件，筆者認為，因出租房屋本身即為違法、違章建筑，在處理時，應盡量適用賠償?shù)姆桨?，不宜適用恢復原狀的處理方式，一則可能造成不必要的社會財產(chǎn)損失，二則也不利于昭示國家司法機關對違法違章建筑的否定態(tài)度。

其次，出租人有權要求承租人支付其占用房屋期間的占用費。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。出租人根據(jù)合同獲取的房屋租金、押金等費用，因合同無效應當返還承租人。但是，依據(jù)公平原則，出租人作為自建房屋的建設者或控制者，本身面臨著國家行政機關拆除房屋產(chǎn)生損失和遭受行政處罰的風險，而承租人則利用了涉案房屋進行收益，如果因合同無效導致承租人收回租金而不支付任何費用，則存在顯失公平的情形。

根據(jù)最高法院《房屋租賃合同解釋》的第5條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。也就是說，出租人雖然不能取得租金收益，但是有權向承租人主張承租人使用房屋期間的占用費，具體標準可以參照合同約定的租金標準及周邊房屋的租金標準。如果自建房約定的租金標準與一般房屋無異，可以參考租金標準酌情降低;如果約定的租金標準已經(jīng)考慮自建房因素，較低于一般房屋約定的租金標準，也可以按照約定的租金標準執(zhí)行，具體案件可以具體確定。

對于承租人而言，因承租的房屋系違法、違章的自建房屋導致合同無效，承租人首先有權要求出租人退還所繳納的租金、押金、租賃保證金等合同約定的費用。當然如果合同期滿或者雙方在產(chǎn)生糾紛后及時辦理了房屋交接手續(xù)，承租人支付的租金與應當向出租人支付的房屋使用費基本相當，不存在明顯不公平的情形的，對雙方互相主張的返還租金、支付占用費的訴求，可以一并駁回，不再處理。

承租人已經(jīng)對房屋進行了裝飾裝修的，有權按照雙方的過錯程度向出租人主張裝修損失。根據(jù)最高法院《房屋租賃合同解釋》第9條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。第13條規(guī)定承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，法院應予支持。

也就是說，承租人對房屋進行裝飾裝修的情形，如果承租人對房屋的裝飾裝修是經(jīng)過出租人同意的，裝飾裝修除了承租人可以拆除、出租人同樣利用并折價的部分以外，其余部分可以視為承租人在該租賃合同中所受到的損失，根據(jù)雙方過錯程度確定應承擔的損失數(shù)額。

需特別注意的是，承租人尤其是租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營的，對房屋進行裝飾裝修以便開展經(jīng)營活動有合理性。承租人對租賃的房屋進行了裝飾裝修，除非出租人能夠提供相反證據(jù)，應推定為出租人是同意的，舉證責任應當由出租人承擔。如果出租人沒有相反證據(jù)，就裝修損失，對出租人不能以承租人沒有經(jīng)過其同意對房屋擅自裝飾裝修而拒絕承擔相應責任的意見，筆者認為應審慎對待。

在本文所舉的案例中，房屋租賃合同被確認無效，鑒于房屋雙方已完成交接，不存在返還問題。對于相關費用，承租人要求出租人返還租金及押金的反訴請求，于法有據(jù)應予支持。出租人原起訴的訴訟請求為要求解除雙方合同、被告支付原告拖欠的租金，在被告反訴后要求被告支付房屋占用費，其委托律師做出的變更也表現(xiàn)出了律師應有的水準，因為出租的房屋本為非法建設，法院很有可能做出合同無效的判決。如果堅持訴請解除合同、支付拖欠的租金，法院可能駁回其本訴請求。故原告變更為要求被告支付占用房屋期間的房屋使用費，也得到了法院的支持。被告為進行經(jīng)營所裝飾裝修的費用，被告在訴訟前與原告辦理了交接，而原告已將房屋轉租，房屋裝修的價值無法進行鑒定，最終法院根據(jù)被告提交的證據(jù)及雙方過錯程度確定出租人應向承租人支付的數(shù)額，也是合理的。

