報告的撰寫要考慮受眾的需要和背景知識，以確保信息的傳遞和理解。報告的寫作過程中，要注意整體思路的連貫性和層次性，以便讀者能夠更好地理解和接受。接下來將展示一些報告寫作的技巧和實用工具。
房地產(chǎn)估價報告案例篇一
本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下，還應(yīng)依據(jù)如下原則：
1、合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提。
2、最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用為前提。
3、替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
4、估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價時點的客觀合理價格。
房地產(chǎn)估價報告案例篇二
姓名：xxx性別：男
畢業(yè)院校：揚州環(huán)境資源學(xué)院政治面貌：
最高學(xué)歷：大專所修專業(yè)：房地產(chǎn)估價
人才類型：普通求職畢業(yè)日期：2009.7.1
求職意向
求職類型：全職
應(yīng)聘職位：房地產(chǎn)估價員
希望地點：上海南京杭州
希望工資：面議
自我評價
大學(xué)期間擔(dān)任系學(xué)生會干事及組織委員具有較強(qiáng)的組織與團(tuán)隊協(xié)調(diào)能力,較強(qiáng)的`時間觀念。
與同學(xué)相處融洽,為人誠懇,有責(zé)任心,做事有毅力。
有比較豐富的專業(yè)知識與技能
教育背景
2006年9月至2009年6月?lián)P州環(huán)境資源學(xué)院房地產(chǎn)估價大專
實踐經(jīng)歷
揚州國土局土地動態(tài)地價監(jiān)測
所獲獎勵
系優(yōu)秀團(tuán)員
語言能力
英語三級
計算機(jī)能力
國家二級vfp
聯(lián)系方式
電子信箱：xxx@
個人網(wǎng)站：/jianli/
將本文的word文檔下載到電腦，方便收藏和打印
推薦度：
點擊下載文檔
搜索文檔
房地產(chǎn)估價報告案例篇三
本文目錄
房地產(chǎn)估價實習(xí)報告
房地產(chǎn)估價實習(xí)報告
地產(chǎn)，是一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會進(jìn)步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn)的投資開發(fā)、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊的產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國的興起，雖然是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。也可以說，房地產(chǎn)業(yè)，在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中扮演著越來越重要的角色。
房地產(chǎn)估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產(chǎn)定價—估價人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價人員的主觀隨意定價，而應(yīng)是估價人員模擬市場形成價格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯示出來，是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結(jié)合。實習(xí)中，通過與萬隆有關(guān)估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學(xué)建筑設(shè)計的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的，有的甚至是學(xué)會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。
房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體;房地指土地與建筑物的合成體;土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格;建筑物僅指建筑物部分。
在我國，有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價稱為房地產(chǎn)評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級評估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評估等，所以，稱為房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)價格評估，或者簡稱房地產(chǎn)估價，更為準(zhǔn)確些。
從專業(yè)角度來講，房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。
房地產(chǎn)估價應(yīng)借助科學(xué)的估價方法，不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗。在房地產(chǎn)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有一些其大的估價方法，如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法等。但在實習(xí)中，通過一些案例，以及與估價人員的交談，可以看到，無論那種方法，最終還是由市場決定，任何一項房地產(chǎn)估價的案例，受市場這一因素的影響極大。
房地產(chǎn)估價實習(xí)報告（2） |
返回目錄
地產(chǎn)，是一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會進(jìn)步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn)的投資開發(fā)、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊的產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國的興起，雖然是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。也可以說，房地產(chǎn)業(yè)，在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中扮演著越來越重要的角色。
房地產(chǎn)估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產(chǎn)定價—估價人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價人員的主觀隨意定價，而應(yīng)是估價人員模擬市場形成價格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯示出來，是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結(jié)合。實習(xí)中，通過與萬隆有關(guān)估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學(xué)建筑設(shè)計的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的，有的甚至是學(xué)會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。
房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。
在我國，有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價稱為房地產(chǎn)評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級評估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評估等，所以，稱為房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)價格評估，或者簡稱房地產(chǎn)估價，更為準(zhǔn)確些。
從專業(yè)角度來講，房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。
房地產(chǎn)估價應(yīng)借助科學(xué)的估價方法，不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗。在房地產(chǎn)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有一些其大的估價方法，如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法等。但在實習(xí)中，通過一些案例，以及與估價人員的交談，可以看到，無論那種方法，最終還是由市場決定，任何一項房地產(chǎn)估價的案例，受市場這一因素的影響極大。
房地產(chǎn)估價報告案例篇四
g、法院、仲裁機(jī)關(guān)的判決或裁定【】
h、房地產(chǎn)交易公證書【】
i、企業(yè)財務(wù)報表(資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表)【】
j、企業(yè)財務(wù)審計報告，或財務(wù)報表審計報告【】
6、甲方有權(quán)要求乙方保守涉及估價報告的內(nèi)容和估價對象的商業(yè)機(jī)密。
7、甲方為乙方提供查看估價對象的實物、權(quán)益和區(qū)位狀況提供方便，并配合乙方取得估價對象所在地的政府發(fā)布的有關(guān)土地和房屋價格方面的文件。
8、甲方不得干預(yù)乙方評估工作、不得要求乙方出具違背法律、法規(guī)、規(guī)章和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及《吉林省房地產(chǎn)估價規(guī)程》的報告。
9、甲方應(yīng)當(dāng)按國家的有關(guān)規(guī)定，及時足額向乙方支付評估費。
(二)乙方的權(quán)利與義務(wù)
2、乙方必須遵循獨立、客觀、公正的基本原則和普適技術(shù)性原則，根據(jù)估價對象的估價目的、價值類型、估價時點、作業(yè)時間出具報告，并按約定的報告份數(shù)向甲方提供預(yù)評估報告的正式報告。
3、國家征收征用房屋補(bǔ)償方面的評估，乙方必須遵照有關(guān)規(guī)定公示房屋或土地的估價結(jié)果，并安排注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場回答當(dāng)事人或利害關(guān)系人的疑問。需要乙方復(fù)估的，乙方要在規(guī)定的時間內(nèi)進(jìn)行復(fù)估。
4、國家機(jī)關(guān)和組織，當(dāng)事人和利害關(guān)系人或異議人，對報告的格式、內(nèi)容等有疑問或異議，乙方要根據(jù)疑問或異議要求，口頭或書面進(jìn)行回答。
5、報告需要聽證的、或需要房地產(chǎn)價格評估專家咨詢或鑒定的，乙方要認(rèn)真配合。
6、乙方必須嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，不得和當(dāng)事人或利害關(guān)系人串通，不得向甲方以外的任何組織和個人泄漏估價報告的內(nèi)容和涉及甲方的商業(yè)機(jī)密。
7、乙方不得利用工作之便，向甲方或當(dāng)事人和利害關(guān)系人提出任何與評估工作無關(guān)的要求。
8、乙方不得超標(biāo)準(zhǔn)收費，收費后要給甲方出具正式發(fā)票。乙方可以預(yù)收評估費，但多收部分要及時返還給付款方。
9、除項目終止外，乙方在合同時間內(nèi)因甲方或當(dāng)事人或利害關(guān)系人原因，沒有完成評估工作，甲方應(yīng)適當(dāng)延長合同有效期限。
10、乙方不得將合同委托業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)托其他機(jī)構(gòu)。
五、違約責(zé)任
(一)任何一方不得無故解除合同。因乙方在約定時間內(nèi)沒能完成工作，或發(fā)現(xiàn)乙方和當(dāng)事人或利害關(guān)系人串通，違反法律、法規(guī)、規(guī)章和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及《吉林省房地產(chǎn)估價規(guī)程》的行為，甲方可以終止合同。由此造成的損失由乙方負(fù)責(zé)。
(二)甲方或當(dāng)事人和利害關(guān)系人不配合乙方的評估工作，乙方可以終止合同。由此造成的損失由甲方負(fù)責(zé)賠償。
(三)除不可抗力外，有一方違約給另一方造成損失的，違約方應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。雙方對賠償責(zé)任達(dá)不成一致的，可依法主張各自的權(quán)利。
