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銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管控篇一
可以鼓勵(lì)小微企業(yè)聯(lián)合貸款，如幾個(gè)小微企業(yè)聯(lián)合一起貸款，增加擔(dān)保程度。這樣貸款金額和擔(dān)保程度可以相當(dāng)于大型企業(yè)貸款，再按大型企業(yè)、國(guó)有企業(yè)等的貸款形式走。
一下通過(guò)貸款申請(qǐng)風(fēng)險(xiǎn)大，可以通過(guò)干涉細(xì)分企業(yè)業(yè)務(wù)，只貸給企業(yè)一部分需要完成一步計(jì)劃的貸款，然后再貸下一筆資金，一步一步遞增式地實(shí)現(xiàn)整個(gè)貸款過(guò)程。比如，某小企業(yè)想要開連鎖店并不斷開發(fā)新市場(chǎng)，由于資金不足需要大量金額貸款，又沒(méi)有太多抵押擔(dān)保。銀行可以了解企業(yè)計(jì)劃，如第一步是建房，銀行可以只貸給其建房的資金，房屋建成經(jīng)營(yíng)后可以償還本息；下一步是開連鎖店，銀行就只貸給連鎖店的金額；再往下可能是聯(lián)系海外業(yè)務(wù)，這時(shí)企業(yè)可能抵押能力已經(jīng)雄厚，貸款風(fēng)險(xiǎn)會(huì)減小……甚至可以細(xì)分其中步驟，分得越細(xì)風(fēng)險(xiǎn)就越低。這樣可以有效減少風(fēng)險(xiǎn)。
如工商銀行以擔(dān)保能力評(píng)價(jià)為中心，根據(jù)各類客戶的風(fēng)險(xiǎn)程度，分別設(shè)定第一和第二類客戶共有八個(gè)等級(jí)，最高為a＋級(jí)；第三類客戶共有十個(gè)等級(jí)，最高為aa級(jí)。
建議對(duì)小額貸款公司采取稅收減免政策，可參照國(guó)家對(duì)農(nóng)村信用社等涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)政策，在稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼等方面給予適當(dāng)扶持，使其降低運(yùn)營(yíng)成本，提升盈利水平。對(duì)小額貸款公司的合規(guī)性經(jīng)營(yíng)可進(jìn)行適當(dāng)鼓勵(lì)。如合規(guī)經(jīng)營(yíng)8~，可允許其擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模向村鎮(zhèn)銀行轉(zhuǎn)制。
鼓勵(lì)各類金融機(jī)構(gòu)向小額貸款公司發(fā)放委托和批發(fā)貸款，同時(shí)可適當(dāng)予以利率優(yōu)惠，降低其融資成本。允許小額貸款公司引進(jìn)外資或其他投資主體。應(yīng)重點(diǎn)選擇既具有資金實(shí)力，又有豐富的經(jīng)營(yíng)貸款等融資業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，在接納新投資的同時(shí)，引進(jìn)新的經(jīng)營(yíng)理念，使小額貸款公司的經(jīng)營(yíng)方式、風(fēng)險(xiǎn)控制得到全新發(fā)展。
銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管控篇二
;【摘要】去年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列的樓市調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響較大，商業(yè)銀行如何加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是商業(yè)銀行值得認(rèn)真思考的一個(gè)問(wèn)題。
【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 調(diào)控政策 風(fēng)險(xiǎn)防范
房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，也是商業(yè)銀行信貸資金主要投向行業(yè)，去年以來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，樓市呈現(xiàn)出銷售壓力和房?jī)r(jià)下行壓力增強(qiáng)趨勢(shì)，新開建速度也在回落，在這種狀況下，如何保證銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金的安全，避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，已成為商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量健康發(fā)展的重中之重。
一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特征
房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款。具有資金額度大、使用周期長(zhǎng)、抵押物價(jià)值不穩(wěn)定等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的高風(fēng)險(xiǎn)性。
二、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)
（一）商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款難以按期回收，形成風(fēng)險(xiǎn)
預(yù)計(jì)樓市在一定時(shí)期內(nèi)仍處于調(diào)整狀態(tài)，這給銀行貸款的按期回收帶來(lái)一定影響，我國(guó)房地產(chǎn)70%的資金來(lái)源于銀行貸款，如果商品房出售的緩慢或處于在建狀態(tài)，開發(fā)商后續(xù)資金不足，資金供應(yīng)鏈斷裂，財(cái)務(wù)狀況將隨之惡化，房地產(chǎn)貸款違約的可能性就會(huì)增大。產(chǎn)生的后果：一是銀行貸款周轉(zhuǎn)困難，影響銀行的正常收益；二，貸款質(zhì)量因而下滑，容易形成不良資產(chǎn)；三是規(guī)模被長(zhǎng)期占用，影響其他貸款的投放，繼而影響總體收益。另外，由于銀行減少了與開發(fā)商、建筑商的借貸活動(dòng)，從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的中間業(yè)務(wù)收入也會(huì)減少。