第一，商業(yè)性用房租賃合同簽訂時，要對房屋性質審慎審查。在寫《租房時的那些法律事兒》時，筆者曾經(jīng)提出簽訂房屋租賃合同時，首先就是要確認房屋是可以合法出租的。在商業(yè)性用房的租賃合同中當事人更要注意。

在租房居住的案件之中，一般不涉及裝飾裝修的問題，即使合同無效，最終的處理結果一般也只確認合同無效后，租客提前搬走，租金和占用費問題法院一般也是參照租戶居住使用的時間確定，租客和房主在經(jīng)濟利益上不會收到太大的損失。

而在商業(yè)性用房的租賃中，租戶在接收房屋后出于經(jīng)營需要，一般都會進行相應的裝飾裝修。一旦合同無效，裝飾裝修及其他損失數(shù)額都比較大，而無論是租戶還是房主都會因其過錯對該損失產(chǎn)生責任，因此商業(yè)性用房租賃合同簽訂之前，出租人和承租人都要審慎對待，避免產(chǎn)生不必要的損失。

第二，房屋租賃合同無效，應及時主張權利、履行義務。以所舉案例為例，承租人在2019年1月已接到某區(qū)城市管理監(jiān)察大隊催告書，得知涉案房屋系違章建筑，不能正常出租。承租人應及時與原告協(xié)商交還房屋及賠償事宜，如果協(xié)商不成，應當及時起訴，保護自己的權利。但被告在得知房屋是違章建筑后，既未起訴，也未交還房屋，而是一直占用該房屋直至一年后才將房屋交還。

根據(jù)《房屋租賃合同解釋》第5條，即使房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。也就是說，如果沒有特殊原因，即使租賃合同無效，也應本著公平的原則，誰受益、誰擔責，誰占用房屋，誰承擔房屋占用期間的費用。盡管承租人主張在此期間無法正常使用，但由于其長期占用房屋，也應參照租賃合同約定的標準向出租人支付占用房屋期間的合理占用費。

前述案例之中，盡管法院最終認定原告將未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，對于合同無效的后果應負有主要責任，并判令原告返還被告房屋租金、按照過錯比例賠償被告部分裝修損失，但由于被告長期占用涉案房屋，產(chǎn)生較大數(shù)額的房屋占用費，即使法院最后按照房屋的實際情況參照租金標準酌情減少了占用費的數(shù)額，但最終被告仍要另行向原告支付較大數(shù)額的占用費。既不及時行使權利，又不及時履行義務，被告最終是得不償失。

當然，對于出租人來講也是一樣的，如果承租人以合同無效為由要求交還房屋，而出租人拒不收回房屋，出租人則無權向承租人主張此期間的房屋的占用費，房屋空置產(chǎn)生的損失，由出租人自擔。

第三，承租人對承租房屋進行裝飾裝修應留存合法有效證據(jù)。司法實踐中，裝飾裝修的價值問題往往爭議較大。而且承租人一般為了減少裝修成本，多采取自行委托無相關資質的裝修公司甚至個人進行裝修，也不要求出具正規(guī)發(fā)票，糾紛進入訴訟后，很難提供合法有效的證據(jù)證明裝飾裝修所支出的費用數(shù)額。

如果承租人在交還房屋之前提起訴訟，法院一般可以通過專門的司法鑒定機構來確定裝飾裝修的價值，這種鑒定相對公平、準確，不至于產(chǎn)生對承租人不利的情形。但如果房屋已經(jīng)交回，無法鑒定，則根據(jù)誰主張誰舉證的證據(jù)規(guī)則，承租人如果不能提交進行裝飾裝修所支付費用的有效證據(jù)，則法院可能作出對其不利的裁決。

而且即使房屋租賃合同有效，如果合同履行過程中產(chǎn)生爭議，導致合同無法正常履行完畢的，一般也要涉及到未履行期間裝飾裝修價值的確定問題。通過司法鑒定的方式確定裝修損失所耗費的時間較長，房屋鑒定期間房屋空置的損失必然產(chǎn)生，也必然有一方來承擔該損失。如果房屋被收回后無法鑒定，沒有合法有效的證據(jù)，對主張裝修損失的一方也會產(chǎn)生不利影響。