(四)本合同自雙方簽訂之日起生效。如有未盡事宜，需經(jīng)雙方協(xié)商解決。本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
房地產(chǎn)估價報告案例篇五
真的很快，轉(zhuǎn)眼間就到20xx的歲末了，在望。盤點過去的一年，有成功的喜悅，有失敗的痛苦，有緊張的充實，也有日復(fù)一日的迷茫與焦慮。一年來，在公司各位領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在各位同事的真誠幫助下，本人能認(rèn)真學(xué)習(xí)各種專業(yè)知識和公關(guān)能力，以公司的總體目標(biāo)為行動綱領(lǐng)，在思想上嚴(yán)格要求自己，在工作上勤勤懇懇、任勞任怨，在作風(fēng)上艱苦樸素、務(wù)真求實，較好地完成領(lǐng)導(dǎo)和各級部門安排的各項任務(wù)。同事對我工作的熱情予以肯定，讓我感到很親切，心里也踏實很多！
碩果累累的20xx年已悄然過去，充滿希望的20xx年已經(jīng)來臨。不知不覺中，我被安排到**區(qū)的分支機(jī)構(gòu)已經(jīng)快一年了，回顧一年的所有工作令人欣慰，在公司和部門領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷下，在大家的幫助下，我快速的進(jìn)入了工作狀態(tài)中。在這一年的時間里，我的個人綜合素質(zhì)和各方面能力有了很大的提高，各項學(xué)習(xí)和工作任務(wù)都順利進(jìn)行。在工作過程中，不斷提高自己的理論水平，使理論和實踐再次結(jié)合，提高自己的工作效率。這一年中，在取得一定的成績同時，也發(fā)現(xiàn)自身不足之處?，F(xiàn)將20xx年的工作總結(jié)如下：
一、(武湖)農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)研究所農(nóng)用地評估項目
在分到后的六月份中，我參與的第一個大項目就是武湖農(nóng)用地項目評估。在這個項目中我的能力得到了很大提高，從開始根本不懂農(nóng)用地價格特性，到查詢熟悉農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的每年經(jīng)常性費用等指標(biāo)，最后能運用收益還原法快速測算農(nóng)用地地價相關(guān)費用。在這過程中，我發(fā)現(xiàn)我要學(xué)習(xí)的東西非常多，尤其是特殊用地評估的相關(guān)理論知識。在學(xué)習(xí)過程中，不斷地使理論知識和實踐相結(jié)合，提高自己的業(yè)務(wù)水平。武湖農(nóng)用地評估項目是我參加的第一個特殊用地項目，也是我快速成長的項目。但是這個項目最終我沒能實施到結(jié)束。感覺有點遺憾，畢竟我要學(xué)習(xí)的東西還有很多。
二、(橫店)**市**區(qū)剪刀廠工業(yè)用地評估項目
七月份接觸到的是一個擬補(bǔ)交出讓金為目的，由劃撥工業(yè)用地轉(zhuǎn)為出讓工業(yè)用地的土地使用權(quán)價格評估項目。做這個項目不僅鍛煉個人業(yè)務(wù)能力，更多的是溝通能力。如果未能到達(dá)客戶預(yù)期的結(jié)果，會出現(xiàn)失望情緒。這時候就需要在項目進(jìn)行過程中，多次與委托方溝通、協(xié)商，講解其中的技術(shù)路線，使對方能理解并能坦然接受，達(dá)到“雙贏”效果。在與客戶溝通前，腦?？偸且黄瞻?，因為會出現(xiàn)思維混亂的狀況，數(shù)次之后就學(xué)會了先把該講述的理由或是該規(guī)避的話題擬出來記在小本上，避免再次類似尷尬對話情形出現(xiàn)。最后項目還是順利地完成，這讓我感到非常欣慰，同時也給了我極大的信心。在以后做項目過程中，不管遇到多大的困難，我相信都能克服。
三、(灄口)湖北省教育考試院考試服務(wù)中心土地轉(zhuǎn)讓評估項目
九月份出現(xiàn)一個類似**區(qū)剪刀廠補(bǔ)交出讓金的項目，不過這次是土地轉(zhuǎn)讓，以交易課稅為目的的評估。委托方為了少交契稅，自然會百般要求，自從有了上次的經(jīng)驗后，對客戶的心態(tài)也能有所理解。但評估行業(yè)最重要的是講究評估的合理性及客觀性，公正、公開、公平是我們長掛在嘴邊的準(zhǔn)則，但要真正做起來，還需要很大的決心和毅力。畢竟“糖衣炮彈”是很能消滅人意志的，重要的是能堅持好自己，力爭做到“做事講規(guī)矩、做人講原則！”
四、(前川)**區(qū)前川一小裝修補(bǔ)償價格評估項目
20xx年參加過對漢口前進(jìn)路八萬方房屋拆遷補(bǔ)償價格評估項目，對拆遷項目的推進(jìn)速度緩慢程度和進(jìn)戶勘察的難度甚有了解。在九月份，分支機(jī)構(gòu)承接前川一小42戶房屋裝修補(bǔ)償價格評估項目，我和機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)全身心投入到工作中，為此連續(xù)數(shù)天加班至凌晨來搜尋相關(guān)裝修資料、整理電子表格和打印附件。同事們的工作熱情深深感染了我，讓自己在思想上嚴(yán)格的要求自己，工作勤勤懇懇、任勞任怨。
五、(魯臺)**區(qū)雙鳳建筑安裝公司土地變更登記評估項目
在12月份末，順利完成該公司土地使用權(quán)變更登記的評估項目。在評估過程中，由于收集資料較為完整，對其企業(yè)改制文件有仔細(xì)看查，獲益良多，對以后碰見企業(yè)改制的評估項目時也能做起來得心應(yīng)手有很大的幫助。讓自己明白，做事仔細(xì)不僅不會磨工或浪費時間，反倒能讓事情變得更加簡單，效率也會大大提高。
六、(盤)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)自來水廠掛牌出讓土地評估項目
20xx年12月31日，與委托方洽談一塊劃撥公共基礎(chǔ)設(shè)施用地擬掛牌出讓的評估項目。目前，本次項目還在進(jìn)行中，但前期工作已順利完成。其中涉及到的復(fù)雜問題讓自己感覺事情本沒有難易性，重要是看自己如何來巧妙處理了！引申到這個項目，本應(yīng)是由土地相關(guān)主管部門委托的，便在此過程中也警示自己要學(xué)會如何靈活地去處理工作流程的正確性和合理性。
七、工作中存在的不足
在這一年中，我也發(fā)現(xiàn)了自身一些的不足之處：
第一：溝通能力有待進(jìn)一步加強(qiáng)；
第二：評估相關(guān)的理論知識需要進(jìn)一步學(xué)習(xí)；
第三：靈活處理事情的能力需要更進(jìn)一步的加強(qiáng)；
以上存在的不足，我會在以后的學(xué)習(xí)和工作中，不斷加強(qiáng)和改正，不斷的提高自己的業(yè)務(wù)能力，為公司做出更大的貢獻(xiàn)。
房地產(chǎn)估價報告案例篇六
隨著中國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)由于對其他行業(yè)經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度高、帶動性強(qiáng),已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱,但與此同時房地產(chǎn)行業(yè)也深受政策影響,房地產(chǎn)在中國國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出.,由于部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格上漲過快,出現(xiàn)了不同程度的“過熱”、“虛熱”和結(jié)構(gòu)性問題,存在較嚴(yán)重的市場風(fēng)險,房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的變化是漲價的主要原因。這些都給房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來很大的壓力。所以要求房地產(chǎn)估價人員運用科學(xué)的估價方法綜合分析影響房地產(chǎn)價格各項因素。
1.市場比較法
市場比較法是將估價對象與估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?以此推算估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn),如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。該方法是不適用很少發(fā)生交易、數(shù)量比較少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、教堂、寺廟等。
2.收益法
收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法按資本化的方式不同，分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的'某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。運用收益法估價，需要預(yù)測估價對象的未來收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為未來收益主要有如下幾種：1潛在毛收入;2有效毛收入3凈運營收益4稅前現(xiàn)金流量5期末轉(zhuǎn)售收益。運用收益法估價，核心是預(yù)測凈收益。收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種。一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫等類房地產(chǎn);二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產(chǎn)。收益法評估往往是假設(shè)收入費用發(fā)生在某一個時點,實際發(fā)生時間與這種假設(shè)有偏差,這樣才可以用利息費用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末,費用在期間均勻發(fā)生,而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期末,這時應(yīng)考慮期間發(fā)生費用的貸款利息;租金收入發(fā)生在期初,費用在期間均勻發(fā)生,而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期初,這時應(yīng)考慮期間發(fā)生的費用進(jìn)行折現(xiàn)。收益法實際上是一種動態(tài)法,而考慮利息費用是一種靜態(tài)法,將兩種方法混在一起,顯得不嚴(yán)謹(jǐn)。因此,運用收益法要盡量將收入、費用發(fā)生的假設(shè)時間與加權(quán)折現(xiàn)期一致,而不必再考慮利息費用。
3.成本法
成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新構(gòu)建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價格=重新購建價格-折舊。
上述公式根據(jù)下列三類估價對象而具體化：1新開發(fā)的土地;2新建的房地產(chǎn);舊的房地產(chǎn)。適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是:舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認(rèn)為以上的公式存在問題,現(xiàn)在土地出讓是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價值,而房地合一項目土地的重置成本應(yīng)該是到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值,包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤。
所以我認(rèn)為這公式更明確:舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得價+附屬費用+有關(guān)稅費+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤)×剩余使用年限修正系數(shù)+(前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費+開發(fā)利潤)×成新率。
4.假設(shè)開發(fā)法
假設(shè)開發(fā)法的估價對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，可分為待開發(fā)的土地、在建工程、可裝飾修改或可改變用途的舊房三大類。未來開發(fā)完成后的價值可以用用市場法或長期趨勢法求取，也可以用收益法求取。根據(jù)考慮資金時間價值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。運用該方法要注意一個問題，房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價值的比率。而對假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率。