（二）處置押品，其變動(dòng)因素增加風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)貸款通常以土地、在建工程做抵押，當(dāng)貸款無(wú)法償還時(shí)，就要通過(guò)變現(xiàn)或處置抵押物來(lái)歸還貸款，當(dāng)初做貸款時(shí)，因房地產(chǎn)價(jià)格略高，押品評(píng)估值也略高，現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格下調(diào)，押品的價(jià)值也隨之改變，需要考慮押品是否足值、是否易變現(xiàn)及抵押權(quán)的有效性，銀行呆壞賬撥備的增加導(dǎo)致盈利減少，在當(dāng)前環(huán)境下，處置押品難度提高，成本也將提高，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增加。
（一）做好風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查與評(píng)估，把好貸前準(zhǔn)入關(guān)
1. 做好市場(chǎng)觀察，審慎經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)把項(xiàng)目準(zhǔn)入關(guān)
首先作為決策者應(yīng)以審慎冷靜的投資態(tài)度，對(duì)貸款投放市場(chǎng)有個(gè)正確的判斷，保證銀行資金的穩(wěn)健運(yùn)行。其次對(duì)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，要考慮區(qū)域的需求，預(yù)防貸款盲目投入。最后，對(duì)開發(fā)商的主體資格進(jìn)行審查，企業(yè)是否“四證”俱全，其資質(zhì)、誠(chéng)信、資金實(shí)力、成長(zhǎng)過(guò)程如何，自有資金到位情況是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求，項(xiàng)目資金來(lái)源是否合規(guī)，在他行或擔(dān)保公司、信托公司等影子銀行是否有融資，是否符合上級(jí)行對(duì)房地產(chǎn)貸款的偏好和準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。
2.選好第二還款來(lái)源，嚴(yán)把押品價(jià)值關(guān)。
選擇安全、有效的抵押品，保障其第二還款來(lái)源的安全可靠。首先對(duì)抵押物權(quán)屬情況進(jìn)行審查，避免接受滿二年未動(dòng)工開發(fā)的土地使用權(quán)抵押，對(duì)以土地使用權(quán)抵押的，要根據(jù)工程進(jìn)度，及時(shí)轉(zhuǎn)為在建工程抵押。其次需選擇易變現(xiàn)的資產(chǎn)進(jìn)行抵押，把握押品的狀態(tài)及處置變現(xiàn)難易程度，并對(duì)其價(jià)值的評(píng)估具有合理性，不得虛估，避免價(jià)值低、變現(xiàn)難的資產(chǎn)做抵押，保證押品的安全、有效和足值。
（二）做好項(xiàng)目管理工作，把好貸中使用關(guān)
1.嚴(yán)把要件審核關(guān)
貸款銀行要對(duì)相關(guān)要件進(jìn)行審核，如工程施工合同、建材采購(gòu)合同、增值稅發(fā)票、現(xiàn)金收據(jù)等票據(jù)的合法性，防止以虛假不實(shí)的信息套取貸款。
2.嚴(yán)把資金流向關(guān)
貸款資金一旦投入，便要對(duì)資金用途進(jìn)行跟蹤管理，使資金的投放與項(xiàng)目進(jìn)度相匹配。在施工期，要掌握工程進(jìn)度情況，以核實(shí)貸款資金使用的合理性。在出售期，要掌握銷售情況，要求開發(fā)商按銷售進(jìn)度將回籠資金按比例償還貸款，當(dāng)房屋銷售達(dá)到約定比例時(shí)，要求歸還全部貸款，防范還款資金被挪用，對(duì)于未按協(xié)議將售房款劃入還款賬戶的，可依法采取其他規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施。
（三）發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)管理職能，把好貸后管理關(guān)
1.嚴(yán)把貸款條件落實(shí)關(guān)
有審批權(quán)限的銀行要按審批要求進(jìn)行審批，經(jīng)營(yíng)部門務(wù)必嚴(yán)格落實(shí)貸款審批條件，不得違規(guī)放款。
2.嚴(yán)把平行作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控關(guān)
對(duì)貸款進(jìn)行事前調(diào)查，主要是對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)相關(guān)要求進(jìn)行核準(zhǔn)后，下發(fā)審核意見單。貸中檢查時(shí)，常與客戶經(jīng)理溝通，站在獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控角度對(duì)貸款運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)管，出具貸款平行作業(yè)書，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭，發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)。貸后重點(diǎn)審查客戶對(duì)貸款資金的償還情況。
3.嚴(yán)把成本效益關(guān)
