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房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇一
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從2000年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。
另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。
目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤(pán)供求基本平衡。
消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)等都市文化特征。
三、xx商品住宅供給和銷售基本分析
(1) 商品住宅價(jià)格與銷量分析
xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤(pán)套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。
同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。
(2) xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系
1、2008年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場(chǎng)總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，武漢市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降28.94%。
同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買(mǎi)行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。
xx作為房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤(pán)銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、xx各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、xx片區(qū)、二七、xx片區(qū)和xx區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)xx中心區(qū)
上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤(pán)項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè)、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項(xiàng)目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計(jì)不久的將來(lái)，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。
(二)xx片區(qū)
上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱耍S著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開(kāi)發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
(三)xx片區(qū)
上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價(jià)格來(lái)看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
(四)xx片區(qū)
上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了14.07%。
從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買(mǎi)房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤(pán)，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4 年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng)、過(guò)渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇二
人瀏覽，上線第一天點(diǎn)擊量過(guò)萬(wàn)，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目臵業(yè)顧問(wèn)已經(jīng)開(kāi)始這樣使用這個(gè)工具：利用手機(jī)號(hào)，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上，引導(dǎo)客戶看環(huán)境，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)
2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤(pán)較大，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時(shí)銷售人員為5000人，目前1500個(gè)銷售人員，一個(gè)銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時(shí)咨詢點(diǎn)，目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽(yáng)市，據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時(shí)咨詢點(diǎn)，一方面最大化調(diào)動(dòng)銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。
3、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場(chǎng)景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場(chǎng)，無(wú)論從各方面來(lái)講都讓客戶感覺(jué)到樓盤(pán)本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù)，整個(gè)過(guò)程設(shè)立專人專辦，緊然有序。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門(mén)，這一整套體制接近完美。再來(lái)看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項(xiàng)目本身所帶來(lái)的震撼感。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具，比如中國(guó)水電〃觀府壹號(hào)，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3d立體圖像等，確實(shí)感受到視覺(jué)帶來(lái)的沖擊感。
本次貴陽(yáng)之行，給我和我的同事帶來(lái)全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營(yíng)銷理念。同時(shí)也體會(huì)到自身的不足，無(wú)論是產(chǎn)品規(guī)劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。 針對(duì)馬龍廣電文化項(xiàng)目，我個(gè)人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問(wèn)題在于工程資金支付困難，而面對(duì)本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過(guò)大，總價(jià)較高，短時(shí)間銷售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來(lái)緩解資金壓力。然而面對(duì)目前馬龍房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客源較少，又如何度過(guò)銷售低迷時(shí)期?建議：1、推出特價(jià)房源，針對(duì)94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分，不分樓層，每套25萬(wàn)元。2、針對(duì)頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買(mǎi)房子送車位。3、車位目前報(bào)名情況不理想，報(bào)名10組客戶，為促進(jìn)全部成交，建議價(jià)格定制為7-8萬(wàn)元/個(gè)，優(yōu)惠后7-7.5萬(wàn)元每個(gè)銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價(jià)格可為9-10萬(wàn)/個(gè)。4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范。5、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據(jù)了解，龍翔路擴(kuò)建工程，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷，預(yù)計(jì)20xx年7月通車，據(jù)此，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷售。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇三
云陽(yáng)縣位于重慶市東部，三峽工程庫(kù)區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬(wàn)州區(qū)，北接開(kāi)縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24′32"—109°14′51"，北緯30°35′6"—31°26′36"之間，南北長(zhǎng)99.5公里，東西寬70.2公里，幅員面積3649平方公里。長(zhǎng)江由西向東橫空而過(guò)，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬(wàn)州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。云陽(yáng)縣共轄42個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2006年末總?cè)丝?29萬(wàn)人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬(wàn)人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬(wàn)人，人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。
云陽(yáng)地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時(shí)，年平均降雨量1100.1毫米，無(wú)霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)。
“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11.9%，2006年全縣gdp達(dá)到53.3億元，比2000年接近翻一番，人均gdp達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當(dāng)于“十五”的3倍，年均增長(zhǎng)24%，高出計(jì)劃11.4個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入達(dá)到2.23億元，年均增長(zhǎng)12.99%，比預(yù)期目標(biāo)高3.99個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長(zhǎng)8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2000年42.3:33.7:24.0調(diào)整到2005年的31.1:33.3:35.6。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到18.2億元，年均增長(zhǎng)12.2%，比計(jì)劃高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26.78%。年均人口自然增長(zhǎng)率為4.81‰。
城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21.87平方公里，新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
云陽(yáng)交通四通八達(dá)，運(yùn)輸方便快捷。長(zhǎng)江自西向東橫穿而過(guò)，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運(yùn)營(yíng)。全縣通車?yán)锍?480公里。渝巫路沿長(zhǎng)江北穿過(guò)云陽(yáng)境內(nèi)，至開(kāi)縣二級(jí)路今年貫通，至湖北利川二級(jí)路，蘭杭高速公路云陽(yáng)段即將通車，云陽(yáng)長(zhǎng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬(wàn)州五橋機(jī)場(chǎng)、萬(wàn)州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長(zhǎng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級(jí)公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，95.8%的村通公路。新建二級(jí)車站1個(gè)，三級(jí)車站4個(gè)，完成港口碼頭復(fù)建11處。
云陽(yáng)新縣城定位為云陽(yáng)縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：2010年發(fā)展到20萬(wàn)人，2020年30萬(wàn)人，用()地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤(pán)石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。云陽(yáng)是一個(gè)地處偏遠(yuǎn)的移民新城，以云陽(yáng)新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開(kāi)發(fā)格局，接待游客250萬(wàn)人次，張飛廟成功搬遷，2003年7月19日正式開(kāi)館，被評(píng)定為國(guó)家aaaa級(jí)景區(qū)，成功申報(bào)龍缸國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，建成了云陽(yáng)的一張名片。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇四
xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設(shè)，認(rèn)真履行行業(yè)管理職能，以實(shí)現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo)，以服務(wù)大局、情系民生為著眼點(diǎn)，以實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略為重點(diǎn)，強(qiáng)力攻堅(jiān)，勇于突破，各項(xiàng)職能工作取得突破性進(jìn)展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。近二年，由于受全球金融危機(jī)的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍(lán)灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，開(kāi)發(fā)建筑面積10.7萬(wàn)平方米，全年竣工住房面積12.6萬(wàn)平方米，人均增長(zhǎng)0.3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達(dá)28.8平方米。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)活躍，全縣公房上市交易43套，面積0.27萬(wàn)平方米；存量住房上市交易127戶，面積1.3萬(wàn)平方米，交易額1395萬(wàn)元，拉動(dòng)了內(nèi)需，激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“增長(zhǎng)速度較快、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理、價(jià)格穩(wěn)中有升、消費(fèi)逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。
近些年，我縣重視法制建設(shè)，不斷加強(qiáng)了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開(kāi)展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序活動(dòng)，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)工作，加快了我縣住房建設(shè)步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題，這些問(wèn)題主要有：
一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預(yù)售；少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售樓盤(pán)未按要求公示，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的'有關(guān)規(guī)定；茂泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進(jìn)度表和價(jià)目表》。
二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄；市民居住消費(fèi)現(xiàn)象更新的問(wèn)題；管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問(wèn)題；物業(yè)管理資金難以到位的問(wèn)題等。
三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)管理中，住房保障體系健全還不夠；“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠。
1、放開(kāi)搞活，培育住房二級(jí)市場(chǎng)
2、規(guī)范市場(chǎng)，著力監(jiān)管與服務(wù)
在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。對(duì)申報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊(cè)資本金、工程技術(shù)人員、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況等方面嚴(yán)格把關(guān)。不僅認(rèn)真審查材料，而且還要現(xiàn)場(chǎng)踏勘。二是加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售的監(jiān)督和管理。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售信息公示制度和管理力度。三是認(rèn)真做好開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。
3、突破難點(diǎn)，建立物業(yè)管理機(jī)制