科學(xué)實用的估價方法,必須具備兩個條件:既有科學(xué)的理論依據(jù),又能反映現(xiàn)實交易行為。房地產(chǎn)估價的對象就是房地產(chǎn)。從實物形態(tài)上來看,房地產(chǎn)存在三種形態(tài),即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外,房地產(chǎn)估價是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價格,因此,估價對象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價的需要及其特點,這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型,并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。
5.運用估價方法進(jìn)行估算并決定估價結(jié)果
5.1評估方法的選擇
在選擇評估方法時,主要依據(jù)如下三個方面綜合決定的:
5.1.1估價對象的房地產(chǎn)類型;
房地產(chǎn)估價報告案例篇七
第 1 題 甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)(以下簡稱甲機(jī)構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時的評估價值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價報告進(jìn)行復(fù)核估價。
請問：1.復(fù)核估價時應(yīng)如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?
2.復(fù)核估價的估價目的和價值定義應(yīng)如何表述?
房地產(chǎn)估價報告案例篇八
第一條(制定目的)為了提高房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價報告評審要求和方法，保障房地產(chǎn)估價報告評審客觀、合理，制定本標(biāo)準(zhǔn)。
第二條(適用范圍)本標(biāo)準(zhǔn)適用于鑒證性房地產(chǎn)估價報告評審。
本標(biāo)準(zhǔn)所稱鑒證性房地產(chǎn)估價報告(以下簡稱估價報告)，是指房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為委托人提供給第三方使用或者進(jìn)行內(nèi)部管理、接受外部監(jiān)管而出具的起著價值證明作用的房地產(chǎn)估價報告。
延伸閱讀：房地產(chǎn)估價還有咨詢性估價，也稱參考性估價，是委托人自己使用的報告，如投資價值估價。
第三條(評審方式)估價報告評審采取定量評審和定性評審相結(jié)合的方式進(jìn)行。
第四條(定量評審內(nèi)容)估價報告定量評審，分為一般項目評審和特殊項目評審。
一般項目是指估價報告基本組成要素和外在質(zhì)量，分為4大項：(1)封面(或扉頁)、致估價委托人函、目錄、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件;(2)估價結(jié)果報告;(3)估價技術(shù)報告;(4)附件及外在質(zhì)量。具體分為27個評審項目(見附件)。
特殊項目是指特定估價目的的估價報告應(yīng)當(dāng)具有的獨特要素或者應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分析的獨特內(nèi)容。房地產(chǎn)抵押估價報告的特殊項目包括：估價對象變現(xiàn)能力分析、風(fēng)險提示，以及對估價假設(shè)和限制條件、估價原則、估價結(jié)果披露和附件的特殊要求。
第五條(定量評審得分)估價報告定量評審的滿分為100分。在賦予每個評審項目標(biāo)準(zhǔn)分的基礎(chǔ)上，列舉估價報告可能存在的質(zhì)量缺陷并分別賦予一定的扣分值。
估價報告存在本標(biāo)準(zhǔn)列舉的質(zhì)量缺陷的，從相應(yīng)評審項目標(biāo)準(zhǔn)分中減去該質(zhì)量缺陷對應(yīng)的.扣分值，但該評審項目減去的扣分值之和不應(yīng)超過其標(biāo)準(zhǔn)分。各個評審項目的評審得分為該評審項目的標(biāo)準(zhǔn)分減去扣分值之和。
不具有特殊項目的估價報告評審得分，為各個一般項目評審得分之和。具有特殊項目的估價報告評審得分，為一般項目評審得分與特殊項目評審得分累加后按照100分制換算而成。
第六條(測算過程評審)一般項目評審中，估價測算過程的評審得分按照下列方式確定：
只能采用一種估價方法估價的，該估價方法的評審得分為估價測算過程的評審得分。
房地產(chǎn)估價報告案例篇九
估價項目名稱：濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室
委托方：吳錫仁
估價方：
估價人員：
估價作業(yè)日期：2010年10月14日至2010年10月14日
估價報告編號：
１
目 錄
一、致委托方函
二、估價師聲明
三、估價的假設(shè)和限制條件
四、估價結(jié)果報告
五、附件
２
致 委 托 方 函
吳錫仁：
受您委托，我們秉承獨立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)（建筑面積為46.27平方米）的市場價值進(jìn)行了評估測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。
此致
隨函附奉評估報告
濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
二0一0年十月十四日
３
估 價 師 聲 明
我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘并作了記錄。沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。7 委托方對其所提供資料的真實性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
8、使用本報告，請注意估價的假設(shè)和限制條件及報告說明。
估價師簽名
４
估價的假設(shè)和限制條件
1、委托估價方對其所提供的申報資料及相關(guān)資料、各種數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。若由于委托估價方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價結(jié)果失實，委托估價方應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。
2、本估價報告中所采用計算的土地使用權(quán)面積、房屋建筑面積是依據(jù)委托方所提供的資料中所顯示的，其真實性準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)。
3、任何有關(guān)估價對象的運作方式，程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律。法規(guī)、文件、政策等，特別是符合建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律、法規(guī)、文件、政策等。在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。
4、本報告所估價的房地產(chǎn)抵押價值，是在估價時點時的正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，在正常的市場價格的基礎(chǔ)上的估價價格。但由于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的時間的延續(xù)性，本報告未考慮未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對房地產(chǎn)抵押價值的不利影響。在短期強(qiáng)制處分的情況下，房地產(chǎn)的處分價格一般要低于房地產(chǎn)正常的市場價格。
5、本報告僅供所述評估目的提供參考依據(jù)，未經(jīng)同意，不得用作其他用途。
５
6、本房地產(chǎn)估價結(jié)果報告及其相關(guān)的房地產(chǎn)估價技術(shù)報告有效期為一年，即從2010年10月14日至2010年10月13日。在報告有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)的作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化，并對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng)重新進(jìn)行估價。
６
房地產(chǎn)估價結(jié)果報告
一、委托方：吳錫仁
二、估價方：濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
三、估價對象：
1、權(quán)屬狀況
2、建筑物狀況
歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓為混合結(jié)構(gòu)6層建筑，建成于1985年，外墻為水刷石，設(shè)計用途為住宅。
3、估價對象房屋狀況
4、地理位置與周圍環(huán)境
７ 商品市場、甸柳吉祥苑菜市場、山東銀座圣洋物流中心、魯全農(nóng)貿(mào)市場等場所。項目文化教育配套條件優(yōu)越。周邊有燕山小學(xué)、甸柳一小、甸柳一中、燕山中學(xué)、以及省旅游學(xué)校和山東政法學(xué)院、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院等各大知名高校。18路、49路、k50、k96、119路公交車通達(dá)，交通方便。
四、估價目的：為房地產(chǎn)贈與及買賣提供價值參考依據(jù)
五、估價時點：2010年10月14日
六、價值定義：
本報告中所稱的房地產(chǎn)的市場價格是指委估房地產(chǎn)在估價時點對應(yīng)于本報告書所列估價目的及估價的假設(shè)和限制條件下的市場價格。房地產(chǎn)的市場價格是指房地產(chǎn)的交換和買賣是在公開和競爭的市場上進(jìn)行的，而且買賣雙方都是慎重、平等、自愿的行為，其價格是公允的。
由于委估房地產(chǎn)是由土地和房屋兩部分組成，本報告書所稱的房地產(chǎn)市場價格是指該房地產(chǎn)的綜合價值，包括房屋建筑占用土地使用權(quán)的分?jǐn)們r值、房屋建筑的價值及基礎(chǔ)配套設(shè)施的分?jǐn)們r值。對于土地是按住宅用地土地使用權(quán)限價值進(jìn)行評估的，而房屋建筑則是按所有權(quán)價值進(jìn)行評估的。
七、估價依據(jù)：
1、國家建設(shè)部、國土資源部及濟(jì)南市人民政府頒發(fā)的有關(guān)政策、８ 法規(guī)文件；
2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；
3、委托方提供的房屋所有權(quán)證；
4、濟(jì)南市基準(zhǔn)地價等相關(guān)資料；
5、評估人員現(xiàn)場勘察獲取的數(shù)據(jù)和資料。
八、估價原則：
本估價報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進(jìn)行估價。具體依據(jù)如下估價原則：
合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。
九、估價方法：
根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。本次對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行評估，宜采用 法估價。先求取假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，然后再減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。
成本法是在估價時點以開發(fā)或建造估價對象所需要的各項成本費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤和稅金，得出估價對象的重置價格，然后再扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
十、估價結(jié)果：
估價人員根據(jù)估價規(guī)范，采用了科學(xué)的估價方法，在現(xiàn)場勘察的
９ 基礎(chǔ)上，經(jīng)過認(rèn)真測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。
十一、估價人員
十二、估價作業(yè)日期：
2010年10月14日至2010年10月14日
十三、估價報告應(yīng)用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日
濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
二0一0年十月十四日
１０
附件
１１ 《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件
房地產(chǎn)估價報告案例篇十
(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機(jī)構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進(jìn)行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進(jìn)入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。
請問：
1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?