對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)資本和減值計(jì)提的計(jì)算，以減少低益無(wú)效的項(xiàng)目對(duì)資金的占用。新客戶準(zhǔn)入時(shí)，就對(duì)其經(jīng)濟(jì)資本的占用和減值準(zhǔn)備的計(jì)提進(jìn)行估算，考慮是否到對(duì)其進(jìn)行信貸投入，把有限的資金投放到收益較好的項(xiàng)目中，最大限度地發(fā)揮其使用效益。
（四）在完善政策配套的基礎(chǔ)上，實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款證券化
通過(guò)技術(shù)與金融創(chuàng)新，改善市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把房地產(chǎn)開發(fā)貸款以證券化方式打包上市，融入二級(jí)市場(chǎng)流通，將風(fēng)險(xiǎn)分散、轉(zhuǎn)移給投資者，銀行通過(guò)貸款證券化，獲得流動(dòng)性資金，一是盤活了資金，二是解決了流動(dòng)性不足的問(wèn)題，更主要的是分散了風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化了資產(chǎn)質(zhì)量，創(chuàng)造了效益。
參考文獻(xiàn)
（責(zé)任編輯：陳岑）
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;摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款[1]。房地產(chǎn)開發(fā)貸款金額大、利率高，是各家商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)的主要行業(yè)之一，同時(shí)也面臨較多金融風(fēng)險(xiǎn)。本文將詳細(xì)剖析商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)際操作中存在的具體風(fēng)險(xiǎn)，并為相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的防范及緩釋提出對(duì)策及建議。
關(guān)鍵詞：重復(fù)融資；抵押；空檔期；資金監(jiān)控戶；風(fēng)險(xiǎn)緩釋
一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款研究背景及現(xiàn)狀
房地產(chǎn)行業(yè)與商業(yè)銀行之間屬于相互依賴相互支持的關(guān)系[2]。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金支持用于開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)；另一方面，商業(yè)銀行的利潤(rùn)大部分來(lái)源于房地產(chǎn)貸款的高額利息。因此，很多商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)者為了擴(kuò)大銀行利潤(rùn)，紛紛將銀行的業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)放在房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)。由于雙方的共同利益關(guān)系導(dǎo)致商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。
（一）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)及財(cái)務(wù)狀況等的要求
要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其控股股東具有一級(jí)及以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)合理，扣除預(yù)售款等因素影響后整體負(fù)債率應(yīng)不高于65%；未有大額其他應(yīng)收、應(yīng)付等關(guān)聯(lián)方占款。
（二）關(guān)于項(xiàng)目抵押擔(dān)保方面的要求
房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上以項(xiàng)目對(duì)應(yīng)土地及在建工程抵押。
（三）關(guān)于項(xiàng)目合規(guī)性方面的要求
確保項(xiàng)目獲得立項(xiàng)、環(huán)評(píng)批復(fù)、四證（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證施工許可證）齊全后方可按照工程進(jìn)度放款。
二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)剖析
（一）同一項(xiàng)目重復(fù)融資風(fēng)險(xiǎn)
銀監(jiān)會(huì)明確要求不同的商業(yè)銀行不得針對(duì)企業(yè)的同一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行重復(fù)融資。重復(fù)融資導(dǎo)致企業(yè)貸款資金無(wú)法做到專款專用，同時(shí)也加大商業(yè)銀行的信貸資金安全。但是在實(shí)際操作過(guò)程中，商業(yè)銀行并沒(méi)有官方的渠道得知企業(yè)項(xiàng)目是否已在他行貸款。同時(shí)，并非所有商業(yè)銀行都要求企業(yè)使用貸款項(xiàng)目土地作為抵押物，最終導(dǎo)致商業(yè)銀行只能通過(guò)企業(yè)口述了解項(xiàng)目的貸款的實(shí)際情況。加之商業(yè)銀行業(yè)績(jī)導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)理念，故商業(yè)銀行的項(xiàng)目重復(fù)融資情況出現(xiàn)的頻率較高。
（二）非項(xiàng)目土地及在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)