一是加大宣傳，轉(zhuǎn)變觀念。向社會(huì)開(kāi)展廣泛的宣傳教育活動(dòng)，提高物業(yè)管理的社會(huì)整體意識(shí)。開(kāi)展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識(shí)的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費(fèi)觀念，增強(qiáng)住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺(jué)性和積極性。二是協(xié)調(diào)關(guān)系，爭(zhēng)取支持。爭(zhēng)取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門(mén)的作用，對(duì)開(kāi)展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實(shí)施舊住宅區(qū)綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等；新住宅小區(qū)規(guī)范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理；房屋設(shè)備、設(shè)施維修和更新；環(huán)衛(wèi)、道路、綠化、消防、治安管理和維護(hù)等。三是出臺(tái)政策，建章立制。爭(zhēng)取政府出臺(tái)物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法，明確政府主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位、社會(huì)有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù)，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，規(guī)范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設(shè)
一是建立責(zé)任制體系，切實(shí)加強(qiáng)“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管。建立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，設(shè)立專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格操作規(guī)程，實(shí)行一級(jí)對(duì)一級(jí)負(fù)責(zé)，強(qiáng)化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識(shí)。二是依法依規(guī)運(yùn)作，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“兩房”建設(shè)工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》的要求，堅(jiān)持科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房公開(kāi)搖號(hào)活動(dòng)制作電視新聞滾動(dòng)播放等形式，向社會(huì)廣泛開(kāi)展“兩房”政策、運(yùn)作情況進(jìn)行宣傳。建立申請(qǐng)申購(gòu)、填表登記、入戶調(diào)查、審核確認(rèn)、建檔管理制度。啟動(dòng)“三級(jí)審核、三榜公示”等工作，嚴(yán)格做到對(duì)“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項(xiàng)報(bào)告、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、責(zé)任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運(yùn)行環(huán)境。四是創(chuàng)新思路、加強(qiáng)“兩房”建設(shè)。要用創(chuàng)新思路來(lái)解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問(wèn)題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域。通過(guò)工作的不斷創(chuàng)新，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問(wèn)題決策提供科學(xué)依據(jù)，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路，使“兩房”建設(shè)這項(xiàng)‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇五
(1)分析市場(chǎng)發(fā)展歷史與發(fā)展趨勢(shì)，說(shuō)明本產(chǎn)品處于市場(chǎng)的什么發(fā)展階段；
(2)本產(chǎn)品和同類產(chǎn)品的價(jià)格分析；
(3)統(tǒng)計(jì)當(dāng)前市場(chǎng)的總額，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所占的份額，分析本產(chǎn)品能占多少份額。
(4)產(chǎn)品消費(fèi)群體特征，消費(fèi)方式以及影響市場(chǎng)的因素分析。
2、政策調(diào)查
(1)分析有無(wú)政策支持或者限制;
(2)分析有無(wú)地方政府(或其它機(jī)構(gòu))的扶持或者干擾。
3、技術(shù)和時(shí)間分析
(1)從技術(shù)角度分析本產(chǎn)品做得了嗎？，做得好嗎？;
(2)按照正常的運(yùn)作方式，開(kāi)發(fā)本產(chǎn)品并投入市場(chǎng)還來(lái)得及嗎？
(3)預(yù)算中的人員能及時(shí)到位嗎？
(4)預(yù)算中的軟件硬件能及時(shí)到位嗎？
4、成本-收益分析
(1)估計(jì)總成本；(2)估計(jì)總收益。
5、swot分析
(1)我們的強(qiáng)項(xiàng)是什么？我們?nèi)绾卫眠@些強(qiáng)項(xiàng)？
(3)市場(chǎng)為我們提供什么樣的機(jī)會(huì)？我們?nèi)绾伟盐者@些機(jī)會(huì)？
(4)什么威脅著我們的成功？我們?nèi)绾斡行У貙?duì)付這些威脅？
6.其它
例如知識(shí)產(chǎn)權(quán)分析
(1)分析是否已經(jīng)存在某些專利將妨礙本產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與推廣；
(2)分析本產(chǎn)品能否得到知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，如何獲得？
7、綜合評(píng)價(jià)和建議
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇六
近年來(lái)，由于xx經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯(cuò)綜復(fù)雜的局面，特別是海南省xx出臺(tái)全域限購(gòu)政策以后，形勢(shì)變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)不小的沖擊，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場(chǎng)嚴(yán)峻的“寒冬”考驗(yàn)。如何抵擋這股“寒流”過(guò)好“寒冬”，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢(shì)開(kāi)辟、探索新時(shí)期xx企業(yè)發(fā)展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過(guò)去的重大課題。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè)，圍繞主業(yè)做大做強(qiáng)是我們的職責(zé)與使命。為了進(jìn)一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展方向，現(xiàn)結(jié)合前期走訪調(diào)研做分析如下：
此次調(diào)研在海口、文昌兩地開(kāi)展，共走訪兩地16個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，與多位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行交流，收集市場(chǎng)信息、有效經(jīng)驗(yàn)與建議40多條。
20xx年全省上半年供應(yīng)房地產(chǎn)347。38萬(wàn)平方米，同比下降25%；
成交367。02萬(wàn)平方米，同比下降57%；
供求比0。95，同比增長(zhǎng)72%；
成交均價(jià)14139元/平方米，同比下降13%。
20xx年上半年?？谏唐纷≌?yīng)136。74萬(wàn)平方米，同比上漲25%；
商品住宅成交176。17萬(wàn)平方米，同比下降13%；
供求比0。78，成交金額2711。62億元，同比下降11%；
成交均價(jià)15420元/平方米，同比上漲2%。
（一）海南房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀
海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變遷大致可劃分為三個(gè)階段。
第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當(dāng)時(shí)瘋狂的“圈地風(fēng)”、“集資風(fēng)”、“炒地賣(mài)樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣(mài)終造成樓市泡沫，導(dǎo)致大部分投資商破產(chǎn)，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓(xùn)不可謂不深刻。
20xx年海南開(kāi)始建設(shè)國(guó)際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開(kāi)始瘋漲，房?jī)r(jià)像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省xx重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房?jī)r(jià)逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開(kāi)發(fā)商花樣百出的各種促銷，在xx的大力扶持和房企的積極應(yīng)對(duì)下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來(lái)一波上行的行情。
第三階段：即20xx年全區(qū)限購(gòu)階段。在xx鼓勵(lì)和扶持下，海南樓市得到穩(wěn)步、健康發(fā)展，特別是xx批準(zhǔn)海南自貿(mào)區(qū)（港）后，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國(guó)內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如：綠地、恒大、萬(wàn)達(dá)、環(huán)球100等也瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì)紛紛進(jìn)駐，推出自己的樓盤(pán)，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀，樓市價(jià)格更是只升不降，房子供不應(yīng)求。為避免房?jī)r(jià)過(guò)高、過(guò)快增長(zhǎng)，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省xx于20xx年4月出臺(tái)了全域調(diào)控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現(xiàn)在買(mǎi)房的門(mén)檻提高了，可是開(kāi)盤(pán)即售罄的狀況屢見(jiàn)不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢？通過(guò)分析我認(rèn)為主要有以下幾個(gè)方面因素。
一是獨(dú)特的地理環(huán)境。海南樓市消費(fèi)群體相當(dāng)一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因?yàn)楸狈蕉焯旌貎?，氣候環(huán)境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽(yáng)光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態(tài)的風(fēng)土人情，是他們“春暖花開(kāi)”、“推窗看?！毙蓍e度假的夢(mèng)想天堂，而獨(dú)特的地理位置讓這個(gè)美麗的.島嶼成為享譽(yù)全國(guó)乃至全世界的國(guó)際旅游島。
二是良好的公共設(shè)施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場(chǎng)所、信息宣傳配套設(shè)施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來(lái)極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場(chǎng)、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，?？?、三亞大型、超大型購(gòu)物中心，大大滿足人們?nèi)粘Ｙ?gòu)物需求，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國(guó)內(nèi)外游客慕名而至。
三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選；?？?、三亞國(guó)際機(jī)場(chǎng)年運(yùn)載量逐年增加，已啟用的博鰲機(jī)場(chǎng)和即將要籌建的第四個(gè)機(jī)場(chǎng)，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問(wèn)題。
四是健全的醫(yī)療體系。xx非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作，20xx年xx劃撥大量土地在各縣市修建或擴(kuò)建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地；三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心，并且引進(jìn)多家健康產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。這些配套設(shè)施的完善，能夠更大程度上滿足旅游、度假、療養(yǎng)和“候鳥(niǎo)”人群的需求。
五是改善性剛需猛增。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進(jìn)，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當(dāng)一部分租戶也需要一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的住所。另一方面是省xx推出的人才引進(jìn)政策，吸引了一部分島外人才前來(lái)就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個(gè)穩(wěn)定的居所，這些因素都推進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。
總的來(lái)說(shuō)，海南的房子好賣(mài)，是因?yàn)楹Ｄ系沫h(huán)境好，空氣好，風(fēng)景好，這就是海南的魅力所在。
（二）政策調(diào)整后的現(xiàn)狀
不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據(jù)xx“房子是住的不是炒的”指示要求，xx實(shí)行限購(gòu)政策后，“瘋了一樣的”房?jī)r(jià)得到進(jìn)一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國(guó)人自古以來(lái)的觀念就是“安居樂(lè)業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標(biāo)之一，再加上無(wú)房難結(jié)婚的觀念影響，本地居民對(duì)房子仍然有需求。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)受到限制，新建商品房供應(yīng)量有限，導(dǎo)致房?jī)r(jià)穩(wěn)居高位。換句話說(shuō)，xx調(diào)控土地開(kāi)發(fā)后，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象。在走訪?？趚xx、xx城、xxx園等10多個(gè)樓盤(pán)了解到，買(mǎi)房需要先報(bào)名，再搖號(hào)，后選房，有的樓盤(pán)拿到號(hào)后還要先買(mǎi)車位才能選房，造成一房難求、有錢(qián)也難買(mǎi)到房的情況。我們?cè)陧?xiàng)目了解到，該項(xiàng)目第三期計(jì)劃開(kāi)盤(pán)400套房子，而報(bào)名人數(shù)已達(dá)到8000多人，其中只有5%的人能買(mǎi)到房子，讓許多人望房興嘆。事實(shí)上，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀是“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是昨天的便宜”，有的人因?yàn)榉績(jī)r(jià)太貴而猶豫的時(shí)候，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說(shuō)，海南樓市住上走趨勢(shì)還會(huì)在繼續(xù)，因?yàn)槭袌?chǎng)就在那里，剛性需求就在那里。
海南位于中國(guó)最南端，陸地總面積3.5萬(wàn)平方公里，20xx年海南人口數(shù)量約為867.15萬(wàn)人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說(shuō)人均占地面積是香港的30余倍，總的來(lái)說(shuō)，海南是一個(gè)地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿(mào)區(qū)、港建設(shè)的繼續(xù)推進(jìn)，海南外來(lái)人口還會(huì)繼續(xù)大幅度增長(zhǎng)，同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)住房和配套設(shè)施的需求，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有較大的增長(zhǎng)空間。而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有遵守市場(chǎng)規(guī)則、把握客戶需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品才能獲得市場(chǎng)青睞和客戶認(rèn)可。而作為中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，面對(duì)新的形勢(shì)、新的變化，只有揚(yáng)長(zhǎng)避短、轉(zhuǎn)變觀念、拓寬思維、及時(shí)變革，沖破發(fā)展瓶頸，才能開(kāi)辟出xx企業(yè)發(fā)展的新路子。
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房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇七
xx是湖南省會(huì)，位于湖南省東部偏北，是湖南的政治，經(jīng)濟(jì)，文教，商貿(mào)和旅游中心，是中南地區(qū)重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領(lǐng)桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱。全市現(xiàn)轄芙蓉，天心，岳麓，開(kāi)福，雨花五區(qū)和xx，望城，寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽(yáng)市總面積1.18萬(wàn)平方公里，人口613萬(wàn)，其中城區(qū)面積556平方公里，人口199萬(wàn)。本次調(diào)研主要是為了了解xx地區(qū)的人均住房面積情況，針對(duì)xx年xx地區(qū)的400戶住民進(jìn)行的調(diào)查，通過(guò)了解這400戶住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機(jī)抽樣調(diào)查法，抽取幾個(gè)單元式配套住宅，進(jìn)行上門(mén)訪問(wèn)調(diào)查。通過(guò)此次調(diào)研，我們了解了xx地區(qū)的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調(diào)查得出這400戶不同收入層次的人群顯示：有80%的戶主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。