2.裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定?
3.對已存在的租賃關(guān)系，估價時應(yīng)如何處理?
(二)法院委托估價機(jī)構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的`拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費。
請問：
1.估價機(jī)構(gòu)是否有義務(wù)將估價結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?
2.拍賣保留價應(yīng)由誰確定?如何確定?
(三)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。
請問：
1.這樣的做法有哪些錯誤?
2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益?
房地產(chǎn)估價報告案例篇十一
委托人：xx大職院
地址：xx市xx旗xx大職院教學(xué)樓
聯(lián)系電話：15126160269
二、估價方
受托單位：房地產(chǎn)評估咨詢有限公司
法定代表人：房地產(chǎn)評估咨詢有限公司
資質(zhì)等級：叁級
詳細(xì)地址：xx旗估價咨詢公司
三、估價對象
1、估價對象基本情況
估價對象位于xx市xx旗xx大職院教學(xué)樓，地處xx大院內(nèi)，進(jìn)出正街通道較窄，距離天馬路約30米。房屋總建筑面積為145.9㎡，用途為教學(xué)，磚混結(jié)構(gòu)，房屋約于20xx年建蓋完成。土地使用權(quán)類型為劃撥，證載土地面積為213.6㎡，其中獨用面積為213.6㎡，終止日期為2080年12月23日。
2、估價對象產(chǎn)權(quán)狀況
根據(jù)委托人提供的房屋所有權(quán)證及國有土地使用權(quán)證記載，房屋所有權(quán)人為xx大職院，無共有權(quán)人。
四、估價目的
為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。
五、估價時點
20xx年4月25日
六、價值定義
此次評估的價格為估價對象在估價時點的公開市場價格。
七、估價依據(jù)
（1）《中華人民共和國土地管理法》；
（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
（3）《中華人民共和國擔(dān)保法》；
（4）《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；
（5）《xx自治區(qū)建設(shè)工程材料及設(shè)備價格信息》2010年10月、11月；
（6）《xx自治區(qū)建設(shè)工程重置價計價規(guī)則》；
（7）《xx自治區(qū)施工臺班費用計價辦法》；
（8）《工程建設(shè)定額基本理論與實務(wù)》；
(9)2006年《xx自治區(qū)安裝工程消耗量定額》；
(10)2006年《xx自治區(qū)建設(shè)工程措施項目計價辦法》；
（15)《xx自治區(qū)建筑裝飾工程消耗量定額》(2006年上下冊）；
（16)《xx自治區(qū)建筑工程消耗量定額》(2006年上下冊）；
（17）估價對象現(xiàn)場查看記錄；
（18）委托方提供的與本次估價相關(guān)的房地產(chǎn)建筑面積及權(quán)屬資料；
（19）本估價機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料；
（20）委托方與本估價機(jī)構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)估價委托書；
八、估價原則
本次估價依據(jù)房地產(chǎn)估價的獨立、客觀、公正原則、合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則和謹(jǐn)慎原則。
1、獨立、客觀、公正原則
要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價值。具體地說，房地產(chǎn)估價師不應(yīng)受任何組織或者個人的非法干預(yù)，完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價。房地產(chǎn)估價師不應(yīng)帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從客觀實際出發(fā)，反映事物的本來面目。房地產(chǎn)估價師在估價中應(yīng)當(dāng)公平正直，不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方。
2、合法原則
應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，其權(quán)益才能受法律保護(hù)，并體現(xiàn)其權(quán)益價值。
3、最高最佳使用原則
應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用方式。
4、替代原則
估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價格會相互牽掣而趨于一致。
5、估價時點原則
房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強(qiáng)的時間性和時效性，它是某一時點的價格，在不同的時點上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。
九、估價方法
估價對象為教學(xué)用房，根據(jù)估價對象的現(xiàn)狀及估價目的，在遵守有關(guān)法規(guī)、政策和符合評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，經(jīng)過評估人員的實地查看和認(rèn)真分析，經(jīng)過評估人員的實地查看和認(rèn)真分析，由于估價對象使用性質(zhì)特殊，在市場上相類似的房地產(chǎn)交易案例很少，故無法采用市場比較法評估；估價對象作為教學(xué)，無法采用收益法評估；但估價對象的重新取得成本可以通過市場上相類似的房地產(chǎn)取得成本確定，故在此次評估中我們采用成本法測算估價對象價值。
十、估價結(jié)果
十一、估價人員：房地產(chǎn)評估咨詢有限公司
十二、估價作業(yè)日期
20xx年4月25日至20xx年4月26日
十三、估價報告應(yīng)用有效期
本報告有效期自報告出具之日起一年，隨著房地產(chǎn)市場的變化，估價結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
十四、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析
房地產(chǎn)變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
1、通用性：估價對象房地產(chǎn)為居民自建住宅用房，其用途具有廣泛性，從而使得該房地產(chǎn)要改變用途難度較小，故該房地產(chǎn)的通用性較好。
2、獨立使用性：估價對象為獨立使用的房地產(chǎn)，獨立使用性強(qiáng)。
3、可分割轉(zhuǎn)讓性：根據(jù)合法用途和房地產(chǎn)狀況，估價對象可分割轉(zhuǎn)讓性較弱，且轉(zhuǎn)讓時不能改變用途，分割轉(zhuǎn)讓對房地產(chǎn)價值會產(chǎn)生一定負(fù)面影響。
4、快速變現(xiàn)價值：假定在估價時點強(qiáng)制處分估價對象，因賣方價外手續(xù)費、競價空間、雙方合理的談判周期、快速變現(xiàn)的付款方式及目前拍賣市場成交活躍度等因素，將會產(chǎn)生一定的價格減損。根據(jù)估價對象的具體情況，預(yù)計估價對象可實現(xiàn)的快速變現(xiàn)價值為市場價值的七成。
5、變現(xiàn)費用、稅金等：當(dāng)房地產(chǎn)實現(xiàn)抵押權(quán)時，預(yù)計轉(zhuǎn)讓稅費用營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、交易服務(wù)費等，營業(yè)稅=（轉(zhuǎn)讓額-原建購價款）×5%左右，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅的7%，教育費附加為營業(yè)稅的3%，地方教育附加1%，交易費約為房價的1%-2%，拍賣傭金為成交價格的5%。
6、變現(xiàn)時間：在當(dāng)前市場條件下估價對象預(yù)計變現(xiàn)所需時間為：6個月到一年。
十五、房地產(chǎn)抵押估價報告風(fēng)險提示
（一）估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)市場價值可能產(chǎn)生影響，在估價對象實物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護(hù)使用，且房地產(chǎn)市場沒有大的波動的情況下，預(yù)計估價報告使用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)市場價值基本保持穩(wěn)定。