前文提及商業(yè)銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上以項(xiàng)目對(duì)應(yīng)土地及在建工程抵押，但有些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)涉及一些特殊情況，如同一個(gè)土地證上建設(shè)多個(gè)項(xiàng)目。由于一個(gè)土地證只能抵押一次，故此類房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法為每個(gè)項(xiàng)目提供對(duì)應(yīng)的土地抵押。此時(shí)商業(yè)銀行只能接受非項(xiàng)目土地及在建工程抵押，如其他房產(chǎn)抵押等。該種情況下可能會(huì)引發(fā)同一項(xiàng)目重復(fù)融資的風(fēng)險(xiǎn)，也降低了商業(yè)銀行對(duì)項(xiàng)目本身的控制力度，增加了商業(yè)銀行的貸款壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
（三）項(xiàng)目封頂土地抵押涂銷后更換在建工程抵押的空檔期風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目封頂，房地產(chǎn)開發(fā)商需要辦理預(yù)售許可證的前提是項(xiàng)目土地必須是非在押狀態(tài)。此時(shí)開發(fā)商會(huì)要求商業(yè)銀行先行配合涂銷土地抵押，待辦理完畢預(yù)售許可證（一般需要30～60個(gè)工作日）后再進(jìn)行在建工程抵押。對(duì)于商業(yè)銀行而言，其30～60個(gè)工作日的無(wú)抵押空檔期相當(dāng)于信用貸款，風(fēng)險(xiǎn)極大。
三、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范及緩釋建議
（一）開發(fā)貸款企業(yè)開立唯一銷售資金監(jiān)控戶
目前很多商業(yè)銀行面對(duì)強(qiáng)勢(shì)的開發(fā)商，一般要求企業(yè)貸款項(xiàng)目要開立銷售資金監(jiān)控戶，而不是唯一銷售資金監(jiān)控戶。但開立唯一資金監(jiān)控戶可以很好地防范項(xiàng)目重復(fù)融資的風(fēng)險(xiǎn)，確保貸款項(xiàng)目的銷售資金全部回籠貸款行，加強(qiáng)了商業(yè)銀行對(duì)貸款企業(yè)資金的把控力度，確保了商業(yè)銀行貸款資金的安全。同時(shí)，為了確保貸款項(xiàng)目的完全封閉運(yùn)作，貸款行應(yīng)該與貸款企業(yè)約定項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)只能開立貸款行的pos機(jī)具進(jìn)行收款，個(gè)人購(gòu)房按揭貸款必須在貸款行進(jìn)行等。
（二）降低非項(xiàng)目土地及在建工程抵押的抵押率
謹(jǐn)慎評(píng)估抵押物價(jià)值，提高抵押物要求，對(duì)于國(guó)土資源等部門認(rèn)定閑置3年以上的房產(chǎn)不予接受，降低房產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。一般商業(yè)銀行要求房地產(chǎn)抵押率為不超過(guò)70%，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款而言，房產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)高于項(xiàng)目土地及在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)，故建議房產(chǎn)抵押的抵押率不超過(guò)50%以緩釋抵押風(fēng)險(xiǎn)。
（三）追加土地作為第二抵押的條款
對(duì)于特殊房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法提供項(xiàng)目土地抵押的情況下，應(yīng)積極要求企業(yè)在提供其他房產(chǎn)抵押的基礎(chǔ)上，追加項(xiàng)目土地做第二抵押權(quán)的處理。雖然第二抵押權(quán)需要第一抵押權(quán)人先行行權(quán)后再行權(quán)，但也加強(qiáng)了貸款行的貸款資金安全程度，同時(shí)再加上之前的房產(chǎn)抵押的擔(dān)保條件后，貸款行的貸款資金得到了進(jìn)一步的保障。
（四）抵押空檔期要求提供100%保證金或相同條件的其他擔(dān)保
目前商業(yè)銀行的普遍做法是抵押空檔期要求企業(yè)提供集團(tuán)擔(dān)保即可。但該做法風(fēng)險(xiǎn)較大，如果貸款企業(yè)在抵押空檔期出現(xiàn)違約，銀行行權(quán)周期長(zhǎng)且較困難。建議商業(yè)銀行要求貸款企業(yè)提供100%保證金或相同條件的其他擔(dān)保，如要求企業(yè)提供相應(yīng)的股票質(zhì)押、理財(cái)產(chǎn)品質(zhì)押等擔(dān)保性較強(qiáng)的擔(dān)保，確保商業(yè)銀行貸款資金的安全。
結(jié)束語(yǔ)：
防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，必須擯棄長(zhǎng)期以來(lái)拼市場(chǎng)搶份額的習(xí)慣做法，樹立風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益的經(jīng)營(yíng)理念和內(nèi)部考核機(jī)制，努力構(gòu)建商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)和資本約束信貸經(jīng)營(yíng)模式[2]。我國(guó)商業(yè)銀行基層的以業(yè)績(jī)?yōu)橹行牡慕?jīng)營(yíng)理念導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款在實(shí)際操作中遇到很多具體風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)一旦爆發(fā)，危害的不僅僅是具體的銀行經(jīng)營(yíng)者，或者是一個(gè)銀行的網(wǎng)點(diǎn)，會(huì)嚴(yán)重影響到整個(gè)銀行信貸資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況，甚至擴(kuò)大到整個(gè)金融體系的危機(jī)。而對(duì)銀行金融業(yè)產(chǎn)生巨大打擊的同時(shí)，也會(huì)嚴(yán)重危害國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)。因此，銀行需要從每一個(gè)細(xì)節(jié)入手，科學(xué)合理地管理房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，建立嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)防范規(guī)章制度，加強(qiáng)制度的執(zhí)行力度，確保銀行信貸資金的安全。