[1]也有觀點提出，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同違反的只是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中的管理性規(guī)定，而非禁止性規(guī)定，故不應認定為租賃合同無效。對于此觀點，筆者認為，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定雖然沒有出現(xiàn)禁止、不得之類字眼，不能必然從中推理出合同必然無效的結論，但是這類自建房屋違反了城鄉(xiāng)發(fā)展建設規(guī)劃，本身也處于隨時被拆除的危險狀態(tài)，從《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定來看是應當拆除的(討論的是無法取得規(guī)劃許可證的情況)，并且若是認定合同有效將會侵害城鄉(xiāng)整體規(guī)劃的實施和發(fā)展，損害國家和社會公共利益，故而將其視為禁止性規(guī)定未嘗不可。具體可參見王利明教授在《合同法新問題研究》中對管理型和效力性(禁止性)條款的解讀。

[2]必須注意的是，即使在出租人事后取得了建設工程規(guī)劃許可證或者獲得了主管部門的批準，法院認定雙方租賃合同有效。如果承租人因為涉案房屋沒有規(guī)劃、建設許可而導致無法正常辦理營業(yè)執(zhí)照或無法正常經(jīng)營，導致承租人受到損失的，承租人向出租人主張賠償損失或者減免租金，筆者認為法院應予以支持。

[3]當然合同無效還有其他情形，如當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的致合同無效的，因雙方對合同無效均存在惡意.不存在一方過錯致善意方受損的問題，故雙方之間不成立締約過失責任，法院應當結合《合同法》相關規(guī)定及案件的事實綜合判斷，做出相應的裁決。必要時還可以收繳合同雙方獲得的非法收益?？梢詤⒖?019年第3期的《最高人民法院公報》中《垃圾短信服務合同違法無效，相應所得應予收繳》的案例。

[4]有人認為此處如果裝飾裝修的價值證據(jù)不全時，受害的只能是承租人，故而在作為出租人時不愿意在租賃合同簽訂時固定證據(jù)，這種思路其實是不可取的。在租賃合同不能正常履行時，違約方是承租人，出租方自然無需承擔裝修損失。如果違約方是出租人，承租方的裝飾裝修損失自然應當由出租人負擔。如果沒有相應的證據(jù)，一般是通過以下三種途徑解決：一是房屋未交還，可以依據(jù)司法鑒定的結論確定數(shù)額。鑒定期間的損失應由出租人負擔，對出租人不利;二是房屋收回，無法鑒定時，依靠承租人舉證證明數(shù)額。根據(jù)司法實踐的經(jīng)驗，承租人舉證時很可能存在事后補充證據(jù)甚至偽造證據(jù)的情況，如果法院在審理中能夠查明，自然是好，如果無法查明，出租人必然要負擔不必要的損失;三是房屋收回，無法鑒定，承租人無法提供充分的證據(jù)，這時如果有證據(jù)證明承租人確實進行了裝修，筆者認為，法官可以依據(jù)租房的用途、裝修公司的資質、租賃的期限等情況自由裁量，酌定相應的數(shù)額，這種情況下，風險就要自擔了。在簽訂租賃合同時，雙方都會向著正常履行的方向努力，而且不會在裝修上故。

作文。

章，其可信度也比較高，如果在當時能夠防患未然，無論對于減少雙方當事人不必要的損失還是對于法院審理查明事實、公平裁決，都是有很大的益處的。

房屋銷售代理合同無效篇十三

對這些特殊情形，應具體分析而不宜一概認為無效。

法律規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式?！?/p>

《合同法》第十條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式?！狈康劫I賣合同的簽訂應當采用書面形式。但我國也《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立?！?/p>

法律分析由此可見，房屋買賣合同即使未采用書面形式，也并不必然導致合同無效。如買賣雙方均實際履行了主要義務，買受人已交付了房款，并實際使用和占有了房屋，又沒有其他違法行為，只是該買賣合同沒有書面形式的，應認為買賣關系有效。但為了過戶的需要，應補簽書面的房屋買賣合同，買方可要求賣方協(xié)助辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。如雙方未履行口頭合同的主要義務且并不能就此達成一致，則該合同應認定為無效的合同。