(一)調(diào)研時(shí)間及地點(diǎn)xx年初至xx年末xx市區(qū)
(二)調(diào)研對(duì)象及范圍xx市區(qū)隨機(jī)抽取的400戶住民
(三)調(diào)研目的了解了xx地區(qū)的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同，以及當(dāng)前xx的住房形式以及人均住房面積。
(四)調(diào)研方法隨機(jī)抽樣調(diào)查法和上門(mén)訪問(wèn)調(diào)查法
(五)調(diào)研結(jié)論
通過(guò)調(diào)查了解xx的人均住房面積有了很大的增長(zhǎng)，從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米，這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說(shuō)明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng)，房屋銷售面積，土地購(gòu)置面積等等，都在增長(zhǎng)，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
通過(guò)本次調(diào)查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23戶占5.75%，租私房14戶，占3.50%，自由私房360戶，占90.0%，其他3戶，占0.75%。其中一居室19戶，二居室173戶，三居室147戶，四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19.84%，有兩套占1.38%還有3套占0.82%，擁有兩套以上占22.04%?，F(xiàn)在xx的人均住房面積有了很大的增長(zhǎng)，從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米，這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說(shuō)明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng)，房屋銷售面積，土地購(gòu)置面積等等，都在增長(zhǎng)，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
(一)xx市人均住房和市區(qū)人口分析從1980年開(kāi)始到xx年，xx市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，市區(qū)人口數(shù)由1980年的101.94萬(wàn)人增加到xx年的218.75萬(wàn)人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長(zhǎng)到xx年的21.64，登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化，時(shí)高時(shí)低，無(wú)法預(yù)測(cè)。
(二)收入層次與住房建筑面積情況分析10%的最低收入戶住房建筑面積19.88平米，10%的低收入戶住房建筑面積21.72平米，60%的中等收入戶住房建筑面積28.50平米，10%的高收入戶住房建筑面積35.93平米，10%的高收入戶住房建筑面積43.60平米，總平均29.21平米。從而可以看出收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。
(三)住房類型和現(xiàn)有住房數(shù)分析5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。
(四)xx市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況分析
1、xx市施工和竣工房屋面積從1998年到xx年施工房屋面積從339.01平方米增長(zhǎng)到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長(zhǎng)到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長(zhǎng)到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍，而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍，房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。
2、房地產(chǎn)品房空置面積xx年xx市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬(wàn)平米，其中空置1—3年面積49.42萬(wàn)平米，空置3年和3年以上面積5.70萬(wàn)平方米。
從而可以看出xx市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購(gòu)買(mǎi)房屋。
通過(guò)此次調(diào)研，可以看出xx市從1980年到xx年，人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍，而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍，房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。xx市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購(gòu)買(mǎi)房屋。xx市可以減少房屋的施工建筑，將現(xiàn)有的商品房屋出售出去，適當(dāng)?shù)慕档头績(jī)r(jià)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇八
南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍在增長(zhǎng)，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資額445、97億元，同比增長(zhǎng)27%，20xx年1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額77、2億元，同比增長(zhǎng)41%。07年以來(lái)平均銷竣比為2、64，07年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是08年前兩個(gè)月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場(chǎng)“拐點(diǎn)論”的影響。
08年1-2月份商品房銷售均價(jià)為5331元，同比07年2月份增長(zhǎng)10、1%，相比07年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0、5%，但是比較07年末的銷售均價(jià)略有下降。07年12月份南京市商品房成交量顯著放大，08年前兩個(gè)月成交量較少，相比07年1-2月份同比減少60%多。
08年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較07年同比有所減少。08年3月份累計(jì)成交面積約40萬(wàn)平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計(jì)成交40、2萬(wàn)平方米，有望超過(guò)3月份的成交量，但同比07年4月仍有縮減。
南京未來(lái)兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號(hào)召，土地供應(yīng)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度限制。未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)“90/70”政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，08年土地供應(yīng)相比07年減少135萬(wàn)平方米左右，但是09年將在08年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。
一、07年以來(lái)南京商品房銷售情況，20xx年，南京市商品房全年銷售額為603、51億元，銷售面積1137、88萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5303、8元/平方米，其中住宅全年銷售額533、42億元，銷售面積為1064、52萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5011元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77、58億元，銷售面積為190、27萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4077元/平方米，期房全年銷售額為455、84億元，銷售面積為874、24萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5214元/平方米。
08年1-2月份南京市商品房銷售額為24、74億元，銷售面積46、41萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5331元，售價(jià)同比07年2月份增長(zhǎng)10、1%，相比07年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0、5%。其中住宅銷售額為20、61億元，銷售面積42、63萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4835元/平方米，同比增長(zhǎng)16、23%，現(xiàn)房銷售額為2、05億元，銷售面積為4、37萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4691元/平方米，同比下降22、2%，期房銷售額為18、56億元，銷售面積38、26萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4851元/平方米，同比增長(zhǎng)27、83%。
從各月商品房銷售均價(jià)的走勢(shì)來(lái)看，07年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，但是07年末到08年初房?jī)r(jià)有略微的下降。
從圖表6的每月銷售量來(lái)看，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，08年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)“拐點(diǎn)論”影響，成交量較少，相比07年1-2月份同比減少60%多。
08年以來(lái)，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到08年4月22日，江寧板塊累計(jì)成交近5000套，約38、9萬(wàn)平方米，浦口板塊累計(jì)成交近3400套，約32、9萬(wàn)平方米。江寧板塊3月份成交約11、5萬(wàn)平方米，浦口板塊成交約12、44萬(wàn)平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開(kāi)放商，樓盤(pán)房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對(duì)比較好，但是價(jià)位偏好，離市中心較遠(yuǎn)，適合有車族的消費(fèi)群體，08年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8、7萬(wàn)平方米，占全市總成交量的14、8%。
二、南京各區(qū)域主要在售樓盤(pán)根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤(pán)情況玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤(pán)銷售均價(jià)位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤(pán)售價(jià)在9000元/平方米25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓樓的房?jī)r(jià)普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤(pán)大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤(pán)質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價(jià)都在10000元/平方米以上。
新樓盤(pán)比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價(jià)相對(duì)較低，比較適合來(lái)南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價(jià)大概在6000元/平方米左右，各個(gè)不同的樓盤(pán)價(jià)格差異也比較大。由于江寧區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項(xiàng)目，是富人聚集地，同時(shí)將受惠于即將開(kāi)通的地鐵2號(hào)線，預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)有較大升值空間。
三、南京未來(lái)兩年住房建設(shè)計(jì)劃，根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃，08年南京各類住房上市量將達(dá)1120萬(wàn)平方米，其中普通住房上市總量約850萬(wàn)平方米，經(jīng)適房（含廉租房）約240萬(wàn)平方米，比07年120萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍，中低價(jià)商品房約30萬(wàn)平方米。08年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3、6億，籌建廉租住房1000套，約5萬(wàn)平米。08年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬(wàn)平方米，其中住房建設(shè)用地700萬(wàn)平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬(wàn)平方米，相比07年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬(wàn)平方米減少約135萬(wàn)平方米。
09年南京普通住房上市量約800萬(wàn)平方米，相比08年的850萬(wàn)平方米有所下調(diào)，其中，中低價(jià)位、中小戶型商品房約560萬(wàn)平方米，將逐步落實(shí)“90/70”政策；經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬(wàn)平方米，與08的計(jì)劃基本持平；中低價(jià)商品房（含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房）可上市供應(yīng)總量為60萬(wàn)平方米，比08年30萬(wàn)平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍；廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3、4億元，籌建廉租住房1000套，約5萬(wàn)平方米。09年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)1050萬(wàn)平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬(wàn)平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬(wàn)平方米，相比08年的土地供應(yīng)量有所增加，預(yù)示土地市場(chǎng)將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與08年大致持平。
總的來(lái)或，未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)“90/70”政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，08年土地供應(yīng)相比07年減少135萬(wàn)平方米左右，但是09年將在08年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇九
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。
由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。xx年，全縣只有6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中國(guó)有企業(yè)2家，民營(yíng)企業(yè)4家。到了xx年底已發(fā)展成有17家開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中擁有三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國(guó)有企業(yè)僅有1家，民營(yíng)企業(yè)16家。xx年，民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額占開(kāi)發(fā)總投資額的96%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>
2、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。
作為一個(gè)新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從xx年開(kāi)始，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。xx年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額7757萬(wàn)元，是上年投資額的5倍，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;xx年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額20376萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)1.6倍，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來(lái)越大，xx年為3.32%,xx猛增至13.25%，xx年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。應(yīng)該說(shuō)，這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長(zhǎng)，不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題。
3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。
“xx”末期，在國(guó)家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開(kāi)發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，xx年---xx年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢(shì)，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì)，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。
近三年來(lái)，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝，是上年的6倍;xx年總投放達(dá)236畝，同比增長(zhǎng)2.2倍。同時(shí)，土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)模化、整體化出讓轉(zhuǎn)變。xx年平均每宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出讓土地面積為1.36畝，xx年為10.59畝，xx年為21.83畝，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。
5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。