參考文獻(xiàn)：
相關(guān)熱詞搜索：;銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管控篇四
;摘 要：文章基于宏觀調(diào)控背景下研究了我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)利用商業(yè)銀行壓力測(cè)試方法實(shí)證分析了調(diào)控背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)走向?qū)︺y行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的影響和存在風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范提出了建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 壓力測(cè)試 風(fēng)險(xiǎn)防范
中圖分類號(hào)：f830.572 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a
一、研究背景及意義
（一）研究背景
中國(guó)改革開發(fā)以來(lái)以較低的人力要素成本吸引了全球加工制造企業(yè)，各城市形成了以阿爾弗雷德·韋伯（1909）的工業(yè)區(qū)位論所描繪的具備大規(guī)模生產(chǎn)的顯著優(yōu)勢(shì)的地方性集聚效應(yīng)，工業(yè)化帶來(lái)了人口聚落。而1998年的住房制度改革，透過(guò)“住房商品化”更是撬動(dòng)了中國(guó)將近15年轟轟烈烈的造城活動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的城市化率從1990年的26.41%，增長(zhǎng)到2011年的51.27%。市民群體的增多為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的興起制造了繁榮。由此，房地產(chǎn)行業(yè)充當(dāng)了“十五”、“十一五”拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱行業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期緊密相關(guān)，并且房地產(chǎn)業(yè)的資金需求巨大，自有資金比例偏低，對(duì)銀行貸款依賴程度大，實(shí)際上相當(dāng)于將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，使銀行承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)的大部分風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的周期決定性及房地產(chǎn)信貸的同向循環(huán)性決定了銀行房貸存在巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
因此，本文是基于宏觀調(diào)控背景下研究我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范。
（二）實(shí)際意義
房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)gdp的拉動(dòng)作用巨大，被形象地喻為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第四駕馬車，房地產(chǎn)的高收益吸引了眾多企業(yè)參與房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的特殊性，其自有資金比例較低，銀行貸款一直是房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的重要來(lái)源，房地產(chǎn)開發(fā)貸款因此得到飛速增長(zhǎng)。在緊縮的貨幣政策和樓市調(diào)控背景下，加之來(lái)自監(jiān)管方面的壓力，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款持審慎態(tài)度，投速降低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力、財(cái)務(wù)壓力上升；與此同時(shí)，銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)——政策性風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)。把握政策導(dǎo)向，積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，成為目前銀行信貸管理人員關(guān)注的熱點(diǎn)之一。
二、研究目標(biāo)及研究?jī)?nèi)容