（二）對抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，估價報告使用者應(yīng)給予關(guān)注:估價對象可能會由于房屋現(xiàn)狀變更、環(huán)境變化以及房地產(chǎn)市場價格波動、房地產(chǎn)稅費調(diào)整等原因?qū)е路康禺a(chǎn)抵押價值減損。
（三）估價報告使用者應(yīng)合理使用評估價值，關(guān)注處置房地產(chǎn)時快速變現(xiàn)及費用的影響，當(dāng)房地產(chǎn)抵押估價報告出具后至抵押登記之間，是否會出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。
（四）若估價對象進(jìn)入清算或執(zhí)行程序需變現(xiàn)，其變現(xiàn)過程中可能出現(xiàn)的不可預(yù)測因素較多。而評估值的計算僅從理論上和評估人員對市場的直觀判斷及經(jīng)驗做出估測，因此估價對象實際變現(xiàn)價格可能會與通常情況下的變現(xiàn)價格出現(xiàn)一定程度的差距或背離，甚至形成有價無市的市場交易格局，從而導(dǎo)致評估結(jié)果與實際交易價格產(chǎn)生差異，特此提請報告的使用者注意。
（五）定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化比較快時對房地產(chǎn)市場價值進(jìn)行再評估。
房地產(chǎn)估價報告案例篇十二
3.擬訂估價作業(yè)方案;4.收集估價所需資料;5.實地查勘估價對象;6.選定估價方法計算;7.確定估價結(jié)果;8.撰寫估價報告;9.交付估價報告;10.估價資料歸檔。房地產(chǎn)估價雖然應(yīng)按照上述程序進(jìn)行，但在實際估價中各個步驟之間并不是割裂的，相互之間回有一些交叉，甚至需要一定的反復(fù)。
房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正，在具體估價作業(yè)中應(yīng)遵循的原則主要有以下5項：1.合法原則;2.最高最佳使用原則;3.替代原則;4.估價時點原則;5.公平原則。房地產(chǎn)估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結(jié)果具有近似性。
專業(yè)估價人員，是經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格，由有關(guān)主觀部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價的人員。要成為一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，不但要符合一定的要求，還應(yīng)遵循一定的職業(yè)道德。因為，估價人員的估價結(jié)果是否客觀公正，不僅取決于他對估價理論和方法的掌握程度，他所具有的估價實踐經(jīng)驗，還取決于他的職業(yè)道德修養(yǎng)。在實習(xí)過程中，我了解到萬隆的估價人員，他們不但有的具有注冊房地產(chǎn)估價師的資格，有的具有土地估價師的資格，有的還具有注冊會計師、注冊資產(chǎn)評估師的資格。在與他們短暫的兩個星期接觸中，我發(fā)現(xiàn)他們工作態(tài)度非常認(rèn)真，工作時極其仔細(xì)、專業(yè)，只有這樣，才能對估價對象負(fù)責(zé)。
其次，我再來談一談對房地產(chǎn)估價在感性上的認(rèn)識。雖然我和蔣老師只去兩個星期，但萬隆的估價人員卻說我們恰逢其實，因為這一階段正是一年中他們業(yè)務(wù)較忙的時段，每年夏天他們都是“天大熱，人大干”。每當(dāng)他們有評估項目時，我們都隨同一起去參觀、了解。通過實際的接觸，我對房地產(chǎn)估價的認(rèn)識更深一層。以下是我在實習(xí)中接觸到的幾個案例。案例一：20__年_月_日8點30分，我們隨同項目經(jīng)理凌濤及其助手小趙，一同來到位于莘莊的某工廠進(jìn)行評估。這是萬隆受閔行區(qū)法院的委托進(jìn)行的司法評估項目。該廠原先租用了莘莊_村的土地，由于該塊土地被征管，在該廠尚未與_村及土地管理所關(guān)于廠房、辦公樓等價值達(dá)成共識之前，對方就將該廠的廠房、辦公樓、宿舍等推倒，因此，雙方發(fā)生了爭執(zhí)，該廠將_村和土地管理所告上了法院。萬隆房地產(chǎn)估價有限公司受閔行法院的委托，對該廠已被拆除的廠房等的價值進(jìn)行估價。當(dāng)我們一行來到該廠的原址后，估價人員馬上開始了取證工作。由于廠房、辦公樓等已被拆除，他們一方面拍照取證，另一方面要求該廠及_村有關(guān)人員在場，進(jìn)行相關(guān)詢問，并按司法程序每一方簽字作證。在取證時，樓房的高度、占地面積，造樓所用的材料是紅磚還是空心磚，地基怎樣鋪墊的等內(nèi)容他們都詢問得非常仔細(xì)。關(guān)于廠房雙方發(fā)生了爭執(zhí)，為此，我們一行又驅(qū)車來到距離該廠原址12公里的新址取證，拿到了原廠房的照片。當(dāng)我們回到萬隆時，已是12點30分。
房地產(chǎn)估價報告案例篇十三
20__年_月_日，我們?nèi)嗳チ宋挥谖錆h市江夏區(qū)廟山開發(fā)區(qū)江夏大道湯遜湖工業(yè)園(廟山村)房地產(chǎn)進(jìn)行了評估的實習(xí)，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。雖然我們具體沒有做出最真實的估價金額，但是收獲頗豐。下面我就談一下自己對房地產(chǎn)的一些簡單認(rèn)識。房地產(chǎn)，是一種稀卻的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會進(jìn)步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn)的投資開發(fā)、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊的產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國的興起，雖然是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。特別是19__年和19__年我國曾一度出現(xiàn)“房地產(chǎn)熱”，19__年以后開始實施“宏觀調(diào)控”，19__年提出把住宅建設(shè)培育為新的經(jīng)濟(jì)增產(chǎn)點，等等。房地產(chǎn)業(yè)，在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中越來越重要。
房地產(chǎn)估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產(chǎn)定價—估價人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價人員的主觀隨意定價，而應(yīng)是估價人員模擬市場形成價格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯示出來，是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結(jié)合。實習(xí)中，通過與萬隆有關(guān)估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學(xué)建筑設(shè)計的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的，有的甚至是學(xué)會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。
房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體;房地指土地與建筑物的合成體;土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格;建筑物僅指建筑物部分。
在我國有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價稱為房地產(chǎn)評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級評估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評估等，所以，稱為房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)價格評估，或者簡稱房地產(chǎn)估價，更為準(zhǔn)確些。
從專業(yè)角度來講，房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。
房地產(chǎn)估價應(yīng)借助科學(xué)的估價方法，不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗。在房地產(chǎn)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有一些其大的估價方法，如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法等。但在實習(xí)中，通過一些案例，以及與估價人員的交談，可以看到，無論那種方法，最終還是由市場決定，任何一項房地產(chǎn)估價的案例，受市場這一因素的影響極大。