法律規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八規(guī)定不得轉讓。但從該條立法目的上看，其規(guī)定應當是屬于行政管理性的，違反這一規(guī)定，僅是產(chǎn)生房屋轉讓不能及時頒證或不能如期過戶的結果。

《合同法》第一百三十一條規(guī)定，“出賣的標的`物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規(guī)定?！笨梢?，只要標的物合法且有權處分，對于標的物是否有相關證照，合同法并無特別要求。

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、第十九條的規(guī)定也可以推導出：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權登記，合同也有效。對此應理解為：房地產(chǎn)權利人沒有現(xiàn)實房屋的產(chǎn)權證而不能辦理房屋轉讓過程中涉及到的登記過戶手續(xù)，但不應據(jù)此認為預購房買賣合同必然無效。如雙方在簽訂協(xié)議時對房屋權屬證書尚未領取的狀況是明知的，且當條件或期限成就時就可以辦理過戶手續(xù)，產(chǎn)權亦無其他爭議或購買的房屋已交付原告入住時，一般應認定為有效。如賣方隱瞞無證的事實或因存在屋建造存在違法行為且已被有關機關確定，根本不能取得所有權證的，則此類合同應為無效。

法律規(guī)定

《關于私房買賣的成立一般應以產(chǎn)權轉移登記為準的復函》(1990年2月17日最高人民法院)強調(diào)：“簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權轉移登記手續(xù)，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的?！?/p>

《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》(1992年7月9日最高人民法院)答復：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣有效?！?/p>

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條明確規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由請求確認合同無效的，不予支持?！?/p>

《物權法》第十五條規(guī)定：“ 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。

《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條中規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應當責令被告繼續(xù)履行其合同，并責令被告協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)?！?/p>

法律分析

由此可見，房屋買賣合同是否進行登記已在法律上確認不是生效條件，僅是未辦理有關手續(xù)之前，不具有將合同指向標的房產(chǎn)權屬變更的效力。本質上說，這涉及到的債權行為和物權行為二元劃分的理論，只要雙方簽訂的不動產(chǎn)轉移合同(債權行為)依法有效，當事人雙方就應按合同約定和法律規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記(物權行為)手續(xù)。因合同一方原因未辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應責令其繼續(xù)履行，辦理過戶登記。

房屋銷售代理合同無效篇十四

在我國購買房屋的時候是需要簽訂相關的房屋買賣合同的，無論是二手房還是商品房的購置，但是不是所有已經(jīng)簽訂的合同都是有效的，下面就跟小編一起來看看二手房是怎樣認定房屋買賣合同無效，希望能幫到你。

有的'房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護人非因被監(jiān)護人的利益，不得處分被監(jiān)護人的財產(chǎn)，因而無法辦理過戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無權處分。

共有房屋形成的原因一般是：

4、因共同出資建房、購房形成的共有房屋。

《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》第六條第四款規(guī)定 “共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;”不得轉讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權益因而形成合同無效。

開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權證、工程未經(jīng)竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權的房屋。比如集體土地上建設的“小產(chǎn)權”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

房屋銷售代理合同無效篇十五

房屋租賃糾紛近年來隨著商業(yè)地產(chǎn)的繁榮呈上升的趨勢，相關問題形式多樣，我們先看一個案例：

某房地產(chǎn)公司在2010年2月將某大廈其中一層出租給李某經(jīng)營酒樓，租期為3年，并約定了租金、支付時間、違約金，但李某經(jīng)營不善，酒樓虧損嚴重，便不想繼續(xù)承租，但已經(jīng)支付了一年租金且約定的違約金很高，直接要求解除合同會承擔很大損失。在這種情況下，李某便向法院提起訴訟，以該大廈尚未取得竣工驗收合格證且雙方租賃協(xié)議未經(jīng)備案為由主張合同無效，要求返還剩余租金及押金。

哪些情形可能導致房屋租賃合同無效?