我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷十幾年的發(fā)展，從規(guī)模到產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵都發(fā)生了巨大的變化，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)起著舉足輕重作用的產(chǎn)業(yè)。而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)依然存在著融資方式單一、融資渠道狹窄等問(wèn)題，融資資金來(lái)源主要依賴于銀行貸款和預(yù)售房款，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迫切需要資金支持。而隨著近年來(lái)宏觀調(diào)控的不斷深入，金融業(yè)門檻的提高，房地產(chǎn)融資將日益困難，成本逐步提升。將使一大批沒(méi)有資本實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)因資金短缺而被淘汰，而銀行信貸資產(chǎn)也受到較大威脅，因此，在調(diào)控背景下研究房地產(chǎn)開發(fā)貸款信貸資產(chǎn)質(zhì)量，是我國(guó)房地產(chǎn)企、金融行業(yè)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)所需要面對(duì)的一個(gè)熱點(diǎn)課題。在此宏觀調(diào)控背景下，本文研究的主要目標(biāo)和內(nèi)容是總結(jié)了政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容和特點(diǎn)，分析了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向和受政策影響情況，并結(jié)合自身工作，利用商業(yè)銀行壓力測(cè)試方法實(shí)證分析了調(diào)控背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)走向?qū)︺y行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的影響和存在風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范提出了建議。
三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
自2010年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控開始后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體上符合宏觀調(diào)控預(yù)期方向，投資投機(jī)性需求得到有效抑制，自主需求有序釋放。具體來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前存在一線城市商品房供需矛盾突出，房?jī)r(jià)上漲壓力大，部分中西部城市庫(kù)存壓力大等現(xiàn)狀特點(diǎn)。
四、壓力測(cè)試方法選擇及過(guò)程
商業(yè)銀行壓力測(cè)試是一種以定量分析為主的風(fēng)險(xiǎn)分析方法，通過(guò)測(cè)算銀行在各種不同發(fā)生概率的壓力情境下可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，進(jìn)而對(duì)壓力測(cè)試對(duì)象的脆弱性做出判斷，提出必要的解決方案。如將風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)因子設(shè)定為利率或某一貨幣或股價(jià)等，通過(guò)將風(fēng)險(xiǎn)因子組合設(shè)定在各種壓力情景下進(jìn)行測(cè)試，看是否能經(jīng)受得起風(fēng)險(xiǎn)因子的巨幅變動(dòng)。壓力測(cè)試中，應(yīng)考慮不同風(fēng)險(xiǎn)之間的相互作用和共同影響。
（一）房地產(chǎn)壓力測(cè)試方法
商業(yè)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款壓力測(cè)試的通行方法包括自上而下法或者自下而上法兩種。自上而下法通常利用歷史數(shù)據(jù)，直接建立承壓指標(biāo)與風(fēng)險(xiǎn)因子之間關(guān)系的計(jì)量模型。這種方法大多是用于宏觀壓力測(cè)試或測(cè)試對(duì)象的內(nèi)部結(jié)構(gòu)不是非常清晰的情況。自下而上法是指根據(jù)現(xiàn)有理論、歷史經(jīng)驗(yàn)或?qū)＜遗袛?，自下而上匯總或直接給出在各種事先設(shè)定的壓力情景下，承壓指標(biāo)的最終取值。
“自上而下”壓力測(cè)試方法往往要求整個(gè)金融機(jī)構(gòu)宏觀層面的歷史數(shù)據(jù)。對(duì)于銀行內(nèi)部明細(xì)數(shù)據(jù)的歷史長(zhǎng)度要求較高，實(shí)際建模難度比較大，操作性不強(qiáng)。以j行為例，在一級(jí)分行、二級(jí)分支行中由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量不多，而且項(xiàng)目之間差異較大，不太適合“自上而下”壓力測(cè)試方法建立的計(jì)量統(tǒng)計(jì)模型，且房地產(chǎn)開發(fā)貸款的房?jī)r(jià)對(duì)壓力測(cè)試極其敏感，傳導(dǎo)路徑非常明確，所以在實(shí)踐中常采用自下而上的財(cái)務(wù)模型壓力測(cè)試法，即利用財(cái)務(wù)模型測(cè)算，相比計(jì)量統(tǒng)計(jì)模型，針對(duì)單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目比較準(zhǔn)確和實(shí)用。從貸款發(fā)放日到貸款到期日之間產(chǎn)生的現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入，判斷其是否有足夠的現(xiàn)金流量歸還貸款。
（二）房地產(chǎn)壓力測(cè)試數(shù)據(jù)、步驟及場(chǎng)景設(shè)置
（1）基本情況信息。反映了客戶名稱、項(xiàng)目的名稱、客戶經(jīng)理名字、聯(lián)系電話、融資金額、貸款利率等信息。
（2）項(xiàng)目評(píng)估信息。數(shù)據(jù)主要包括項(xiàng)目的用地面積、建筑面積、土地成本、總成本，預(yù)測(cè)銷售價(jià)格等。