2、環(huán)境因素;3、人口因素;4、經(jīng)濟(jì)因素;5、社會因素;6、行政因素;7、心理因素;8、國際因素;9、其他因素。
所需資料;5、實地查勘估價對象;6、選定估價方法計算;7、確定估價結(jié)果;8、撰寫估價報告;9、交付估價報告;10、估價資料歸檔。房地產(chǎn)估價雖然應(yīng)按照上述程序進(jìn)行，但在實際估價中各個步驟之間并不是割裂的，相互之間回有一些交叉，甚至需要一定的反復(fù)。
房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正，在具體估價作業(yè)中應(yīng)遵循的原則主要有以下5項：1、合法原則;2、最高最佳使用原則;3、替代原則;4、估價時點原則;5、公平原則。房地產(chǎn)估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結(jié)果具有近似性。
專業(yè)估價人員，是經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格，由有關(guān)主觀部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價的人員。要成為一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，不但要符合一定的要求，還應(yīng)遵循一定的職業(yè)道德。因為，估價人員的估價結(jié)果是否客觀公正，不僅取決于他對估價理論和方法的掌握程度，他所具有的估價實踐經(jīng)驗，還取決于他的職業(yè)道德修養(yǎng)。在實習(xí)過程中，我了解到萬隆的估價人員，他們不但有的具有注冊房地產(chǎn)估價師的資格，有的具有土地估價師的資格，有的還具有注冊會計師、注冊資產(chǎn)評估師的資格。在與他們短暫的兩個星期接觸中，我發(fā)現(xiàn)他們工作態(tài)度非常認(rèn)真，工作時極其仔細(xì)、專業(yè)，只有這樣，才能對估價對象負(fù)責(zé)。
其次，我再來談一談對房地產(chǎn)估價在感性上的認(rèn)識。雖然我們只實習(xí)了一天，但這一天我們認(rèn)識了很多房地產(chǎn)估價的前輩，也知道給予你一座房子你清楚用什么樣的步驟去估價。因為這一階段正是一年中他們業(yè)務(wù)較忙的時段，每年夏天他們都是“天大熱，人大干”。在這一天中，雖然大家都很疲乏，但卻感覺充實了很多。我想如果我們在多幾次這樣的實習(xí)估價，我們的專業(yè)水平一定更加上升一個檔次。
房地產(chǎn)估價報告案例篇十四
附件一：
烏魯木齊職業(yè)大學(xué)
畢業(yè)實習(xí)報告
題目：關(guān)于在************的實習(xí)報告
專業(yè)班級：資產(chǎn)評估與管理1113班學(xué)號：2011100217姓名：
指導(dǎo)教師：鐘老師
成績：
2014年5月5日
為了在2014年6月畢業(yè)后能順利快速的找到一份與自己本專業(yè)相同的工作，為了自己能盡快在這個社會上立足，我在2014年2月22日在新疆烏魯木齊中鼎盛業(yè)房地產(chǎn)評估咨詢有限責(zé)任公司實習(xí)，中鼎盛業(yè)評估公司的地址在青年路17號陽光花苑a座1006室，是一家擁有國家二級房地產(chǎn)評估資質(zhì)的公司。剛?cè)ス景l(fā)現(xiàn)在學(xué)校所學(xué)的知識并沒有用到多少，在去公司的前一個月都在進(jìn)行培訓(xùn)，經(jīng)過培訓(xùn)我成功的拿到了烏魯木齊房地產(chǎn)協(xié)會頒發(fā)的房地產(chǎn)估價員證，在公司的職位是一名房地產(chǎn)評估人員。
司后進(jìn)行評估報告的書寫，發(fā)現(xiàn)在學(xué)校所學(xué)的東西并沒有用到多少，深感自己的經(jīng)驗不足，跟著師傅學(xué)習(xí)評估報告的書寫，了解房地產(chǎn)定價的過程以及房地產(chǎn)估價報告的陳述內(nèi)容，但是其中含有很多的經(jīng)驗成分在其中，我只學(xué)會了大概的內(nèi)容，其中經(jīng)驗的部分還得在這個行業(yè)逐漸積累。但是對于房地產(chǎn)征收的全部流程已經(jīng)全部了解了。回來之后，又接了幾項個人貸款、房屋違建的評估報告。這與房屋征收事項大同小異，經(jīng)常出現(xiàn)場。對房地產(chǎn)評估行業(yè)的整體現(xiàn)狀有了基本的了解。隨后跟隨公司老總接了份紅光山國際會展中心對面的咨詢業(yè)務(wù)，做投資性分析，做市場調(diào)查。了解到房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的另一分支，做投資性分析。在這個項目中我沒有參與到評估報告的書寫，僅僅是作為一名市場調(diào)研員，為估價對象尋找可比案例，老總給我們詳述了這個估價業(yè)務(wù)所涉及的內(nèi)容。發(fā)現(xiàn)作為一名估價師必須具有全方位的經(jīng)驗知識。不僅要有估價知識，還得擁有財務(wù)知識，市場預(yù)測等相關(guān)知識。這個估價案例到現(xiàn)在也沒有完成，但它使我明白了這個行業(yè)的發(fā)展方向。使我確立了目標(biāo)，不僅要做估價，更要做一名有經(jīng)驗的房地產(chǎn)咨詢師。
通過三個月的實習(xí)，我獲得了許多的收獲，首先我對房地產(chǎn)估價這個行業(yè)有了基本的了解，知道了自身學(xué)習(xí)的不足，哪方面有欠缺，在出差的那段日子里，讓我明白了有些事盡管你不會，但是你只要有一顆學(xué)習(xí)上進(jìn)的心，那些都不是困難的事，在這段實習(xí)的日子里，我認(rèn)識了我?guī)煾?，交了一些朋友，在飯桌之間，也逐漸明白了一些社會的道理。通過這段日子的實習(xí)，經(jīng)過師傅以及培訓(xùn)的老師指導(dǎo)，結(jié)合了自己的一番認(rèn)識，知道了自己以后發(fā)展和努力的方向。
在獲得收獲的同時也發(fā)現(xiàn)了這個行業(yè)和公司所存在的問題。在這個行業(yè)，評估師的素質(zhì)并沒有想象的那么高，有百分之八十的估價師都是掛證，只有少部分真正從事這個行業(yè)，行業(yè)的名聲和專業(yè)素養(yǎng)并沒有得到百分百的認(rèn)可，而且現(xiàn)在的評估公司很多都是掛靠資質(zhì)，公司的人員不過關(guān)，寫出的報告專業(yè)性不強(qiáng)，有很多的錯誤，如果再這么下去我們的地位將得不到保證，變成不是評估，而是受利益的驅(qū)使，在不公平的角度上進(jìn)行估價。這樣我們行業(yè)的地位將會逐漸下降。這將自掘墳?zāi)梗鸩桨堰@個行業(yè)推向深淵。我們公司的制度和工作方式也有一些問題，工作效率并不高，所取得案例并沒有建立數(shù)據(jù)庫，而現(xiàn)在全國都在建立大數(shù)據(jù)庫，爭取每份評估報告所取案例都有很強(qiáng)的可靠性。
我希望公司能注意到這方面的問題，在自身作報告的同時建立數(shù)據(jù)庫，使我們公司的每一份報告，都經(jīng)得起考驗，能做到正身正己，樹立起行業(yè)榜樣作用。同時提高工作效率。
在這段實習(xí)的日子里，讓我對這個社會有了深刻的體會，嘗到了人情冷暖，知道了生活的艱辛，讓我知道天下沒有免費的午餐，只有經(jīng)過自己的努力，才會使自己的生活過的更好。
通過實習(xí)，讓我在了解了房地產(chǎn)評估現(xiàn)在的主要業(yè)務(wù)來源和以后的發(fā)展方向，現(xiàn)在的常規(guī)業(yè)務(wù)就是做征收和個體貸款，但是這些都是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，做起來費時費力，而現(xiàn)在全國興起的咨詢業(yè)務(wù)正是一個很好的發(fā)展方向，而且收入相對傳統(tǒng)業(yè)務(wù)較高。但是它所需要的專業(yè)素養(yǎng)也要更高，這將激勵我要更加的努力學(xué)習(xí)，爭取在兩年后考取房地產(chǎn)估價師證。
房地產(chǎn)估價報告案例篇十五
在人們越來越注重自身素養(yǎng)的今天，報告與我們的生活緊密相連，要注意報告在寫作時具有一定的格式。那么，報告到底怎么寫才合適呢？以下是小編整理的房地產(chǎn)估價實習(xí)報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
地產(chǎn)，是一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會進(jìn)步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn)的投資開發(fā)、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一種特殊的.商品，房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊的產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國的興起，雖然是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。也可以說，房地產(chǎn)業(yè)，在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中扮演著越來越重要的角色。