根據(jù)最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋，

1、未取得建設工程規(guī)劃許可證建設的房屋;

2、未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋;

3、未經(jīng)批準建設的臨時建筑;

4、未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑;

5、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但同時又做了除外的規(guī)定，在一審法庭辯論終結前取得了相關部門批準的，也就是權屬完整的，租賃合同有效。

這是一個典型的承租人毀約的案例，看似簡單卻也保含了多方面的法律問題，主要有以下幾點：

一、雙方的租賃協(xié)議有效嗎?

根據(jù)我國合同法第52條的規(guī)定，合同無效的法定情形有以下幾種：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。主張合同無效的一方需要舉證證明合同簽訂的過程中存在上述幾種情形之一，而本案中李某所依據(jù)的就是第五種情形。

根據(jù)我國《建筑法》第六十一條第二款的規(guī)定“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！蓖瑫r，根據(jù)我國《消防法》的規(guī)定，對于必須經(jīng)過消防驗收的工程，如果未經(jīng)消防驗收或者驗收不合格的，也是不得使用。也就是說，這份租賃協(xié)議，因為違反了《建筑法》的強制性規(guī)定而無效，也有可能因為違反消防法的規(guī)定而無效。

這在法律上并沒有直接的規(guī)定，但根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中對于違法建筑以及沒有取得規(guī)劃許可的建筑出租后合同效力問題的有關規(guī)定，出于維護市場穩(wěn)定，促進交易，如果在法院審理過程中，出租方能在一審辯論終結前，提供房屋驗收合格的證明，那么合同的效力會可以得到補正。

三、租賃沒有經(jīng)過備案，能否成為合同無效的法定事由?

我國城市房屋租賃實行登記備案制度，原建設部在1995年頒布的《城市房屋租賃管理辦法》雖然直接規(guī)定了未辦理登記備案的租賃行為無效，但它屬于部門規(guī)章層面的法律文件，根據(jù)合同法的相關規(guī)定，它不能規(guī)定合同效力問題?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》也有明確規(guī)定，而且屬于全國人大制定的法律，第53條規(guī)定房屋租賃“應當”向房屋管理部門登記備案，屬于管理性規(guī)定，并非效力性強制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的'生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響，從理論上來講，登記備案的合同具有對抗第三人的效力，屬于對抗要件主義，但不是一個合同成立或生效的要件。

但若當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務且對方接受的情況下，視為當事人以履行合同主要義務的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。

四、如果合同最終歸于無效，那么怎么處理?

按照《民法通則》第61條和《合同法》第58條規(guī)定，房屋租賃合同被確認無效后，按照無效合同的處理原則，主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復到簽訂合同之前的狀態(tài)，承租方負責將租賃期間添附物拆除或與出租方協(xié)商抵扣租金等。造成合同無效的過錯方還應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

另外，根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規(guī)定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。

出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔;

(二)未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

房屋銷售代理合同無效篇十六

房屋租住已經(jīng)成當下很多年輕人選擇的

生活

(一)未經(jīng)竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效?，F(xiàn)實中，房屋未經(jīng)驗收或驗收不合格就入住的情況很多 ，作為承租方很難查清房屋是否驗收合格，因此為避免此種無效合同風險，承租方除盡職調(diào)查外，應在簽訂租賃合同中約定無效合同處理條款，以保護自己一方權益。

(二)違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。這里的違章房屋是指未經(jīng)主管部門許可或不按主管部門許可而擅自建筑的房屋。違章房屋大體可分為三種情況：

3、違反土地使用權出讓合同用途的約定，將房屋改變用途出租的租賃合同。我國的《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對土地用途都有嚴格的規(guī)定，實踐中違反土地用途的 約定將房屋改變用途出租的大多是將非商業(yè)用途的房屋作為商業(yè)用途的房屋出租，以獲得較多的`租金，但國家的土地出讓金受到損失，并擾亂了房地產(chǎn)市場，這種租賃合同當然認定無效。