受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平差距十分明顯。xx年，縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開(kāi)發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。
因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。xx年比xx下降69.06%，xx年比xx年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。
6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。
近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中，自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開(kāi)發(fā)資金的全部來(lái)源，居于絕對(duì)主導(dǎo)地位。從各類資金的動(dòng)態(tài)情況看，國(guó)內(nèi)貸款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來(lái)源的比重逐年上升。xx年至xx年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國(guó)內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。
(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢(shì)。
近年來(lái)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢(shì)良好，銷售面積逐年增長(zhǎng)，預(yù)售面積大幅攀升，市場(chǎng)需求趨旺。xx年-xx年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從xx年開(kāi)始，預(yù)售面積超過(guò)了銷售面積。xx年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。
在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢(shì)。
2、個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。
隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺(tái)，個(gè)人購(gòu)房比重大幅上升。xx年，全縣個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)29672.2m2，占銷售面積的83.9%;xx年個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)80628m2，占總銷售面積的99.77%，個(gè)人已成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋的類型以住宅為主，xx年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅面積達(dá)70941m2，占個(gè)人購(gòu)房總面積的87.98%。從購(gòu)買(mǎi)對(duì)象和使用上來(lái)看，購(gòu)房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。
3、商品住宅價(jià)格上升較快，相對(duì)升幅較大。
因近年來(lái)商品房市場(chǎng)需求旺盛，商品房?jī)r(jià)格放開(kāi)，市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)較晚，土地實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)價(jià)在一定程度上提高了開(kāi)發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，xx年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2，比上年度上升14.76%，xx年平均售價(jià)約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。
4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。
自房改房上市政策出臺(tái)后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，xx年共成交184起，面積16396.17m2，xx年共成交243起，面積20405.54m2，xx年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的'96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場(chǎng)的“生力軍”。
房改房的上市，不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量，給買(mǎi)房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。
二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題。
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒(méi)有建立市場(chǎng)的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。
(二)市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競(jìng)爭(zhēng)行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入“門(mén)檻低”，開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。
(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開(kāi)工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假?gòu)V告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。
(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體，給市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。單體的開(kāi)發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。
(六)市場(chǎng)配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快，價(jià)格偏高。
(八)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長(zhǎng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)
(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。
隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開(kāi)發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)?；?、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展，這勢(shì)必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場(chǎng)監(jiān)管，這對(duì)我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價(jià)位商品住宅將成為開(kāi)發(fā)主流。
隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變，個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢(shì)。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi)，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀念轉(zhuǎn)變。
我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是收入相對(duì)較高的工薪、個(gè)私業(yè)主群體。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，銷售風(fēng)險(xiǎn)較小，且利潤(rùn)空間較大。近年來(lái)的開(kāi)發(fā)，已基本消耗了這一群體的購(gòu)買(mǎi)力，對(duì)他們而言，住房消費(fèi)是較長(zhǎng)一段時(shí)間后的第二、三次換房。而目前，尚未購(gòu)房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購(gòu)房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計(jì)約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套，19以來(lái)交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計(jì)，將有近xx套的消費(fèi)。激活這群中低收入消費(fèi)群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外，開(kāi)發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開(kāi)發(fā)主流。
同時(shí)，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場(chǎng)。政府對(duì)“弱勢(shì)群體”越來(lái)越關(guān)注，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機(jī)制，讓所有人都“居有其所”，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十
南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍在增長(zhǎng)，銷竣比顯示供需仍不平衡。xx年南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資額445、97億元，同比增長(zhǎng)27%，20xx年1—2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額77、2億元，同比增長(zhǎng)41%。xx年以來(lái)平均銷竣比為2、64，xx年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是xx年前兩個(gè)月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場(chǎng)拐點(diǎn)論的影響。
xx年1—2月份商品房銷售均價(jià)為5331元，同比xx年2月份增長(zhǎng)10、1%，相比xx年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0、5%，但是比較xx年末的銷售均價(jià)略有下降。xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，xx年前兩個(gè)月成交量較少，相比xx年1—2月份同比減少60%多。
xx年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較xx年同比有所減少。xx年3月份累計(jì)成交面積約40萬(wàn)平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計(jì)成交40、2萬(wàn)平方米，有望超過(guò)3月份的成交量，但同比xx年4月仍有縮減。
南京未來(lái)兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號(hào)召，土地供應(yīng)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度限制。未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，xx年土地供應(yīng)相比xx年減少135萬(wàn)平方米左右，但是xx年將在xx年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。
一、xx年以來(lái)南京商品房銷售情況，xx年，南京市商品房全年銷售額為603、51億元，銷售面積1137、88萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5303、8元/平方米，其中住宅全年銷售額533、42億元，銷售面積為1064、52萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5011元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77、58億元，銷售面積為190、27萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4077元/平方米，期房全年銷售額為455、84億元，銷售面積為874、24萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5214元/平方米。
xx年1—2月份南京市商品房銷售額為24、74億元，銷售面積46、41萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5331元，售價(jià)同比xx年2月份增長(zhǎng)10、1%，相比xx年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0、5%。其中住宅銷售額為20、61億元，銷售面積42、63萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4835元/平方米，同比增長(zhǎng)16、23%，現(xiàn)房銷售額為2、05億元，銷售面積為4、37萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4691元/平方米，同比下降22、2%，期房銷售額為18、56億元，銷售面積38、26萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4851元/平方米，同比增長(zhǎng)27、83%。
從各月商品房銷售均價(jià)的走勢(shì)來(lái)看，xx年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，但是xx年末到xx年初房?jī)r(jià)有略微的下降。
從每月銷售量來(lái)看，xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，xx年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點(diǎn)論影響，成交量較少，相比xx年1—2月份同比減少60%多。
xx年以來(lái)，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到xx年4月22日，江寧板塊累計(jì)成交近5000套，約38、9萬(wàn)平方米，浦口板塊累計(jì)成交近3400套，約32、9萬(wàn)平方米。江寧板塊3月份成交約11、5萬(wàn)平方米，浦口板塊成交約12、44萬(wàn)平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開(kāi)放商，樓盤(pán)房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對(duì)比較好，但是價(jià)位偏好，離市中心較遠(yuǎn)，適合有車族的消費(fèi)群體，xx年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8、7萬(wàn)平方米，占全市總成交量的14、8%。
二、南京各區(qū)域主要在售樓盤(pán)根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤(pán)情況玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤(pán)銷售均價(jià)位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤(pán)售價(jià)在9000元/平方米25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓樓的房?jī)r(jià)普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤(pán)大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤(pán)質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價(jià)都在10000元/平方米以上。
新樓盤(pán)比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價(jià)相對(duì)較低，比較適合來(lái)南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價(jià)大概在6000元/平方米左右，各個(gè)不同的樓盤(pán)價(jià)格差異也比較大。由于江寧區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項(xiàng)目，是富人聚集地，同時(shí)將受惠于即將開(kāi)通的地鐵2號(hào)線，預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)有較大升值空間。
三、南京未來(lái)兩年住房建設(shè)計(jì)劃，根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃，xx年南京各類住房上市量將達(dá)1120萬(wàn)平方米，其中普通住房上市總量約850萬(wàn)平方米，經(jīng)適房（含廉租房）約240萬(wàn)平方米，比xx年120萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍，中低價(jià)商品房約30萬(wàn)平方米。xx年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3、6億，籌建廉租住房1000套，約5萬(wàn)平米。xx年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬(wàn)平方米，其中住房建設(shè)用地700萬(wàn)平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬(wàn)平方米，相比xx年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬(wàn)平方米減少約135萬(wàn)平方米。
xx年南京普通住房上市量約800萬(wàn)平方米，相比xx年的850萬(wàn)平方米有所下調(diào)，其中，中低價(jià)位、中小戶型商品房約560萬(wàn)平方米，將逐步落實(shí)90/70政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬(wàn)平方米，與08的計(jì)劃基本持平;中低價(jià)商品房（含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房）可上市供應(yīng)總量為60萬(wàn)平方米，比xx年30萬(wàn)平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3、4億元，籌建廉租住房1000套，約5萬(wàn)平方米。xx年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)1050萬(wàn)平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬(wàn)平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬(wàn)平方米，相比xx年的土地供應(yīng)量有所增加，預(yù)示土地市場(chǎng)將持續(xù)活躍。xx年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與xx年大致持平。