房地產(chǎn)估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產(chǎn)定價—估價人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價人員的主觀隨意定價，而應(yīng)是估價人員模擬市場形成價格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯示出來，是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結(jié)合。實習(xí)中，通過與萬隆有關(guān)估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學(xué)建筑設(shè)計的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的，有的甚至是學(xué)會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。
房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。
在我國，有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價稱為房地產(chǎn)評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級評估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評估等，所以，稱為房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)價格評估，或者簡稱房地產(chǎn)估價，更為準(zhǔn)確些。
從專業(yè)角度來講，房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。
房地產(chǎn)估價應(yīng)借助科學(xué)的估價方法，不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗。在房地產(chǎn)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有一些其大的估價方法，如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法等。但在實習(xí)中，通過一些案例，以及與估價人員的交談，可以看到，無論那種方法，最終還是由市場決定，任何一項房地產(chǎn)估價的案例，受市場這一因素的影響極大。
房地產(chǎn)估價報告案例篇十六
大學(xué)生寒期社會實踐是促進(jìn)大學(xué)生素質(zhì)教育，加強(qiáng)和改進(jìn)青年學(xué)生思想政治工作，引導(dǎo)學(xué)生健康成長和成才的重要舉措，是學(xué)生接觸社會、了解社會、服務(wù)社會，培養(yǎng)創(chuàng)新精神、實踐能力和動手操作能力的重要途徑。為幫助、引導(dǎo)青年學(xué)生投身社會，主動進(jìn)行實踐，豐富廣大青年的暑期生活，充分發(fā)揮大學(xué)生的科技文化優(yōu)勢為社會服務(wù)，把所學(xué)知識運用于實際生活，為家鄉(xiāng)、為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展作貢獻(xiàn)。
隨著人們對金融服務(wù)要求的不斷提升，銀行的大堂經(jīng)理也越來越為人們所熟悉，并且成為銀行業(yè)改善金融服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量一個重要環(huán)節(jié)。銀行業(yè)涉及的業(yè)務(wù)很廣泛，因此，這一職務(wù)要熟悉幾乎所有的銀行服務(wù)內(nèi)容，對綜合素質(zhì)的要求也很高。銀行大堂經(jīng)理所扮演的角色更多的是一個中間的服務(wù)，他要向客戶簡單的介紹所辦理的業(yè)務(wù)的條件和所需證件，指示客戶在相應(yīng)的柜臺辦理，指導(dǎo)客戶在相應(yīng)的設(shè)備上進(jìn)行操作。對于這一職位的要求總結(jié)八個字：營銷、引導(dǎo)、指導(dǎo)、溝通。
這是一次真正意義上的社會實踐。
通過社會實踐，不管是對自己以后為人處世或是在社會立足都是一個莫大的幫助，經(jīng)過這一個多月的社會實踐，讓我從中學(xué)到了不少的東西，這些學(xué)到的知識對我將是一生受用的。社會實踐加深了我與社會各階層人的感情，拉近了我與社會的距離，也讓自己在社會實踐中開拓了視野，增長了才干，進(jìn)一步明確了我們青年學(xué)生的成材之路與肩負(fù)的歷史使命。社會才是學(xué)習(xí)和受教育的大課堂，在那片廣闊的天地里，我們的人生價值得到了體現(xiàn)，為將來更加激烈的競爭打下了更為堅實的基礎(chǔ)。我在實踐中得到許多的感悟！
1、錢的來之不易
因為實習(xí)的是銀行的大堂經(jīng)理之職，所以一天的工作形式就是站著，或是站在柜臺旁或是取號機(jī)旁，以此來有序地疏導(dǎo)顧客，而且一站就是7、8個小時，中間只能稍稍在更衣室休息一會兒，且不能超過15分鐘，中午也就一個小時的吃飯加休息時間，這讓我這個從未經(jīng)歷過如此嚴(yán)格的工作環(huán)境的大學(xué)生有些受不了。而也就是那時候我才能真正地體會到父母掙錢的辛苦。
2、人際關(guān)系的建立
銀行每天都會有各種不同行業(yè)以及不同身份的客戶來辦理各項業(yè)務(wù)，而那時候便是建立人際關(guān)系的最好時機(jī)。而這也是我感觸比較深的一點，我們都知道現(xiàn)在人際關(guān)系的.復(fù)雜，非自己經(jīng)歷不能了解。但是對方是客戶，直截了當(dāng)與對方建立人際關(guān)系肯定是不行的，所以，和自己搭檔的另一位大堂經(jīng)理便成了建立關(guān)系的首要對象。在另一位大堂經(jīng)理的身上我學(xué)到了很多此前我從未接觸過東西，漸漸地，也慢慢了解了這份工作的實質(zhì)性質(zhì)，漸漸熟悉了部分顧客經(jīng)常需要辦理的業(yè)務(wù)是什么，對這一職位的工作流程的了解也慢慢走上了正軌。
3、微笑的重要性
微笑是一種讓人們和諧相處的力量，是寬容諒解的力量，更是一種美德。
交通銀行是一個管理比較嚴(yán)格的銀行，對大堂經(jīng)理的著裝及妝容還有行為舉止都有著很高的要求。微笑，是交行對大堂經(jīng)理最基本的一個要求；曾有一個支行的行長在早會上說過：“對客戶微笑是我們最基本的職業(yè)素養(yǎng)，我也知道要你們在面對客戶時發(fā)自內(nèi)心地微笑是有點困難，但最起碼也要有一個職業(yè)性的微笑。”
而這對于我這個平時都不怎么愛笑的人來說，不免是一個小小的挑戰(zhàn)。而且在此之前也沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)。但工作需要沒辦法，在客戶來辦理業(yè)務(wù)時，我讓自己盡最大的可能把嘴巴往上揚，可是我發(fā)現(xiàn)我的笑容并不是很明顯。但是，有不少的客戶在一進(jìn)門口就是帶著微笑，這讓我也不禁跟著一起微笑起來，走上前詢問客戶需要辦理什么業(yè)務(wù)，也因如此，客戶在從辦理業(yè)務(wù)到辦理結(jié)束的整個過程都是很愉快的。曾有一位客戶過來辦理業(yè)務(wù)需要找客戶經(jīng)理，但客戶經(jīng)理在接待其他客戶，我便讓她在接待區(qū)稍等，沒有想到的是她一坐下來就跟我說她買了什么東西，還說讓我也去看看，這讓我覺得很驚訝，這完全不像是在跟一個陌生人說話，倒像是在跟鄰里拉家常。而這恰巧證明了微笑的力量，一個微笑真的可以融化冬天里的雪，暖進(jìn)人的心里。
4、收斂脾氣
客戶到銀行辦理業(yè)務(wù)，首先接觸到的就是大堂經(jīng)理，且大堂經(jīng)理不能把生活上的情緒或是脾氣轉(zhuǎn)到客戶身上，所以有的時候客戶會因為排隊等候的時間過長或是在柜臺辦理業(yè)務(wù)的時候忘記填表而遷怒于大堂經(jīng)理。此時，就算不是大堂經(jīng)理的錯，但作為大堂經(jīng)理的你再生氣也不能沖客戶發(fā)脾氣，還要微笑著跟客戶說對不起。有過一次，接待的是一位老太太，她過來是要幫兒子交房屋的維修資金，由于支行有規(guī)定不能代替客戶填表，除了老人家外，但簽名還是要客戶本人簽，我便幫老太太填了表，但是簽名讓她簽，但是在柜臺辦理業(yè)務(wù)的時候柜臺里面的人說簽名有涂改，要重新寫一份表，老太太一下子急了，柜臺的人把我叫了過去，問我是怎么回事，我看了一下那張表，根本就不是我?guī)蛯懙哪菑?，但老太太說是我寫的，這雖然是我接待的這位老太太，也是我?guī)蛯懙谋?，但這明顯不是我一開始寫的那張，可我又能怎么解釋呢，就這樣挨了一頓罵。這讓我既生氣又委屈，后來我才知道那張表是另一位大堂經(jīng)理寫的，可就是有氣也沒法發(fā)了，都過去了，本來做大堂經(jīng)理這一行的就是要時刻做好挨罵的準(zhǔn)備，更何況我還是個新來的，有很多地方都需要學(xué)習(xí)。
5、專業(yè)的重要性
大堂經(jīng)理這一職位屬于金融方面的知識，而我是學(xué)建筑的，這無異于從一個專業(yè)轉(zhuǎn)到另一個專業(yè)。之前也從未接觸過金融方面的知識，這讓我感覺只能是逼著自己去接受一個新的知識。但是這對于我的成長也是一種幫助，人總是要不斷去嘗試新的事物才能讓自己變得更加優(yōu)秀，積累更多的經(jīng)驗，提高自身水平。雖然這次的實踐沒能用上學(xué)過的課本理論知識，但是在這份工作中學(xué)到更多的是為人處事的道理以及面對事情的一個態(tài)度。