（3）資金投入信息。反映項(xiàng)目的投入情況，主要包括項(xiàng)目通過(guò)自籌、貸款、預(yù)售融資的比例。
2.測(cè)試步驟。
（1）確定壓力價(jià)格。
（7）計(jì)算項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。c（動(dòng)）=c（靜）+c（融）…
（8）計(jì)算項(xiàng)目的盈虧。y=i（稅）-c（動(dòng)）…
如果y0，表明在壓力價(jià)格下，項(xiàng)目的銷售收入足以覆蓋全部成本和融資費(fèi)用，貸款安全性較好；y0，表明在壓力價(jià)格下，項(xiàng)目的銷售收入不足以覆蓋全部成本和融資費(fèi)用，貸款安全性存在問(wèn)題。
3.壓力場(chǎng)景設(shè)置。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)因子主要是項(xiàng)目融資成本暨利率上升和銷售價(jià)格的下降。經(jīng)過(guò)2008年金融危機(jī)以后，在國(guó)家4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)計(jì)劃刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格迅速上揚(yáng)，投機(jī)氣氛濃厚。2009年下半年開始，隨著國(guó)家一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈調(diào)整縮量態(tài)勢(shì)，投資主體結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生改變，市場(chǎng)成交量明顯下降，銷售出現(xiàn)滯后現(xiàn)象。根據(jù)這一態(tài)勢(shì)，綜合考慮后確定將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售情況作為壓力指標(biāo)。
壓力測(cè)試情景1：分別是假設(shè)項(xiàng)目的基準(zhǔn)銷售價(jià)格在評(píng)估預(yù)售價(jià)格的基礎(chǔ)上分別下降10%、20%、30%三種情況。
壓力測(cè)試情景2：考慮最不利的情況，即假設(shè)項(xiàng)目的基準(zhǔn)銷售價(jià)格在評(píng)估預(yù)售價(jià)格的基礎(chǔ)上下降30%后，同時(shí)項(xiàng)目銷售期限分別延長(zhǎng)1年和2年兩種情況，在銷售延長(zhǎng)的情況下，不但企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用將增長(zhǎng)，而且企業(yè)的管理費(fèi)用也將同步增長(zhǎng)。
設(shè)定好壓力測(cè)試情景后，可以按照壓力測(cè)試過(guò)程，根據(jù)項(xiàng)目在銷售價(jià)格下產(chǎn)生的現(xiàn)金流量計(jì)算項(xiàng)目盈虧。
五、房地產(chǎn)開發(fā)貸款壓力測(cè)試實(shí)證分析
（一）實(shí)證分析目標(biāo)及變量
1.壓力測(cè)試的目標(biāo)。此次壓力測(cè)試的目標(biāo)是：針對(duì)目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控不斷深入，市場(chǎng)成交量、價(jià)格持續(xù)低迷，量化分析微觀形勢(shì)變化下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的安全性。實(shí)證分析主要是通過(guò)d市j行的十一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目數(shù)據(jù)，采用自下而上的壓力測(cè)試，研究項(xiàng)目受銷售價(jià)格下降、銷售滯后等壓力場(chǎng)景因素影響后對(duì)項(xiàng)目開發(fā)、銀行信貸資產(chǎn)的影響。
（二）實(shí)證分析運(yùn)算結(jié)果
以上結(jié)果說(shuō)明，d市j行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在銷售價(jià)格分別下降10%、20%、30%的情況下，項(xiàng)目盈虧個(gè)數(shù)分別為0、1、5個(gè)，項(xiàng)目虧損金額分別為0、2149.37萬(wàn)元、29472.80萬(wàn)元。
上述結(jié)果說(shuō)明，由于在極端壓力情景銷售價(jià)格下降30%，而且延遲1年和2年銷售的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于財(cái)務(wù)和管理費(fèi)用增加幅度較大，項(xiàng)目出現(xiàn)虧損情況較多，在延遲1年和2年銷售的情況下虧損項(xiàng)目7個(gè)和8個(gè)，占全部項(xiàng)目比例的63.63%和72.72%。
（三）實(shí)證分析運(yùn)算結(jié)果分析
根據(jù)這次壓力測(cè)試結(jié)果來(lái)看，d市j行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在房?jī)r(jià)下跌的過(guò)程中抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，但如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下跌尤其出現(xiàn)銷售滯后時(shí)，由于客戶的財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用等成本增幅較快，項(xiàng)目出現(xiàn)虧損較多，信貸質(zhì)量難以得到保證。
通過(guò)對(duì)比項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，影響項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力的兩個(gè)關(guān)鍵因素是土地成本和自籌資金比例。土地成本較低或，客戶的利潤(rùn)空間就會(huì)較大。前期工程自有資金投入較多，在一定程度上確保了貸款的安全邊際。同時(shí)，后期項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用支出較少，也確保了項(xiàng)目開發(fā)安全。