總的來(lái)或，未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，xx年土地供應(yīng)相比xx年減少135萬(wàn)平方米左右，但是xx年將在xx年的.基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十一
市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長(zhǎng)144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設(shè)中的溫福鐵路、將動(dòng)工建設(shè)的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構(gòu)成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147.39億元，增長(zhǎng)12.6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248.88億元，增長(zhǎng)11.3%，省20xx年縣市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均gdp市位于省內(nèi)第十二位。
政府發(fā)展思路：按照“強(qiáng)化中心社區(qū)，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設(shè)中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國(guó)道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強(qiáng)城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過(guò)中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動(dòng)和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，為建成城市化水平較高、輻射能力較強(qiáng)、規(guī)模較大，集政治、經(jīng)濟(jì)文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ)。
市人口60多萬(wàn)，城區(qū)20多萬(wàn)人口，人口占寧德市的1/5左右，gdp占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟(jì)中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費(fèi)、投資的市場(chǎng)。xx年市工作報(bào)告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設(shè)步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達(dá)47.2%，比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn)、曉陽(yáng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點(diǎn)突出表現(xiàn)了市為促進(jìn)海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的`城市，房產(chǎn)作為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場(chǎng)資本運(yùn)作，促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭(zhēng)取至20xx年，城市建設(shè)用地面積達(dá)30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)180平方公里，市區(qū)人口達(dá)31萬(wàn)人。
1、房貸市場(chǎng)余額：
隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，xx年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)xx%；xx年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為xx萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)xx%；隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，金融危機(jī)的遠(yuǎn)去，經(jīng)濟(jì)的快速回升，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場(chǎng)的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房?jī)r(jià)的上升，資本的市場(chǎng)最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。
2、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押
市以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運(yùn)作，xx年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)xx%；xx年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為xx萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)xx%；xx年1—5月個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為xx萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)xx%；該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當(dāng)中審批過(guò)程煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等問(wèn)題，現(xiàn)可用于該司作為100%抵押擔(dān)保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十二
人瀏覽，上線第一天點(diǎn)擊量過(guò)萬(wàn)，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目臵業(yè)顧問(wèn)已經(jīng)開(kāi)始這樣使用這個(gè)工具：利用手機(jī)號(hào)，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上，引導(dǎo)客戶看環(huán)境，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)
2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤(pán)較大，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時(shí)銷售人員為5000人，目前1500個(gè)銷售人員，一個(gè)銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時(shí)咨詢點(diǎn)，目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽(yáng)市，據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時(shí)咨詢點(diǎn)，一方面最大化調(diào)動(dòng)銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。
3、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場(chǎng)景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場(chǎng)，無(wú)論從各方面來(lái)講都讓客戶感覺(jué)到樓盤(pán)本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù)，整個(gè)過(guò)程設(shè)立專人專辦，緊然有序。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門(mén)，這一整套體制接近完美。再來(lái)看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項(xiàng)目本身所帶來(lái)的震撼感。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具，比如中國(guó)水電〃觀府壹號(hào)，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3d立體圖像等，確實(shí)感受到視覺(jué)帶來(lái)的沖擊感。
本次貴陽(yáng)之行，給我和我的同事帶來(lái)全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營(yíng)銷理念。同時(shí)也體會(huì)到自身的不足，無(wú)論是產(chǎn)品規(guī)劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對(duì)馬龍廣電文化項(xiàng)目，我個(gè)人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問(wèn)題在于工程資金支付困難，而面對(duì)本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過(guò)大，總價(jià)較高，短時(shí)間銷售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來(lái)緩解資金壓力。然而面對(duì)目前馬龍房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客源較少，又如何度過(guò)銷售低迷時(shí)期?建議：1、推出特價(jià)房源，針對(duì)94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分，不分樓層，每套25萬(wàn)元。2、針對(duì)頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買(mǎi)房子送車位。3、車位目前報(bào)名情況不理想，報(bào)名10組客戶，為促進(jìn)全部成交，建議價(jià)格定制為7-8萬(wàn)元/個(gè)，優(yōu)惠后7-7.5萬(wàn)元每個(gè)銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價(jià)格可為9-10萬(wàn)/個(gè)。4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范。5、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據(jù)了解，龍翔路擴(kuò)建工程，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷，預(yù)計(jì)20xx年7月通車，據(jù)此，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷售。
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房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十三
通過(guò)了解九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)和潛在的供應(yīng)量、現(xiàn)時(shí)營(yíng)銷狀況及項(xiàng)目周邊的交通狀況、配套設(shè)施、市場(chǎng)消費(fèi)能力等方面的信息，分析掌握項(xiàng)目片區(qū)房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，風(fēng)險(xiǎn)分析等，為開(kāi)發(fā)商投資決策提供準(zhǔn)確、有效的依據(jù)。
第二節(jié)調(diào)研區(qū)域界定
本項(xiàng)目位于廬山區(qū)前進(jìn)東路以南200米處;調(diào)研區(qū)域包含九江市潯陽(yáng)區(qū)和廬山區(qū)兩個(gè)區(qū)域。住宅調(diào)研主要集中在九龍街片區(qū)、廬峰東路片區(qū)、九江市開(kāi)發(fā)區(qū)、湖濱小區(qū)以及前進(jìn)路片區(qū)等具有一定規(guī)模的住宅開(kāi)發(fā)區(qū)，商鋪調(diào)研區(qū)域主要集中在九龍街、潯陽(yáng)路、大中路(步行街)、前進(jìn)路等商業(yè)繁華路段。
第三節(jié)片區(qū)概況
一、片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀
九江地處江西省北部、長(zhǎng)江和鄱陽(yáng)湖交匯處，北依避暑勝地、風(fēng)景區(qū)廬山，是集名山(廬山)、名江(長(zhǎng)江)、名湖(鄱陽(yáng)湖)于一體的具有2200多年歷史的文化名城。130多年前，九江就是對(duì)外通商口岸，1992年被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為長(zhǎng)江沿岸開(kāi)放城市，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，水陸空交通便利，素有“七省通衢”之譽(yù)。京九鐵路的開(kāi)通為九江投資環(huán)境的改善，經(jīng)濟(jì)的騰飛注入了新的活力。長(zhǎng)江和京九鐵路兩條大動(dòng)脈在九江市區(qū)交匯，九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點(diǎn)。
長(zhǎng)虹大道作為廬山區(qū)和潯陽(yáng)區(qū)的的分界線，不僅在地域上將其分隔，而且在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上，長(zhǎng)虹大道南北兩個(gè)片區(qū)(以北為潯陽(yáng)區(qū)，以南為廬山區(qū))也存在著明顯的差異。潯陽(yáng)區(qū)由于地處原商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)格局、氛圍的傳承發(fā)揚(yáng)，使得潯陽(yáng)區(qū)的商業(yè)非常繁榮，片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高;而廬山區(qū)由于遠(yuǎn)離市中心商業(yè)繁華地段，京九鐵路橫穿該片區(qū)，無(wú)形中對(duì)中心區(qū)商業(yè)輻射形成了一種阻礙，而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū)，國(guó)有大中型企業(yè)多集中于此，現(xiàn)今，這些國(guó)有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài)，因此，廬山區(qū)經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)潯陽(yáng)區(qū)來(lái)說(shuō)較為落后。
二、片區(qū)配套設(shè)施狀況
隨著九江市區(qū)范圍和商業(yè)輻射范圍的不斷擴(kuò)大，以及周邊區(qū)縣人口的遷入，廬山區(qū)前進(jìn)路段漸呈現(xiàn)繁華景象，各種配套設(shè)施也逐步跟進(jìn)，日趨完善。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十四
20xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設(shè)，認(rèn)真履行行業(yè)管理職能，以實(shí)現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo)，以服務(wù)大局、情系民生為著眼點(diǎn)，以實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略為重點(diǎn)，強(qiáng)力攻堅(jiān)，勇于突破，各項(xiàng)職能工作取得突破性進(jìn)展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。近二年，由于受全球金融危機(jī)的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍(lán)灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，開(kāi)發(fā)建筑面積10。7萬(wàn)平方米，全年竣工住房面積12。6萬(wàn)平方米，人均增長(zhǎng)0。3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達(dá)28。8平方米。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)活躍，全縣公房上市交易43套，面積0。27萬(wàn)平方米;存量住房上市交易127戶，面積1。3萬(wàn)平方米，交易額1395萬(wàn)元，拉動(dòng)了內(nèi)需，激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“增長(zhǎng)速度較快、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理、價(jià)格穩(wěn)中有升、消費(fèi)逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。
近些年，我縣重視法制建設(shè)，不斷加強(qiáng)了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開(kāi)展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序活動(dòng)，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)工作，加快了我縣住房建設(shè)步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題，這些問(wèn)題主要有：
一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預(yù)售;少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售樓盤(pán)未按要求公示，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定;茂泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進(jìn)度表和價(jià)目表》。
二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費(fèi)現(xiàn)象更新的問(wèn)題;管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問(wèn)題;物業(yè)管理資金難以到位的問(wèn)題等。
三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠。
1、放開(kāi)搞活，培育住房二級(jí)市場(chǎng)
2、規(guī)范市場(chǎng)，著力監(jiān)管與服務(wù)
在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。對(duì)申報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊(cè)資本金、工程技術(shù)人員、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況等方面嚴(yán)格把關(guān)。不僅認(rèn)真審查材料，而且還要現(xiàn)場(chǎng)踏勘。二是加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售的監(jiān)督和管理。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售信息公示制度和管理力度。三是認(rèn)真做好開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。
3、突破難點(diǎn)，建立物業(yè)管理機(jī)制