6、認(rèn)識xx于實踐
一切認(rèn)識都xx于實踐。實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。高中學(xué)習(xí)的政治中的這兩句話說明了親身實踐的必要性和重要性。但是并不排斥學(xué)習(xí)間接經(jīng)驗的必要性。實踐的發(fā)展不斷促進(jìn)人類認(rèn)識能力的發(fā)展。實踐的不斷發(fā)展，不斷提出新的問題，促使人們?nèi)ソ鉀Q這些問題。而隨著這些問題的不斷解決，與此同步，人的認(rèn)識能力也就不斷地改善和提高!馬克思主義哲學(xué)強(qiáng)調(diào)實踐對認(rèn)識的決定作用，認(rèn)識對實踐具有巨大的反作用。認(rèn)識對實踐的反作用主要表現(xiàn)在認(rèn)識和理論對實踐具有指導(dǎo)作用。認(rèn)識在實踐的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，但是認(rèn)識一經(jīng)產(chǎn)生就具有相對獨立性，可以對實踐進(jìn)行指導(dǎo)。實踐，就是把我們在學(xué)校所學(xué)的理論知識，運用到客觀實際中去，使自己所學(xué)的理論知識有用武之地。只學(xué)不實踐，那么所學(xué)的就等零。理論應(yīng)該與實踐相結(jié)合。另一方面，實踐可為以后找工作打基礎(chǔ)。通過這段時間的實習(xí)，學(xué)到一些在學(xué)校里學(xué)不到的東西。因為環(huán)境的不同，接觸的人與事不同，從中所學(xué)的東西自然就不一樣了。要學(xué)會從實踐中學(xué)習(xí)，從學(xué)習(xí)中實踐。我們不只要學(xué)好學(xué)校里所學(xué)到的知識，還要不斷從生活中，實踐中學(xué)其他知識，不斷地從各方面武裝自已，才能在競爭中突出自已，表現(xiàn)自已。
這次社會實踐不僅充實了我的假期生活，更鍛煉了我自己，為以后步入社會積累了一定的經(jīng)驗以及人際關(guān)系，我將繼續(xù)努力，學(xué)習(xí)更多的知識。
房地產(chǎn)估價報告案例篇十七
房地產(chǎn)是一種稀缺資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，是人們最詳細(xì)的財產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展、社會的進(jìn)步、人口的增加，對房地產(chǎn)的需求也日益增長。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資的好對象。房地產(chǎn)的投資開發(fā)、詢問、估價、經(jīng)濟(jì)、物業(yè)治理等組成了房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要產(chǎn)業(yè)。
在過去的幾十年，我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬性、治理制度頻繁發(fā)生轉(zhuǎn)變，這些變化對我國的社會生活、生產(chǎn)以及治理體制發(fā)生了深遠(yuǎn)影響。特殊是在1992年和1993年我國曾一度消失“房地產(chǎn)熱”，1993年以后開頭實施“宏觀調(diào)控”，1998年提出把住宅建立培育為新的增長點，等等。房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中越來越重要。在20xx年我們來到這個學(xué)校的第一個學(xué)期，我們進(jìn)展了熟悉實踐教育，在實習(xí)過程中我們熟識和了解施工現(xiàn)場治理現(xiàn)狀和治理過程，加深對工程工程治理活動的感性熟悉。并通過實習(xí)調(diào)研活動，熬煉學(xué)生分析實際問題的力量，培育仔細(xì)、主動的工作作風(fēng)和學(xué)習(xí)態(tài)度。下面是我們的實習(xí)內(nèi)容：
第一課時，我們傾聽了專家的講座，了解了關(guān)于天津市和北京市房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展歷程及規(guī)模，了解了將來的就業(yè)前景；其次課時，我們由姚教師帶著參觀了學(xué)校賓館，實地的熟悉了房子的內(nèi)部構(gòu)造，部件構(gòu)成以及各局部的功能；第三課時，教師們請來了天津市某估價公司副總經(jīng)理，為我們做了具體的講解，包括房地產(chǎn)業(yè)的主要業(yè)務(wù)及英美的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展歷程和特點，讓我們更加細(xì)致的了解房地產(chǎn)業(yè)和將來就業(yè)，讓我們清晰的知道我們想要成為一個合格的房地產(chǎn)人應(yīng)當(dāng)從現(xiàn)在開頭就做些什么。
這次的實習(xí)我們了解了許多關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的學(xué)問：
1，買地規(guī)劃設(shè)計施工建立銷售物業(yè)治理
2，買地規(guī)劃設(shè)計賣掉規(guī)劃方案
3，舊樓改造
1，房地產(chǎn)企業(yè)具備資金密集性的特點。企業(yè)擁有資金的多少直接關(guān)系到企業(yè)的房展和運作。濟(jì)南有530多家房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)展得很勝利的也就只有30多家而已。春季房的房展有29家房地產(chǎn)企業(yè)參展從側(cè)面說明白這個問題。
2，房地產(chǎn)企業(yè)有很強(qiáng)的區(qū)域文化性。在不同的城市開發(fā)房地產(chǎn)要考慮不同城市的文化差異和審美差異，與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)公司存在文化競爭。
3，房地產(chǎn)企業(yè)的'進(jìn)展受政策制約性強(qiáng)。
4，房地產(chǎn)具有壟斷性。由于土地是一種特別資源，不行復(fù)制。
5，房地產(chǎn)企業(yè)具有組織社會性。僅建立施工就需要40多個部門協(xié)作。
我們還了解了房地產(chǎn)估價是估價人員模擬市場形成價格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值提醒、顯示出來，是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的學(xué)問，需要理論與實踐高度結(jié)合。實習(xí)中，通過高經(jīng)理的介紹可以了解到，現(xiàn)在很多從事房地產(chǎn)估價的人員原來有的是學(xué)建筑設(shè)計的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的，有的甚至是學(xué)會計的，但在實踐中他們則必需各方面的學(xué)問融會貫穿，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。從專業(yè)角度來講，房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，依據(jù)估價目的，遵循估價原則，根據(jù)估價程序，選用相宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的根底上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)展估算和判定的活動。影響房地產(chǎn)價格的因素多而簡單，估價人員必需嫻熟地把握各種影響房地產(chǎn)價格的因素，以及它們是如何，及在何種程度上影響房地產(chǎn)價格的。目前影響房地產(chǎn)價格的因素主要有以下9類：
1、自身因素；
2、環(huán)境因素；
3、人口因素；
4、經(jīng)濟(jì)因素；
5、社會因素；
6、行政因素；
7、心理因素；
8、國際因素；
9、其他因素。
房地產(chǎn)估價程序，是指房地產(chǎn)估價過程中的各項詳細(xì)工作，按其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)展次序。一般來說，從獵取估價業(yè)務(wù)開頭至完成估價后的資料歸檔時止，一宗房地產(chǎn)估價活動的全過程和步驟如下：
1、獵取估價業(yè)務(wù)；
2、受理估價托付及明確估價根本事項；
3、擬訂估價作業(yè)方案；
4、收集估價所需資料；
5、實地查勘估價對象；
6、選定估價方法計算；
7、確定估價結(jié)果；
8、撰寫估價報告；
9、交付估價報告；
10、估價資料歸檔。
房地產(chǎn)估價雖然應(yīng)根據(jù)上述程序進(jìn)展，但在實際估價中各個步驟之間并不是割裂的，相互之間回有一些穿插，甚至需要肯定的反復(fù)。通過這次的學(xué)習(xí)我們受益良多，盼望有時機(jī)能多多進(jìn)展這樣的活動。
【本文地址：http://m.aiweibaby.com/zuowen/4006254.html】