受國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控影響，目前d市j行房地產(chǎn)開發(fā)貸款自有資金投入比例基本都在40%以上，在一定程度上確保了貸款的安全邊際，樓面地價(jià)成為影響項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大的因素。樣本中兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目3、7，樓面地價(jià)均超過(guò)了3000元，遠(yuǎn)高于周邊地區(qū)樓盤樓面地價(jià)，在房地產(chǎn)價(jià)格下行趨勢(shì)時(shí)，受到?jīng)_擊明顯，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差。
所以在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批和決策時(shí)要充分考慮土地成本和自籌資金比例兩個(gè)因素，優(yōu)先考慮開發(fā)土地價(jià)格低于周邊樓盤的項(xiàng)目。
六、風(fēng)險(xiǎn)防范建議
（一）理性開展房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)
商業(yè)銀行應(yīng)高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，改變將房地產(chǎn)開發(fā)貸款當(dāng)作低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的觀點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批和決策時(shí)要充分考慮這土地成本和自籌資金比例兩個(gè)因素，優(yōu)先考慮開發(fā)土地價(jià)格低于周邊樓盤的項(xiàng)目，同時(shí)要確保項(xiàng)目自有資金必須先于貸款資金到位，嚴(yán)格按照銀監(jiān)會(huì)固定資產(chǎn)貸款管理辦法和房地產(chǎn)貸款有關(guān)管理辦法發(fā)放和支用貸款。
（二）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力
加強(qiáng)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)行業(yè)的前瞻性研究，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，準(zhǔn)確把握風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的實(shí)際，根據(jù)各地的投資和信用環(huán)境、市場(chǎng)銷售等情況，分門別類地制定積極支持、維持存量、優(yōu)化緊縮和清戶退出等營(yíng)銷策略。同時(shí)，商業(yè)銀行同時(shí)要注意跟蹤項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程，收集企業(yè)內(nèi)部管理、財(cái)務(wù)和成本核算的信息，重點(diǎn)檢查項(xiàng)目資金的投入進(jìn)度與施工進(jìn)度是否匹配，密切關(guān)注項(xiàng)目的施工、監(jiān)理單位是否有不良行為而影響項(xiàng)目的進(jìn)度，一旦出現(xiàn)影響本項(xiàng)目的情況，及時(shí)采取措施。
嚴(yán)格審查開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、可研報(bào)告、項(xiàng)目批復(fù)、“四證”等關(guān)鍵資料，特別關(guān)注項(xiàng)目資本金的到位情況、“四證”是否真實(shí)合規(guī)，防止開發(fā)企業(yè)通過(guò)提供虛假資料、虛增項(xiàng)目投資額套取銀行貸款，從源頭上防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。
（四）做好貸款封閉運(yùn)行管理，加強(qiáng)資金監(jiān)管
項(xiàng)目資金監(jiān)管是房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的中心環(huán)節(jié)。商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)封閉賬戶進(jìn)行有效監(jiān)管，項(xiàng)目結(jié)算資金和銷售回籠資金必須在封閉賬戶存入和使用；及時(shí)掌握項(xiàng)目銷售進(jìn)度及資金回籠進(jìn)度等情況，督促借款人按協(xié)議要求歸還貸款。
（五）加強(qiáng)貸款抵押物的管理
優(yōu)先選擇能夠在近期產(chǎn)生現(xiàn)金流的住宅等出售類房產(chǎn)做抵押物，謹(jǐn)慎選擇出租類、經(jīng)營(yíng)類房地產(chǎn)做抵押，抵押物要產(chǎn)權(quán)明晰、無(wú)爭(zhēng)議，土地使用及地上建筑經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)，通過(guò)合法途徑取得，相關(guān)稅費(fèi)應(yīng)繳清，有土地使用權(quán)證等權(quán)屬文件。抵押物的評(píng)估應(yīng)采取謹(jǐn)慎性原則，并注意收集抵押物不同區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)值信息，以減少市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)帶來(lái)的損失。
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（作者單位：中國(guó)建設(shè)銀行廣州審計(jì)分部 廣東廣州 510045）
（責(zé)編：若佳）
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