一是加大宣傳，轉(zhuǎn)變觀念。向社會(huì)開(kāi)展廣泛的宣傳教育活動(dòng)，提高物業(yè)管理的社會(huì)整體意識(shí)。開(kāi)展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識(shí)的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費(fèi)觀念，增強(qiáng)住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺(jué)性和積極性。二是協(xié)調(diào)關(guān)系，爭(zhēng)取支持。爭(zhēng)取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門(mén)的作用，對(duì)開(kāi)展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實(shí)施舊住宅區(qū)綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等;新住宅小區(qū)規(guī)范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設(shè)備、設(shè)施維修和更新;環(huán)衛(wèi)、道路、綠化、消防、治安管理和維護(hù)等。三是出臺(tái)政策，建章立制。爭(zhēng)取政府出臺(tái)物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法，明確政府主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位、社會(huì)有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù)，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，規(guī)范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設(shè)
一是建立責(zé)任制體系，切實(shí)加強(qiáng)“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管。建立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，設(shè)立專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格操作規(guī)程，實(shí)行一級(jí)對(duì)一級(jí)負(fù)責(zé)，強(qiáng)化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識(shí)。二是依法依規(guī)運(yùn)作，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“兩房”建設(shè)工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟(jì)適用住房 和廉租住房建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》的要求，堅(jiān)持科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房公開(kāi)搖號(hào)活動(dòng)制作電視新聞滾動(dòng)播放等形式，向社會(huì)廣泛開(kāi)展“兩房”政策、運(yùn)作情況進(jìn)行宣傳。建立申請(qǐng)申購(gòu)、填表登記、入戶調(diào)查、審核確認(rèn)、建檔管理制度。啟動(dòng)“三級(jí)審核、三榜公示”等工作，嚴(yán)格做到對(duì)“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項(xiàng)報(bào)告、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、責(zé)任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運(yùn)行環(huán)境。四是創(chuàng)新思路、加強(qiáng)“兩房”建設(shè)。要用創(chuàng)新思路來(lái)解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問(wèn)題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域。通過(guò)工作的不斷創(chuàng)新，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問(wèn)題決策提供科學(xué)依據(jù)，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路，使“兩房”建設(shè)這項(xiàng)‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十五
兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程的加快，推動(dòng)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前，房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%，相關(guān)稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入，就占36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。
最近，中央政府和市政府相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。對(duì)于對(duì)外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，進(jìn)而研究并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議，對(duì)保持本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資37.3億元，其中住宅投資23億元；商品房建筑面積489.9萬(wàn)平方米，銷售量100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點(diǎn):
1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長(zhǎng)率
近年來(lái)，我區(qū)巨大的開(kāi)發(fā)建設(shè)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景看好。今年上半年，我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持去年以來(lái)的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增長(zhǎng)率為42.2%。具體趨勢(shì)見(jiàn)圖1。其中，住房建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中占有突出地位，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的62%；今年商業(yè)樓宇的增長(zhǎng)率持續(xù)上升。2-6月累計(jì)增長(zhǎng)率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增長(zhǎng)速度。
2.房地產(chǎn)銷售勢(shì)頭明顯下降
今年，我區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比增長(zhǎng)率逐月呈下降趨勢(shì)，2-6月的增長(zhǎng)趨勢(shì)如圖2所示:
從商品房預(yù)售情況來(lái)看，下降趨勢(shì)明顯。1-6月，小區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米；與去年同期相比，預(yù)售單位數(shù)量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望態(tài)度，我區(qū)3月份商品房預(yù)售量大幅下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，較3月份下降44.3%。5、6月份預(yù)售水平繼續(xù)走低，每月預(yù)售385套，總面積約5萬(wàn)平方米。
3.房地產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)上漲
今年以來(lái)，中央政府和市政府頻繁出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺，人們對(duì)住房改善的實(shí)際需求的支持，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理，我區(qū)的房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢(shì)。
自20xx年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速上漲，年、年、年房?jī)r(jià)分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)每平方米5590元，同比上漲20%；存量房均價(jià)達(dá)到每平米5000元，同比上漲47%。
隨著房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，中央政府將把防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，我市也出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。中央和市政政策主要通過(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)規(guī)范住房市場(chǎng):
中央:
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意見(jiàn)》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式和供應(yīng)時(shí)間；對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高住宅用地在土地供應(yīng)中的比重，重點(diǎn)增加低價(jià)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)；嚴(yán)格控制高檔住宅用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行發(fā)布調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個(gè)人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日以后，個(gè)人出售購(gòu)買(mǎi)不滿2年的房屋，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)對(duì)20xx年6月1日以后購(gòu)買(mǎi)非普通房屋的，全額征收3%的契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)的調(diào)整。20xx年，全市《工作報(bào)告》確立了“以住宅、市民消費(fèi)、普通商品房為主”的“三大”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。全市加強(qiáng)新建建筑網(wǎng)上備案，2月18日啟動(dòng)“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)行，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息透明度，嚴(yán)厲打擊非法炒房企業(yè)。
-房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)普通商品房供應(yīng)，以配套商品房為主。20xx年，全市計(jì)劃啟動(dòng)配套商品房和1000萬(wàn)平方米中低價(jià)商品房建設(shè)。
短期內(nèi)，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)投資和建設(shè)產(chǎn)生直接影響，這將關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)的交易量將出現(xiàn)更大幅度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車”效應(yīng)。
但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，宏觀政策調(diào)整將有效消除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居民消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，主要發(fā)揮以下作用:
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)金額。通過(guò)調(diào)整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)成分，揭示真實(shí)的市場(chǎng)需求，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格的土地供應(yīng)，可以有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)。
——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。通過(guò)加大配套商品房和低價(jià)商品房建設(shè)，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通百姓住房需求，有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。
——適度穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)的影響，浦東板塊的影響，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，我區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)上漲。但期房限量轉(zhuǎn)讓、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策措施，將有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，穩(wěn)定其上漲。
總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)相對(duì)較低，以及近期“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有較大的發(fā)展空間。最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-完善的階段，并日趨成熟。為了保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，目前應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。
1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)控
及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)，建立科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)控土地出讓價(jià)格、新建商品房和存量住房交易價(jià)格；目前，應(yīng)特別注意加強(qiáng)對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)控。加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的季度和年度分析預(yù)測(cè)，包括待售土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷售面積、空置面積和空置率、市場(chǎng)平均價(jià)格、變化及原因等。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤管理
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，協(xié)調(diào)問(wèn)題，解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，通過(guò)統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式取得土地使用權(quán)。同時(shí)，嚴(yán)格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用、項(xiàng)目設(shè)立、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，對(duì)抽逃注冊(cè)資本、項(xiàng)目資本金、無(wú)證或超越房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3.有計(jì)劃、有步驟地規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要與我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)總體規(guī)劃相結(jié)合，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間，通過(guò)城市規(guī)劃達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排發(fā)展規(guī)劃。
4.合理引導(dǎo)住房主體的需求
中低收入者、新增城鎮(zhèn)職工、推進(jìn)城市化的人群、進(jìn)城務(wù)工人員、城市困難家庭是社會(huì)對(duì)住房的主要需求。為了滿足這一需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和廉租房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房建設(shè)力度。我區(qū)應(yīng)以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住房建設(shè)轉(zhuǎn)變，改善住房供應(yīng)，完善住房功能，提高住房質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)發(fā)展建設(shè)和城市化進(jìn)程的實(shí)際，引導(dǎo)居民合理消費(fèi)住房，促進(jìn)主體需求合理化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十六
（一）區(qū)域基本情況
xx縣位于xx市東部，三峽工程庫(kù)區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)xx縣，南連湖北省利川市，西界xx市萬(wàn)州區(qū)，北接開(kāi)縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24′32"―109°14′51"，北緯30°35′6"―31°26′36"之間，南北長(zhǎng)99.5公里，東西寬70.2公里，幅員面積3649平方公里。長(zhǎng)江由西向東橫空而過(guò)，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至xx市區(qū)337公里（距萬(wàn)州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。xx縣共轄42個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，20xx年末總?cè)丝?29萬(wàn)人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬(wàn)人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬(wàn)人，人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。
（二）區(qū)域自然環(huán)境
xx地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。xx地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。xx屬東南中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時(shí)，年平均降雨量1100.1毫米，無(wú)霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)。
（三）區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會(huì)條件