(三)被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》規(guī)定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得租賃房屋”。因《城市房屋拆遷管理條例》屬于行政法規(guī)，該條為強制性規(guī)定 ，因此按《合同法若干問題的解釋》的規(guī)定，簽訂的租賃合同為無效合同。

租房合同無效的解決方式如下：

(一)房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

(二)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

(三)出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

房屋銷售代理合同無效篇十七

法律法規(guī)：《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、最高人民法院相關司法解釋、建設部相關規(guī)定等法律法規(guī)的規(guī)定。

法律規(guī)定：

《城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法》（建設部頒布實施）的第三條規(guī)定：“城市房屋的產(chǎn)權與房屋占用土地的使用權實行權利人一致的原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離”

《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規(guī)定：“土地使用者轉讓地上建筑物、

其他

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移?！?/p>

法理分析：這是因為房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或導致糾紛。因此，房屋的所有權通過買賣合同轉讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉讓。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，則該類買賣合同應當是無效的。

法律規(guī)定：

《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權將自己的份額分出或者轉讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利?！?/p>

《

關于

《合同法》第二百三十條條也有相應規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！?/p>

法理分析：房屋所有人在轉讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優(yōu)先購買權。這就是說，所轉讓的房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買權。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應為無效。

法律規(guī)定：

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

法律規(guī)定：

我國《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規(guī)劃許可證； 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。 （五）在商品房轉讓過程中，涉及到土地使用權轉讓違法的。

法律規(guī)定：

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關規(guī)定，以下合同應為無效：以出讓方式取得土地使用權的，沒有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，沒有完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，沒有形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，沒有房屋所有權證書；以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批而沒有報批或不予批準的；有批準權的人民政府準予轉讓的，應沒有辦理土地使用權出讓手續(xù)并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金的。

如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；依法收回土地使用權的；權屬有爭議的等。

法律規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式?！?/p>

《合同法》第十條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式?！狈康劫I賣合同的簽訂應當采用書面形式。但我國也《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”

法律分析由此可見，房屋買賣合同即使未采用書面形式，也并不必然導致合同無效。如買賣雙方均實際履行了主要義務，買受人已交付了房款，并實際使用和占有了房屋，又沒有其他違法行為，只是該買賣合同沒有書面形式的，應認為買賣關系有效。但為了過戶的需要，應補簽書面的房屋買賣合同，買方可要求賣方協(xié)助辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。如雙方未履行口頭合同的主要義務且并不能就此達成一致，則該合同應認定為無效的合同。

法律規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八規(guī)定不得轉讓。但從該條立法目的上看，其規(guī)定應當是屬于行政管理性的，違反這一規(guī)定，僅是產(chǎn)生房屋轉讓不能及時頒證或不能如期過戶的結果。

《合同法》第一百三十一條規(guī)定，“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規(guī)定?！笨梢姡灰獦说腵物合法且有權處分，對于標的物是否有相關證照，合同法并無特別要求。

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、第十九條

的規(guī)定也可以推導出：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權登記，合同也有效。對此應理解為：房地產(chǎn)權利人沒有現(xiàn)實房屋的產(chǎn)權證而不能辦理房屋轉讓過程中涉及到的登記過戶手續(xù)，但不應據(jù)此認為預購房買賣合同必然無效。如雙方在簽訂協(xié)議時對房屋權屬證書尚未領取的狀況是明知的，且當條件或期限成就時就可以辦理過戶手續(xù)，產(chǎn)權亦無其他爭議或購買的房屋已交付原告入住時，一般應認定為有效。如賣方隱瞞無證的事實或因存在屋建造存在違法行為且已被有關機關確定，根本不能取得所有權證的，則此類合同應為無效。

法律規(guī)定

《關于私房買賣的成立一般應以產(chǎn)權轉移登記為準的復函》（1990年2月17日最高人民法院）強調(diào)：“簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權轉移登記手續(xù)，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的?！?/p>

《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》（1992年7月9日最高人民法院）答復：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣有效?！?/p>

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條明確規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由請求確認合同無效的，不予支持?！?/p>

《物權法》第十五條規(guī)定：“ 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

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