“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11.9%，20xx年全縣gdp達(dá)到53.3億元，比20xx年接近翻一番，人均gdp達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當(dāng)于“十五”的3倍，年均增長(zhǎng)24%，高出計(jì)劃11.4個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入達(dá)到2.23億元，年均增長(zhǎng)12.99%，比預(yù)期目標(biāo)高3.99個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長(zhǎng)8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由20xx年42.3:33.7:24.0調(diào)整到20xx年的31.1:33.3:35.6。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到18.2億元，年均增長(zhǎng)12.2%，比計(jì)劃高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26.78%。年均人口自然增長(zhǎng)率為4.81‰。
（四）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件
城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21.87平方公里，新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲xx市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
xx交通四通八達(dá)，運(yùn)輸方便快捷。長(zhǎng)江自西向東橫穿而過(guò)，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運(yùn)公司船舶均在xx港停泊運(yùn)營(yíng)。全縣通車?yán)锍?480公里。渝巫路沿長(zhǎng)江北穿過(guò)xx境內(nèi)，至開(kāi)縣二級(jí)路今年貫通，至湖北利川二級(jí)路，蘭杭高速公路xx段即將通車，xx長(zhǎng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬(wàn)州五橋機(jī)場(chǎng)、萬(wàn)州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長(zhǎng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級(jí)公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，95.8%的村通公路。新建二級(jí)車站1個(gè)，三級(jí)車站4個(gè)，完成港口碼頭復(fù)建11處。
（五）城市定位
xx新縣城定位為xx縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：2010年發(fā)展到20萬(wàn)人，2020年30萬(wàn)人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤(pán)石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。xx是一個(gè)地處偏遠(yuǎn)的移民新城，以xx新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強(qiáng)與xx直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開(kāi)發(fā)格局，接待游客250萬(wàn)人次，張飛廟成功搬遷，20xx年7月19日正式開(kāi)館，被評(píng)定為國(guó)家aaaa級(jí)景區(qū)，成功申報(bào)龍缸國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，建成了xx的一張名片。
新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲xx市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
根據(jù)xx縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場(chǎng)用地、市政設(shè)施用地、綠地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為7.33%，此類用地雖不可經(jīng)營(yíng)性出讓，但是可以通過(guò)劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開(kāi)發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂(lè)用地可用于經(jīng)營(yíng)性出讓，本報(bào)告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關(guān)系估算待儲(chǔ)備地塊中可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的各類型土地面積。
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)
xx新城為移民城，xx新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長(zhǎng)江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因而研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調(diào)查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已基本趨于飽和。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，可以通過(guò)在特色上下功夫，開(kāi)辟高端市場(chǎng)空間。
為此，我們進(jìn)行了“xx縣住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。
（二）可供房地產(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀
沿移民大道通過(guò)地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地僅剩下200畝左右，20xx年，縣府通過(guò)招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一舉中標(biāo)。
1、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀
麗江景苑，該樓盤(pán)占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積3.4萬(wàn)平方米，住宅公寓面積6.8萬(wàn)平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價(jià)為1200元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
福苑樓盤(pán)，該樓盤(pán)占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積0.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積1.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為6600元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
外灘廣場(chǎng)，該樓盤(pán)占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。20xx-20xx年，一期工程樓盤(pán)占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積3.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為4280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為900元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1200元/平方米；20xx-20xx年，二期工程樓盤(pán)占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積4.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為5280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1050元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1750元/平方米；20xx年，三期工程樓盤(pán)占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積4.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為7280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2750元/平方米。該樓盤(pán)銷售狀況良好，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
濱江國(guó)際，該樓盤(pán)占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積5.4萬(wàn)平方米，住宅公寓面積14.8萬(wàn)平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達(dá)到3000元/平方米。
2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析
針對(duì)本案濱江國(guó)際、麗江景苑、福苑、外灘廣場(chǎng)附近幾個(gè)樓盤(pán)市調(diào)分析。目前，在xx縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有一定影響力的售樓盤(pán)是位于濱江小區(qū)的濱江國(guó)際、麗江景苑、福苑樓盤(pán)和群益小區(qū)的外灘廣場(chǎng)。
外灘廣場(chǎng)現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目三期原定于3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年xx的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好。
由于走品牌個(gè)性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購(gòu)買(mǎi)為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。
根據(jù)xx縣國(guó)土局提供的20xx―20xx年土地出讓交易結(jié)果，與待儲(chǔ)備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。
表1xx土地出讓交易情況年度
價(jià)格
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
最高價(jià)（萬(wàn)元/畝）
70．47
15．18
70．72
63．91
22．72
44．13
75．50
最低價(jià)（萬(wàn)元/畝）
2．00
1．64
4．40
6．98
5．68
4．40
35．50
平均價(jià)（萬(wàn)元/畝）
4．50
5．44
23．22
28．94
14．20
24．27
55．50
可以看到，土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了02、03年的狂熱之后逐漸回歸理性。預(yù)計(jì)xx縣土地市場(chǎng)將在20xx年穩(wěn)定下來(lái)，20xx年呈上升勢(shì)頭。根據(jù)xx縣近年來(lái)土地出讓的實(shí)際情況，土地成交價(jià)格總體上呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，雖然20xx年略有下降，20xx年恢復(fù)到正常水平，20xx年開(kāi)始有大幅增幅。
表2xx縣20xx―20xx年土地出讓情況
年度
價(jià)格
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
最高價(jià)
7．47
15．18
70．72
63．91
22．72
44．13
75．50
最低價(jià)
2．00
1．64
4．40
6．98
5．68
4．40
35．50
平均價(jià)
4．50
5．44
23．22
28．94
14．20
24．27
55．50
（一）應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲(chǔ)備工作
xx在高速公路出口至中小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲(chǔ)備用地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)好，增值大，變現(xiàn)快，應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲(chǔ)備工作。
（二）由于土地出讓價(jià)格受到宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)情況、相關(guān)政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲(chǔ)備地塊尚未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，具體規(guī)劃指標(biāo)未定，導(dǎo)致實(shí)際可出讓的土地面積無(wú)法確定，對(duì)估算結(jié)果產(chǎn)生一定影響。
特此報(bào)告
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十七
市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長(zhǎng)144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設(shè)中的溫福鐵路、將動(dòng)工建設(shè)的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構(gòu)成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147.39億元，增長(zhǎng)12.6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248.88億元，增長(zhǎng)11.3%，省20xx年縣市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均gdp市位于省內(nèi)第十二位。
政府發(fā)展思路：按照“強(qiáng)化中心社區(qū)，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設(shè)中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國(guó)道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的'城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強(qiáng)城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過(guò)中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動(dòng)和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，為建成城市化水平較高、輻射能力較強(qiáng)、規(guī)模較大，集政治、經(jīng)濟(jì)文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ)。
市人口60多萬(wàn)，城區(qū)20多萬(wàn)人口，人口占寧德市的1/5左右，gdp占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟(jì)中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費(fèi)、投資的市場(chǎng)。20xx年市工作報(bào)告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設(shè)步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達(dá)47.2%，比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn)、曉陽(yáng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點(diǎn)突出表現(xiàn)了市為促進(jìn)海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場(chǎng)資本運(yùn)作，促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭(zhēng)取至20xx年，城市建設(shè)用地面積達(dá)30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)180平方公里，市區(qū)人口達(dá)31萬(wàn)人。
隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，20xx年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；20xx年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，金融危機(jī)的遠(yuǎn)去，經(jīng)濟(jì)的快速回升，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場(chǎng)的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房?jī)r(jià)的上升，資本的市場(chǎng)最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。
市以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運(yùn)作，20xx年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)xx%；20xx年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)xx%；20xx年1—5月個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)xx%；該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當(dāng)中審批過(guò)程煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等問(wèn)題，現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔(dān)保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十八
全區(qū)計(jì)劃開(kāi)工的各類商務(wù)樓宇共計(jì)18座，建筑面積約165.7萬(wàn)平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、賓館酒店)8座，建筑面積82.1萬(wàn)平方米，占49.5%;企業(yè)購(gòu)地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)7座，建筑面積39.8萬(wàn)平方米，占24.1%;營(yíng)利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇1座，建筑面積10萬(wàn)平方米，占6.0%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇2座，建筑面積33.8萬(wàn)平方米，占20.4%。
調(diào)查表明，溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為中心城區(qū)的重要區(qū)域，處于成都西向城市群的重要節(jié)點(diǎn)，是名副其實(shí)的“成都西向交通樞紐”，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。近年來(lái)，隨著我區(qū)加快構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系、大力“興三優(yōu)二、一三聯(lián)動(dòng)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，全區(qū)教育、醫(yī)療、體育、金融、保險(xiǎn)、商務(wù)服務(wù)、旅游等高端服務(wù)業(yè)發(fā)展開(kāi)始起步，資本、科技、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚，樓宇經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的好勢(shì)頭，展示了巨大的空間和潛力。目前全區(qū)已建成和在建、計(jì)劃開(kāi)工的各類商務(wù)樓宇共達(dá)97座344萬(wàn)平方米。而且從其空間分布上看，主要集中在光華片區(qū)，之后是科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)和體育城片區(qū)，4個(gè)片區(qū)樓宇面積占全區(qū)總數(shù)的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較為商端的區(qū)域版塊內(nèi)，這對(duì)我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的培育，無(wú)疑是十分有利的。尤其是隨著西部新城建設(shè)的快速推進(jìn)，其積極作用將更加凸現(xiàn)。
但是，如果進(jìn)一步作深入分析比較，我們也會(huì)發(fā)現(xiàn)，我區(qū)商務(wù)樓宇雖已初具規(guī)模，但自發(fā)配臵的特征比較明顯，與其它中心城區(qū)和先進(jìn)城市的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比，在發(fā)展規(guī)模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距。突出表現(xiàn)在三個(gè)方面：
我區(qū)現(xiàn)有樓宇大部分都是綜合性的，商務(wù)、商業(yè)、住宅混建混雜現(xiàn)象突出，商業(yè)樓宇占比較大，商務(wù)樓宇占比較小，對(duì)于發(fā)展總部、醫(yī)療、體育、金融、信息、商務(wù)服務(wù)、創(chuàng)意等高端服務(wù)業(yè)的帶動(dòng)作用不強(qiáng)，現(xiàn)有樓宇的結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)區(qū)委選擇的健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向。而經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的樓宇已經(jīng)呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)集聚和專業(yè)分工的態(tài)勢(shì)。如福州鼓樓區(qū)的力寶天馬大廈已有省國(guó)旅等10多家旅行社入駐，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務(wù)所，形成了一定規(guī)模的中介機(jī)構(gòu)匯聚地;武侯區(qū)擁有純寫(xiě)字樓宇11座，面積86.3萬(wàn)平方米。樓宇特色不鮮明，專業(yè)化不強(qiáng)，就必然導(dǎo)致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低，難以形成品牌效應(yīng)和集群效應(yīng)。
從外部環(huán)境來(lái)看，交通、停車、市容衛(wèi)生等問(wèn)題影響著樓宇的發(fā)展。老城區(qū)雖然商業(yè)、生活配套比較完善，但樓宇建造時(shí)間較早，硬件設(shè)施老化，普遍存在電力供應(yīng)緊張、停車泊位不足、物業(yè)管理不規(guī)范等問(wèn)題。新城區(qū)樓宇主要沿光華大道兩側(cè)開(kāi)發(fā)，在硬件條件上有了很大改善，但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問(wèn)題。從內(nèi)部環(huán)境看，商務(wù)樓宇的智能化、自動(dòng)化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響了整個(gè)商務(wù)樓宇的檔次。目前，按照市商務(wù)局牽頭制定的《成都商務(wù)寫(xiě)字樓等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，我區(qū)還沒(méi)有一座甲級(jí)寫(xiě)字樓，甚至沒(méi)有一座乙級(jí)寫(xiě)字樓。而錦江區(qū)現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓7座，占全市13座甲級(jí)寫(xiě)字樓的53.8%。樓宇檔次低，就難以吸引國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)、龍頭企業(yè)入駐溫江。
通過(guò)分析梳理，我們認(rèn)為，溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想，主要基于以下幾個(gè)方面的原因：
一是重視不到位。通過(guò)調(diào)研，我們看到成華、錦江、武侯區(qū)都先后制定了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施意見(jiàn)，出臺(tái)了完整的樓宇經(jīng)濟(jì)配套政策，成立了樓宇經(jīng)濟(jì)辦公室，專門(mén)負(fù)責(zé)樓宇經(jīng)濟(jì)的管理和招商工作，有力推進(jìn)了樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。與之相比，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作尚未“破題”，全區(qū)上下對(duì)充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要性、緊迫性的認(rèn)識(shí)還不夠，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中的作用認(rèn)識(shí)模糊，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的研究還處于起步階段。
二是機(jī)制不健全。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要政府、企業(yè)和社會(huì)的聯(lián)動(dòng)。而我區(qū)尚未建立系統(tǒng)的樓宇經(jīng)濟(jì)工作機(jī)制。目前，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的建設(shè)管理職能分散在發(fā)改、建設(shè)、商務(wù)、工商等多個(gè)部門(mén)，難以形成工作合力，部門(mén)、片區(qū)、業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關(guān)系也未完全理順。同時(shí)，在考核激勵(lì)方面，目前我區(qū)尚未制定樓宇經(jīng)濟(jì)考核辦法，沒(méi)有形成層層抓落實(shí)的工作機(jī)制，基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的積極性尚未充分調(diào)動(dòng)。由于上述問(wèn)題的存在，我區(qū)目前對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的“家底”尚未有全面具體的掌握，特別是對(duì)樓宇資源的界定、樓宇企業(yè)入駐狀況、樓宇稅收情況等不清，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問(wèn)題也不能及時(shí)予以協(xié)調(diào)化解。
三是政策不配套。樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大離不開(kāi)針對(duì)性和操作性強(qiáng)的政策體系。杭州市政府出臺(tái)了《加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策意見(jiàn)》，明確提出到20xx年力爭(zhēng)全市新投入使用商務(wù)寫(xiě)字樓220座，其中高檔寫(xiě)字樓70座，實(shí)現(xiàn)“億元樓”30座等一系列目標(biāo)，并制定了“五個(gè)一批”的具體工作安排，有力地促進(jìn)了杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。我區(qū)雖然也已出臺(tái)了促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等相關(guān)扶持政策，但專門(mén)針對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的政策措施還是空白，特別是引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)有序集聚發(fā)展、推進(jìn)樓宇招商、調(diào)動(dòng)各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)積極性方面的政策欠缺，這將不利于樓宇經(jīng)濟(jì)的快速科學(xué)發(fā)展。
四是宣傳推介力度不夠。成華區(qū)在建設(shè)龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城的過(guò)程中，加強(qiáng)商務(wù)樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點(diǎn)樓宇，創(chuàng)新樓宇招商方式，探索建立了政府、業(yè)主、物業(yè)公司、中介合力招商的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大對(duì)品牌集團(tuán)公司的引進(jìn)，以吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐，取得了明顯的成效。而我區(qū)宣傳工作做得少，缺乏針對(duì)性的重點(diǎn)推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。
分析溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問(wèn)題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，要加快溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在總體工作部署上，必須注意從以下四個(gè)方面進(jìn)一步強(qiáng)化相應(yīng)保障。
1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)小組，定期分析全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)重大樓宇招商項(xiàng)目、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)提出處理意見(jiàn)，并督促各單位層層落實(shí)責(zé)任，及時(shí)掌握樓宇發(fā)展?fàn)顩r，以全面促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，主要負(fù)責(zé)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的收集、整理、統(tǒng)計(jì)、分析工作和重點(diǎn)項(xiàng)目、重點(diǎn)樓宇的服務(wù)、協(xié)調(diào)工作，處理領(lǐng)導(dǎo)小組的日常工作。
2、合理規(guī)劃布局。根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，加快編制溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，細(xì)化各功能片區(qū)發(fā)展規(guī)劃。在空間布局上堅(jiān)持“點(diǎn)塊結(jié)合、以塊為主”，合理布局全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的基本版圖和發(fā)展內(nèi)容，形成以光華片區(qū)、科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)、體育城片區(qū)等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟(jì)集群。大力發(fā)展特色樓宇，聚集一批健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，逐步形成一批區(qū)域性的特色主題樓宇，如在醫(yī)學(xué)城片區(qū)大力發(fā)展醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)樓宇，在科技園片區(qū)大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇。
3、制定配套政策。借鑒上海、杭州等發(fā)達(dá)地區(qū)以優(yōu)惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，進(jìn)一步完善和實(shí)施鼓勵(lì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施。鼓勵(lì)樓宇開(kāi)發(fā)，對(duì)示范性和帶動(dòng)性強(qiáng)的樓宇項(xiàng)目，在符合土地、城市等相關(guān)規(guī)劃的前提下，優(yōu)先安排用地指標(biāo);對(duì)新開(kāi)發(fā)高檔商務(wù)樓宇的，通過(guò)設(shè)臵相關(guān)前臵條件并實(shí)行保證金制度，在土地招拍掛時(shí)給予限地價(jià)等政策傾斜;對(duì)改造現(xiàn)有舊樓、配建停車設(shè)施、提升物業(yè)水平的，按開(kāi)發(fā)面積或投入情況給予獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助。對(duì)提高樓宇出租出售率、企業(yè)注冊(cè)率、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻(xiàn)上一定規(guī)模的，對(duì)有關(guān)工作主體予以相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。
4、提升功能配套。從提升物業(yè)品質(zhì)入手，狠抓硬件改造著力改善商務(wù)樓宇的交通、停車、電梯、電力、內(nèi)部裝修等方面的問(wèn)題，大力提升樓宇內(nèi)部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務(wù)和設(shè)施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結(jié)構(gòu)合理的格局。針對(duì)部分樓宇物業(yè)管理不到位，附加功能、個(gè)性化服務(wù)不夠等問(wèn)題，積極引入在社會(huì)上具有良好口碑和市場(chǎng)品牌、有成熟管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行管理，形成區(qū)域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。同時(shí)，加快完善餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等配套服務(wù)設(shè)施，改善樓宇配套狀況。
1、加大在建項(xiàng)目的促建力度。健全項(xiàng)目推進(jìn)責(zé)任機(jī)制，加快推進(jìn)重點(diǎn)樓宇項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)成勘院總部項(xiàng)目、香港巨龍國(guó)際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項(xiàng)目，促使盡快投入使用;對(duì)省水電集團(tuán)、成都新城西商業(yè)中心等在建項(xiàng)目及時(shí)跟蹤了解項(xiàng)目進(jìn)度，幫助協(xié)調(diào)解決建設(shè)過(guò)程中存在的問(wèn)題和矛盾;對(duì)天來(lái)酒店、海科信息產(chǎn)業(yè)園二期等計(jì)劃開(kāi)工項(xiàng)目，促進(jìn)其盡快開(kāi)工建設(shè)。
3、快產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型步伐，實(shí)現(xiàn)由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的雙重升級(jí)，打造集工業(yè)生產(chǎn)、總部經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城。這一過(guò)程將釋放出大量的樓宇需求，建議進(jìn)一步挖掘海科信息產(chǎn)業(yè)園、sbi創(chuàng)業(yè)街等項(xiàng)目的潛力，同步實(shí)施閑臵標(biāo)準(zhǔn)廠房的清理、改造，積極引進(jìn)和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目和服務(wù)于園區(qū)工業(yè)生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品研發(fā)、工藝設(shè)計(jì)、中介服務(wù)、配送服務(wù)、銷售服務(wù)等公司、項(xiàng)目、行業(yè)，促進(jìn)工業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
4、加大新建商務(wù)樓宇的力度。圍繞健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設(shè)計(jì)理念超前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)新建一批智能化程度高、設(shè)施齊全的特色、精品商務(wù)樓宇。尤其要按照全市的標(biāo)準(zhǔn)，盡快設(shè)計(jì)建設(shè)一批甲級(jí)寫(xiě)字樓，實(shí)現(xiàn)溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區(qū)中心位臵和黃金地段，按照“政府引導(dǎo)、社會(huì)投資、長(zhǎng)期租賃”的模式，由國(guó)有公司引導(dǎo)建設(shè)一座城市標(biāo)志性大樓，作為溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的樣板工程，并以此為突破口，帶動(dòng)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
5、加大招商營(yíng)銷力度?！耙涣鞯纳碳医ㄔ煲涣鞯臉怯睢?。只有投資方財(cái)力雄厚、建設(shè)方經(jīng)驗(yàn)豐富、管理方運(yùn)作規(guī)范，才能確保樓宇定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)科學(xué)、施工規(guī)范、功能完善。因此，招商營(yíng)銷工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重中之重。堅(jiān)持政府主導(dǎo)、業(yè)主主體、市場(chǎng)配臵，創(chuàng)新樓宇招商機(jī)制，建立專業(yè)招商隊(duì)伍，強(qiáng)化企業(yè)總部引進(jìn)力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強(qiáng)整體包裝策劃，編印樓宇經(jīng)濟(jì)招商手冊(cè)、建立對(duì)外推介網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，利用各種媒體及時(shí)發(fā)布信息，提高商務(wù)樓宇對(duì)外知名度。加強(qiáng)與外商聯(lián)系，積極與各類知名中介機(jī)構(gòu)合作，適時(shí)在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經(jīng)濟(jì)專場(chǎng)推介招商活動(dòng)，努力引進(jìn)高層次企業(yè)入駐。
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